Что за барыши сулят барские хоромы

Как правило, историческая недвижимость приобретается со следующими целями. Особняки — для продажи или сдачи в аренду под офисы. В Санкт-Петербурге дома после реконструкции используют как мини-гостиницы. Квартиры – в основном, для сдачи в аренду, особенным спросом они пользуются у иностранцев. Поклонники истории покупают древние метры для себя.

Особенно популярна историческая недвижимость была в конце 90-х – начале 2000-х годов среди внезапно разбогатевшей публики. Но потом многим разумным коммерсантам стало ясно, что владеть «историей в камне» - дело хлопотное и затратное, гораздо спокойнее снять современный офис в бизнес-центре, а для жизни построить дом по собственному вкусу. В то же время эксперты в беседе с корреспондентом Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru отметили, что подлинный интерес к исторической недвижимости только формируется и обещает быть довольно серьезным. 

Скорее всего, произошло следующее: волна моды смыла всю «пену» и сейчас поднимается новая волна настоящих (хочется верить) ценителей истории. Как правило, это уже состоявшиеся бизнесмены, для которых владение старинным особняком или апартаментами в историческом доме имеет весьма определенный смысл. Они трезво оценивают предстоящие затраты и неизбежные юридические сложности с оформлением этой недвижимости, но для них важен престиж и та неповторимая атмосфера, которую создает дом с историей. Хотя в целом россияне далеко не сентиментальны - историческое прошлое дома, в котором, возможно, провели лучшие годы жизни известные деятели прошлого, по мнению директора по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы «НеоЦентр» Виктора Макарова, поднимет цену, максимум, на 10%.

Поэтому, как отмечают профессионалы из риэлторских агентств, специализирующихся на сделках с элитной недвижимостью, среди их клиентов присутствует хоть и немногочисленная, но постоянная категория любителей старины. По оценкам риэлторов, среди богатых покупателей не более 1 - 2% поклонников дворцового стиля.

К началу 20-го века преимущественное количество московских индивидуальных домов, которые и сейчас представляют ценность, составляли купеческие особняки и доходные дома, дворянских усадеб осталось немного. Больше всего особняков можно увидеть в районах Арбата, Чистых и Патриарших прудов, Пречистенки и Замоскворечья, — отмечают в компании «Столичная недвижимость». В пределах Садового кольца находится примерно 200 зданий, в том числе многоквартирных, из них чуть более десятой части — жилые.

На рынке же предлагается купить особняки или квартиры в домах, построенных в ХIХ - начале ХХ столетий, а также за период примерно до 1945-46 гг. Нуждающиеся в хозяйской руке особняки выставляются на конкурс инвестиционных проектов, и, как правило, «первичный» пользователь получает права на объект от государства.

Таким образом, достоинства бывших барских квартир и особняков очевидны: как правило, они расположены в престижной части города, часто на набережных или в историческом центре; построено здание, разумеется, из кирпича, толстые стены прекрасно удерживают тепло зимой, создают прохладу в летнюю жару, защищают от уличного шума. Привлекает покупателей большая площадь коридоров, комнат и кухонь, высокие потолки, приветствуется наличие в квартире большой кладовой, бытовых помещений, каминов, видовых окон во всю стену.

Балконы и мансарды в таких квартирах часто очень маленькие и на стоимость почти не влияют. Замечательно, если к квартире можно присоединить чердак - такие площади востребованы всегда.

Недостатки подобных квартир являются логическим продолжением их достоинств: дома позапрошлого века построены, естественно, по устаревшим технологиям. В них много несущих стен, так что перепланировки сделать очень сложно, если же дом признан памятником архитектуры - и вовсе запрещено. Вернее, все, представляющие ценность старинные здания, числятся на балансе Комитета по культуре и все перепланировки и реконструкции нужно согласовывать с ним. Владельцу выдается охранный договор, в котором указываются ограничения. Например, облик фасада должен быть обязательно сохранен, включая цвет краски, а внутри, может и разрешат что-то изменить.

Часто в подобных домах — смешанные (то есть деревянные) перекрытия, что автоматически снижает цену на 10 - 15%. Алюминиевая электропроводка, возможно, прогнила; сети рассчитаны на быт, в котором радиоточка считалась чудом техники, так что при любой нагрузке вылетают пробки. Санузел обычно только один, часто крошечный; встречаются оригинальные архитектурные решения, когда ванная почему-то расположена... на кухне. Не является достоинством отсутствие мусоропровода и современного лифта.

Система отопления старинных домов полностью зависит от архитектурного решения и часто является очень хорошей, но только в том случае, если благополучно пережила все войны. Очень часто ее почти разрушали в 20-х годы ХХ века, во времена Гражданской войны. Так что профессор Преображенский ворчал на пролетариев совсем не зря.

Как считает  Виктор Макаров, вернуть привлекательность дому-«старичку» может только комплексная реконструкция. Она предусматривает замену смешанных перекрытий железобетонными, подведение современных коммуникаций - электросети, системы водоснабжения.

Ситуация осложняется, если дом населен, причем многокомнатные квартиры в старом фонде часто до сих пор являются коммунальными. Если реконструкцию здания проводит государство, жителям предоставляется временное жилье в резервном фонде. У частного инвестора нет иного выхода, кроме как договориться по-хорошему с капризными обитателями.

Если особняк или дом уже переведен из жилого фонда в нежилой или необитаем, то инвестору, считайте, повезло. Кстати, «нежилой статус» вожделенного особняка совсем не смущает некоторых покупателей или пользователей. На первом этаже они устраивают офис, а на втором – апартаменты, где можно преспокойно жить.

Зато результат может впечатлять. Нам приводили пример, когда стоимость квадратного метра особняка, приобретенного на аукционе, после реконструкции возрастала более, чем в четыре раза. Что же касается квартиры, то после основательной перестройки она может из убитой коммуналки перейти в разряд элитной. Кстати о том, как это сделать наш портал уже писал в статье «Недвижимость от деда-генерала: сдать или продать».

Честно надо признать, что мгновенной отдачи от использования исторической недвижимости ждать не приходится. Гостиницы окупаются не ранее, чем через 10-15 лет, а то и позже. К тому же нельзя сбрасывать со счетов юридические сложности взаимоотношений с государством, если речь идет о ценных зданиях. Ясность может внести вступивший с января закон, разрешающий приватизацию объектов культурного наследия, но его еще предстоит обкатать.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
А теперь постараемся оценить выгоду этого бизнеса «на любителя» по нашей традиционной системе плюсов и минусов.

Плюсы
+ ценная историческая недвижимость будет со временем только дорожать;
+ старинные хоромы создают уникальную атмосферу и придают определенный статус ее владельцам.

Минусы
— трудно оценить затраты на реконструкцию и будущую доходность;
— могут возникнуть юридические сложности при оформлении прав.

Примеры предложений на рынке особняков дореволюционной постройки и квартир в исторических зданиях