Долгое время Израиль славился низкими ценами на жилье. И не только низкими, но и практически не растущими – в период с 1995 года по наши дни цены на недвижимость в Израили либо стояли на месте, либо даже несколько снижались. Впрочем, так продолжаться вечно не должно — покупательский спрос в этой стране растет. Если измерять стоимость жилья в национальной валюте – шекелях – рост составил около 10%. Причем немалый вклад в дело процветания израильской недвижимости делают наши бывшие соотечественники.
По данным федерации подрядчиков и центрального бюро статистики, предоставленных корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru, администрацией портала domik.israelinfo.ru, количество новых квартир, проданных в 2007 году увеличилось на 4,3%. Если в 2006 году число квартир составляло 13 291, то в 2007 году продано было 13 866 квартир. Всего количество сделок в 2007 году увеличилось на 6,8% и составило порядка 93 тысяч квартир.
Генеральный директор Института «Геокартография» (при главном управлении статистики Израиля) доктор Рина Дгани, отмечает, что, несмотря на увеличение количества сделок по недвижимости на 6% в 2007 году по сравнению с 2006 годом, количество продаж новых квартир увеличилось ненамного — всего на 3% и составил 1000 квартир за весь 2007 год. Активно заключались сделки на вторичном рынке, и, по мнению госпожи Дгани, это вызвано тем, что цены на вторичное жилье меньше на 10%, чем цены на новые квартиры.
Особенности израильской недвижимости
Прежде, чем мы приступим к обзору израильской недвижимости, нужно сделать пояснение. Двухкомнатные, а тем более, однокомнатные квартиры в Израиле в нашем понимании встречаются довольно редко. Обычно, самое маленькое жилье — это 2,5-комнатная квартира. Половиной комнаты считается пинат-охоль – что-то наподобие столовой. Она же играет и роль прихожей.
В двухкомнатных квартирах вы из входной двери попадаете сразу в зал, называемый здесь словом «салон». Кухня как отдельная комната тоже в большинстве случаев отсутствует, и наши бывшие соотечественники сами ставят перегородки, чтобы сделать отдельную кухню.
В Тель-Авиве можно встретить и квартиры, состоящие вообще из одной единственной комнаты – ни кухни, ни коридора, ни пинат-охоля. Но такое жилье мало кто покупает. Наиболее популярны квартиры, состоящие из 4-5 комнат.
Эйлат: можно вложиться в курорт
На юге, на Красном море, Израилю принадлежит 12-километровый участок его береговой линии. На этом участке находится самый южный населенный пункт Израиля 55-тысячный курортный город Эйлат. По израильским понятиям, Эйлат сильно удалён от других городов страны. Ближайший крупный город Беэр-Шева находится в 240 километрах от Эйлата.
Эйлатская недвижимость считается в Израиле самой дорогой – израильтяне сравнивают его с нашим Сочи. По данным, сообщенным нам Еленой Лернер, совладелицей агентства «Лернер», цены квадратный метр в Эйлате имеют следующий порядок:
| Новые квартиры от застройщика | $1500 - 1800 |
| Квартиры на вторичном рынке | $1200 - 1600 |
| Коттеджи | $1400 - 2200 |
| Виллы | $2000 - 6000 |
| Пентхаусы | $2500 - 5000 |
Так, например, 6-комнатный 3-этажный эйлатский коттедж площадью 220 кв. метров стоит 320 тысяч долларов. Вилла же, состоящая из семи комнат (450 кв. метров) тянет на полмиллиона долларов. А 4-комнатная квартира на площадью 130 кв. метров с двумя туалетами, одной ванной и двумя душами обойдется в $140 тысяч.
Вложения в Эйлат считались выгодными даже в период падения цен на недвижимость, поскольку эйлатские курорты функционируют круглый год, а жилья «под съем» хронически не хватает. Аренда дает годовую прибыль, соответствующую 6-14% от стоимости жилья. А примерно со второй половины 2006 года цены на эйлатскую недвижимость стали расти.
От Тель-Авива до Нетании
За право быть самым дорогим городам Израиля с Эйлатом борется второй по величине город страны Тель-Авив (в переводе с иврита — «холм весны»).
Некоторые квартиры в Тель-Авиве стоят по три миллиона долларов. Нам попалось объявление о продаже однокомнатной квартиры, за которую просили $716 тысяч. Но, если в абсолютных ценах Тель-Авив опережает Эйлат, то по средней цене квадратного метра от него несколько отстает.
Растут цены на жилье и в столичном Иерусалиме. Особенно это касается новостроек. Тем не менее, по мнению директора агентства «Ивановим» Ольги Ивановой, 40% покупателей предпочитают именно новые дома. Однако из-за роста цен в Тель-Авиве, Иерусалиме и Беэр-Шеве, как отмечают риэлторы, наибольшим спросом пользуются теперь квартиры в маленьких городах Кфар Саба, Модиин, Нетания, Каркур, Беер Яаков и Петах Тиква.
Ипотека в четыре процента
Да, ипотека по сравнению с нашей – божеская. Система государственной ипотеки называется «машканта». Как объяснила нам Ольга Иванова («Ивановим»), она предоставляется на 28 лет под 4,21% годовых. Машканта покрывает 80% стоимости жилья, а остальные двадцать заемщик может взять у любого банка в среднем под 7%. Многие банки рассчитывают этот кредит не в долларах и не в шекелях, а в швейцарских франках.
Машканта доступна как для граждан Израиля, так и для иностранцев. Если человек прожил в одной и той же квартире 15 лет и не покупал дополнительной недвижимости, через 15 лет государство дарит этому человеку невыплаченные остатки машканты. Но если этот человек вдруг всё-таки после этого купит еще один объект недвижимости, государство потребует эти остатки выплатить.
Так, например в курортном городе Нетании в «машканту» предлагается взять 2-комнатную 62-метровую квартиру с душем, без ванны, но зато с американской кухней по спецзаказу. Стоимость этой квартир — 275 тысяч долларов. Ежемесячная выплата (вместе со всеми комиссиями банкам) составит около 5000 шекелей ($1400).
Кстати, о шекелях! По данным Ольги Ивановой, 80% арендодателей и 70% продавцов предпочитают брать плату именно в шекелях – авторитет доллара стремительно падает.
Шамай собьет цену
Кстати, очень часто новоприбывшие в Израиль, не зная цен, могут переплатить за квартиру. Поэтому Ольга Иванова советует обратиться к шамаю (не путать с шаманом) – профессиональному оценщику. Он не только проверит юридическую чистоту квартиры, узнает, выплачены ли все многочисленные налоги и выплаты земельному управлению, но и за небольшой процент существенно собьет цену на продаваемую квартиру. Так, в практике Ольги был случай, когда шамай сбил цену с первоначальных 140 до 65 тысяч долларов!
Недвижимость «с молотка» дешевле на 20%
Как сообщил нам Владимир Сандлер, директор агентства «АЦМАУТ» (г.Ашкелон), в Израиле распространена также практика покупки так называемых «банковских квартир». Что такое «банковская квартира»? Этот термин, возникший и устоявшийся в русскоязычной среде Израиля, не совсем точно отражает ситуацию и незнаком коренным израильтянам.
Суть заключается в том, что квартира, дом, участок земли, либо какая-либо другая недвижимость продается, что называется, «с молотка» по решению суда за невыполнение их владельцами своих долговых обязательств, или по разделу имущества. Продажу в рамках закона о судебном исполнительстве осуществляет назначенный судом «конес нехасим» (распорядитель имущества), как правило, адвокат. Цены на такие квартиры могут быть на 20-25% ниже рыночных, и в этом главная привлекательная особенность таких сделок.
Например, двухкомнатная (в Израиле, как и у нас, измеряют не спальнями, а комнатами) банковская квартира площадью 49 кв. м в Хайфе, на улице Хермон продается за $29000. Цена же аналогичной квартиры на той же улице, но продаваемой самим хозяином, составляет $36000.
Иностранцам скостили налоги
Нынешний рост цен большинство экспертов связывают с отменой некоторых налогов, ранее распространявшихся на иностранцев. Так, например, иностранный инвестор теперь освобожден от выплаты налога, который называется «мас шевах». Как объяснил тель-авивский адвокат Борис Бронштейн, «мас шевах», платится в случае получения доходов от продажи квартиры.
То есть, если вы купили квартиру за 200 тысяч шекелей, а продали ее за 220 тысяч, то именно эта 20-тысячная разница съедалась прежде «мас шевахом». Отмена последнего налога позволяет теперь иностранцу быть реальным инвестором. И инвесторов действительно стало существенно больше. Если в 2005 году их количество от общего числа покупателей составляло 3%, то ныне оно достигло 4,9 %. Правда, до уровня 1995 года, когда эта доля составляла 7,5% еще далеко.
Теперь, в соответствии с поправкой к закону о налогообложении, вступившей в силу 13 августа 2007 года, покупатель первой в Израиле квартиры освобождается и от налога на приобретение под названием «мас рехиш», если его квартира стоит менее 850 тысяч шекелей (237 тысяч долларов). А с 29 января этот порог был поднят до 925 тысяч шекелей (259 тысяч долларов).
Еще одним фактором, увеличившим спрос, стала отмена закона, запрещавшего незарегистрированным супружеским парам приобретение недвижимости в совместную собственность. Раньше молодые люди, живущие в гражданском браке, были вынуждены жилье снимать. Именно поэтому рост продажных цен и сопровождается снижением арендных ставок. Например, в некоторых районах Тель-Авива стоимость аренды обычной «двушки» снизилась на 3,5% — 5% до уровня 4 260 шекелей в месяц (1190 долларов или, если хотите, 800 евро).
Сколько в среднем стоит квадратный метр в Израиле
| Хайфа | $1070 |
| Беэр-Шева | $1390 |
| Тель-Авив | $1420 |
| Эйлат | $1480 |
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metreinfo.ru
Отмена налога первоначально вызвало повышение спроса на 35%, но этот источник, по мнению наших экспертов, уже иссяк, и в последние два месяца увеличения спроса уже не наблюдается. Более того, на февраль прогнозируется даже его 15-процентное снижение, которое повлечет за собой и некоторый откат цен. Это интересное сообщение для тех, кто хотел бы вложиться в израильскую недвижимость. Мы может предположить, что таких людей у нас хватает: почти у каждого израильтянина есть родственники и друзья в России.