Совсем недавно президент России подписал закон о рыночном налоге на недвижимость. Мы начинаем его внимательно изучать и задавать вопросы специалистам, дабы они нам прояснили разные детали, которые сразу и не уяснишь. Именно эти вопросы от совершенно реальных людей и составляют бОльшую часть сегодняшней подборки вопросов и ответов.
Что с апартаментами?
Хотим купить апартамент. Но беспокоит ситуация с налогами – они, как мы слышали, для этой категории недвижимости будут существенно больше, чем для жилых квартир…
С чем все опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты согласились – так это с тезисом, что налоги для этой категории недвижимости будут действительно более жесткими, чем для квартир и жилых домов. А вот с частностями возникли разночтения. Они обусловлены тем, что самого понятия «апартамент» в российских законах нет, так что по какой категории будет происходить налогообложение – пока неясно.
Популярная версия – апартаменты отнесут к категории «прочих объектов недвижимости». В этом случае, напоминает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», к ним будет применяться ставка в 0,5%. Для квартир, как мы помним, этот показатель составляет от 0,1%. В Москве, в частности, ставка в 0,1% будет использоваться для квартир стоимостью менее 10 млн руб., для тех, что стоят 10-12 млн, – 0,15%, а для более дорогих – 0,2%.
Такой же точки зрения (0,5%) придерживались и многие другие наши эксперты. «Налогообложение апартаментов должно быть таким же, как и у прочих нежилых помещений, - выражает ее Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Соответственно, ставка налога для таких помещений должна составить 0,5% от их кадастровой стоимости».
Существует, однако, куда более пессимистическая позиция. Она базируется на том обстоятельстве, что для офисных помещений предусмотрена еще более высокая ставка – 2%. И вполне возможно, что власти постараются провести апартаменты именно по этой категории. «Вопрос 0,5% или 2% - очень сложный, - считает Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. – Это зависит от многих факторов. Если эти апартаменты:
1) не расположены в административно-деловых центрах и торговых центрах (комплексах);
2) их назначение в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо подобные объекты фактически там не размещены;
3) их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.;
- тогда есть вероятность, что ставка будет 0,5%».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», рекомендует потенциальным покупателям внимательно смотреть на комплекс, в котором находятся апартаменты. Если он многофункциональный, в нем представлены офисы и торговые объекты – велика вероятность, что налог составит 2%. Если же апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, то, скорее всего, они попадают в категорию «прочих» объектов со ставкой 0,5%.
Существует еще одно обстоятельство, на которое обращает внимание адвокат Олег Сухов: собственнику апартаментов при расчете налога не полагается имущественный налоговый вычет в 20 кв. м – а владельцам квартир он положен.
...Весьма распространенное на рынке мнение – налоги на апартаменты будут, конечно, выше, чем у квартир, однако покупная цена самих апартаментов гораздо ниже. Экономия при приобретении окажется такой значительной, что можно потом со спокойной душой платить повышенные налоги лет… 100-150. Расчеты, проведенные нашими экспертами, этот тезис в целом подтвердили – сроки назывались разные, но в любом случае речь идет о многих десятилетиях.
«Например, мы покупаем квартиру за 5 млн руб., - говорит Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Если ее кадастровая стоимость будет такой же, ежегодный налог составит около 4 тыс. руб. Аналогичные по площади апартаменты по цене 4 млн руб. будут обходиться ежегодно в 20 тыс. руб. налогов. В итоге, «отбивать» разницу в цене между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки собственниками придется около 50 лет». Мария Литинецкая («Метриум Групп»), проведя аналогичные подсчеты, получила временной отрезок в 147 лет. Мы же со своей стороны напоминаем, что бессмертный Ходжа Насреддин не рекомендовал планировать далее чем на 20 лет (там помрет либо эмир, либо ишак, либо он сам), а такой срок и точно всерьез воспринимать не стоит.
Льгота «на квартиру» или «на людей»?
Проживаем втроем в двухкомнатной квартире в 54 кв. м. Слышали, что по новому налоговому закону предоставляется вычет в 20 кв. м. Предоставляется ли этот вычет на квартиру как на объект недвижимости – т.е. вычет в 20 кв. м, а за остальные 34 «квадрата» придется заплатить? Или вычет «на человека», т.е. трое проживающих имеют право на 20 кв. м каждый, так что им не надо будет платить вовсе?
Ответ, к сожалению для спрашивающего, однозначный: льгота рассчитывается «на квартиру». «Не имеет значения, на каком праве находится помещение, - отмечает Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Расчет будет производиться по схеме: 54 кв. м минус 20, т.е. остающиеся 34 кв. м подлежат оплате. При условии, конечно, что владелец не относится к льготной группе плательщиков».
«Вне зависимости от того, кто является собственником имущества, налогом не облагается 20 кв. м от общей площади квартиры», - подтверждает Светлана Матвеева, заместитель гендиректора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости».
В общем, все однозначно и почвы для дискуссии нет…
Что положено работающему пенсионеру?
Я на пенсии, но продолжаю работать. Поэтому «лужковской» надбавки не получаю. Имею ли я право на освобождение от нового рыночного налога на имущество?
Здесь все тоже однозначно, но – в отличие от предыдущего вопроса – закон оказывается в пользу налогоплательщика. «Право на льготы имеют пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством РФ выплачивается ежемесячное пожизненное содержание, - сообщили нам специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Таким образом, в законе нет оговорки о каких-либо ограничениях для работающих пенсионеров».
Эту точку зрения единодушно подтвердили и другие наши эксперты. «Различные надбавки на пенсию и налог на имущество – совершенно разные вещи, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Пенсионеры, независимо от того, являются они работающими или нет, и раньше освобождались от уплаты налога на имущество». «Исключений из правила для работающих пенсионеров законодательством не предусмотрено», - подтверждает Дарья Погорельская («МИЦ»).
Куда пойдут деньги?
С Нового года увеличивается налог на недвижимость. Хотелось бы понять, куда именно пойдут эти деньги?
Данный налог является местным, т.е. средства от него идут не в федеральный бюджет, а местным органам власти. «Данные налоги будут формировать бюджет соответствующего городского округа (района), - говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Об этом написано в Бюджетном кодексе РФ, ст. 61, 61.1, 61.2. На что именно они пойдут – будет решать соответствующий орган местного самоуправления».
«Главным направлением использования средств местных бюджетов являются расходы, связанные с жизнеобеспечением человека. Более половины всех расходов местных бюджетов идут на социально-культурные мероприятия: ЖКХ, образование, здравоохранение, содержание муниципальных органов, муниципальное дорожное строительство и содержание дорог местного значения; реализацию целевых программ, принимаемых органами местного самоуправления, и т.д.», - добавляет адвокат Олег Сухов.
Что касается возможности нецелевого использования бюджетных средств, то на этот счет предусмотрена административная или уголовная ответственность. Первая – это штрафы до 50 тыс. руб. Вторая наступает, если нецелевое использования бюджета произошло в крупном и особо крупном размере. Тут максимальное наказание составляет 2 и 5 лет лишения свободы соответственно.
Как «известить»?
Слышали, что с Нового года вступает в силу новый закон, обязывающий граждан самих извещать налоговые инспекции об имеющейся недвижимости. Очень волнуемся, как бы не стать нарушителями поневоле.
Такой закон действительно был принят в апреле уходящего года. Называется он «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса РФ и в отдельные законодательные акты РФ». Закон вступает в силу с 1 января 2015 года.
Суть изменений – налогоплательщики-физлица, не получившие уведомления о налогах на имеющееся у них имущество, должны сами извещать об этом налоговый орган. «Сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов или документов о госрегистрации транспортного средства необходимо предоставить в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом», - уточняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Интересен вопрос с ответственностью за неисполнение. Первые два года ее не будет вовсе – иными словами, гражданин известить орган ФНС обязан, но если он не сделал этого – ничего ему за это не будет. А вот с 1 января 2017 года ответственность возникает: как напоминает Дарья Погорельская («МИЦ»), это будет штраф в размере 20% от неуплаченной суммы.
Последнее, на что хотелось бы обратить внимание в рамках данной темы, – подтверждение того, что налоговый орган вами извещен. Потому как совершенно не исключена ситуация, когда принесенную вами бумажку в ФНС потеряют, а вас же потом еще и нарушителем объявят. Чтобы подобного не приключилось, рекомендуется соответствующие документы привезти лично и попросить у принимающего их сотрудника сделать ксерокопию и поставить на ней отметку получении.
Как покупать?
Мы – супруги. Хотим приобрести квартиру. Нам сказали, что можно оформить ее в совместную собственность либо разделить на доли – половина мужа, половина жены. Как сделать лучше с точки зрения будущего налогообложения?
Как мы поняли из ответов наших экспертов, особой разницы тут нет. Как мы помним из ответов на вопрос №2, льгота в 20 кв. м предоставляется «на квартиру» - соответственно, вывести из-под налогообложения получится только это количество метров, и число собственников квартиры никакой роли тут не играет. Можно, конечно, «поиграть» с долями – например, отвести одному из супругов 60% доли квартиры, а другому 40%. В этом случае изменятся и налоги, который платит каждый из них. Но общая сумма налога останется неизменной – так что если у семьи действительно единый бюджет, никакой экономии не выйдет. «С точки зрения налогообложения налога на имущество приобретение в долевую либо совместную собственность не будет иметь значения, - говорит Светлана Матвеева («МИЭЛЬ»). – В любом случае будет применяться вычет в размере 20 кв. м от кадастровой стоимости квартиры».
Единственная оговорка – это наличие у одного из супругов права на льготу. Скажем, муж уже на пенсии, а жена еще нет. В этом случае имеет смысл максимально увеличить долю мужчины, а то и приобретать квартиру полностью на его имя. С другой стороны, подобный «маневр» (абсолютно оправданный с налоговой точки зрения) может привести к другим неприятным последствиям. Если, к примеру, супруги решат развестись и поделить имущество, то жена окажется тут ни с чем. Теоретически она может пойти в суд и потребовать свою долю в совместно нажитом имуществе, но тогда ей обязательно придется отвечать на вопрос, почему это квартира оформлена целиком на супруга. Ответ вроде «мы хотели надуть государство с налогами» как-то чреват…
Но возвращаемся к нашей основной теме. При возможной продаже квартиры количество собственников и их доли тоже не будут иметь никакого значения. Хорошо известный всем участникам рынка вычет в 1 млн руб. (в случае, если объект был в собственности менее трех лет) также предоставляется не «на собственников», а «на квартиру». «Если квартира продается, например, за 5 млн руб., то на нее положен один вычет в 1 млн, и 13-процентный налог будет взиматься с остальных 4 миллионов, - отмечает Вера Богучарова (Est-a-Tet). – Количество собственников и размер их долей в собственности не имеет значения».
Доля деда
Владели квартирой вместе с дедом. Не так давно дед умер, а я хотел бы продать квартиру. Какие налоги я заплачу – при условии, что одной половиной квартиры владею более трех лет, а второй (унаследованной) – менее.
Нам казалось, что на первую половину квартиры тут налогов не будет, а на вторую причитается то самое высвобождение в 1 млн, а что сверх того – по ставке 13%. Если квартира стоит, к примеру, 8 млн руб. – то с 4 млн налогов нет, а от вторых 4 млн (унаследованная доля) отнимается 1 млн, а от оставшихся 3 млн – 13%, т.е. 390 тыс.
Часть экспертов нашу точку зрения поддержала. Ведь основанием для заключения договора купли-продажи будет два документа: свидетельство о праве собственности на свою 1/2 долю и свидетельство о праве собственности на 1/2 долю, полученное в порядке наследования. Доли и их стоимость равные, поэтому уменьшить стоимость одной из долей невозможно..
Однако обнаружилась и иная точка зрения. «Если объектом продажи является квартира, половина доли в которой налогоплательщику принадлежала более трех лет, а другая половина, приобретенная налогоплательщиком в порядке наследования, менее трех лет, то при продаже квартиры, как целого объекта недвижимости, доходы от продажи не облагаются налогом, - говорит адвокат Олег Сухов. – Моментом возникновения права собственности тут является дата первоначальной государственной регистрации права». Эксперт ссылается на письмо Минфина России от 08.04.2013 N 03-04-05/9-354, где сказано, что «моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является дата первоначальной государственной регистрации права. Если доля в праве собственности на имущество принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей) более трех лет, то доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ».
Приблизительно то же сообщили нам Дарья Погорельская («МИЦ») и Наталья Шаталина («МИЭЛЬ»).
От себя же автор может добавить, что иногда ошибаться чертовски приятно…