Наверное, всем, кто интересуется рынком недвижимости, понятно, что такое новостройка экономкласса. Это жилье, которое строится для «народа», самое дешевое и популярное. В период роста цен в столице доступного жилья почти не строилось. Застройщики убедили себя и покупателя в том, что Москва – это город богатых людей и сооружать тут нужно как минимум хоромы бизнес-класса с большими квартирами и массой разных опций - террасами и зимними садами на крышах, дорогущей отделкой холлов в подъездах и т.д. и т.п. Однако времена снова изменились – жилье демократичного формата возвращается в Москву, увлекая за собой покупателей, которые прежде и не мечтали о таком счастье.
Эволюция: эконом-то эконом, но хорошенький
Эксперты, опрошенные «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru», напомнили определяющие характеристики жилья экономкласса.
Расположение – в Москве за пределами ТТК ближе к МКАД и за МКАД. В области все несколько проще, если город небольшой, то в принципе все равно где жить - все близко, до всего можно дойти пешком. В городах побольше новостройка массового сегмента может появиться на некотором удалении от ж/д станций, автовокзала и развитых районов.
Технология строительства – преобладает панельное жилье модернизированных серий, но встречаются и монолитные дома, причем в Подмосковье «экономные монолиты» - более частое явление.
Паркинг – наземный. Подземный, как правило, не предусматривается.
Общественные зоны – отделываются недорогими материалами.
Придомовая территория – благоустройство «типовое», без излишеств – детская площадка, лавочки для взрослых, газоны, хозяйственные площадки.
Инфраструктура – в современных домах первые этажи проектируются как нежилые, их занимают небольшие магазины, аптеки, бытовые службы; это в основном и есть инфраструктура комплекса экономкласса. Собственного конного клуба или гольф-поля, тут, конечно быть не может. Но зато «благодаря изменениям в социальных обязательствах девелопера, жители новостроек теперь должны быть обеспечены детскими садами и школами», - отмечает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. Они строятся либо в составе жилого комплекса, либо дом возводится рядом с районом, где есть «социалка».
Квартиры – стандартных площадей. Как объясняет Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», площади однокомнатных квартир начинаются от 28 кв. м, двухкомнатных – от 44 кв. м и трехкомнатных – от 56 кв. м. Размер кухни в доме экономкласса сравнительно небольшой - до 8 кв. м. Во многих проектах застройщики отказываются от многокомнатных квартир, нередко доля трехкомнатных квартир невелика или они вовсе отсутствуют, - дополняет Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград». Высота потолков не превышает 3 метров, в типовых проектах она вообще ограничена 2,7 м.
Однако за последнее время произошли некоторые приятные метаморфозы – эконом-сегмент стал более интересным. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» вообще считает, что понятие «экономкласс» для рынка новостроек Москвы практически неактуально - из-за жесткой конкуренции «стандартные» типовые новостройки уходят в прошлое. Массовый сегмент в столице массово перешел в комфорт-класс. «Новые объекты отличаются яркой индивидуальной архитектурой, улучшенной отделкой входных групп, продуманными разнообразными планировками, благоустроенной придомовой территорией, включающей не только детские площадки, но и зоны для занятия спортом подростков, взрослых и пожилых людей. За последние 10 лет произошла настоящая эволюция экономкласса. Даже самое бюджетное жилье сегодня на класс выше, чем большинство новостроек еще несколько лет назад», - подытоживает эксперт. К сегменту «экономкласс» в его прежнем понимании в «Метриум Групп» относят единственный жилой комплекс в Москве - «Некрасовка».
По наблюдениям Екатерины Коган (KASKAD Family), эта тенденция затрагивает и Московскую область - большинство малобюджетных предложений и там можно отнести к комфорт-классу.
Проектов много, входной билет в Москве – 3 млн, в Подмосковье – 1,5 млн
Для покупателя нынче раздолье - на рынке первичного жилья Москвы и Московской области сегодня большой выбор жилья демократичного формата.
По данным «Метриум Групп», в феврале 2017 года на рынке новостроек Москвы в старых ее границах было представлено 54 проекта массового сегмента общей площадью 1,161 млн кв. м. Это 57% всего объема на столичной «первичке». Сходная информация и у ГК «Инград» - в компании насчитывают 50 московских проектов жилых комплексов экономкласса.
Зайти на рынок экономичного жилья Москвы можно с суммой менее 3 миллионов рублей. Мария Литинцкая («Метриум Групп») приводит в пример микрорайон «Северный» (СВАО, район Северный, 1,5 км от МКАД). Там минимальный бюджет покупки - 2,85 млн рублей, за эти деньги можно купить студию площадью 25,1 кв. м. Для сравнения – в феврале 2014 года самая доступная квартира в «старой» Москве стоила 4,1 млн рублей.
Наиболее бюджетные предложения Москвы по оценке Владимира Каширцева («Азбука Жилья») представлены в ЖК «Мещерский лес» (Солнцево) от компании ПИК: студия 22,9 кв. м стоит 3,05 млн. руб. и в ЖК «Некрасовка»: там минимальная стоимость «однушки» (31,8 кв. м) составляет 3,38 млн. руб.
Выбор бюджетных новостроек в Подмосковье еще больше, и они, разумеется, значительно дешевле. В радиусе до 15 км от МКАД по данным «Метриум Групп» представлено около 200 новостроек массового сегмента, его доля на первичном рынке - 85%. В ГК «Инград» называют цифру пониже - 161 проект, соответственно, - это 63% объема предложения подмосковного рынка новостроек.
Минимальный бюджет покупки в Московской области – 1,486 млн рублей, это стоимость студии площадью 24,6 кв.м в ЖК «Митино Сити» (5 км от МКАД, Красногорск, данные «Метриум Групп»).
Самые популярные московские проекты…
По мнению экспертов, наиболее продаваемые проекты Москвы – это «Ривер Парк» (Нагатинский затон) и «Некрасовка» (в одноименном районе на юго-востоке Москвы за МКАД). Причем первый, а он не такой уж и дешевый, берет оригинальностью, щегольской концепцией, а вот второй привлекает ценой.
Минимальный бюджет в проекте «Ривер Парк» начинается от 6,46 млн рублей. Это однокомнатная квартира 38 кв. м в третьей очереди, - на первой береговой линии от Москвы-реки. Ввод запланирован на II квартал 2018 года. Главная «фишка» комплекса - собственная полуторакилометровая набережная с пешеходными и велосипедными дорожками, зонами отдыха, пунктом проката лодок и катамаранов, причалом, эллингами. Появится детская парусная школа, водную тематику проекта подчеркнет маяк. На первых этажах - летние кафе с террасами, придомовая территория разделена на зоны по возрастам, - комментирует Мария Литинецкая.
По данным Владимира Каширцева («Азбука Жилья»), стоимость 1-комнатной квартиры в Некрасовке начинается от 3,38 млн. руб., 2-комнатной – от 4,8 млн. руб. и 3-комнатной – от 6,3 млн. руб. Рядом с микрорайоном должна открыться станция метро. Дома в жилом комплексе – панельные, модернизированных серий П-44Т, П-44К, П-44Т-25, ДОМРИК.
…и подмосковные
В числе самых популярных проектов Подмосковья (до 15 км) эксперты называют следующие:
ЖК «Эко-Видное 2.0»(г .Видное) - комплекс комфорт-класса на первой линии реки Купелинки, с монолитными корпусами, закрытыми дворами «без машин». Кроме квартир стандартных планировок, предусмотрен формат «евро». «Эко-Видное 2.0» - первый в Подмосковье проект столичной архитектурной мастерской ADM, которая специализируется на объектах бизнес- и премиум-класса. Минимальный бюджет покупки - 1,788 млн рублей за студию площадью 26,3 кв. м (данные «Метриум Групп»).
Микрорайон «Новое Медведково» на севере Мытищ - проект комплексного освоения. 17-этажные дома возводятся по монолитно-кирпичной технологии. Предусмотрено строительство трех детских садов, двух школ, физкультурно-оздоровительного, медицинского центров, подземного и наземного паркингов, гостевых автостоянок. На первых этажах - магазины, аптеки и т.п. Задумано много детских и спортивных площадок, велосипедных дорожек, зон отдыха. В шаговой доступности находится Пироговский лесопарк. В продаже квартиры от 36 до 82 кв. м с просторными холлами и кухнями и потолками - 3 м. Стоимость квартир варьируется в пределах от 3,1 до 6,8 млн рублей. (Данные ГК «Инград»).
ЖК «Домодедово Парк» - расположен в 11 км от МКАД по трассе «ДОН» (М 4), в долине рек Пахра и Рожайка, в 4 км от Домодедово. До ж/д станции Ленинская – 5 минут общественным транспортом. Планируется строительство 8 кварталов с монолитными и типовыми жилыми домами, 8 детских садов, 7 школ, ФОКа с бассейном. Предусмотрены детские, спортивные площадки, многоуровневые парковки, торговый центр, всевозможные магазины, почта. В продаже одно- и двухкомнатные квартиры от 36 до 94 кв. м., их стоимость начинается от 2 млн. руб. (Данные компании «Азбука Жилья»).
В городе Железнодорожном в ЖК «Центр-2» представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 36 до 103 кв. м. Стоимость - от 3 млн. руб. ЖК «Центр-2» состоит из 6 кварталов с жилыми домами типовой и индивидуальной планировки. Предусмотрено строительство школ, детских садов, музыкальной школы, ФОКа, двух поликлиник. В непосредственной близости - Ольгинский лесопарк. (Данные компании «Азбука Жилья»).
От 2,7 млн. руб. стоят квартиры в ЖК «Катюшки-2» (продолжение проекта «Катюшки в Лобне). В продаже одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 37 до 82 кв. м., в готовых и строящихся корпусах. На территории есть детские и спортивные площадки, зоны отдыха, православный храм и охраняемый паркинг. С запада к новому жилому комплексу примыкает лесопарк, прямо в черте города — озеро Киово и канал имени Москвы. В пешей доступности - Дворец спорта, Ледовый дворец. (Данные компании «Азбука Жилья»).
Что предложат Москва и область за 3 «лимона»?
За счет разницы цен в столице и области покупатель может выбирать – купить небольшую скромную квартиру в Москве, чтобы побыстрее добираться до работы или приобрести жилье попросторней с отдельными комнатами для детей, но уже в области. Вобщем, дилемма почти как у Жванецкого, если кто помнит, - «вчера большие, но по пять, а сегодня маленькие, но по три».
«Если взять два похожих по площади объекта, с примерно одним и тем же сроком сдачи, то подмосковные новостройки оказываются в два раза дешевле столичных. При этом и в том, и в другом случае речь идет о проектах за пределами МКАД», - комментирует Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Возьмем сумму в 3 миллиона рублей и посмотрим, что можно приобрести за эту сумму по разные стороны МКАД.
«Как правило, на территории Москвы основная доля квартир по цене в районе 3 млн рублей – это малогабаритные студии. Купить за эту сумму полноценную квартиру с изолированной кухней возможно только в проектах, расположенных в ближнем Подмосковье», - обрисовывает ситуацию Евгений Сандлер (ГК «Инград»)
С этим согласен и Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер», но он уточняет, что в Новой Москве и в Зеленограде (административно это Москва) можно за 3 млн руб. приобрести даже хорошую однокомнатную квартиру.
А вот в Подмосковье за 1,5-1,8 млн руб., можно стать обладателем квартиры-студии размером от 25 до 30 кв. м. что, конечно, в Москве совершенно невозможно.
Например, в уже упоминавшемся московском микрорайоне «Северный» за 2,94 млн рублей продается студия 27,7 кв.м. – в строящемся монолитном корпусе, ввод в эксплуатацию запланирован на I кв. 2019 года. И примерно за эти же деньги - 2,96 млн рублей - можно приобрести похожий вариант - студию площадью 27 кв.м, но уже в готовом доме. А вот в ЖК «Митино Сити» (Красногорск) на три миллиона можно купить две студии 24,6 кв. м по 1,486 млн рублей. Срок сдачи объекта – IV кв. 2018 года. (Данные «Метриум групп»).
Аналогичный пример – у руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой. В проекте «Новое Бутово», расположенном в Новой Москве в пешей доступности от метро Бунинская аллея квартира-студия стоит 2,9 млн рублей. И за меньшую сумму реально купить сразу две 25-метровые студии в ЖК «Андреевка» (Солнечногорский район) по 1,3 млн. рублей каждая. Да и в микрорайоне Красногорский, стоимость квартир начинается от 1,5 млн рублей за студию.
В базе компании «НДВ-Недвижимость» есть варианты студий и однокомнатных квартир стоимостью около 3 млн. рублей в ЖК «Юбилейный» (Реутов), «Новые Котельники» (Котельники). Это ближайшие города, куда добралось метро, то есть, - почти Москва, поэтому варианты сопоставимы со столичными.
5 миллионов: «однушка» в Москве, «трешка» в Подмосковье
А теперь подвинем планку повыше – до 5 миллионов рублей. По данным Метриум Групп, сегодня на первичном рынке «старой» Москвы в бюджете до 5 млн рублей представлены в 19 проектах.
По мнению Татьяны Подкидышевой («НДВ-Недвижимость»), в Подмосковье, имея на руках такой бюджет, можно приобрести как минимум двухкомнатную квартиру, а в некоторых проектах - даже рассчитывать и на трехкомнатную. Площадь такой квартиры будет 70-75 кв.м, стоимость квадратного метра - от 65 тыс.руб., уточняет Сергей Новиков (ГК «Премьер»).
«В Москве за 5 млн руб. можно встретить предложения однокомнатных квартир в хорошей локации, стоимость квадратного метра которых составляет 130-150 тыс.руб. В отдаленных районах за 5 млн руб. можно подобрать себе и двухкомнатную квартиру с учетом акций, предлагаемых сегодня застройщиками», - объясняет Сергей Новиков. Конкретные примеры – в таблице ниже.
| Сумма 5 миллионов рублей: сравнение вариантов | |
|---|---|
| Москва | Подмосковье |
| Мкрн «Северный». Однокомнатная квартира 47,5 кв.м на 3-м этаже корпуса, сдающегося в I кв. 2019 года в Стоимость - 4,99 млн рублей. Мкрн «Домашний» (Марьино, внутри МКАД). Студия 36,2 кв.м в корпусе, который сдается в III кв. 2018 года. Стоимость - 4,74 млн рублей. | ЖК «Лидер Парк» (Мытищи). Трехкомнатная квартира 69,4 кв.м. Ввод в эксплуатацию запланирован на 4 кв. 2018 года. Стоимость - 4,5 млн рублей |
| Источник: «Метриум Групп» | |
| ЖК «Загорье» (Бирюлево Восточное) Однокомнатная квартира 30,9 кв. м. в готовом доме. Стоимость от 4,7 млн. рублей. | ЖК «Московские Водники», г. Долгопрудный. Двухкомнатная квартира 52 кв. м. готовом в монолитно-кирпичном доме. Стоимость от 4,59 млн. рублей. |
| Источник: «Азбука жилья» | |
Москва не съест подмосковный спрос полностью
На взгляд многих наблюдателей, сегодня на рынке недвижимости существует проблема «перетока» покупателей из Подмосковья в Москву, - за счет того, что жилье в столице стало доступнее. Каковы последствия этого процесса, - будут ли цены на новостройки в Подмосковье снижаться? Или застройщики пойдут другим путем – станут улучшать проекты и предлагать клиентам что-то очень интересное, от чего просто невозможно будет отказаться?
В целом наши эксперты согласились с тем, что проблема перетока клиентов «имеет место быть». Мария Литинецкая («Метриум Групп») подтверждает этот тезис цифрами Росреестра: «В 2014 году в Московской области было зарегистрировано 83% (113 341 ДДУ) от всех сделок региона против 17% в Москве, включая присоединенные территории (24 029 ДДУ). В 2015 году соотношение сделок области и Москвы сохранилось в тех же пропорциях: 83% сделок (97 000 ДДУ) против 17% сделок (19 667 ДДУ). В 2016 году произошло перераспределение спроса в пользу столичных новостроек. В Подмосковье по итогам прошлого года было заключено 72% сделок (92 132 ДДУ) против 28% (35 621 ДДУ). Таким образом, в 2016 году Подмосковье утратило свои позиции, снизив долю в общей структуре продаж региона на 11%».
«Граждане, которые еще до кризиса только мечтали о квартире в Подмосковье, уже смогли позволить себе приобрести жилье в Москве. Те, кто до 2014 года не могли позволить себе и думать о квартире в ближайшем Подмосковье, уже приобрели квартиры в городах на удалении не более 15 км от МКАД. Те, кто еще не купил, сегодня планируют совершить такие сделки», - рассуждает об эволюции покупательских достижений Сергей Новиков (ГК «Премьер»).
Однако в 2017 году Мария Литинецкая («Метриум Групп») не ждет значительного оттока спроса в пользу проектов в старой Москвы, вероятно, доля Подмосковья в общей структуре сделок региона будет не меньше 70%.
Все-таки у Москвы и Подмосковья – разные аудитории. По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», московские проекты приобретают в основном жители ближнего пояса Подмосковья от МКАД. Клиенты, проживающие на расстоянии более 15 км от МКАД, выбирают преимущественно проекты области, и это связано с тем, что большинство сделок (до 70%) совершается на средства, вырученные от продажи старого жилья.
Евгений Сандлер (ГК «Инград») полагает, что на Москву в большей степени переориентировались покупатели однокомнатных квартир. А клиенты с семьей и детьми, ориентированные на полноценные двух- или трехкомнатные квартиры в проектах с удобной локацией, хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой при ограниченном бюджете рассматривают только подмосковные варианты.
Подмосковье: и все-таки они снизятся
Но все же на взгляд большинства наших экспертов, рынок новостроек Подмосковья сегодня испытывает сильное давление и может просесть в цене, хоть и не катастрофично.
«По итогам 2017 года мы прогнозируем падение средней стоимости квадратного метра на первичном рынке области в пределах 3-4%. С одной стороны, можно говорить о стабилизации экономической ситуации, которая выразилась в замедлении темпов сокращения ВВП, укреплении рубля и оживлении деловой активности. С другой стороны, по нашим оценкам, в Москве запланирован старт продаж порядка 60-70 новых проектов квартир и апартаментов, в результате суммарный годовой объем предложения на рынке новостроек достигнет 4,76 млн кв.м. Вероятнее всего, это ограничит рост цен и продолжит оказывать давление на стоимость квадратного метра в Подмосковье», - заключает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Екатерина Коган (KASKAD Family) предполагает, что возможен демпинг цен в некоторых многоквартирных проектах Подмосковья. И совершенно точно изменятся параметры жилья в Подмосковье (окружение, внутренняя инфраструктура, архитектура, дополнительные опции, расширенные форматы жилья). «Мы также уверены, что все эти изменения приведут к тому, что массовый спрос сместится в сторону более комфортных малоэтажных проектов… Ведь люди уезжают за МКАД не из-за низкой цены, а из-за желания улучшить комфорт жизни», - резюмирует эксперт.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Краткие выводы из нашего небольшого исследования. Соотношение сохраняется: разница цен в Москве и Подмосковье (зона 15 км от МКАД) может быть и двукратной, как, собственно, оно и было прежде. Часть публики действительно перенастроилась на Москву, но это касается тех, кто приобретал, в основном небольшие квартиры и вообще ставил себе жизненную цель - переехать в столицу. Вся «клиентура» из Подмосковья не уйдет. Тем не менее, давление на подмосковный рынок новостроек сохранится и, скорее всего, впереди - некоторое снижение цен.