Гаражи в столице — дефицит. Строительство явно не успевает за все растущим числом автомобилей. В то же время автовладельцы не рвутся покупать дорогие гаражи. Значит, можно выдвинуть гипотезу: в сегменте не самых дорогих гаражей спрос будет всегда. А не попробовать ли себя частному инвестору в качестве гаражного строителя?
В самом деле, денег, чтобы вложиться в гаражное строительство, нужно явно меньше – по сравнению с инвестированием в жилье. И клиентов – для аренды или покупки будущего, построенного вами машиноместа, судя по всему, найти не очень сложно. Ведь по оценкам экспертов всего лишь у 25% москвичей-автовладельцев машины хранятся в гаражах и на стоянках. Больше половины столичных водителей оставляют машины под открытым небом, и четверть пользуется «ракушками» и «пеналами». Но с металлическими укрытиями упорно борются городские власти, и отгадайте с трех раз, кто окажется победителем.
Так что рано или поздно перед каждым хозяином автомобиля вопрос о том, где его хранить, встает ребром.
Какие бывают гаражи
Прежде всего, надо определить, что же такое гараж. В соответствии с общепринятой классификацией, парковочные комплексы принято делить на шесть категорий:
1. Наземный манежный. Это отдельно стоящая неотапливаемая «этажерка», часто, в три-четыре этажа, а иной раз и в шесть. По сути, — просто многоэтажная автостоянка.
2. Наземный холодный боксовый. Это тоже отдельно стоящая «этажерка», только каждый автомобиль имеет свое место, отделенное капитальной стеной и воротами.
3. Наземный теплый боксовый. В отличие от предыдущего, он еще и отапливается.
4. Обвалованный. Это полузаглубленный двухъярусный гараж. Расположен он обычно рядом с жилыми домами. Первый ярус у такого гаража подземный, второй же возвышается над землей на 1 - 1,5 метра. Для экономии места на таком гараже сверху могут устроить детскую площадку или сквер.
5. Механизированный. Это многоуровневый гараж с вертикальным хранением машин в боксах, встроенных у глухой стены зданий. Подъемники загоняют авто на верхние уровни. Такой тип гаража мэр столицы Юрий Лужков приметил во время одной из зарубежных поездок, и решил перенять интересный опыт.
7. Подземный. Такой гараж расположен, как следует из названия, под землей. Строят такие гаражи, как правило, под жилыми комплексами.
(Заметим, что произошло смешение понятий «стоянка» и «гараж»: любое капитальное сооружение, предназначенное для хранения автомобилей, считается гаражом, даже если таковое не имеет ни дверей, ни порой даже стен. Стоянкой же теперь называется то, что строить не нужно – достаточно огородить.)
На наш взгляд, выгоднее всего строить наиболее популярный у народа «наземный манежный» гараж.
Без кооператива не обойтись
Чтобы поучаствовать в строительстве гаража нужно либо организовать гаражно-строительный кооператив (ГСК), либо вступить в него. Обычно ГСК создается под один конкретный проект. Собираются автомобилисты, выдвигают из своей среды ответственного за строительство. Когда строительство окончено, кооператив занимается уже охраной и эксплуатацией гаражных комплексов. Сегодня в Москве насчитывается 349 ГСК, многие из них существуют уже десятки лет.
В поход по инстанциям
Следующий этап связан с хлопотами о выделении земельного участка и работой над проектом. В Mоскве любое строительство возможно лишь после заключения долгосрочного договора аренды земельного участка. Участок «пробивается» в отделе Госземинспекции соответствующего округа, и если решение положительное, самое время озаботиться проектом.
За проектом, разумеется, надо обращаться в проектную организацию. Стоимость проекта зависит от количества квадратных метров в планируемом объекте. Общая стоимость проектных работ определяется из расчета 200-400 рублей за квадратный метр. Самые же «крутые» проектные конторы могут «зарядить» и 1000 рублей за квадратный метр.
Плюс ко всему 80-130 рублей за квадратный метр будет стоить рабочая документация к проекту. Кроме того, 10 – 12 % от стоимости проектной документации потянет авторский надзор за строительными работами. Если среднее машиноместо занимает площадь 14 кв. метров, а с учетом участка коридора получается и все 18, то одно только проектирование гаражного комплекса обойдется порядка $400 за машиноместо.
С готовым проектом представители гаражного кооператива отправляются в префектуру для последующих согласований. Подрядчика находит либо сам кооператив, либо автовладельцам подбирает его префектура, — на конкурсной основе.
Но знайте, что процесс согласования может продлиться дольше, чем само строительство.
Сколько стоит гараж построить
Итак, теперь будущим счастливым владельцам гаражей предстоит иметь дело со строителями. Как сообщили корреспонденту портала о недвижимости www.Metrinfo.Ru в компании «Атлант-проект», строители-подрядчики оценивают свою работу в среднем по $ 320 за квадратный метр. Таким образом, само строительство неотапливаемого манежного гаража выйдет где-то в $ 5760 за машиноместо. Цифра эта, конечно, усредненная – чем больше площадь гаражного комплекса, тем ниже стоимость квадратного метра. Прибавьте сюда расходы на проектирование, и цифра себестоимости одного машиноместа для члена гаражного кооператива в среднем вылезет где-то в $ 6 тыс. Как минимум, его можно продать в два раза дороже.
Сколько это машиноместо будет стоить самой строительной компании, строители вам никогда не признаются, но по оценочным данным, себестоимость его для строителя составит где-то $1500-1700. Здесь требуется сделать пояснение. Не редкость, когда автомобилисты сами отважно берутся за строительные работы, особенно, когда среди лидеров есть профессиональные строители, которые и руководят процессом. Ведь главное — не нарушать проект, чтобы не придрались архитекторы.
Так что теоретически возможно продать это же машиноместо можно в 10 раз дороже себестоимости. Места можно не только продавать, но и сдавать за $ 2,5-3 тыс. в год, и таким образом строительство окупит себя менее чем за год.
Кстати, один из способов увеличить продажную цену машиноместа — организовать рядом с гаражом что-нибудь полезное — автомойку, станцию технического обслуживания, магазины автозапчастей. По данным компании «Домострой», были зафиксированы случаи, когда цена машиноместа в гаражном комплексе возрастала более чем в три раза после того, как рядом были построены соответствующие объекты инфраструктуры.
В целом же, по мнению директора департамента Инвестиционного Консалтинга компании «Домострой» Сергея Куренкова доходность этих сделок не очень большая. Однако всё зависит от начальных условий сделки и прогноза на спрос в том районе, где будет строиться гаражный комплекс.
Права инвестора
Также как и «квартирный дольщик», «гаражный инвестор» должен быть защищен законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, человек, который вложил деньги в приобретение гаража, — участник долевого строительства. В соответствии с этим законом должны заключаться договоры и проводиться последующие сделки.
Что следует учесть
На пути частного инвестора могут возникать время от времени кое-какие препятствия, о которых надо знать заранее.
Необходимо согласие жителей
Одна из главных трудностей состоит в том, что обязательно потребуется протокол о согласии жителей с размещением объекта. Мнения жителей, естественно, будет различным. Автомобилисты проголосуют «за» обеими руками, но есть ведь еще и бесколесные граждане. Возможно, придется пообещать построить не только гараж, но и детскую площадку, и скамейки для пенсионеров. Но, все равно, согласия можно и не получить.
Проще проект – меньше сроки
Сроки строительства гаражей варьируются в зависимости от их размера и от их типа. От момента вложения денег до въезда в гараж счастливых автовладельцев проходит не менее полугода. А если речь идет о строительстве полностью оборудованных комплексов со всеми коммуникациями, то бывали случаи, когда строительство затягивалось на четыре года. При этом многие автовладельцы успели неоднократно поменять машину.
Деньги могут кончиться
Многое зависит от бесперебойного финансирования строительства. Так, нередки случаи, когда средств, собранных с будущих владельцев гаражей, оказывалось недостаточно, и стройка замирала. Может получиться и так, что стройматериалы подорожают в процессе строительства, деньги закончатся, стройка встанет. Не так уж редко это случается, причем подрядчик сам, чаще всего, выходит сухим из воды. Бороться с подобными вещами призван закон № 214-ФЗ, но ни для кого не секрет, что далеко не все по нему работают.
Автовладельцы ждут городских программ
Сложности могут возникнуть, как это ни странно в связи с широко разрекламированными городскими программами строительства гаражей. Многие автовладельцы надеются, что деньгами им поможет город и намерены повременить с созданием ГСК. Так что вероятны трудности с поиском единомышленников. (Хотя надежды на государственную помощь нам кажутся наивными — даже если все городские программы выполнят и перевыполнят, гаражей все равно будет не хватать).
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если и ввязываться в гаражное строительство в качестве инвестора, то лучше всего браться за строительство первых двух типов гаражей. Во-первых, меньше проблем со сбытом – недорогое машиноместо купят быстрее и охотнее, во-вторых, меньше растягиваются сроки строительства, а чем быстрее строить, тем меньше вероятности прогореть из-за того, что в процессе строительства вырастет стоимость стройматериалов и услуг подрядчиков.