Падение курса рубля по отношению к западным валютам вносит определенный дисбаланс в работу рынка недвижимости. Ситуацию осложняют манипуляции с расчетами. Дело в том, что часть продавцов фиксирует цены на свои квартиры в валюте – американской или европейской, и при стремительно падающем рубле покупателю и продавцу непросто найти общий язык.
О том, как сейчас выглядит система расчетов на вторичном рынке, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты.
Расчеты – одно из ключевых звеньев сделок, заключаемых на рынке недвижимости. В конечном итоге продавец хочет получить оговоренную сумму, а покупатель - не переплатить лишнего. Проще всего, когда цены назначены в рублях, но если фигурируют доллары или евро, все усложняется.
В разных условиях
На протяжении последних месяцев рубль дешевеет. В числе причин и секторальные западные санкции, в частности ограничивающие российским банкам доступ к западным кредитам, и общее ослабление экономики, и падение цен на нефть, и напряженность на Украине. Ослабление рубля сказывается на расчетах за продаваемое жилье, правда, пока проблема касается не очень большой доли участников рынка.
Как объяснила Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», если говорить о массовом сегменте, то сделки в нем проходят именно в рублях. Хотя, в условиях продолжающегося ослабления рубля некоторые продавцы стараются установить ценники не в рублях, а в иностранной валюте – евро или долларах. Иными словами, эти люди пытаются использовать сложившуюся ситуацию в свою пользу. Однако на рынке эта тактика малоприменима, по крайней мере, в массовом сегменте. Покупатели квартир предпочитают рассчитываться в рублях, без конвертации валют, им подобные предложения малоинтересны (только если нет дохода в валюте). С учетом насыщенности рынка предложением, квартиры, выставленные на продажу в иностранной валюте, становятся менее востребованными.
Найти покупателя, готового платить в евро или долларах, совсем непросто. Если хозяин двушки где-нибудь в Бибирево захочет заключить сделку в долларах, рассуждает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, то покупатель, скорее всего, отправится искать более приемлемые варианты. Найти аналогичную квартиру в Бибирево, которая продается в рублях, - не проблема. В бюджетах до 25-30 миллионов рублей процент номинирования в рублях близок к 100%, тем более что серьезное количество сделок в этом бюджете проходит с привлечением ипотечных кредитов, замечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
Цены в иностранной валюте по-прежнему фиксируют только продавцы на элитном рынке, напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Премиальные объекты редко продаются в рублях, и дело в том, что большинство сбережений клиентов нашего сегмента хранится в долларах или евро», - объясняет Ирина Могилатова (TWEED). В элитном сегменте 80% сделок фиксируется в валюте, в основном это доллары, мало кто привязывается к евро. Если сделки заключаются в рублях, они все равно привязываются к курсу валюты. Исключение – быстрые сделки, которые проходят по принципу «встретились, договорились, купили». В этой ситуации многое зависит от личных договоренностей между покупателем и продавцом.
Кто уступает?
«Расчеты за приобретаемое жилье в условиях резкого изменения курса рубля составляют определенную проблему на рынке элитной недвижимости, причем, как в одну, так и в другую сторону», - говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Опытные риелторы пытаются предусмотреть все заранее, прописывают в договорах коридоры курсовых изменений и соответствующие действия сторон. «Например, у нас недавно вносился задаток по ипотечной сделке, и мы выводили формулу, по которой будет производиться перерасчет», - подтверждает Ирина Могилатова (TWEED).
«При этом на вторичном элитном рынке продавцы не фиксируют курс, как это делают, например, девелоперы на «первичке», - добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Они могут это сделать только на время проведения сделки – зафиксировать курс до определенной даты, когда все документы будут готовы и останется только подписать договор.
По данным Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), при урегулировании вопроса суммы платежа чаще всего уступает продавец, особенно если он участвует в альтернативной сделке и внес аванс за покупаемую квартиру. Однако есть множество случаев, когда согласия достичь не удается. Эксперт рассказал, что совсем недавно риелторам не удалось убедить хозяйку квартиры на Космодамианской набережной продать недвижимость за рубли. Но у нее была веская причина – покупка недвижимости в Испании – нужны были евро, и денег было в обрез. Покупатель же ни при каких обстоятельствах не хотел менять свои рубли на евро, поэтому сделка не состоялась. Однако через недели три покупатель, готовый платить в евро, нашелся, и сделка была заключена на условиях продавца.
В целом же, предупреждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), сейчас на рынке бал правит покупатель. Если ему не нравятся условия сделки, он может найти другой объект, отложить покупку или уйти в сегмент новостроек. Поэтому, если собственник не может продать объект, он, скорее всего, будет вынужден менять условия сделки, например, снижать цену. Однако не все продавцы готовы на уступки - многие просто снимают объект с продажи.
*****
Альтернативы под угрозой
Мария Литинецкая также считает, что и альтернативные сделки будут постепенно разваливаться именно из-за обесценивания рубля – некоторые участники цепочки будут просто снимать объект с продажи, чтобы переждать неспокойное время (лучше иметь «на руках» квартиру, чем обесценивающиеся деньги). Поэтому общее количество сделок на вторичном рынке будет постепенно снижаться. Однако как только ситуация стабилизируется, все вернется в прежнее русло: продавцы в элитном сегменте будут устанавливать ценники в долларах, а в массовом сегменте – в рублях.
Похожую позицию занял и Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), который считает, что рынок дорогого жилья и впредь будет скорее валютным, бюджетные же варианты, несомненно, будут номинироваться в рублях. «Что касается прогнозов, то я не думаю, что рынок массового сегмента уйдет в валютные расчеты, в обозримом будущем уж точно», - делает вывод Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»)
Как бы вы посоветовали поступать продавцам и покупателям в сложившихся условиях? С таким вопросом портал www.metrinfo.ru обратился к своим экспертам.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
Я бы номинировал цену в той валюте, которая мне нужна для последующих операций с полученной серьезной суммой. В целом же при расчетах весьма непросто предсказать курс валюты через две недели после закладки денег в ячейку. У нас было немало случаев, когда доллар на этом промежутке падал, даже если прогнозы были на рост. Конечно, в текущем моменте рубль серьезно падает, и номинирование цен в отечественной валюте может быть более выгодно покупателю.
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:
Независимо от сегмента я советую продавцам и покупателям фиксировать сделки в твердой валюте, не важно – в долларах или евро. Однако сомневаюсь, что этот сценарий возможен на рынке экономжилья – основные сбережения у населения рублевые, а конвертация в текущей ситуации крайне не выгодна.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Сейчас срок заключения сделки на вторичном рынке в элитном сегменте растянут во времени – объекты могут продаваться годами. Но, в принципе, продавцы уже давно привыкли к такой ситуации. Тем, кто хочет реализовать свой объект недвижимости, можно посоветовать зафиксировать курс – в текущих условиях это поможет поддержать спрос на квартиру на должном уровне.