Панель или монолит: за кем будущее?

Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru предложил экспертам подумать над следующими вопросами:

• Будут ли вестись разработки, усовершенствоваться современные серии панельного жилья?
• В чем преимущества панельного дома перед монолитным (цена, планировки, площади, скорость возведения, объемы строительства?)
• В чем панельное жилье проигрывает монолитному?
• Как вы относитесь к мнению, что панельные дома – те же пятиэтажки, и лет через 30-50 их придется сносить нашим потомкам?
• Сколько лет мы еще будем строить панельное жилье или его все-таки вытеснят другие технологии?

Вот что нам ответили:

«Панели» выгодны при массовом строительстве
Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО «Пересвет-Девелопмент»:
Будущее у панельного домостроения, безусловно, есть. Панельное жилье самое дешевое, поэтому всегда будет востребовано. Себестоимость строительства монолитного жилого дома без учета внешних сетей дороже панельного до 25 %. Панельный дом возводится быстрее монолитного в 1,5 раза. Окупаемость проекта: панель - 2 года, монолит - 2,5. Но строить панельные жилые дома выгодно лишь при массовом строительстве.

Современные панельные дома комфортны для проживания: нет проходных комнат, удобные кухни, просторные холлы, в окнах и лоджиях установлены стеклопакеты. Трехслойные стеновые панели обладают улучшенными теплоизоляционными характеристиками. Однокомнатные квартиры с раздельным санузлом и большой площадью 42-52 кв. м. Высота потолка 2,7 м. Наиболее популярные серии панельных домов: ПЗ-М, КОПЭ, П-44Т, П-44М, ГМС-1, С-222, И-155.

Самое экономичное
Елена Шувалова, начальник отдела Департамента строительства Ассоциации строителей России:
Безусловно, будущее у панельного домостроения есть. Это связано с определённой экономией затрат при строительстве. Панельные дома - сборная конструкция: на заводе изготавливаются необходимые элементы, и их готовыми привозят непосредственно на стройку, где с помощью строительной техники возводится здание.

В отличие от монолитного строительства, при панельном домостроении сокращаются сроки возведения здания, поскольку полностью исключается время на заливку бетонной  смеси и нет необходимости ожидать, пока бетон приобретет марочную прочность. Соответственно, существенно сокращаются сроки строительства, а так же снижаются трудозатраты, что, в конечном счете, снижает и себестоимость квадратного метра готового жилья.

В настоящее время более экономичного типа жилья, чем панельное, не существует, как с точки зрения способа возведения, так и с точки зрения цены квадратного метра. Поэтому в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» панельное домостроение имеет большие перспективы.

Будущее – за каркасом
Михаил Остроносов, главный архитектор петербургской проектной фирмы «smolenka.spb»:
Будущее, конечно, не за панельным домостроением. Но и не за монолитным. Оптимальный вариант лежит посередине. Необходимо сочетать принципы панельного и монолитного домостроения. Это домостроение каркасное. При использовании монолитного каркаса, на который «навешиваются» готовые панели, себестоимость строительно-монтажных работ уменьшается на 25%. Так как на строительной площадке происходит лишь сборка уже изготовленных на заводе конструкций, то значительно сокращаются и сроки строительно-монтажных работ. Таким методом можно строить не только социальное жильё, но и коммерческое. И не только жильё.

Благодаря гибкости технологического процесса, такой метод можно применить и при строительстве офисных зданий. У таких домов не ограничена этажность, так как несущие функции берут на себя монолитные конструкции. И, наоборот, панели освобождаются от несущих функций и становятся легче и дешевле, да еще и теплее, так как их можно снабдить теплоизоляционным наполнителем.

В этом, кстати, состоит и путь сохранения домостроительных комбинатов. Мелкие застройщики могут заказывать и покупать панели у ДСК и тем самым загружать их производственные мощности.

«Ирония судьбы» уходит в прошлое
Алла Аксёнова, ведущий эксперт Агентства недвижимости DOKI:
Заявить, что у панельного домостроения нет будущего, это то же самое, что сказать, что нет будущего у эконом-класса. Пока существуют очередники, переселенцы из сносимых домов, и люди, живущие на трудовые доходы - панельному домостроению быть.

Действительно, панельные дома последние 30 лет считались проблемными, как по качеству строительства, так и с точки зрения эстетики. Жильцы панельных домов жаловались и на плохую шумо- и теплоизоляцию, и нестыковку оконных блоков, и швы между панелями. В начале 90-х годов во многих регионах типовые девятиэтажки строили солдаты. Представьте себе качество возведенных этими «невольными» строителями жилищ. Известен случай, когда из-под оконного блока при замене окон, извлекли две гнилые телогрейки! Представляете, какого размера была дыра под оконным блоком?

Панельное домостроение - это та часть сегмента первичного рынка, которая наиболее понятна и отлажена с точки зрения технологии. Сегодня проектировщики стараются избавиться от основных минусов... типового домостроения. Таких, как скучный внешний вид, вошедший в историю на первых кадрах культового фильма «Ирония судьбы...»; недолговечная внешняя отделка; кривоватые стены и межкомнатные перегородки. Например, в последние годы изменился внешний вид домов таких, и без того считающихся «нарядными» серий, как П-44Т (новая серия П44ТМ (ДСК-1) будет теперь облицовываться «под кирпич» с добавлением белых элементов). А дома серии КОПЭ-М Парус (на базе серии КОПЭ) возводятся белоснежные, все видом подтверждая свое название.

Несущие стены можно выровнять, а ненесущие — вообще сломать и сложить заново на том же месте из пенобетона.

Из панелей хорошо строить доходные дома
Виктория Гагарина, ведущий специалист консалтинговой компании «Перевал»:
Мысли об отмирании панельного домостроения были доминирующими еще два-три года назад. Но без панельного домостроения программы строительства социального жилья будут сорваны. Конечно, к пятиэтажкам возврата не будет – слишком дорога нынче земля. Однако, например, строительство домов серии П-44ТМ вполне рентабельно. Большие резервы модернизации таит в себе и серия КОПЭ, разработанная «Моспроектом» еще в 1982 году. На ее базе создана теперь серия КОПЭ-М Парус. В таких домах могут создаваться квартиры увеличенной площади за счёт объединения нескольких квартир в одну.

Недавно московское правительство обнародовало проект строительства доходных домов. Такие дома тоже рентабельнее строить из панелей – ниже себестоимость и короче сроки строительства. Из панелей также целесообразно возводить общежития для гастарбайтеров.

Панель пользуется спросом на рынке
Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»:
Спрос на панельное жилье довольно высок, и домостроительные комбинаты активно работают, чтобы удовлетворить этот спрос. Каждый завод постоянно совершенствует свои серии домов.

Одно из основных преимущества «панели», безусловно, скорость возведения такого жилья.
Некоторые современные серии панельных домов в настоящее время перешли в категорию среднего класса, т.е. по качеству приравниваются к монолитному жилью. В качестве примера можно отметить серию «Парус». Отделка «панельной» квартиры стоит гораздо меньше. Не нужно выравнивать пол и стены, как это делается в монолитном доме. Нет необходимости отдельно согласовывать прокладку коммуникаций и электропроводки, поскольку в серийном доме – эта проблема решена уже на этапе разработки серии – один раз и навсегда.

Монолитный дом хорош тогда, когда при его возведении соблюдены все технологии. С нарушением технологий – строительство при низких температурах, плохая утрамбовка или применение некачественных марок бетона – такое жилье может стать очень проблемным для жильцов. Панельный же дом – серийный продукт, в котором технологические ошибки минимизируются.

Но монолитный дом считается гораздо прочнее (при условии соблюдения технологий), фасады монолитного дома выглядят более привлекательно. Хотя и многие ДСК сейчас выпускают «панель» с внешней облицовкой. В монолитном доме возможно больше вариантов планировок.

Сейчас наблюдается тенденция «перехода» панельного домостроения в муниципальное жилье, в то время как «монолит» – это чаще коммерческое жилье. Хотя этот факт не исключает высокого спроса на «панель» и на «коммерческом» рынке.

Монолиты будут стоять столетиями
Марина Кащеева, генеральный менеджер корпорации «Сириус-В»:
Нужно четко разделить строительство на коммерческое и социальное. При строительстве коммерческих домов панельное домостроение неприемлемо – не будет же каждый застройщик строить свой домостроительный комбинат, чтобы изготавливать там панели и везти их потом за десятки, а то и сотни километров к месту строительства. Это первое.

А второе то, что богатый покупатель не будет покупать панельное жильё – это не совсем престижно. Более того, с точки зрения инвестора, панельные дома менее интересны, так как имеют ограниченный срок службы. Монолитные же дома будут стоять столетиями. Периодически в них будут меняться трубы, сантехника, но сами стены будут стоять века.

Панельное домостроение выгодно при социальном строительстве, полностью или частично финансируемом из бюджета. В панельные дома можно поселить, например, очередников. Хорошо такие дома строить и для военных.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Что ж, подведем итоги. Недостатки и достоинства строительных технологий мы свели в таблицу:

Самый красноречивый аргумент в пользу панельного домостроения – это цена. Квартира в панельном доме обходится покупателю намного дешевле. Между тем, мы не можем не заметить тенденции: панельные дома постепенно вытесняются с рынка в социальный сектор, что на наш взгляд, не совсем справедливо. Но что делать покупателю, который не попадает в социальные программы и не желает покупать огромную и дорогую монолитную квартиру? По деньгам на рынке новостроек он себе варианта не найдет, если там не будет современного панельного жилья. А как же тогда проект «Доступное жилье»?