Минувшим летом наш журнал опубликовал статью об информации, которую потенциальный покупатель (да и вообще любой человек) может получить об интересующей его квартире на сайте Росреестра. Затронутая тема вызвала интерес – прежде всего, со стороны профессиональных участников рынка. Им, как выясняется, хочется иметь возможность получать через интернет больше всевозможной информации. С другой стороны, тут явно есть проблема защиты персональных данных. Об этом конфликте интересов мы и поговорим.
Предыдущую статью можно прочитать здесь: «Безопасная сделка: новые возможности сервисов от Росреестра для покупателей квартир. Проверьте подлинность документов, не выходя из дома».
Росреестр, и не только
Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты подтвердили: сайт Росреестра (rosreestr.ru) можно признать сегодня основным источником информации по объектам недвижимости. «Несомненно, самой популярной является опция «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», - говорит Олег Сухов, адвокат. – В форму запроса необходимо ввести один из известных вам параметров объекта: либо адрес, либо кадастровый номер, либо номер инвентарный. В режиме онлайн моментально получаем сведения о соответствии кадастрового номера и адреса квартиры, ее площади и этаже. А самое главное – в графе «права и ограничения» можно проверить запись о регистрации права и дату ее совершения».
Также на сайте Росреестра, продолжает Олег Сухов, есть опция «Мониторинг рынка недвижимости». Система в данный момент работает в экспериментальном режиме и содержит информацию о сделках, в которых указана цена. Среди отображаемых сведений есть очень важная графа «Тип сделки» - по ней можно отследить, не является ли квартира, к примеру, приватизированной. Если в истории объекта была приватизация, потенциальному покупателю необходимо проверить, не было ли лиц, отказавшихся от нее и сохраняющих право пользования указанной квартирой пожизненно.
Кроме Росреестра, нечто полезное можно найти и на других официальных сайтах. «К примеру, узнать, нет ли в отношении продавца исполнительных производств, а также установить, не передано ли имущество на реализацию через торги, - говорит Олег Сухов. – Это можно сделать на официальном сайте Службы судебных приставов».
И в «помойке» тоже можно
Все знают, что в интернете есть много всего – в том числе и информации, скажем мягко, неофициальной. Тут автор позволит рассказать немного о себе – чтобы не быть голословным и не пытаться выглядеть святее папы римского. Была у меня лет 25 назад большая любовь. А недавно я наткнулся на сайт, где по номеру телефона можно определить адрес и владельцев квартиры – скорее всего, это сворованная у МГТС база данных. Дай, думаю, забью знакомый номерочек.
В квартире присутствует (точнее, присутствовала на момент загрузки данных – эта дата мне, понятно, неведома) знакомая дама, но уже с новой фамилией. Вместе с ней мужчина с этой же фамилией и подходящего возраста – понятно, вышла замуж, прописала к себе. И еще пара деток, рожденных в 90-е годы, с отчеством от имени этого мужчины – понятно, детки совместные… В общем, подглядел я чужую жизнь. Думаю, что законов при этом не нарушил.
Другой пример. В агентство, занимающееся арендой, поступила квартира. Человек, предлагающий ее, уверяет, что он и есть владелец. Однако его телефон, забитый в поисковик, показывает, что на данный номер рекламируется три десятка квартир в разных районах Москвы. Ясно, что агент – только по каким-то причинам пытающийся прикинуться собственником.
К изучаемой нами теме эти лирические отступления имеют то простое касательство, что при желании даже в любой информационной «помойке» можно найти нечто полезное – важно знать, как.
Примечательно, что опрошенные нами профессионалы рынка воспринимали данную тему как-то очень болезненно. «Наша компания не использует неофициальные источники, - настаивает Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Поскольку никакой уверенности в достоверности представленной там информации нет». «Непроверенные данные подобных ресурсов легко могут оказаться недостоверными, - подтверждает Олег Сухов. – Поэтому в своей работе мы руководствуемся только легально полученными сведениями».
Да я, собственно, и не утверждаю, что собранным на непонятно каких сайтах сведениям следует безоговорочно доверять и подменять ими официальную информацию. Однако ни в жисть не поверю, что нормальный опытный риелтор не воспользуется этими данными для проверки – в дополнительном режиме, на предмет того, нет ли чего-нибудь подозрительного. А если обнаружится такое, то рассмотрит все более тщательно, с использованием легальных каналов.
Защита: реальность хуже деклараций
Теперь переходим к другой заявленной в начале статьи теме – защите персональных данных. Ключевым в данном вопросе является Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных». Есть также ряд дополнительных регламентирующих документов – постановления правительства, распоряжения различных ведомств.
Если совсем вкратце, то законодательство стоит на страже частной жизни, запрещая огласку подобных сведений. «Базисом всех указанных нормативных актов является недопущение раскрытия совершенно любой информации, относящейся прямо или косвенно к определенному физическому лицу, без его на то письменного согласия, - объясняет Олег Сухов. – При этом возможно получить информацию о праве конкретного лица на объект, его дееспособности и т.д., но только относится это к ограниченному кругу лиц (собственники, представители собственников, наследники, приставы, нотариусы и т.п.)».
Другой вопрос, насколько удачно задача неразглашения выполняется. «Законодательная база, которая регулирует данный вопрос, недостаточна и не может защитить персональные сведения в каждом конкретном случае», - считает Вера Богучарова (Est-a-Tet). Автор (вспоминая приведенный выше пример с сайтом, где по номеру телефона устанавливается адрес квартиры и все проживающие в ней) не может не согласиться.
Хотелось бы: больше…
Пожеланий к работе официальных сайтов опрошенные нами эксперты высказали множество, но все они сводятся к двум вещам: объему информации и оперативности. Начнем с первого.
«Хотелось бы большей информации об объекте недвижимости, - говорит Олег Сухов. – В частности, данные хотя бы о наличии и количестве прописанных в квартире граждан без раскрытия их ФИО, паспортных и прочих персональных данных; основание перехода прав на данный объект». По мнению эксперта, раскрытие подобных сведений никак не будет противоречить нормам закона о персональных данных.
На проблему нужно смотреть шире, считает Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). Сегодня работа Росреестра не отвечает запросам рынка. «Как нотариус, к которому граждане обращаются за удостоверением сделки, я не могу гарантировать абсолютной законности права, зарегистрированного в реестре, - отмечает эксперт. – А это основное, что нотариус и регистратор должны делать».
«Оперативно получить достоверную информацию в момент проведения сделки я тоже не могу, - продолжает Алексей Комаров. – Так как у нас нет доступа к базе реестра. Я считаю необходимым делегировать нотариусам право вносить запись о собственнике по нотариальной сделке в базу Росреестра самостоятельно и выдавать гражданам свидетельство о собственности после заключения сделки. Эта услуга, которую нотариусы могли бы делать быстро, качественно и даже бесплатно. Гражданин, который оплатил нотариальный тариф, больше платить ни за что и не должен».
…и быстрее
Второе пожелание профессионалов рынка к Росреестру состоит в большей оперативности в предоставлении информации. Данные, размещенные на сайте, обновляются с опозданием в 10-12 дней – за этот срок, например, продавец-мошенник может получить с 10 покупателей задатки, трем из них продать квартиру, получить со всех деньги и «добежать до канадской границы».
«Сегодня в Росреестре можно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) через интернет, - говорит Ирина Сидоренко, руководитель пресс-службы Kalinka Group. – Однако собственный опыт заставляет сказать несколько слов о качестве этой услуги – и это отнюдь не слова благодарности. Заявка была оформлена 21 августа, подтверждение о поступившем запросе получено 25 августа с указанием сроков предоставления документа – 1 сентября. Однако ни в этот день, ни в последующие три недели (!) ответа из Росреестра так и не поступило. После многочисленных звонков и жалоб на том же сайте долгожданный документ пришел только в начале октября. Но и это еще не все. В документе совпали номер дома и квартиры, но значилась… другая улица. То есть это была выписка на совершенно другой адрес. После очередного звонка ошибку признали, в течение шести рабочих дней ее, скорее всего, исправят. Но с момента подачи заявки прошло уже около двух месяцев – за это время можно совершить несколько сделок купли-продажи».
«На наш взгляд, идеальным вариантом было бы предоставление всей оперативной информации по квартире и ее истории в режиме реального времени, - считает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – В том числе сделки, правообладатели, обременения. Делать это следует через уполномоченного представителя: нотариуса или сотрудника Росреестра. Данный комплекс мер позволит добросовестным правоприобретателям получать исчерпывающую информацию по объекту. Хотя, следует заметить, что данные нововведения потребуют серьезного пересмотра законодательства, в том числе о защите персональных данных. И усиления ответственности за незаконное разглашение информации».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Обсуждаемая проблема явно из числа тех, где нужно искать золотую середину. С одной стороны, есть интересы покупателей недвижимости – они должны иметь возможность получать полную и актуальную информацию по приобретаемому объекту. С другой – нельзя забывать и обо всех остальных гражданах: вряд ли кто-то обрадуется, если информация о нем станет общедоступной.
Предлагаемое профессиональными участниками рынка решение (сделать информацию доступной только нотариусам, лицензированным риелторам и т.п.) тоже не панацея – профессионалы, как известно, тоже бывают разными. В том числе и совсем не добросовестными.