Покупателям жилья в Подмосковье стали доступны двухуровневые квартиры. Некогда эксклюзивное жилье сейчас представлено и в домах демократичного сегмента. Конечно, предложений пока немного, и все больше это многокомнатные квартиры с приличной площадью. Однако если постараться, можно найти и более скромные варианты. Главное – знать, где искать.
Двухуровневые квартиры - это тренд последних лет. Подобные варианты, как правило, присутствуют в проектах, где большое внимание уделено архитектуре и интересным планировочным решениям, отмечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». В основном двухуровневые квартиры реализуются в проектах бизнес-класса, но встречаются и в сегменте комфорт, и как правило, они рассчитаны на 3-5 комнат, поясняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»,
По оценке экспертов, доля двухуровневых квартир в жилых комплексах Подмосковья составляет всего 1-3%. Марат Абдуллин, руководитель аналитического центра группы компаний SRG, приводит цифру – 15 – именно столько жилых комплексов насчитывается в ближнем и среднем Подмосковье (до 30 км от МКАД).
Почему их так мало? Как объясняет Саша Лукич, главный архитектор и управляющий партнер проектного бюро Portner Architects, в Московской области немного строится жилья бизнес-класса, а именно в этом сегменте квартиры в два этажа встречаются чаще. В классических многоквартирных домах экономкласса застройщикам невыгодно возиться с двухуровневым жильем - слишком большой процент площади теряется при организации, связывающей этажи интерьерной лестницы.
Кроме того, подчеркивает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», из-за увеличенной площади таких квартир (большинство из них от 100 метров и выше), стоимость лотов оказывается высокой. К тому же в области этому формату развиваться сложно еще и потому, что на него давит огромный объем предложения на рынке таунхаусов – которые тоже, по сути, являются двухуровневыми квартирами, но только с отдельным входом с улицы, а по цене могут быть сопоставимы с двухуровневыми квартирами.
Кто живет на двух этажах
Несмотря на эксклюзивность, у двухуровневых квартир уже сформировалась целевая аудитория. В Московском регионе есть клиенты, которые предпочитают именно такой оригинальный формат недвижимости, подтверждает Евгений Клец, начальник отдела продаж компании «Вектор Инвестментс». Как вспоминает Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», еще давным-давно в риелторской практике встречались случаи покупки двух квартир (одна над другой) для того, чтобы потом их объединить. До сих пор такие сделки время от времени встречаются в самых разных сегментах рынка, от демократичного до условной «элитки» (когда покупаются квартиры в старом фонде, в дорогой локации исторического центра).
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, считает, что круг покупателей, приобретающий двухуровневые квартиры, достаточно широк. Это и холостые мужчины, и женщины, которые хотят приобрести стильное жилье и разграничить личное и рабочее пространство, и семейные пары, для которых двухуровневая квартира дает возможность жить вместе несколькими поколениями. Такой формат может быть интересен, например, и для семей с одним ребенком-подростком, считает Евгений Клец («Вектор Инвестментс»), который таким образом получит собственное приватное пространство. «Двухуровневые квартиры интересны с точки зрения дизайна: можно воплотить в жизнь неординарные задумки, создать необычное пространство», - добавляет Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». Поэтому небольшие по площади лоты часто выбирают люди творческих профессий (дизайнеры, художники, фотографы и т.д.) – на втором этаже оборудуют приватную зону, а первый этаж могут использовать частично и как мастерскую, рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
По статистике компании Urban Group, покупателями двухуровневых квартир чаще всего становятся женщины и мужчины в возрасте от 25 до 35 лет (45% от общего числа). Около 65% покупателей – семейные пары, проживающие в Москве. Редкий формат квартир в основном пользуется спросом среди представительниц прекрасного пола (51,9%), поскольку традиционно женщины более открыты для экспериментов.
Оригинальные планировочные решения
Как отметил Владимир Богданюк (Est-a-Tet), двухуровневые квартиры обычно строятся в монолитных домах и расположены на верхних этажах. Общая площадь таких квартир обычно начинается от 90 кв. м. Однако в Подмосковье уже появилось предложение совсем небольших двухкомнатных квартир: Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест») в качестве примера назвала проект компании - ЖК «Красногорск-парк» (Красногорск), где представлены двухуровневые квартиры площадью 45,9 кв. м. На первом этаже - холл, санузел, кухня-столовая, и просторная комната. Второй этаж-антресоль занимает отдельная комната с окнами.
Встречаются и другие планировочные решения. Например, Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») назвала ЖК «Ангелово Резиденц» (Красногорский район), где двухуровневые квартиры расположены на первых этажах, а второй полуподвальный уровень, может быть преобразован в домашний тренажерный зал, сауну, кинотеатр, и т.д. Саша Лукич (Portner Architects) рассказал, что двухуровневые квартиры иногда представлены антресольными этажами на третьем этаже малоэтажных многоквартирных домов. Это небольшая хитрость, позволяющая одновременно увеличить продажную площадь и избежать прохождения экспертизы проекта. Нормы разрешают устройство антресоли на 40% площади этажа квартиры при условии минимальной высоты потолка в 5,6 - 6,0 м, с учетом толщины перекрытий в 30 см. Например, в жилом комплексе «Пятницкие кварталы» (10 км от МКАД, Пятницкое шоссе) есть возможность сделать дополнительное перекрытие на верхнем уровне и третий этаж («антресоль»), например, для детской комнаты или комнаты для гостей.
По мнению Марата Абдуллина (ГК SRG), наиболее востребованы квартиры в районе 100 кв. м, где на первом уровне расположены входная группа, гостиная, кухня, вспомогательные помещения, а на втором - спальная зона.
Заветные жилые комплексы
Большинство застройщиков, которые включают в свои проекты двухуровневые квартиры расширяют предложение и делают его более привлекательным для широкой аудитории покупателей.
Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест») назвала проект комфорткласса ЖК «Никольский квартал» (Дзержинский, 2 км от МКАД). В жилом комплексе - три монолитных дома переменной этажности (8-13 эт.), 414 квартир площадью от 46 до 173 кв. м. На последних этажах расположены двухуровневые апартаменты с видом на Москву-реку и Свято-Никольский Угрешский монастырь. 4-комнатную двухуровневую квартиру можно купить сегодня за 9,9 млн рублей.
ЖК «Красногорск Парк» - доступный по цене жилой комплекс, где совмещен городской комфорт и уют загородной малоэтажной застройки. Комплекс находится в черте города Красногорск, мкр. Опалиха, вблизи ж/д станции Аникеевка. Первая очередь строительства - десять трехэтажных корпусов. На выбор покупателям представлены квартиры комфортных планировок и оптимальных площадей (от 33,5 кв. м). Часть квартир на первых этажах имеют отдельный выход на земельный участок. На верхних этажах ЖК реализуются квартиры с эксклюзивными планировочными решениями: с антресольными помещениями и вторым светом. Стоимость квадратного метра – 66,5 - 72,5 тысяч рублей.
*****
В ЖК «Эко-парк Нахабино» в Красногорском районе, в 15 км от МКАД 10% от общего объема предложения двухкомнатных квартир приходится именно на двухуровневые. Квартиры расположены в малоэтажных корпусах. Вход в квартиры – через второй этаж. С учетом того, что корпуса сдаются уже в конце текущего года, стоимость таких квартир более чем демократичная – от 3,9 – 4 млн руб. В компании «БЕСТ-Новострой» уточняют, что покупатель в подарок получает помещение на цокольном этаже в подарок – это 7 кв. м.
Двухуровневые квартиры есть и в жилом комплексе «Пятницкие кварталы» (10 км от МКАД). Евгений Клец («Вектор Инвестментс») обращает внимание на цену – от 3,6 млн руб. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, исходя из цены квадратного метра на одном этаже, а также платит за плиту-перекрытие. Все остальные расходы уже можно варьировать по собственному усмотрению – например, сделать полноценный второй этаж закрытым или надстроить третий уровень.
Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость») выделила ЖК «Сказка» (Истринский район, 17 км от МКАД). На территории поймы реки Истры будет построен малоэтажный жилой комплекс в стиле «горной деревушки с высокими соснами и приватными двориками». Стоимость квадратного метра в ЖК «Сказка» начинается от 69 500 рублей, при этом двухуровневые квартиры предлагаются по цене от 78 500 рублей за кв. м.
Среди проектов комфорткласса, по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), двухуровневые квартиры есть в многоэтажных проектах - ЖК «Гусарская баллада» (Одинцово), ЖК «Микрорайон 5А» (Жуковский), ЖК «Новокосино-2» (Реутов), ЖК «Краски Жизни» (Видное), ЖК «Золотые Ворота» (Королев), ЖК «31 квартал» (Пушкино), ЖК «Ильинский парк» (Раменское), ЖК «Берег» (Химки), ЖК «Победа» (Лобня), ЖК «Новое Жигалово» (Щелково).
Плата за преимущество
В целом эксперты подтвердили, что двухуровневые квартиры – это эксклюзивный товар, поэтому и цены на них, что логично, выше привычных. По данным Евгения Редькина («Реалист»), стоимость двухуровневых квартир может быть на 5-15% дороже «обычных». Хотя дело здесь скорее не в стоимости метра, предполагает эксперт, а в большей площади. Кроме того, влияют на стоимость и планировки (часто более интересные, чем в остальных квартирах), а также видовые характеристики, когда квартиры расположены на верхних этажах.
В большинстве случаев, отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), двухуровневая квартира рассчитана на большую семью, в которой проживает не менее 4-5 человек. И если двухуровневая квартира имеет отличные видовые характеристики и расположена на верхних этажах - это будет самая дорогая квартира в жилом комплексе.
Будет больше двухуровневых квартир или застройщики предпочтут возводить «классику» - обычное жилье? Такой вопрос портал www.metrinfo.ru напоследок задал своим экспертам.
Евгений Клец, начальник отдела продаж компании «Вектор Инвестментс»:
Доля таких предложений будет расти, особенно в проектах в Московской области, расположенных не далее 10 км от МКАД. Однако стоит понимать, что такие объекты все-таки привлекают своеобразный, во многом нетипичный спрос, и вряд ли можно говорить о том, что подобное предложение станет массовым.
Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:
Сейчас, во время экономического спада, вряд ли. Скорее будет увеличиваться доля квартир небольшой площади, более ликвидные и типичные варианты.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
В Подмосковье в последнее время просматривается тенденция увеличения доли двухуровневых квартир в проектах комфорткласса, во многом это объясняется модой, а также благодаря появлению на рынке проектов, спроектированных зарубежными архитекторами. Конечно, на такой эксклюзив найдется не так много покупателей, но наличие пентхаусов и двухуровневых квартир - это та изюминка, которая добавляет проекту привлекательности.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group:
Такие редкие форматы, как двухуровневые квартиры, пользуются ограниченным, но устойчивым спросом. Тем не менее в настоящих экономических условиях доля необычных квартир расти не будет. Кроме того, при прочих равных площадь двухуровневых квартир достаточно велика, а бюджет такой покупки доступен весьма ограниченному кругу лиц. Сейчас покупатели будут больше ориентированы на наиболее бюджетный формат: однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры, которые можно приобрести за небольшую сумму.
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Доля двухуровневых квартир вряд ли будет расти, так как, несмотря на то что они нашли своего покупателя, спрос на них достаточно ограниченный. Для девелопера существует высокий риск, что двухуровневые квартиры не будут пользоваться спросом и срок их экспозиции значительно удлинится.
Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость»:
Скорее всего, не стоит ожидать увеличения объема двухуровневых квартир. Во-первых, этот формат интересен за счет своей эксклюзивности, во-вторых, с учетом текущих реалий вряд ли в «антикризисных» проектах будет сделана ставка на двухуровневые квартиры.