Ильинское шоссе: коттеджи, таунхаусы, участки. Близость к Рублевке обязывает держать марку. Свободная трасса, природный заповедник, культурные «соседи»

Трасса: с неустанной заботой
Благодаря известной всем радиально-кольцевой планировке Москвы очень многие подмосковные трассы можно обнаружить еще в черте города. Шоссе Ленинградское, Ярославское, Калужское, Щелковское – все они сначала являются внутримосковскими магистралями, которые затем выходят за пределы МКАД и продолжаются в области. Но если мы, вооружившись подобной логикой, попытаемся отыскать внутри столицы Ильинское шоссе, нас будет ждать разочарование.

Изучаемая нами трасса появляется только в Подмосковье – в 3 км от МКАД. Она отходит влево (т.е. к югу) от Волоколамского шоссе. Затем пересекает Новорижское и отправляется в самостоятельное путешествие – в западном направлении. Справа (с севера) от Ильинского шоссе проходит Новая Рига, слева – Рублево-Успенское направление. Пройдя 17 км, наш «герой» упирается в первую «бетонку» (А107) в районе Звенигорода, где и завершает свой жизненный путь.

«Шоссе является двухполосным на всем протяжении и характеризуется высокой извилистостью из-за особенностей ландшафта – перепадов высот, - сообщила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Людмила Архипова, руководитель отдела продаж компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Трасса проходит по живописной местности с красивым природным ландшафтом, сохранившимся по сей день».

Что касается транспортной ситуации, то опрошенные нами эксперты высказывали весьма противоречивые суждения. С одной стороны, на самом шоссе ситуация прекрасная: сказывается малая интенсивность движения и отсутствие транзитного трафика. «Трасса характеризуется низкой интенсивностью транспортного потока, - отмечает Людмила Архипова. – На направлении крайне редко возникают пробки, поэтому затруднений движения в часы пик практически не бывает». С другой стороны, до начала шоссе еще надо добраться. «В городской части направления (в Красногорске) благодаря большому количеству светофоров Ильинское шоссе часто бывает загруженным, особенно в часы пик, - говорит Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости PointEstate. – После пересечения с Новой Ригой движение на Ильинском шоссе становится значительно свободнее».

…Несмотря на такую в целом благоприятную ситуацию, существуют проекты ее дальнейшего улучшения. «Планы развития дорожно-транспортной инфраструктуры Московской области предусматривают строительство развязки на пересечении Волоколамского и Ильинского шоссе, - подчеркивает Ирина Калинина. – Проект предполагает за счет организации съездов на разных уровнях убрать светофоры на пересечении Волоколамского шоссе с Ильинским и Пенягинским шоссе, а также значительно разгрузить каждое из этих направлений. Предположительно строительство развязки намечено на 2015-2018 годы».

Без машины тоже можно
Ильинское шоссе может быть признано в целом дружелюбным и по отношению к тем, кто собственного автомобиля не имеет. «Остановки общественного транспорта расположены вдоль всей трассы, - говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Автобусные маршруты проходят через такие населенные пункты, как Горки-6, Александровка, Петрово-Дальнее. Ближайшая станция метро – «Волоколамская», рядом с ней находится остановка, от которой курсируют автобусы. Всего действует четыре маршрута – но этого достаточно, так как крупных населенных пунктов по маршруту следования нет и объемы пассажиропотока относительно небольшие».

Людмила Архипова («МИЭЛЬ») добавляет, что еще несколько маршрутов автобусов и маршрутных такси ходят от станции метро «Тушино».

А вот железной дороги поблизости нет, ближайшая линия – ветка белорусского направления, которая доходит до тупиковой ж/д станции Усово. Но это, строго говоря, не Ильинское шоссе, а уже Рублево-Успенское.

Экология: полный аналог Рублевки
Что касается окружающей среды, то те восторженные слова, которые обычно произносят относительно Рублево-Успенской трассы, в полной мере применимы и к Ильинской. «Экология северо-западного направления Подмосковья всегда считалась одной из самых благоприятных: отсутствие индустриальных объектов и роза ветров способствуют благоприятной обстановке, - отмечает Ирина Калинина (PointEstate). – В непосредственной близости от Ильинского шоссе находится государственный памятник природы регионального значения ближнего Подмосковья – заповедник Лохин остров, расположившийся в русле Москвы-реки».

Кроме этого, продолжает эксперт, к северо-западу от столицы сосредоточено большое количество культурно-развлекательных центров, исторических и природных памятников. В их числе Государственный музей-усадьба «Архангельское», усадьба Никольское-Урюпино (бывшая усадьба князей Голицыных), Музей техники Вадима Задорожного и др. Чуть дальше находится Ново-Иерусалимский монастырь. А любителей гольфа приглашает гольф-клуб Moscow Country Club.

С подобной оценкой согласились и другие наши консультанты. «Холмистая местность создает очень красивые пейзажи, - говорит Людмила Архипова («МИЭЛЬ»). – Для направления характерны сосновые боры, обширные лесополосы способствуют поддержанию благоприятной экологической обстановки. Вдоль шоссе расположен каскад озер, пойма Москва-реки».

Коттеджи
Теперь переходим к расположенной на Ильинском шоссе недвижимости. Начнем с самого дорогого сегмента – коттеджей, тем более что на столь дорогом и престижном направлении эти объекты выглядят наиболее гармонично. «Все коттеджные поселки относятся к высокоценовому сегменту, - говорит Людмила Архипова («МИЭЛЬ»). – Из форматов недвижимости преобладает индивидуальная коттеджная застройка».

Среди наиболее дорогих предложений эксперт называет особняк под ключ площадью 800 кв. м на участке 80 соток в КП «Урожай», который предлагается за $6 млн (примерно 413 млн руб.). Более «бюджетный» вариант в готовом коттеджном поселке – это брусовый дом Honka в поселке Глухово. Дом под ключ площадью 288 кв. м на участке 18 соток продается за 90 млн руб. Еще дешевле можно купить дом в неорганизованной коттеджной застройке – объект в Аксиньино площадью 330 кв. м на участке 15 соток предлагается за 65 млн руб. Совсем дешево (по здешним меркам, разумеется) продаются дома в садоводческих товариществах. Например, в СНТ «Зеленый ветер» два дома (хозяйский и гостевой) по 540 кв. м каждый с участком 16 соток продаются за 59 млн руб.

Ирина Калинина (PointEstate) среди наиболее примечательных называет проект «Рубин Эстейт» - полностью готовый поселок с ландшафтным дизайном и грамотной концепцией. Здесь за сравнительно небольшой для элитного рынка бюджет можно приобрести домовладения площадью 350-750 кв. м по цене 60-70 млн руб. Также заслуживает внимания поселок «Прозорово», где можно приобрести коттедж по цене от $1,1 млн.

Участки без подряда
Этот сегмент также весьма дорогой. «Стоимость участков без подряда на Ильинском шоссе довольно высока и доходит до $120 тыс. за сотку в зависимости от класса поселка, его расположения, физических характеристик участка и прочих факторов», - отмечает Ирина Калинина. В качестве объекта, где цены близки к максимуму, она называет расположенный в 9 км от МКАД поселок «Parkville Жуковка». Значительно (в 4-5 раз) стоимость сотки ниже в поселке «Никологорские дачи», удаленном от Москвы на 25 км.

В числе наиболее доступных по цене Илья Менжунов («Метриум Групп») называет участки без подряда в районе населенного пункта Захарково. Это неохраняемые поселки со сравнительно недорогой стоимостью земли – 1,2 - 1,3 млн руб. за сотку. В дальнем ильинском направлении (от 20 км МКАД) также расположены организованные поселки, где можно приобрести участки без подряда. Однако, убежден эксперт, они не имеют большой востребованности в силу своего территориального расположения.

Людмила Архипова («МИЭЛЬ») в числе заслуживающих внимания проектов называет коттеджный поселок «Никольская поляна», где участки в 13-25 соток можно приобрести за 10-15 млн руб.

Таунхаусы
Данный формат недвижимости на Ильинском шоссе весьма развит. «По направлению предлагается достаточно большое количество готовых таунхаусов в состоянии под ключ, и даже с мебелью, - отмечает Людмила Архипова. – Например, в клубном коттеджном поселке «Петровское» предлагается двухуровневый таунхаус (364 кв. м, 6,5 соток) с мебелью стоимостью $1,7 млн (около 117 млн руб.)».

В поселке «Архангельское-2», продолжает эксперт, расположенном вблизи музея-усадьбы «Архангельское», можно приобрести таунхаус площадью 240 кв. м на участке 3 сотки за $1,59 млн (109,4 млн руб.). За 63 млн руб. в коттеджном поселке «Ильинский квартал» можно купить частично меблированный таунхаус площадью 320 кв. м на 10 сотках.

Ирина Калинина (PointEstate) обращает внимание на достаточно большое количество мультиформатных поселков – в них соседствуют разные типы недвижимости. В частности, таунхаусы можно приобрести в уже упоминавшихся нами выше КП «Никологорские дачи» и «Прозорово».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как видим, недвижимость на Ильинском шоссе очень и очень недешевая – серьезно сэкономить благодаря тому, что трасса не такая известная, как Рублево-Успенская, у покупателя не получится. Престиж проживания здесь почти такой же, как и на Рублевке, и заплатить за него придется почти такие же деньги.
 

Мнение эксперта

Саша Лукич, главный архитектор и управляющий партнер проектного бюро Portner Architects:
Ильинское шоссе связывает Рублевку и Новорижское шоссе - два популярных направления для владельцев загородной недвижимости премиум и бизнес-класса столицы. На территории, прилегающей к Ильинскому шоссе, на мой взгляд, нецелесообразно развивать многоэтажную застройку, потому что она однозначно не впишется в природные и архитектурные особенности местности, в том числе по параметру плотности, который дополнительно нагрузит транспортную инфраструктуру. Более подходящий вариант – строительство индивидуальных и малоэтажных многоквартирных домов бизнес-класса. Они будут ликвидны в связи с хорошей экологий района, так как вдоль протяженности шоссе протекает Москва-река.