Выбираем ипотечную программу на фоне кризиса

Действительно, российские банкиры обеспокоены ипотечным кризисом в США, от которого сильнее всего пострадали физические лица и паевые инвестиционные фонды, чьи бумаги были обеспечены «ипотечными» деньгами. Обвал рынка жилой недвижимости нанес экономике Соединенных Штатов ущерб в размере $200 млрд., специалисты предсказывают вторую волну дефолтов; возможно, обанкротятся более 1,2 млн. американских граждан.

Теперь российским банкам стало труднее занимать деньги для ипотечных кредитов на Западе. Объемы рефинансирования российских ипотечных займов уменьшились, а условия – ухудшились. Планируемая российскими банками секьюритизация на Западе отложена до лучших времен.

По мнению Григория Куликова, вице-президента Российской гильдии риэлторов, председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», труднее всего придется мелким банкам, которые рассчитывали раздать как можно больше ипотечных кредитов и быстро их секьюритизировать. Большая часть таких кредитов была выдана в 2005 – 2006 гг., когда цена квадратного метра постоянно росла, и банкам не нужно было слишком тщательно проверять платежеспособность клиента, ведь реализация на рынке заложенной квартиры в любом случае покрывала убытки. Теперь ситуация изменилась.

С тем, что американский кризис не так страшен для России, как кажется, согласна и Татьяна Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Не надо забывать, что между российской ипотекой и американской – большая разница, хотя бы в возрасте. Рынок ипотечных кредитов существует в США с 30-х годов прошлого века, и за это время переживал немало спадов и подъемов не исключено, что данный кризис – один из этапов этого трудного пути. В США только объем непогашенной рисковой ипотеки достиг 1,3 трлн. долларов. А в России объем ипотечного рынка, (которому всего-то 10 лет) составил около 600 миллиардов рублей.

Кроме того, объясняет Татьяна Копыстыринская, в Америке суммы ипотечных кредитов превышали стоимость приобретаемой недвижимости, а у нас практически все банки выдают сумму кредита, которая гораздо меньше стоимости покупаемых квартиры или дома (максимальное соотношение суммы кредита к сумме первоначального взноса на сегодня - 95%-5%).

Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с «плавающими» процентными ставками, привязанными к индексу LIBOR (усредненной процентной ставке на Лондонском межбанковском рынке). В таком случае заемщик напрямую зависит от ситуации на финансовом рынке. Для российских кредитов, «плавающие» ставки несвойственны. Фиксированная ставка для российского заемщика удобнее, он всегда может рассчитать свои расходы, и меньше рискует стать несостоятельным.

Клиента ждут строгости. Какие?
Нет сомнений в том, что банки будут придирчивей выбирать клиентов. По данным агентства «МИЭЛЬ-недвижимость», если в июле 2007 года банки, с которыми сотрудничает компания, отказали в ипотечном кредите только одному человеку, то в сентябре не повезло уже двенадцати. Заемщикам нужно готовиться и к другим переменам:

Потребуют заплатить первоначальный взнос
Банки постепенно сокращают программы, где не предусмотрено внесение первого взноса. Будущим заемщикам нужно будет располагать собственными «стартовыми» средствами.

С лупой изучат кредитную историю
Как рассказала начальник клиентского управления Ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пузакова, банки стали уделять гораздо больше внимания кредитной истории потенциального заемщика. И если вы выступили поручителем за кредит, который брали ваши родственники или друзья, в случае их финансовых затруднений вам придется им помочь.

Потребуют официальных справок о зарплате
Все больше банков требуют подтверждения доходов именно в форме 2-НДФЛ, тех, которые выдают в бухгалтерии на работе. Соответственно, предпочтение будут отдавать клиентам с «белой» зарплатой.

Ограничат досрочные платежи
Уменьшится доля досрочных погашений ипотечных кредитов. Сегодня часто кредит погашается досрочно, в течение 4 – 7 лет. Но банки от этого не восторге – «безвременно» теряя заемщика, они теряют доход. В Европе же средний срок ипотеки – 10 – 25 лет.

Как пояснила Юлия Пузакова, и сегодня банки включают в договор пункты, серьезно затрудняющие досрочное погашение. Например, от заемщика могут потребовать подавать заявление о каждом предварительном платеже не менее чем за две недели, то есть на практике, — проценты ему придется платить за следующий месяц. Время запрета на досрочное погашение кредита часто увеличивается с шести месяцев до года.

Еще из области перемен
Специалисты сходятся во мнении, что банки будут предлагать больше рублевых продуктов.
Что касается роста кредитных ставок, то наши эксперты не ожидают их серьезного роста. Увеличение может составить 1 – 2%, и то, больше на рынке новостроек.

Выиграют «крепкие середнячки»
Впрочем, для тех, кто хочет купить небольшую квартиру эконом-класса или просто улучшить жилищные условия, изменения пойдут на пользу. Таким заемщикам – зеленая улица. Логика простая – если заемщик платить не сможет, то «среднюю квартиру» легче реализовать, чем шикарный коттедж или элитные апартаменты.

Сегодня банкиры стараются сократить количество очень больших кредитов. Надежнее вместо одного элитного кредитного продукта создать несколько более скромных.

Значит, на рынке наступает время «крепких середнячков», тех, у кого может быть не сногсшибательный, но надежный доход. И у таких клиентов есть выбор.

«На рынке есть множество программ, которые позволяют улучшить жилищные условия с помощью ипотеки. Например, МИАН-агентство недвижимости совместно с Русским ипотечным банком реализует программу «Новые метры», которая позволяет купить новую квартиру, а старую продать позже. Как правило, чем больше размер первоначального взноса и чем больше срок кредитования, тем меньше процентная ставка по кредиту», — говорит начальник отдела ипотечных и партнерских программ компании «МИАН-недвижимость» Владимир Мильдзихов.

Генеральный директор компании «ФИНМАРТ»  Максим Гольдберг тоже считает, что нет никаких причин для отказа в кредите семье, чей доход составляет даже 30 – 40 тыс. руб. в месяц. В таком случае реально занять от $50 000, то есть сумму, которой вполне хватит, купить квартиру большей площади или в менее престижном районе.

Какой кредит выбрать
Понятно, что на фоне грядущего ужесточения требований, удержать привлекательные условия для заемщиков и сохранить «завлекалочки», которыми пользовались многие кредиторы, могут позволить себе крупные банки, которые давно работают на рынке ипотечного кредитования.

Наши эксперты назвали наиболее выгодные кредитные продукты, которые предоставляют следующие банки:

• Абсолют-банк: намерен сохранить кредит без первоначального взноса. Это кредит на приобретение жилья на вторичном рынке, для заемщиков у которых нет накоплений, но есть квартира. Предоставляется два кредита: стандартный и на формирование первоначального взноса;
• Альфа-банк: разрешает частично подтверждать доход «по форме банка»;
• Банк Москвы: продолжат предоставлять кредиты в швейцарских франках по ставке, ниже рыночной;
• КИТ-финанс: один из немногих принял плавающие процентные ставки в рублях, которые привязаны к размеру индикативной ставки MosPrime 3M (Moscow Prime Offered Rate). MosPrime 3M рассчитывается Национальной валютной ассоциацией. Плавающая ставка – один из способов снизить процент: если же значение индекса падает, заемщик может сэкономить на выплате процентов. Однако надо следить за инфляцией. Как мы уже знаем, индикатор может и повысить процент. Тем не менее, в 2007 году брать рублевый кредит с «плавающим» процентом было выгодно;
• Русский Ипотечный Банк: нет штрафов за досрочное погашение и решение о выдаче кредита действительно в течение 6 месяцев; то есть, заемщик может спокойно заниматься подбором квартиры.

Программы, которые нам посоветовали эксперты