Ипотечные ставки снижаются – новостройки еще доступнее

Еще недавно счастьем считалось получить ипотеку с господдержкой под 12% годовых. И покупатели с тоской ждали, когда же это программа закончится. Но ничего страшного вообще не произошло. Сегодня нас не удивят и предложения под 7,5-8% годовых – в рамках совместных программ застройщика и банка.

По данным Росстата, за первое полугодие 2017 года в России было выдано 423,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 773 млрд. рублей. Из них 264 млрд. пришлось на рынок новостроек. Это треть от общего количества сделок. Рынок ипотеки продолжает расти, и за полгода он вырос на 16%, - комментирует руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.
Если говорить о географическом распределении, то на Московскую область пришлось 22,2 тыс. займов на 61,1 млрд рублей, на Москву – 25,7 тыс. кредитов на сумму 103 млрд рублей. Доля сделок с использованием ипотечных программ составляет более 75%. «Таким образом лишь каждый четвертый объект недвижимости приобретается за собственные средства», - говорит Денис Бобков, руководитель отдела развития ГК «САПСАН». 

Статистика компаний лишь подтверждает эти выводы. Так, в компании Urban Group доля ипотечных сделок составляет - 75-77%, в KASKAD Family - доходит до 90-95% в месяц.

Рекордное снижение
По оценкам наших комментаторов, в среднем сейчас ипотечная ставка на рынке новостроек составляет 10% годовых, на вторичке – 11 %. Варьируются ставки в рамках 9,25-11,5%.

Программа «Ипотека с господдержкой» начиналась с 12% годовых и закончилась с показателем 10,7%. Как напоминает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, в начале 2017 года рынок был абсолютно готов к отмене субсидирования ипотеки государством, и покупатель практически не заметил изменений на этом рынке.

«В среднем с момента окончания государственной поддержки ставки снизились на 1,5-2,5%», - отмечает Максим Каварьянц, вице-президент по продажам SDI Group.

Так, один из крупнейших банков предлагает ставку 9,5% годовых для своих зарплатных клиентов на весь срок кредитования без условий субсидирования, - приводит пример Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family. Итого, на сегодня средняя ставка по ипотеке для клиента со справкой по форме банка составляет 10-10,25% годовых, а для клиентов, подтверждающих свои доходы справкой 2-НДФЛ и имеющих первоначальный взнос от 30%, базовая ставка – 9,25-9,75%.

Если же брать во внимание ипотечные программы, субсидированные застройщиком, то ставки по ним и вовсе могут достигать 6,7 -7,4% годовых на весь срок кредитования, - дополняет Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»).

Ипотека на апартаменты подороже квартирной, - от 11,5 до 13% годовых. «В среднем стоит рассчитывать на 12-12,5»%, - считает Роман Строилов (Glorax Development).

Почему поползли ставки? Центробанку - мерси
Лет 10 назад наш «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» спрашивал у участников рынка, - как ипотечные кредиты соотносятся со ставкой рефинансирования Центробанка (она тогда заменяла ключевую ставку). Нам откровенно признались, что показатели ЦБ особой роли не играют, так как российские банки кредитуются на западе. Теперь, когда заморский источник в связи с санкциями иссяк, политика Центробанка по сдерживанию инфляции стала решающей для ипотечного рынка. Медленно и верно ЦБ снижает ключевую ставку, по которой он кредитует банки и принимает средства на депозиты Отталкиваясь от этого параметра, банки устанавливают проценты по кредитам, он влияет на инфляцию.

«Постепенное снижение Центробанком РФ ключевой ставки с 10,5% в июне 2016 года до 8,5% способствует снижению стоимости фондирования для участников ипотечного рынка, что в свою очередь дает им возможность снизить ставки по ипотечным продуктам», - комментирует Денис Бобков (ГК «САПСАН»).

Центробанк молодец, но и у самих банков есть мотивы к смягчению условий для заемщиков: им необходимо было удержать свои позиции, наработанные за время работы государственной программы субсидирования ставок. После ее окончания «многие банки, стремясь сохранить динамику роста количества клиентов и ипотечного портфеля, начали самостоятельно снижать ставки по ипотечным кредитам как для новостроек, так и для вторичного рынка», - говорит Вероника Манн, директор по маркетингу компании «БИГ Девелопмент», застройщика ЖК «Котельнические высотки». 

Роман Строилов (Glorax Development) считает, что сегодня строительство и ипотека являются значимыми драйверами экономического роста. «Доходы населения не растут, поэтому приходится стимулировать потребление доступными ипотечными кредитами. В связи с этим вовлекается дополнительный объем покупателей», - разъясняет эксперт.

Возможно ли и дальнейшее снижение ставок? Денис Бобков (ГК «САПСАН») полагает, что Центробанк создает для этого комфортные условия. «Главными предпосылками для дальнейшего снижения ключевой ставки являются сохранение инфляции вблизи целевого уровня (4%), продолжающееся уменьшение инфляционных ожиданий, а также восстановление экономической активности. Таким образом Банк России формируют предпосылки для дальнейшего плавного снижения ставок по ипотечным кредитам.

«Такой процесс мы будем наблюдать и в дальнейшем», - соглашается с коллегой Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости Gorn Development.

Пониженная ставка от застройщика – как это устроено
Строительные компании, заключая соглашения с банком, еще больше снижают ипотечные ставки, субсидируя их за свой счет. В результате на рынке появляются предложения купить квартиру в новостройке в ипотеку не только под упомянутые 6,7-7,4% годовых, но даже и ниже!

Вообще подобные программы не новички на рынке, они существуют более 5 лет, но теперь и проценты ниже, и сроки дольше. «Если ранее банки предлагали субсидирование только 1-2 года, то теперь появилась большая вариативность в части сроков», - отмечает Максим Каварьянц (SDI Group).

Механизм субсидирования ипотечных ставок выглядит так. «Застройщики заключают с банками соглашения, в рамках которых кредитные организации выдают покупателям ипотечные кредиты по более низкой ставке, а застройщики компенсируют «недополученные» банком проценты», - рассказывает Максим Каварьянц (SDI Group).

«Банк за вознаграждение может снизить базовую ставку до того уровня, который нужен клиентам застройщика, и закрепить эту ставку на любой срок, о котором банк договорится с застройщиком», - дополняет Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family.

Привлекательные стороны
Данное предложение выглядит аппетитно для участников сделки. «За счет таких программ застройщик может сделать свое предложение привлекательнее для клиентов, увеличивая спрос. Для банка такие программы – это возможность нарастить объем активов. Покупатели же получают выгоду за счет снижения платежей по кредиту в долгосрочной перспективе», - комментирует Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group.

Ипотека по низкой ставке становится последним аргументом «за» для покупателей, которые на самом деле уже намерены приобретать жилье, но ждут подходящего момента. «Это дополнительный инструмент для привлечения той категории покупателей, которая изначально рассматривает возможность привлечения ипотеки и, в конечном счете, именно привлекательная ставка может стать для нее решающим фактором при выборе объекта», - говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.

Благодаря привлечению покупателей застройщик получает уверенный денежный поток, позволяющий финансировать строительство, - замечает Михаил Бузулуцкий (Gorn Development). Действительно, представители компаний отмечают возросший интерес к программам со стороны потребителей.

Что надо знать о сниженных ставках
Клиенту, который собирается брать кредит по сниженной ставке от застройщика стоит все внимательно просчитать. Вполне возможно, что маленькая ставка будет рассчитана не на весь срок кредитования или этот срок вообще ограничен. Не исключено, что в дешевую ипотеку предлагаются не все квартиры в жилом комплексе, а только те, которые плохо продаются.

«Экономическая целесообразность просчитывается в каждом случае индивидуально и зависит от срока кредитования, ставки по ипотечному займу и намерения заемщика досрочно погасить кредит», - комментирует Денис Бобков (ГК «САПСАН»).

Перед тем как брать квартиру по сниженной ставке, стоит посчитать, может быть, выгоднее окажется скидка, которую застройщик предусматривает клиенту, оформляющему кредит на обычных условиях.

Рассчитывать на скидку и пониженную ставку одновременно не стоит. «Редкий девелопер может похвастаться такими условиями продаж, при которых одновременно сохраняется скидка на квартиру и действует субсидирование ставки. Обычно эти две опции вместе не живут», – замечает Роман Строилов (Glorax Development).

Необходимо обратить внимание на цену покупки. Нередко «платой за низкую ставку выступает повышенная стоимость квартиры», - предупреждает Роман Строилов.

«Разумным считается небольшое снижение базовой ставки – на 1-3 процентных пункта максимум. В этом случае есть вероятность того, что стоимость квадратного метра не сильно пострадает. В случае, если ставка сильно снижена и достигает нижнего предела – 5-6% годовых, да еще и закрепляется на весь срок кредитования, то в среднем стоимость квартиры для клиента может подорожать на 20-30%», - дополняет Анна Борисова, (KASKAD Family).

Клиентам, решающим взять кредит по низкой ставке, Денис Бобков (ГК «САПСАН»), советует задуматься о досрочном погашении своего долга.

Обязательно надо читать кредитный договор. В нем должна быть зафиксирована информация о ставке, о сроке, на который она предоставляется. Кроме того, как уточняет Вероника Манн (ЖК «Котельнические высотки») в кредитном договоре наверняка «много моментов, обязательных к выполнению для получения такой ставки. Это и страхование жизни и имущества, и необходимость быть зарплатным клиентом банка, обязательность электронного оформления, или даже единовременная оплата некой суммы банку для снижения ипотечной ставки».

Наши комментаторы предостерегают: слишком низкие ставки - на уровне 3-5% - должны настораживать. «Необходимо понимать, что это либо ставки исключительно маркетинговые, не фиксируемые в кредитном договоре на весь срок кредитования и действующие только на первый год кредита, либо сумма недополученных процентов будет выплачена банку не за счет застройщика, а самим покупателем за счет увеличения для него стоимости приобретаемой недвижимости. Слишком низкая ставка также может свидетельствовать о том, что у застройщика возникли серьезные проблемы с ликвидностью, и он готов работать в убыток, а это уже совсем тревожный сигнал. Все ведь знают, где обычно бывает бесплатный сыр», - подводит итог Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»).

Теперь, когда мы вооружили читателей соответствующими знаниями, предлагаем познакомиться с предложениями от компаний, имеющих партнерские программы с банками. Знакомят с ними комментаторы, принимавшие участие в подготовке этой статьи.

Вероника Манн, директор по маркетингу компании «БИГ Девелопмент», застройщика ЖК «Котельнические высотки»:
Наиболее интересной программой, действующей на квартиры в ЖК «Котельнические высотки» сейчас является ипотека без первоначального взноса от ПАО АКБ «Металлинвестбанк».

Такой вариант прекрасно подходит для молодых семей и для тех молодых людей, которые приобретают свою первую квартиру. Ставка по ипотечному кредиту без первоначального взноса составляет 12,5% годовых в рублях (при условии страхования жизни и здоровья по тарифам страховой компании, выбранной заемщиком). Срок кредита - от 1 года до 25 лет, сумма кредита от 1,5 до 8 миллионов рублей, первоначальный взнос от 0% до 9,99%.

Для молодых семей, у которых есть денежные средства для первоначального взноса, будет интересна специальная ипотечная программа АО «Россельхозбанк».

В рамках специальной партнерской программы процентная ставка по ипотечному кредиту для молодых семей теперь начинается всего от 9,5%. Размер первоначального взноса составляет не менее 20%.

Молодая семья – это семья, в которой возраст хотя бы одного из супругов не превышает 35 лет, а также семья, состоящая из одного родителя и ребенка/детей, если возраст родителя не превышает 35 лет.

При этом клиенты АО «Россельхозбанк» имеют возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга при рождении ребенка (детей) в период действия Кредитного договора/Договора об открытии кредитной линии с даты рождения до достижения им/ими возраста 3-х лет.

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group:
Самая низкая ставка по ипотеке в жилых комплексах Urban Group – 7,4% от Сбербанка на весь срок кредитования. Такая низкая ставка стала доступной нашим клиентам благодаря длительному сотрудничеству застройщика с банком, что подтверждает наивысший статус «Платинового партнера».

Кроме того, нашим покупателям доступна ипотека без первоначального взноса — отличный вариант как для прагматичных клиентов, которые опасаются повышения стоимости квадратного метра и хотят оформить сделку здесь и сейчас, так и для тех, кому свойственно совершать импульсивные покупки. Характерна она также и для предпринимателей, которые не хотят вынимать капитал из оборота. Наша компания сотрудничает с тремя банками, предоставляющими такой кредитный продукт. Это Металлинвестбанк (сумма до 8 млн рублей под 12,5% на срок до 25 лет), Возрождение (до 10 млн рублей под 13% на срок до 30 лет), а также СМП-банк. Последний предлагает кредит на сумму до 15 млн на срок 25 лет под 14%, но после погашения 15% суммы, ставка снижается до 12%.

Кроме того, Сбербанк и АИЖК предлагают возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сумма кредита при этом будет увеличена на сумму материнского капитала, до момента его перечисления ПФР. Условия Сбербанка – до 30 млн рублей на 30 лет под 12%, АИЖК – 8 млн рублей на 30 лет под 10%.

Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:
Программа «Ипотечные каникулы» позволяет нашим клиентам на период строительства платить ипотеку ежемесячными платежами в два раза меньше, чем до момента получения документов о собственности.

Еще одна программа – «ВТБ24 Лизинг», позволяющая всем клиентам, не имеющим возможности или желания взять ипотеку, воспользоваться займом от нашего партнера. Также есть программа с субсидированием ставки под 8% годовых на 10 лет без удорожания квадратного метра. И базовые ставки с учетом партнерского приоритета – от 9,4% годовых на весь срок кредитования.

Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости, Gorn Development:
Мы сотрудничаем со многими банками, их около 10. Предлагаемые ставки не превышают 10%. Пожалуй, самое удачное соглашение нам удалось заключить с ПАО «Промсвязьбанк». Теперь покупатели квартир могут получить ипотеку по рекордно низкой ставке - 6% годовых. Ставка фиксируется на период кредитования от 3 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 20%.

Денис Бобков, руководитель отдела развития ГК «САПСАН»
В проекте ГК «САПСАН» ЖК «Мелодия леса» покупателю представлен широкий выбор ипотечных программ от 15 ведущих кредитных организаций региона.

Предлагаемые ипотечные программы:

*При доплате 4% к сумме первоначального взноса, процентная ставка снижается до 9,15% годовых.

О сотрудничестве со Сбербанком по программе со ставкой 7,4% заявили также представители компаний SDI Group, ФСК «Лидер» и MR Group.