Рублевка: коттеджи, таунхаусы, участки. Трасса под реконструкцией. Все красиво и дорого, не так уж и подешевело. Отъехав подальше, можно найти дома по «нерублевским» ценам

В рамках нашего традиционного обзора загородного рынка корреспондент «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» рассмотрел знаменитую Рублевку - и застыл в изумлении от вида сытых лиц за бронированными окнами лимузинов и количества нулей на ценниках объектов real estate…

Трасса: так хорошо, что даже слишком
Рублево-Успенское шоссе начинается внутри Москвы – но возле самого ее края. Ответвляясь налево от Рублевского шоссе, эта трасса пересекает МКАД и устремляется на запад. Примерно через 30 км она заканчивается на правом берегу Москвы-реки в районе пансионатов «Лесные дали» и «Поляны».

Дорога тупиковая – ни в какое большое шоссе она не вливается. И дело здесь, конечно, не в недосмотре проектировщиков, а в сознательном решении: с весьма давних пор Рублевка предназначалась для обитания сиятельных особ, и транзитный транспортный поток здесь ни к чему.

Все опрошенные нами эксперты в один голос отмечали прекрасное техническое состояние данной дороги. «Шоссе хорошо освещено, имеет минимум светофоров и превосходное дорожное покрытие, - выражает это мнение Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome. – Безопасность движения обеспечивают не только сотрудники ГИБДД, но и Федеральная служба охраны (ФСО)».

Однако статус правительственной трассы приносит и проблемы – по крайней мере, рядовым гражданам. «Шоссе достаточно часто перекрывается для проезда спецтранспорта, что приводит к заторам и пробкам на дороге, - говорит Андрей Хитров. – Само шоссе достаточно извилистое и узкое – ширина его составляет по одной полосе в каждую сторону. На большей части автодороги обгон запрещен, а ограничение скорости составляет 60 км в час».

«Проходимость так себе, на троечку, - соглашается Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. – Это было всегда. Но в связи с появлением платного дублера, прозванного в народе «Сторублевкой», к этой оценке можно прибавить еще полбалла. Дублер – это, конечно, прогресс, но в часы пик развязки с потоками не справляются, машины стоят. Город Одинцово сильно разросся, здорово добавляя проблем: с этого направления все с удовольствием едут на дублер».

Автор от себя может добавить, что «Сторублевское» шоссе формально считается дублером проходящей южнее Минской трассы. Но едут на него, конечно, все, кому это удобно.

Перестроят, и не раз
Несмотря на прекрасное и сегодня техническое состояние, существует программа реконструкции Рублево-Успенского шоссе. Ее первый этап, рассказывает Оксана Дивеева, руководитель блока реализации элитной недвижимости компании «БЕСТ-Новострой», уже идет и должен завершиться в 2016 году – он предусматривает реконструкцию от 12 до 14 км на участке подъезда к Госдачам. Второй этап – с 2016 по 2018 год – предполагает реконструкцию Красногорского шоссе с устройством четырех полос движения, строительство развязок в разных уровнях с Ильинским шоссе и Красногорским шоссе. А на третьем этапе – с 2018 по 2022 год – предусмотрена реконструкция участка Рублево-Успенского шоссе с 0-го по 12-й километр с устройством четырех полос движения.

По результатам всех этих процедур шоссе станет четырехполосной трассой с обеспеченным движением в разных уровнях на основных примыкающих направлениях.

Транспорт: чужих здесь не ждут
К тем, кто собственного автомобиля не имеет, данное направление, скажем так, «умеренно дружелюбно». Есть маршрутные такси, отправляющиеся от станций метро «Молодежная» и «Крылатское». Всего, говорит Андрей Хитров (Welhome), организовано около 10 маршрутов, интервал движения общественного транспорта – порядка 10-20 минут. Это немного – но, напоминает эксперт, поскольку основной формой застройки здесь являются элитные загородные поселки, пассажиропоток у маршруток невысокий. Кроме этого, есть ряд автобусных маршрутов, отправляющихся не от Москвы, а из города Одинцово.

Что касается железной дороги, то она вроде как есть, но… Это тупиковая ветка белорусского направления, заканчивающаяся станцией Усово. Дорога одноколейная, поезда ходят по ней с огромными интервалами. В будни – всего шесть рейсов электричек в день туда и шесть обратно, в выходные к ним добавляется еще одна пара.

В общем, организация общественного транспорта на Рублевке демонстрирует, что это сознательное решение – не допускать сюда слишком много всякого мелкого люда. Но не совсем запретить их въезд. Видно, принимавшие это решение знакомы с классической русской литературой – «Диким помещиком», например.

Экология: природа потрудилась, человек не испортил
Экологически аспект традиционно считается козырным для всего западного направления. А на Рублево-Успенском шоссе он таковой вдвойне – к природным факторам здесь добавляются и рукотворные. Поскольку данная трасса издавна предназначалась для сильных мира сего, здесь никогда не строились никакие промышленные гиганты, вредные для окружающей среды объекты.

«Развитие дорогого сегмента недвижимости на западном направлении связано прежде всего с экологической составляющей, - отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – На западе она наиболее благоприятная, что связано с розой ветров и спецификой ландшафта. Помимо факторов природной среды Рублево-Успенское шоссе является традиционным местом концентрации поселений элиты».

«По большей части поселки на этом направлении построены в лесу, само шоссе очень узкое и не обладает большой пропускной способностью, - дополняет Андрей Хазов, исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». - Машины по большей части дорогие, а следовательно, относительно экологичные. Все это в совокупности дает неплохую экологическую обстановку и достаточную тишину, если дом, конечно, не стоит на первой линии от дороги».

Недвижимость: коттеджи
Где еще искать самые дорогостоящие объекты загородного рынка, как не на самом дорогом направлении? Понятия «Рублевка» и «высокобюджетный коттедж» - это практически близнецы-братья. Правда, как отмечали наши консультанты, основная застройка Рублево-Успенского шоссе завершена, поэтому выбирать придется из уже готового.

«Традиционно наиболее дорогое предложение – в стародачных местах, - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»). – Самые известные коттеджные поселки элитного класса – это «Ромашково-3», «Барвиха-2», «Жуковка-3», «Коттон-Вей», «Подушкино-таун», «Николино», «Чигасово» и др. Так, например, в коттеджном поселке «Коттон-Вей» предлагается дом площадью 350 кв. м с участком 30 соток. Это охраняемый сформированный коттеджный поселок класса люкс на Николиной горе, вблизи расположен пансионат «Сосны», ресторан, магазин, семейный клуб и прочая инфраструктура. Дом под ключ. Цена соответствующая – 170,9 млн руб.».

В коттеджном поселке «Жуковка-3», продолжает эксперт, расположенном в 9 км от МКАД в поселении Жуковка, можно купить коттедж площадью 450 кв. м с участком 12 соток за 119,3 млн рублей. В Ромашково в одноименном коттеджном поселке на продажу предлагается 4-уровневый коттедж постройки 2007 года площадью 575 кв. м на участке 12 соток за 105 млн руб.

«Самый дорогой сегмент как был, так и остался в поселке «Сады Майендорф» (санаторий «Барвиха»), - отмечает Оксана Дивеева («БЕСТ-Новострой»). – Предложений на продажу там много не бывает: в основном люди покупали здесь дома для себя и очень редко их продают. Средняя стоимость дома с участком составляла $25 млн, и даже с учетом текущей ситуации объекты здесь не подешевели, хотя торг возможен, но не более чем в размере 10-15%».

…участки без подряда…
Предложений в данной категории на Рублево-Успенском шоссе очень немного. «Наиболее заметным поселком, в котором на текущий момент реализуются участки без подряда, является «Николино», - говорит Андрей Хитров (Welhome). – Поселок расположен на 3-м км Второго Успенского шоссе в районе п. Таганьково-7. На текущий момент на продажу выставлено несколько участков на вторичном рынке стоимостью приблизительно $80 тыс. за сотку. В КП «Николино» построено 250 коттеджей, то есть поселок в целом находится на высокой стадии готовности, оснащен необходимой инфраструктурой, современными инженерными решениями».

Оксана Дивеева («БЕСТ-Новострой») называет еще один проект – КП «Папушево», реализуемый компанией «Велес-Девелопмент». В продаже имеются участки в 15-35 соток по цене от 750 тыс. (поле) до 1,2 млн руб. (лес) за сотку.

По данным аналитического центра компании Villagio Estate, количество поселков, в которых можно приобрести участки без подряда, составляет четыре. В них находится 106 участков средней стоимости 55 млн руб. Минимальная цена такого объекта – 6,4 млн руб., максимальная – 400 млн руб. Средний размер участка – 43 сотки.

«На Рублевке участки без подряда представлены в большом разнообразии: лесные и нелесные, стоимостью от $15 до $100 тыс. за сотку, - говорит Алексей Артемьев (TWEED). – А цена сотки в бывшем санатории «Барвиха» может и превысить $250 тыс. – тут мало что изменилось. Продавцы таких золотых участков всегда торговались неохотно. Более бюджетные предложения без подряда можно найти на первичке в районе Горок 2 – по $40-50 тыс. за сотку. Можно найти землю и по $30 тыс. – но без коммуникаций и охраны».

Андрей Хитров (Welhome) советует обратить внимание на несколько конкретных предложений земли без подряда – они приведены в таблице в конце этой статьи.

…и таунхаусы
Данный формат недвижимости вызвал среди наших экспертов разногласия – по поводу того, много их или мало на Рублево-Успенском шоссе. Не было единства и в вопросе о цене. Так, Екатерина Кургина, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», считает, что таунхаусы «сильно уступают в стоимости рублевским усадьбам – средняя стоимость 1 кв. м в них составляет около 125 тыс. руб.». «Цена таунхаусов в элитных поселках на Рублевке не всегда отличается в меньшую сторону от стоимости коттеджей», - возражает Владимир Яхонтов «МИЭЛЬ»). И приводит в пример объект в поселке «Барвиха-2», где на продажу выставлен четырехуровневый таунхаус в состоянии под ключ за 155,3 млн руб.

Пример весьма недорогого предложения приводит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Это новый проект дуплексов «Папушево Парк», находящийся в 20 км от Москвы. За 9,3 млн руб. можно приобрести дуплекс площадью 150 кв. м на участке около 5 соток в современном охраняемом поселке, обеспеченном всеми центральными коммуникациями. Проект отличает хорошая транспортная доступность (можно добраться не только по Рублево-Успенскому, но и Новорижскому или Ильинскому шоссе, а также по новой платной дороге в объезд Одинцово) и развитая инфраструктура вокруг.

Андрей Хитров (Welhome) называет еще один интересный объект – поселок «Азарово», где на продажу выставлены таунхаусы площадью 628-785 кв. м без отделки и с отделкой. Средняя стоимость без отделки составляет $2,5 млн, с отделкой – $4,2 млн за объект с участком.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Кризис, о котором так много говорят сегодня, на Рублево-Успенском шоссе не так и заметен. Цены на многие объекты продолжают выставляться в долларах, продавцы не сказать чтобы очень охотно соглашаются на торг. Вероятно, не все у них так плохо.

С другой стороны, если отъехать подальше (километров на 20 от МКАД), то можно найти предложения по совсем «нерублевским» ценам – те же таунхаусы за 9,3 млн руб.