Рынок аренды жилья в Москве, показывающий на протяжении последних лет высокую активность, сейчас сбавляет обороты: сделок проходит заметно меньше. В ситуацию вмешались политика и экономика, что вызвало отток арендаторов. А падение рубля вызвало у хозяев съемных квартир непреодолимое желание перевести расчеты в доллары или евро.
Об актуальной ситуации на рынке аренды жилья Москвы «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.
Аренда при слабеющем рубле
Ослабление рубля в первую очередь сказалось на собственниках дорогой недвижимости, которая традиционно в Москве сдается за валюту экспатам. По наблюдениям Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, количество экспатов, традиционно высокое в осенний период, сократилось в компании на 62% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Некоторые западные компании, - наши корпоративные клиенты, - не приглашали сотрудников-иностранцев с весны, - объяснил эксперт. - Однако случившиеся в последнюю неделю несколько звонков из Испании и Италии с просьбами подобрать московскую квартиру для покупки убеждают, что потенциал у нас есть и московская недвижимость, особенно в условиях грабительского курса, многим интересна».
Ослабление рубля привело к тому, что люди как бы взяли паузу, затаились и ждут, что будет происходить дальше, говорит Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья». Те, у кого сбережения в валюте, не спешат переводить ее в рубли, у кого сбережения в рублях, те меняют их на валюту. Очень мало людей сейчас переезжает на новое место жительства: А еще год назад тенденция была такова: те, кто снимал квартиру, по истечении года в основном переезжали на новое место – улучшали свои жилищные условия.
Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», сообщила, что на рынке аренды жилья Москвы преобладают рублевые цены, однако у собственников квартир есть стремление с учетом продолжающегося падения рубля зафиксировать платежи в иностранной валюте. В результате все больше появляется объявлений, где цена указывается и в рублях, и в долларах. Каждая вторая-третья квартира идет с двойной фиксацией цены.
В целом же Роман Бабичев («Азбука Жилья») также отмечает, что в валюте фиксируют цену в основном те, кто сдает дорогие квартиры (живут сами за границей, оплачивают детям учебу за границей и т.д.). Собственники бюджетных квартир тоже пытаются привязать оплату к валюте, но им это сделать практически невозможно. Рынок перенасыщен предложениями, и арендатор всегда найдет себе вариант, где цена не будет привязана к доллару или евро.
«Предложения с арендными ставками, зафиксированными в долларах, особенно в массовом сегменте, менее конкурентоспособны, - соглашается и Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). - Их рассматривают в том случае, если арендатора интересует строго одна локация, и там мало квартир, подходящих по характеристикам». Из-за колебаний курса арендатор просто не будет снимать квартиру в долларовых ценах. При стоимости найма, например, 1000 долларов в месяц, рост курса на 1 рубль приводит к удорожанию квартиры в месяц в среднем на 1000 рублей, - подсчитала Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Выбор стал шире
Эксперты констатируют рост предложения во всех классах столичной недвижимости. Хотя Роман Бабичев («Азбука Жилья») считает, что больше соответствует ситуации иная формулировка - резко упал спрос на квартиры. Люди предпочитают экономить деньги и занимаются поиском жилья самостоятельно – через социальные сети, интернет. По подсчетам Марии Жуковой («МИЭЛЬ-Аренда»), предложение превышает спрос в 2,8 раза.
По данным IntermarkSavills, в октябре количество высокобюджетных квартир, предлагаемых в аренду выросло на 2%, и эксперты уже констатируют переизбыток предложения. Особенно это касается сегмента с арендными ставками от $7 000 в месяц - в таких высоких бюджетах данная тенденция может привести к стагнации.
На рынок выходят новые квартиры, которые сдаются впервые. Как сообщила Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками компании IntermarkSavills, за период с января по сентябрь 2014 года предложение пополнилось большим количеством «первичных» арендных объектов, объем которых оценивается в 19% от общего числа. Поскольку арендаторы рассматривают такие квартиры с большим интересом, цены на них выше среднерыночных - в среднем на 4% (для объектов, вышедших на рынок в 2014 году). Основную долю в предложении (почти 40%) составляют квартиры с двумя спальнями. Еще почти 30% - это квартиры с тремя спальнями. В наименьшей степени представлены однокомнатные квартиры и квартиры с одной спальней – их доля не превышает 15%.
По данным компании Blackwood, максимальное число предложений в аренду в элитном сегменте по итогам III квартала 2014 года было сосредоточено в районах Тверской, Арбат, Замоскворечье. Средняя площадь элитной квартиры в аренду на конец III квартала составила 143 кв. м, диапазон площадей: от 45 до 540 кв. м. Причем основная доля предложений - это 3-комнатные квартиры. В структуре предложения по бюджетам максимальную долю занимали квартиры по ценам от $4,5 до 6 тыс. и $6,0 до 8 тыс. в месяц. Хотя порядка трети всех запросов приходилось на квартиры по ценам ниже $3 тыс. в месяц.
Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) отметил, что довольно много объектов, которые ранее сдавались экспатам, сейчас востребованы в гораздо меньшей степени. Так, например, подолгу простаивают просторные квартиры в дореволюционных и сталинских домах центра, с большими светлыми комнатами, чаще всего без мебели. Ликвидными остаются квартиры в новых домах центра, однушки внутри Садового или сразу за Садовым кольцом. Они стабильно растут в рублях, практически не снижаются в валюте, причина - их просто немного.
Самую высокую ликвидность, по данным «НДВ-Недвижимость», имеют однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные в спальных районах, около метро.
Арендаторы вовсю экономят
Нестабильность рубля пока мало затронула цены, действующие на рынке аренды жилья экономкласса. «Арендные ставки на квартиры по сравнению с прошлым годом остались на таком же уровне», - подтверждает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в экономклассе в октябре средняя стоимость на однокомнатные квартиры составила 31 тыс. руб., на двухкомнатные – 41 тыс. руб., на трехкомнатные – 56 тыс. руб.
Например, однокомнатная квартира около станции метро «Коломенская» с хорошим ремонтом и с мебелью стоит примерно 35-37 тыс. руб. Если квартира аналогичная, но до метро надо добираться транспортом, то цена упадет на 2-3 тыс. руб., а если будет без мебели, то еще на 2-3 тыс. руб. (данные «Азбуки жилья»).
В бизнес-классе (данные «ИНКОМ-Недвижимость») средняя цена за однокомнатную квартиру – 44 тыс. руб., за двухкомнатную – 65 тыс. руб., за трехкомнатную – 96 тыс. руб., за четырехкомнатную – 134 тыс. руб.
По информации Галины Киселевой, директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», сдаются те варианты, собственники которых соглашаются оставить цену на уровне, соответствующем сегменту. У предложений по завышенной ставке увеличивается срок экспозиции, из-за чего происходит потеря упущенной выгоды. Например, надо сдать квартиру в хорошем состоянии за 40 тыс. руб., но арендаторы просят понизить оплату на 2-3 тыс. руб. Собственник не желает этого делать, так как считает, что сейчас спрос высокий. Однако арендаторы будут настаивать на понижении и снимут тот вариант, на который сделают скидку.
В случае, когда хозяин согласен на торг и сдает свою квартиру в сентябре на 2 тыс. рублей дешевле, за 38 тыс. рублей, то его прибыль за год (с сентября 2014 года по август 2015-го) составит 456 тыс. рублей. Если же квартира сдается через месяц, то прибыль за период до того же августа следующего года составит 440 тыс. рублей, то есть на 15 тыс. рублей меньше. «С увеличением срока экспозиции недополученная прибыль также возрастает», - предупреждает эксперт.
Деньги вперед. Но со скидкой
Еще одна тенденция, которую эксперты отметили на рынке аренды жилья – это предоплата. Сейчас, по данным компании «НДВ-Недвижимость», примерно 15-20% всех договоров предусматривают предоплату от нескольких месяцев до всего срока, на который заключен договор. На предоплате чаще всего настаивают собственники, но и для нанимателей такая схема имеет свою выгоду – предоставление скидки. Например, если арендатор хочет снимать квартиру за 110 тыс. руб. в месяц вместо 130 тыс. руб. В случае предоплаты в договоре найма фиксируются все необходимые условия, включая порядок действий и штрафные санкции при прекращении сотрудничества. Чаще всего стороны договариваются так: если арендатор преждевременно съезжает с квартиры, то остаток за непрожитые дни остается на руках у арендодателя. И, наоборот, собственник, нарушивший условия договора, возвращает деньги. В этой ситуации нанимателю приходится соглашаться на предложенные условия, но с некоторыми оговорками, либо продолжать поиски.
Дорогие квартиры не держат удар
В элитном сегменте рынка ситуация с ценами сложнее. По словам Марии Жуковой («МИЭЛЬ-Аренда»), в элитном и бизнес-классе однокомнатные объекты подешевели в среднем на 9,5% (65 тыс. руб.); двухкомнатные на 11% (85 тыс. руб.); стоимость трехкомнатных квартир выросла на 5,16% (112 тыс. руб.), а многокомнатные подешевели на 0,8% (173 тыс. руб.).
Дисконт по самым «пострадавшим» квартирам, а это, напомним, большие квартиры в старых домах центра, чьи арендаторы просто не доехали до Москвы, составляет уже сейчас серьезные суммы - 20-25%, и это не предел, отмечает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE).
«Несколько лучше идут дела у собственников квартир в новых элитных домах центра, здесь торг тоже присутствует, но гораздо меньший, - констатирует эксперт. - Поэтому сегодня стало гораздо проще и зачастую дешевле снять добротную квартиру в центре, торгуясь «до посинения» с собственником. Многие из арендодателей существенно снизили критерии отбора потенциальных жильцов, уже сейчас готовы на скидки».
По данным компании Blackwood, по итогам III квартала 2014 г. средний уровень арендной платы на рынке элитной аренды Москвы составил $8 680 за квартиру в месяц, снизившись относительно II кв. 2014 г. на 3,8%, относительно конца 2013 г. - на 5,7%.
Лидером по среднему уровню арендной платы по итогам III квартала 2014-го по-прежнему был район Хамовники.
Портал www. metrinfo.ru поинтересовался, что же, на взгляд экспертов, ожидает московский рынок аренды жилья в перспективе?
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
Арендные ставки будут плавно снижаться до отмены санкций и возвращения на московский рынок экспатов. Но это, судя по всему, отдаленная перспектива. В обозримом будущем рынок аренды ждут тяжелые дни, слабо прогнозируемые последствия увеличения налогового бремени, действия властей по контролю за выплатой налогов, поскольку они ощутят уже скоро спад налоговых поступлений, ведь серьезным плательщиком выступали западные компании, которые резко сократили свое присутствие.
Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья»:
По моему мнению, перспективы рынка аренды не очень радужные. Предстоящие месяцы для многих небольших агентств недвижимости могут оказаться последними. Если декабрь, январь, февраль и раньше были практически мертвым сезоном, то в этом году мы ощутим затишье по-настоящему. Стоимость квартир может дорожать из-за колебаний валюты, арендаторы же будут еще с большей неохотой снимать жилье. Все больше и больше арендаторов будут искать жилье самостоятельно, без помощи риелторских компаний.
Арендодатели в свою очередь будут недовольны маленьким спросом на жилье. Возможно, очень многие задумаются о продаже квартир. Единственный плюс для рынка аренды - это повышение процентных ставок по ипотеке. В этом случае ипотечные кредиты станут не такими доступными, и людям опять придется снимать жилье, чтобы накопить на собственное.
Галина Киселева, директор Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»:
Наиболее устойчивые предложения экономкласса - одно- и двухкомнатные квартиры, цена на которые соответствует рыночной. Многокомнатные квартиры в данном сегменте пользуются меньшим спросом, поэтому ставки на них могут понизиться. Но больше всего могут потерять в цене квартиры в элитном сегменте – 5-10%. В экономклассе, особенно в самых востребованных вариантах, ставки могут подрасти, но большой рост будет невозможен в силу того, что уровень зарплаты арендаторов не растет. В дальнейшем вполне возможен сценарий развития событий по 2008 году, когда арендаторы переезжали в более дешевое жилье или снимали квартиры того же уровня в складчину.
Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Пока можно предположить, что цены замрут и не будут меняться до следующего сезона. Существенное изменение цен на рынке возможно, только если произойдут какие-либо экономические потрясения, которых в этом году не ожидается. При этом стоимость найма квартир в экономклассе вряд ли вырастет, поскольку уже достигла своего потолка.
Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками, компания IntermarkSavills:
Мы ожидаем, что цены на арендное жилье до конца года будут постепенно корректироваться (в пределах 10%). Поэтому весьма вероятно увеличение числа обращений от клиентов, которые хотят переехать из ранее арендованного жилья и, воспользовавшись сложившейся ситуацией, найти более интересные квартиры для дальнейшего проживания в Москве.
Средняя стоимость аренды квартир в октябре 2014 года по округам
| Округ | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4-комнатные |
|---|---|---|---|---|
| ЦАО | 37 000 | 48 000 | 63 000 | 72 000 |
| ЗАО | 34 000 | 45 000 | 57 000 | 70 000 |
| ЮЗАО | 34 000 | 45 000 | 56 000 | 71 000 |
| САО | 32 000 | 42 000 | 53 000 | 72 000 |
| СЗАО | 32 000 | 43 000 | 53 000 | 67 000 |
| СВАО | 31 000 | 40 000 | 52 000 | 63 000 |
| ВАО | 28 000 | 40 000 | 47 000 | 60 000 |
| ЮАО | 27 000 | 38 000 | 46 000 | 58 000 |
| ЮВАО | 27 000 | 38 000 | 46 000 | 58 000 |
Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»