Страны бывшего соцлагеря не так давно стали открытием для нашего покупателя. Во-первых – доступны по цене, во-вторых – эти цены подрастают. С одной стороны – Европа, с другой стороны, вроде как все «свои», не забыты еще годы, прожитые, можно сказать, почти что вместе. Понятно, что толчком к росту цен для этих стран стало вступление в Евросоюз. Продолжат ли цены расти дальше, будут ли они стремиться к западноевропейскому уровню — об этом мы решили поговорить с профессионалами восточноевропейского рынка.
Европейские страны, расположенные восточнее 15-го градуса Восточной долготы и восточнее Адриатического моря, традиционно называются Восточной Европой. К этим странам относятся Польша, Чехия, Словакия, Венгрия, а также Румыния, Болгария, Македония, Сербия, Черногория, Хорватия, Босния и Герцеговина, Словения и Албания.
Начнем с севера на юг, то есть, с Польши. И зададим зарубежным риэлторам следующие вопросы:
— Что сейчас происходит на рынке недвижимости вашей страны?
— С чем вы связываете рост цен?
— Ожидаете ли вы нового витка в ближайшем будущем?
Польша: рост в два скачка
Александра Шнайдер, совладелица агентства недвижимости Schneider & Kindermann:
Польская недвижимость росла в цене медленно до тех пор, пока Польша не вошла в Евросоюз. За эти три года она возросла в цене более чем в два раза, но до сих пор не догнала западноевропейскую. Так, варшавская квартира в частном жилом комплексе на озелененной территории в доме, построенном в прошлом году, стоит 88 тысяч евро, стоимость квадратного метра - 1630 евро. Получается даже дороже, чем в Берлине. Три года назад цена квадратного метра в Варшаве и Познани составляла 750 евро, а во Вроцлаве, Гданьске, Гдыне и Сопоте – около 600. Однако большая часть этого роста пришлась на 2004-2006 годы, а теперь рост, как и во всей Европе, несколько замедлился.
И если в мае 2005 года средняя цена квадратного метра в Варшаве составляла уже названные 750 евро, то в январе 2006 она достигла уже 1290. В мае 2006 года, то есть, два года спустя после вступления в Евросоюз, цена квадратного метра составляла 1510 евро — выше исходной примерно в два раза. В мае 2007 варшавский «квадрат» стоил 1610 евро, то есть вырос за год всего на 6%. Ноябрьский показатель — 1630 евро. Таким образом, рост продолжается в пределах естественной инфляции.
Динамика средней стоимости квадратного метра в крупных городах Польши (евро/кв.м.)
| Город | Май 2004 | Январь 2006 | Май 2006 | Ноябрь 2007 |
|---|---|---|---|---|
| Варшава | 750 | 1290 | 1510 | 1630 |
| Краков | 700 | 1110 | 1290 | 1310 |
| Вроцлав | 600 | 1080 | 1210 | 1240 |
| Источник: Schneider & Kindermann | ||||
В чем же причина прошлогоднего скачка? Вступление в Евросоюз не сопровождалось переходом на евро, и польский злотый, равный примерно 0,25 евро или 0,33 доллара сохраняется в обращении и поныне. Для перехода на евро необходимо выполнить требования Европейского Центрального Банка. Одно из них — выравнивание масштаба цен. Если раньше, приехав в Польшу, гражданин Евросоюза мог, разменяв евро на злотые, накупить на них гораздо больше товаров, чем у себя дома на ту же сумму в евро, то теперь покупательные способности валют почти что сравнялись. В результате этого выравнивания в Польше подорожало всё, за ценами погналась вслед зарплата, а потом и квадратный метр.
Теперь ситуация выровнялась. Потребительские цены почти что стоят на месте. Так, Big Mac, индекс которого применяют при сравнении покупательных способностей валют с начала года не двигается. Однако в Америке тот же Big Mac стоит 3.41 доллара, а в Польше всего лишь 2,3. Поэтому, когда Польша перейдет на евро, следует ожидать еще один скачок цен, в том числе и на недвижимость. Правда, произойдет этот переход не раньше 2010 года.
Чехия: рост стабильный
Ян Швéда, главный специалист по Чехии компании Silver World:
Спрос на чешскую недвижимость значительно выше, чем на польскую. Объясняют это обычно наличием исторической недвижимости, поскольку, например, Прага практически не пострадала во время войны.
Разброс цен в столице Чехии впечатляет: от 1500 до 4150 евро за квадратный метр. Средняя же цена пражского квадратного метра считается равной 2500 евро. Однако цены в Праге исчисляются в чешских кронах – на евро Чехия перейдет лишь в 2010 году.
Наибольший интерес для инвестиций представляет именно Прага. Привлекательны и ближайшие пражские пригороды, расположенные в 20-30 км от чешской столицы. Кроме того, в Чехии хорошие дороги и мало пробок. В последние семь лет в западной Чехии выстроено много роскошных коттеджей, и теперь их покупателями становятся баварцы и австрийцы, у которых на родине такие же коттеджи обходятся в несколько раз дороже. Иностранных инвесторов привлекают и чрезвычайно низкие налоги на недвижимость, небольшие расходы на коммунальные платежи, благоприятный климат и чистая экология. Однако физическое лицо иностранного подданства купить недвижимость в Чехии не имеет права.
Иностранцы, имеющие бизнес-визу, получаемую на основании регистрации чешской фирмы, могут приобретать недвижимость только на имя этой фирмы. При этом, правда, появляется возможность относить все расходы на содержание недвижимости на фирму и таким образом минимизировать налоги.
В отличие от соседней Польши, цены в Чехии показывают стабильный рост. Они также не избежали большого скачка, связанного со вступлением в Евросоюз, но этот скачок был менее выразительным по сравнению с польским, так как чешская недвижимость и до этого не претерпевала стагнацию.
Словакия: лучше «брать» домами
Вацлав Пéчка – специалист компании «Dákovia»:
Словакия вступила в Евросоюз одновременно с Польшей и Чехией. Согласно исследованию немецкой Торговой палаты, проведённому в марте 2004 года, около половины немецких инвесторов рассматривают Словакию как лучшее место для инвестиций. Эта рекомендация касается и банковского сектора и недвижимости.
Недвижимость в Братиславе – столице Словакии значительно дешевле пражской. Цена предложения в панельном доме — 1220 евро, в кирпичном – 1475 евро. Однако средняя цена квадратного метра по Словакии — 1150 евро. Реальная продажная цена значительно ниже первоначальной запрашиваемой, и следует следить не за ценами, указанными в объявлениях, а за суммами, которые были реально выплачены при покупке. Однако специалисты советуют покупать не столько квартиры, сколько дома. Во-первых, квадратный метр в них стоит значительно ниже, чем в квартирах, а во-вторых, цены на дома растут быстрее, чем цены на квартиры. Например, коттедж в окрестностях Братиславы стоит всего 21 487 евро, то есть, всего 358 долларов за квадратный метр, в то время как аналогичная по площади квартира стоит 75–90 тысяч евро.
Пик роста цен на недвижимость у Словакии, как и у Польши, еще впереди. Главный его этап придется на момент перехода на евро, причем Словакия, возможно, перейдет на евро раньше – в 2009 году.
Венгрия: цены ориентируются на Путина и Буша
Ласло Цепеш, эксперт компании «BTF»:
Цены на недвижимость в Венгрии находятся в промежутке между чешскими и словацкими. Средняя цена квадратного метра в Будапеште равняется примерно 1250 евро. Рост цен на недвижимость в Венгрии, как и в Польше, сейчас серьезно замедлился, а ждать введения евро Венгрии придется дольше всех. Некоторый скачок возможен после входа в Шенгенскую зону, в которую Венгрия вступит с нового года. И приобретая недвижимость в Венгрии, владелец недвижимости и члены его семьи получают право на временное проживание и получение вида на жительство в Венгрии, что позволит передвигаться без визы по всем странам Шенгенского соглашения.
На рост цен на венгерскую недвижимость могут повлиять и внешнеполитические факторы, такие как смена президентов в России и в США и последующий внешнеполитический курс новых администраций. Кроме того, ввод евро в Словакии и связанное с ним некоторое удорожание тамошней недвижимости может переключить часть инвесторов не соседнюю Венгрию.
| Город | Варшава | Прага | Братислава | Будапешт |
|---|---|---|---|---|
| Цена в евро за кв. метр | 1630 | 2500 | 1150 | 1250 |
| Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru | ||||
Примечание редакции
В Венгрии экономическое положение оставляет сейчас желать лучшего. Инфляция и безработица в последние пять лет показывают устойчивый рост. Венгрия – страна дорогая. Венгрия также надеется перейти на евро в 2010 году, но большинство аналитиков считают, что это произойдет не раньше 2014 года. Отчасти потому что Европейский Центробанк не устраивает уровень венгерской инфляции: сейчас в обращении находятся купюры достоинством в 20 тысяч форинтов. И когда доллар падал относительно остальных валют, относительно форинта он вырос со 180 до 190 форинта за доллар.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Цена на недвижимость в странах, о которых мы рассказали, значительно ниже западноевропейской, и только восточные земли Германии, примерно соответствуют им по уровню цен на недвижимость. Но если в бывшей ГДР рынок жилья испытывает стагнацию, то эти страны показывают хоть и различный, но всё-таки рост. Одно остается бесспорным – недвижимость стран Восточной Европы значительно дешевле московской, и некоторые наши инвесторы могут, продав лишнюю московскую квартиру, прикупить две-три восточноевропейских и потом надеяться на то, что их цены когда-нибудь догонят московские.