В текущих кризисных условиях, когда доходы сокращаются, накопить деньги на жилье становится все труднее и труднее, даже первоначальный взнос на ипотечный кредит собрать непросто, да и взваливать на себя огромный долг очень рискованно. Но у некоторых граждан проблема с решением квартирного вопроса все-таки не так безнадежна благодаря субсидиям на приобретение жилой недвижимости. Полагаются они, конечно, не всем, и получить их не просто, но вполне реально.
И «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил напомнить, как это можно сделать, кому и на что стоит рассчитывать, а также мы выяснили, какие объекты сегодня можно приобрести с помощью субсидий.
Расчет на субсидию
Для начала хочется обрадовать: список граждан, которые могут претендовать на жилищные субсидии, то есть на безвозмездную дотацию для приобретения жилья, ограничен, но не так уж и мал. Москвичи могут рассчитывать на субсидии в рамках федеральной целевой программы «Жилище» (предполагалось, что она будет действовать до 2016 года, но в правительство внесен проект о ее продлении до 2020 года) или московской программы, правила которой определяются московским законом от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и постановлением правительства Москвы от 26.10.2004 года № 729-ПП «О предоставлении жителям города Москвы субсидий на строительство или приобретение жилища».
Москва предоставляет субсидии очередникам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоящим на соответствующем учете (можно ли претендовать на улучшение жилищных условий за счет города и как встать на учет, подскажут в Департаменте городского имущества города Москвы и в префектурах административных округов). Размер такой субсидии зависит от количества лет, которые гражданин простоял в очереди на жилье, и от наличия или отсутствия льгот по предоставлению жилплощади. К примеру, льготы на скорейшее получение квартир есть у ветеранов, инвалидов I группы, многодетных семей, тяжелобольных и т.п. А рассчитывается субсидия исходя из нормативной стоимости квадратного метра жилья, которая определяется ежеквартально на основе данных о средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в крупнопанельных домах типовых серий. На сегодня она чуть больше 92,4 руб. за квадрат. Но надо иметь в виду, что дотация предполагает приобретение довольно бюджетного жилья, площадь которого ограничена нормативом: для одиноко проживающего человека – это 36 кв. м, для семьи из двух человек – 50 кв. м; для семьи из трех человек – 70 кв. м; для семьи из четырех человек – 85 кв. м; для семьи из пяти и более человек – по 18 кв. м на каждого.
Однако формула расчета субсидии несложная:
С = норматив по жилой площади * нормативная стоимость квадратного метра * K,
где С – субсидия
К – коэффициент, учитывающий количество лет, проведенных в очереди на жилье, он определяется по таблице:
Таблица определения размера субсидий в процентах.
| Количество полных лет, прошедших после постановки на учет | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 и более лет | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Процент от нормативной стоимости жилого помещения (К) | Граждане, имеющие жилищные льготы | 10 | 30 | 51 | 65 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 |
| Общие основания | 5 | 12 | 20 | 30 | 40 | 51 | 60 | 64 | 67 | 70 | |
Например, для семьи с одним ребенком, которая простояла в очереди 8 лет, но льгот на скорое получение жилплощади не имеет, субсидия составит:
С = 70 * 92 439 * 64% = 4 141 267 руб.
И как видно из таблицы, максимально возможный размер субсидии, выделяемой Москвой, не может быть больше 70% от нормативной стоимости жилья, и если гражданин оставляет в собственности имеющееся у него жилье, то размер субсидии уменьшается еще.
По правилам федеральной программы «Жилище» в большинстве случаев субсидия также покрывает лишь часть стоимости приобретаемого жилья (рассчитанной по нормативам): «Например, для молодой семьи без детей она составляет до 35%, для семьи с детьми - до 40%, а нуждающийся в улучшении жилищных условий молодой специалист, т.е. выпускник в возрасте до 30 лет, впервые заключивший трудовой договор с бюджетным учреждением или предприятием агропромышленного комплекса, может получить субсидию в размере 30% первого взноса по ипотеке», - рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Впрочем, отдельные граждане могут рассчитывать на дотацию, которая покроет всю стоимость недвижимости, но правда, как уже отмечалось выше, не рыночную, а нормативную. В этом случае норматив по стоимости квадратного метра утверждается Минстроем России раз в полугодие, а норматив по площади для одиноко проживающего человека составляет 33 кв. м, для семьи из двух человек – 42 кв. м; для семьи из трех и более человек – по 18 кв. м на каждого.
Субсидию по программе «Жилище» получают военнослужащие, прослужившие более 10 лет, вышедшие на пенсию по возрасту сотрудники Государственной противопожарной службы, МВД России, ФСБ, ГУИОН, МЧС и федеральных органах налоговой полиции, члены семей военнослужащих, погибших в период прохождения военной службы, молодые семьи (это семьи, где супругам меньше 35 лет), молодые ученые (кандидаты наук не старше 35 лет и доктора наук до 45 лет, работающие в научных учреждениях не менее 5 лет), граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастроф, вынужденные переселенцы, граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждане, которые лишились жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, от террористических актов, ветераны Великой Отечественной войны.
Так как программа «Жилище» - федеральная, воспользоваться ей могут как москвичи, так и жители Московской области. Примеры расчета субсидий для некоторых категорий граждан «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» уже приводил и как получить помощь на покупку жилья, тоже рассказывал. («Субсидия на приобретение жилья. Узнайте о своих правах - заставьте государство заплатить за вашу квартиру! Выбираем новостройки», «Отмечаем день семьи полезными советами. Как государство помогает гражданам с жильем – изучайте правила выдачи субсидий. Чем больше семья, тем солиднее материальная помощь!»).
Субсидированное жилье
Используя субсидию, можно купить как готовое жилье во вчерашней новостройке или на вторичном рынке, так и строящееся. Но в последнем случае, как сообщают в пресс-службе «НДВ-Недвижимость», жилье должно реализовываться только в соответствии с 214 законом, то есть по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), а готовность новостройки должна быть не менее 70%.
«Кроме того, проект должен быть аккредитован предприятием, которое в данном административном образовании (городе, регионе и т.п.) занимается решением социально-экономических задач по реализации жилищных программ. Обычно аккредитацией занимается Агентство по реализации жилищных займов и субсидий», - рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». А для того, чтобы получить одобрение от такого агентства, как сообщает Софья Старкова, заместитель директора по продажам ФСК «Лидер», как минимум в портфеле застройщика не должно быть объектов с нарушенными сроками строительства.
Такие меры – это фактически дополнительная страховка граждан, получивших субсидию, от недостроя или долгостроя (в какой-то мере от этого защищает и сам ДДУ, но не в полной): как отмечает Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», факт выделения денежных средств Агентством по реализации жилищных займов и субсидий говорит о надежности застройщика. «Да и готовность проекта не менее 70% - это уже гораздо безопаснее», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
При покупке же квартир на вторичном рынке заключается договор купли-продажи. И Агентство по реализации жилищных займов и субсидий проверяет юридическую чистоту недвижимости и соответствие ее определенным правилам. «В частности, субсидию нельзя использовать на приобретение жилища, находящегося под арестом или под залогом либо обремененного чьими-либо правами на проживание», - говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Таким образом, мошенничество при покупке жилья с помощью субсидии, маловероятно, гораздо проблематичнее вопрос сроков: «Дело в том, что после выдачи субсидии она должна быть реализована в течение 6 месяцев, иначе право на дотацию сгорает, и всю процедуру оформления покупателю приходится проходить вновь», - сообщает Дарья Третьякова. К тому же довольно трудоемка сделка, в которой совмещается использование субсидии и получение ипотеки, в этом случае вопрос срока стоит еще острее.
И еще одна проблема в сумме субсидии: «В большинстве случаев, даже если гражданин долго стоял в очереди, она не превышает 4 млн. руб., а чаще составляет 2,5-3 млн. руб. (к примеру, молодая семья с одним ребенком в лучшем случае может рассчитывать всего лишь на 2,4 млн. руб.). И приобрести на эти деньги квартиру в Москве – конечно, нереально. Требуется либо доплата из собственных сбережений либо ипотечный кредит, который, по нашим оценкам, привлекается примерно в половине сделок», - говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Проще же купить квартиру за пределами МКАД, где часто можно подобрать вариант, не требующий доплаты или кредита. Собственно поэтому выбор проектов, в которых можно купить жилье с помощью субсидии, смещен в Новую Москву и еще больше - в Подмосковье.
Ознакомиться со всеми предложениями, которых на самом деле не так уж и много (возможно потому, что требуется высокая готовность проекта), можно в отделах жилищных субсидий всех округов столицы или подмосковных городов: «Там есть перечень застройщиков и агентств, работающих с гражданами, получившими субсидию, и обычно он выдается при получении свидетельства (сертификата) на субсидию», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). А в качестве примера представим несколько проектов.
Москва, старая и новая
В старой Москве вариантов, подходящих получателям субсидий, не обладающих большими накоплениями или доходами, практически нет. Эксперты выделяют лишь масштабный проект комплексной застройки ЖК «Царицыно», расположенный в ЮАО, недалеко от Царицынского парка и в 10 минутах езды от метро Царицыно.
«Проектом предусмотрено возведение 15 монолитно-кирпичных домов, в которых первые этажи отведены под салоны красоты, магазины, кафе и аптеки, и объектов инфраструктуры: поликлиники на 175 посещений в смену, ФОК с бассейном, двух школ на 1000 учащихся, четырех детских садов на 410 мест, торгово-развлекательного комплекса, детских и спортивных площадок, подземных паркингов и т.п. При этом шесть корпусов уже введены в эксплуатацию, а два из них даже заселены. И уже открыты два детских сада», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Остальные же корпуса находятся на высокой стадии строительства (монтаж кровли, остекленение, внутренняя отделка) и планируются к сдаче в 2-3 кварталах 2015 г. Но выбор квартир из-за этого, конечно, не очень большой, а цены не самые низкие. Например, в корпусе 12, который планируется сдать в 3 квартале текущего года, стоимость квадратного метра начинается от 140,2 тыс. руб., а самая скромная однушка площадью 42,6 м. кв. стоит 6,6 млн. руб. (без отделки, если заказывать отделку, цена будет больше 7 млн. руб.). А в корпусе 7, который уже введен в эксплуатацию, однокомнатная квартира площадью 50,3 м кв. без отделки стоит 7,7 млн. руб.
А более бюджетные предложения нужно искать, конечно, за пределами МКАД – в Новой Москве. «Здесь, например, с помощью субсидии можно приобрести квартиры в одном из лучших проектов комплексной застройки – микрорайоне «Центральный» ЖК «Новые Ватутинки», расположенном в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе.
В рамках этого проекта, который сочетает в себе все плюсы загородной жизни и городского комфорта, предусмотрено строительство 5 микрорайонов, и первый из них (первая очередь строительства) как раз микрорайон «Центральный», уже сданный в эксплуатацию, причем вместе с детским садом на 220 мест. Шесть корпусов микрорайона «Центральный» - это современные панельные дома серий П-3М и П-3МК переменной этажности (14-17 этажей) общей площадью 84,4 тыс. кв. м. В этих домах располагаются 1 644 квартиры с метражом от 35 до 86 кв. м (и 575 из них продаются). Их стоимость начинается от 3,8 млн. руб., и это при наличии отделки!», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). При этом в проекте предполагается богатая инфраструктура: помимо уже действующего детского сада будут построены еще 3 сада, 2 школы, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс, торговый центр, подземный паркинг, многоуровневые наземные гаражи, детские и спортивные площадки и зоны отдыха, а строительство одной общеобразовательной школы уже начато.
И еще один проект Новой Москвы - ЖК «Татьянин Парк», расположенный всего лишь в 500 м от МКАД у деревни Говорово и состоящий из 25 монолитно-кирпичных домов переменой этажности (от 6 до 25 этажей), выполненных по индивидуальному проекту. Плюсов у этого объекта довольно много: «Одной из отличительных особенностей ЖК «Татьянин Парк» является сниженная плотность застройки, что способствует созданию на территории проекта дополнительных зон отдыха. Комплекс отличается и хорошей транспортной доступностью: он расположен недалеко от основных автомагистралей, а в 2017 году в непосредственной близости от жилых корпусов планируется открытие новой станции метро «Терешково». А еще будущие жильцы будут обеспечены всей необходимой социальной инфраструктурой: на территории ЖК построят школу на 1100 мест, 2 детских сада на 215 мест каждый и медицинский центр с поликлиникой», - рассказывает Ольга Новицкая (ГК «МИЦ»).
Ну а с помощью субсидии можно купить квартиры в корпусах 19-24, готовность которых составляет 70% и более (срок сдачи в эксплуатацию 2 кв. 2015 – 2 кв. 2016 гг.). В этих домах стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах стартует от 132 850 руб., а минимальная цена «квадрата» - 124 850 руб. Но выбор квартир уже маленький, и в силу высокой готовности проекта полная стоимость недвижимости высокая: к примеру, однушка площадью 53,59 м кв. в 19 корпусе предлагается за 7,6 млн. руб. Однако можно немного подождать пока повысится готовность других корпусов – возможно, тогда получится подобрать вариант чуть дешевле. Либо стоит обратить внимание на квартиры, реализуемые по переуступке прав требования.
Предложения Подмосковья
Но бОльший выбор жилья по субсидиям, как уже говорилось, предлагается в Подмосковье. Есть проекты и в городах-спутниках столицы, и в более удаленных районах, отличающиеся меньшей стоимостью.
Широкий ассортимент проектов и квартир, например, предлагает компания «Мортон». И среди них специалисты рынка недвижимости особенно выделяют ЖК «Бутово Парк-2», ЖК «Бутово Парк – 2Б» и ЖК «Путилково». «Эти проекты расположены практически сразу за границей МКАД и имеют хорошую транспортную доступность (при наличии автомобиля – от ред.). Кроме того, на территории жилых комплексов, выполненных в концепции «мортонградов» (городов в городе), застройщик создал мощную собственную инфраструктуру, которая делает эти микрорайоны достаточно автономными и комфортными для проживания», - отмечает Анна Соколова, директор Департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».
А также на хорошем счету у экспертов ЖК «Завидное», расположенный в городе Видное в 4 км от МКАД. «В рамках этого проекта возведено 14 панельных домов современных серий П-44Т, П-44К, 111-М, а также запланированы 2 школы, 2 детских сада, нескольких подземных паркингов и зоны отдыха. Можно купить 1-3-комнатные квартиры (от 36 м кв.) стоимостью от 4,24 млн. руб., а стоимость квадратного метра начинается от 52 тыс. руб.», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
ЖК «Бутово Парк 2», состоящий из 15 панельных корпусов переменной этажности (10-25этажей) серий П-44Т, П-44К, 111-М, П3М и КОПЭ-Башня, строительство которых уже завершено, находится в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. А ЖК «Бутово Парк 2Б», где запланировано строительство 41 корпуса популярных панельных серий П-44Т, 111-М, П3М, П-44-1/25Н1, Град-1М, расположен в 6 км от МКАД. На территории этих микрорайонов запланировано строительство 8 детских садов, 7 общеобразовательных школ, двух поликлиник, ФОК, делового и торгового центров, паркингов, многочисленных детских и спортивных площадок и даже Русского культурно-просветительского центра и православного храма. При этом в первом проекте – ЖК «Бутово Парк 2» - можно купить 1-4-комнатные квартиры площадью 38,5 – 102 м кв., минимальная стоимость однушки – 4,94 млн. руб., а квадратного метра – 79 тыс. руб. А в ЖК «Бутово Парк 2Б» предлагаются студии и 1-3-комнатные квартиры площадью 22,91 – 80 м кв., и цены в корпусах на более высоких стадиях строительства (доступных по субсидии) начинаются от 3,5-4 млн. руб. Например, однокомнатная квартира площадью 35,41 м кв. в корпусе 13 стоит 3,7 млн. руб.
Примерно такие же цены и в Мортонграде «Путилково», который возводится в Красногорском районе, всего в 500 м от МКАД между Пятницким и Ленинградским шоссе. Например, однокомнатную квартиру в построенном корпусе 14 можно купить за 3,99 млн. руб. При этом проектом помимо 29 жилых корпусов, панельных серий П-44Т, 111-М, П-44-1/25Н1, КОПЭ-«Парус» и монолитно-кирпичных, запланировано 4 детских сада, 2 школы, физкультурно-оздоровительный центр, православный храм, Центр русской культуры и зоны для отдыха с велосипедными дорожками, беседками, площадками для детских игр и спорта. К тому же микрорайон окружен лесными массивами и большинство его квартир отличается прекрасными видовыми характеристиками.
Не так далеко от ЖК «Путилково», в городе Химки, находится еще один интересный объект, предлагающий жилье обладателям субсидий - ЖК «Менделеев», который строится в 5 км от МКАД, в непосредственной близости от ТЦ «МЕГА». «Проектом этого комплекса предусмотрено строительство 25-этажного жилого дома комфорт-класса с различными кафе, сервисными службами и магазинами на первых этажах. Ключевые преимущества ЖК «Менделеев» — это близость к Москве и качественное транспортное сообщение, наличие развитой социальной и коммерческой инфраструктуры в окружении комплекса, высокое качество строительства, хороший выбор планировочных решений и адекватная стоимость предложения, - говорит Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). – Минимальная стоимость квадратного метра составляет 96,5 тыс. руб., а стоимость квартир площадью от 27 до 107 кв. м начинается от 3,7 млн. руб.».
На самом же престижном западном направлении с помощью субсидии можно купить жилье в UP-квартале «Западное Кунцево» (Одинцовский р-н, п. Ромашково, 2 км от МКАД). «Этот проект малоэтажной застройки (5-6 этажей), состоящий из 19 корпусов, полностью завершен, дома сданы в эксплуатацию, но бюджет покупки начинается всего от 4,6 млн. руб. При этом на территории комплекса предусмотрена собственная развитая инфраструктура: на первых этажах некоторых жилых домов разместятся магазины, салоны красоты, аптека, отделение банка и кафе, будут построены детский сад и общеобразовательная школа, детские и спортивные площадки, подземный паркинга на 600 машиномест и наземная гостевая автостоянка», - рассказывает Софья Старкова (ФСК «Лидер»).
Довольно удачным приобретением с помощью субсидии также может стать и квартира в ЖК «Новокосино-2» в Реутове. Восточное направление, конечно, не такое престижное, но зато Реутов граничит с МКАД, а в пешей досягаемости от комплекса располагается метро. При этом проект будет прекрасно обеспечен социальной и торговой инфраструктурой, в его составе запланированы школы, детские сады, спортивный центр и т.п. «Здесь субсидию можно использовать при покупке квартир в корпусах № 1 и 2. Метраж предложений находится в диапазоне от 24,5 до 96 кв. м., а стоимость квадратного метра начинается от 82 тыс. руб.», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
Немного дешевле на этом же направлении будет проект «Алексеевская Роща», расположенный в 5 км от МКАД, в Балашихе, в шаговой доступности от национального парка «Лосиный Остров». «ЖК «Алексеевская Роща» из 15 панельных и монолитно-кирпичных домов представляет собой самодостаточный микрорайон, в котором планируется построить 5 детских садов, школу со стадионом, спортивные площадки, собственную парковую зону; детскую и взрослую поликлинику; 9-уровневый наземный паркинг на 1069 машиномест и т.д. Кроме того, комплекс уже введен в эксплуатацию, но еще предлагает 1-2-комнатные квартиры площадью от 37,9 до 64 кв. м по цене от 3,1 до 4,4 млн. руб.», - рассказывает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).
Но если собственных накоплений у обладателя субсидии не много и стоит задача уложиться в полученную сумму, то в большинстве случаев приходится обращать внимание на проекты более удаленные от МКАД. Но впрочем, и там есть достойные объекты.
«Например, ЖК «Космическая гавань», расположенный в городе Краснознаменск. Он введен в эксплуатацию и является проектом комфорт-класса. В проекте предусмотрено строительство паркинга, детских площадок и зон отдыха, а купить можно 1-3-комнатные квартиры, площадью от 38,8 до 110,1 кв. м по цене от 2,9 до 7,1 млн. руб.
Или можно выбрать жилье в ЖК комфорт-класса «Светолюбово» в городе Пушкино. Этот проект представлен 5 монолитными домами, и в его составе также запланированы детский сад на 80 мест и открытая автостоянка на 300 машиномест. Жилой комплекс находится на завершающей стадии строительной готовности и предлагает 1-3-комнатные квартиры площадью от 34,3 до 78,9 кв. м по цене от 2,2 до 4,8 млн. руб.», - сообщает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).
Резюме портала www.metrinfo.ru
Купить квартиру сегодня, конечно, не просто, однако некоторым категориям граждан может помочь безвозмездная субсидия, предлагаемая либо в рамках федеральной программы «Жилище» либо по московской программе обеспечения жильем очередников. Ее размер зависит от многих факторов, и в том числе от количества лет, проведенных в очереди на жилье, он определяется исходя из норм по жилой площади и стоимости квадратного метра и в большинстве случаев не покрывает всю стоимость недвижимости, особенно в пределах МКАД. Но если обратить внимание на Новую Москву или на Подмосковье, где в общем-то и сосредоточен основной объем проектов, принимающих субсидии, то можно обойтись минимальными доплатами либо уложиться в выделенную сумму.