На рынке правит продавец. Доколе?

Для начала Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru попробует нарисовать картину происходящего на рынке. Затем познакомит вас с прогнозами участников нашего опроса и, наконец, «на сладкое» выслушаем дельные советы.


Вторичный рынок вырос на 10%
Как отметил, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев, в январе спрос на вторичное жилье увеличился на 30%. Предложение, наоборот, снизилось на 18%. Рекордно низкое значение количества предложения - около 10 тыс. наблюдалось в декабре, напоминает начальник отдела аналитики агентства «САВВА» Сергей Есиков. Такого не было с 2000 года. В январе эта цифра увеличилась более чем на 50%.

Несколько по-иному оценивает ситуацию директор Аналитического центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. По его данным, количество квартир, предлагаемых на продажу в январе, сократилось по сравнению с январем на 21%. Однако доля впервые выставленных на продажу квартир увеличилась. Продавцы, делает вывод Луцков, заняли выжидательную позицию.

Ведущий эксперт агентство недвижитмости DOKI Алла Аксенова добавляет, что вполовину сократился срок экспозиции квартир, сейчас он составляет 45 дней. Если раньше покупатель мог спокойно просмотреть 10 вариантов квартир, то сегодня он делает выбор после просмотра 3-4 квартир.

По оценкам Алексея Кудрявцева (МИАН) в январе средневзвешенный уровень цен составил $5100 «за квадрат». Рост - на 3,6%. Заметнее всего росли цены в бизнес- (3,8 %) и эконом-классе (3,7%). Элитное жилье подросло немного  - на 1,6 % по сравнению с декабрем. Руководитель управления вторичного жилья РК «Русский дом недвижимости» Ольга Селютина говорит о том, что за зиму стоимость жилья на вторичке выросла на 5-10%. Цифру роста на 7-10% называет и заместитель генерального директора Национальной Риэлторской Группы (NRG) Алена Каприелова.


Новостройки: чуть помедленней вторички
Вслед за вторичным рынком проснулся и рынок новостроек: в январе стало больше звонков от клиентов, возросло число продаж. Как пояснил начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО «Пересвет-Девелопмент» (ГК «Пересвет-Групп») Александр Козлов, в январе средняя стоимость кв. метра повысилась на 3,9% по отношению к декабрю и составила $4487 (в декабре было $4319) За две недели февраля этот показатель еще увеличился на 4%.

Пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов, отмечает, что рост новостроечных цен за январь-февраль составил 5-7%.


Причины зимнего оживления рынка наши эксперты назвали следующие.
1. Реализация «отложенного спроса»: покупатели, поняв, что цены падать не будут, вышли на рынок.
2. Подстегнули покупателей:
- новости с фондового рынка;
- слухи о деноминации;
- растущие ипотечные ставки
- грядущие выборы
3. Новостройки выросли в цене из-за подорожания стройматериалов и борьбы с нелегальной трудовой миграцией.


Час «икс» наступает весной
Сложившийся ажиотаж, как водится, начинает подстегивать цены дальше. Становится похоже на панику. Что будет дальше?
Предоставим слово экспертам:


Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости:
В ближайшие месяцы спрос будет оставаться стабильным на фоне ограниченного объема предложения. Заметного увеличения количества, выставленного на продажу жилья, ожидать не следует.

Цены на жилье продолжат умеренный рост, и в целом за 2008 год составят от 10-12% до 15%. Основная часть годового прироста будет достигнута в первые 3-5 месяцев наступившего года.
Цены по инерции продолжат свой рост до весны, а потом будут увеличиваться в пределах общей инфляции.


Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»:
Мы до конца не ощутили влияние кризиса банковской мировой ликвидности. Это влияние двоякое. С одной стороны, подстегивается спрос: людям, подгоняемым слухами о деноминации, не оставалось ничего другого, как забирать средства с фондового рынка, с бирж и т.д. и вкладывать их в жилье.

С другой стороны, кризис спрос сократит. Банки ужесточили требования к заемщикам, повысили процентные ставки. И сейчас человек, зарабатывающий порядка $2000 в месяц, имеющий 25% в качестве первоначального взноса, не может купить даже однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье. Отсекается существенная доля спроса, поскольку около 30% сделок на рынке составляют ипотечные сделки.

Если все так и будет развиваться, платежеспособный спрос реализуется с опережением, и уже с мая рынок встанет. Дальнейшее будет зависеть от состояния мировой макроэкономики. Возможно, рынок отстоится, потому что потенциальный спрос, несмотря ни на что, колоссальный. Дальше произойдет, если не снижение цен, то, как минимум, стабилизация. Если темпы роста снизятся, ажиотаж спадет уже в ближайшие недели, рынок будет медленно расти.


Ольга Юматова, специалист информационно-аналитического отдела ЗАО «Пересвет-Инвест» (ГК «Пересвет-Групп»):
При сохранении социально-экономической и политической ситуации, изменение цен в 2008 останется на уровне 2007 года. Рост цен на рынке будет находиться в интервале от ~1% до 1,5% в месяц, что даст годовой прирост порядка 15% в среднем по рынку. Возможны отклонения от этой величины в зависимости от ликвидности объекта. После выборов проявятся более четкие тенденции на ближайший год.


Сергей Есиков, начальник отдела аналитики ООО «АН САВВА»:
Рост цен сохранится, и составит 1-2% в месяц в долларах США, и в рублях на уровне более 1% в месяц. По итогам года — до 20%.

Основными факторами влияния на рост цен являются: инфляция, рост доходов населения, повышение пенсий и зарплат бюджетникам, рост объемов потребительского кредитования, увеличение количества сделок с привлечением ипотечных кредитов.

Ожидания наших экспертов связаны и с тем, что цены на недвижимость фиксируются в долларах США. Влияние на российскую экономику кризиса на международных финансовых рынках не вполне предсказуемо.


Сергей Крячков, директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа «Открытая компания»:
В марте возможны два варианта развития событий. Первый может пойти по сценарию 2006 года, то есть, продавцы будут стремиться придерживать квартиры, а цены — планомерно подниматься. Второй возможный сценарий: на рынок снова выйдут продавцы, прекратится возврат авансов, восстановится баланс спроса и предложения.

Говоря о ситуации на рынке недвижимости, нельзя не отметить еще один момент. Закончился контракт у Мосжилрегистрации с Федеральной регистрационной службой, а нового пока не заключено. Раньше большинство сделок проходило через Мосжилрегистрацию, и права собственности можно было оформить за пять дней. Теперь свидетельства о собственности придется ждать не меньше месяца. Соответственно, срок прохождения сделок увеличивается.


Юлия Малькова, PR-менеджер Финансово-строительной компании «Лидер»:
Рассчитывать на то, что стоимость жилья снизится, не стоит. На фоне выросших доходов населения и огромного желания улучшить условия проживания, наблюдается повышенный спрос, особенно на жилье эконом-класса. Но объемы строительства жилья категории «эконом» снижаются, а то, что строится, предназначено в первую очередь для решения социальных проблем. В связи с этим, мы ожидаем скачка цен на жилье данной категории.


Жить надо сейчас!
Советы наших экспертов участникам рынка

Алла Аксёнова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI:
«Альтернтивщикам» боятся нечего. Вероятность продажи квартиры эконом-класса со среднерыночной ценой сейчас стремится к 100%. Срок экспозиции не будет превышать 2 месяцев. Участникам альтернативных сделок не нужно гнаться за ценами – на их квартиру цена растет, а разница между ценой имеющейся квартиры и квартиры желаемой не будет меняться значительно.

«Ипотечникам» стоит поторопиться – сейчас «одобриться» на ипотеку гораздо сложнее, чем год назад. Мы ожидаем дальнейшего ужесточения требований к заемщикам.

«Региональщикам», желающим перебраться в Московский регион, продав свое жилье в родном городе, лучше попридержать квартиру, особенно в городах с «растущими» рынками. А вот жителям Красноярска, Новосибирска, Перми, Омска, Иркутска, на переезд стоит решаться сейчас. Цены в этих городах близки к своему потолку, и ожидать дальнейшего значительного роста не стоит.


Ольга Селютина, руководитель управления вторичного жилья РК «Русский дом недвижимости»:
Не нужно ждать у моря погоды. Спрос в большей степени активировался из-за опасений скорой деноминации. Несмотря на все уверения нынешнего президента, люди торопятся вложить свои сбережения самым выгодным образом еще до мартовских выборов. При высоком спросе продавцы могли бы неплохо заработать.

Мое мнение, - в скоро стоимость жилья в Москве будет зависеть лишь от его категории. Не будет такой нестабильности на рынке недвижимости, как сейчас.


Сергей Крячков, директор департамента маркетинга агентства нового типа «Открытая компания»:
Сегодня сделки в основном носят альтернативный характер, то есть, человек выступает в качестве и покупателя, и продавца. На растущем рынке альтернативы затруднены. Что можно сделать? Чтобы, продавец (он же — будущий покупатель) не остался с суммой денег, которой окажется недостаточно для покупки новой квартиры, мы рекомендуем брать перехватывающие кредиты. Человек берет ипотечный кредит, покупает квартиру, спокойно переезжает, продает старую и рассчитывается с банком. Этот механизм очень выгоден на растущем рынке, за счет роста цен ипотечная ставка компенсируется.


Алена Каприелова, заместитель генерального директора Национальной Риэлторской Группы (NRG):
Тем, кто хочет купить недвижимость лучше это все-таки сделать. Ситуация на рынке непредсказуема, и ничего кроме роста цен, ожидать не приходится. Тем, кто ее продает, порекомендовать что-то конкретное сложно. Рыночная цена формируются исходя из целого ряда факторов, и в какой комбинации они сложатся завтра, сказать не может никто.


Сергей Есиков, начальник отдела аналитики ООО «АН САВВА»:
Что можно порекомендовать? Есть необходимость решать квартирный вопрос? – нужно его решать, используя имеющие финансовые возможности. Жить надо сегодня!…



Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Пока мы готовили этот материал, темпы роста цен на жилье в столице снизились в два раза. Мы приближаемся к выборам, и возможно после знаменательной даты рынок немного успокоится. И тогда продавец перестанет быть диктатором, а покупатель сможет без паники выбирать себе жилье. Ведь по большому счету, наши эксперты правы – жить надо сегодня. Желательно в своей квартире.

Цены предложений в различных административных округах Москвы, в том числе в домах различных типов

Источник: ГК «Пересвет-Групп»

П - панельные дома
Б- блочные
К - кирпичные
М- монолитные
С - "сталинские"