Ленинградское шоссе: коттеджи, таунхаусы, участки без подряда и с подрядом, дальние дачи. Найдите дом за 3 миллиона. Экология в норме, до запуска новой трассы осталось чуть-чуть. «И всё полетит!»

Дорога: сложное настоящее…
Нынешняя транспортная ситуация на Ленинградском шоссе очень сложна – это признали все опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты. «Эта трасса – в «лидерах» по количеству пробок, - говорит Ирина Крылевская, начальник отдела офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Она не рассчитана на такое количество машин. На ней много большегрузного транспорта, что является причиной заторов».

«Загруженность Ленинградского шоссе превышает расчетные показатели как минимум в три раза, - поддерживает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have. – Трасса является главным транспортным коридором европейской части России, вдоль нее построены десятки крупнейших логистических комплексов. По шоссе нескончаемым потоком идут тяжеловесные фуры, которые на участках с подъемами, на съездах и выездах создают помехи и без того более чем плотному потоку машин. А при ДТП с участием большегрузной фуры транспортный поток встает наглухо – она может перекрыть до трех полос движения. В районе Химок пятиполосное дорожное полотно сужается до трехполосного, образуя извечное бутылочное горлышко. Расширить трассу в этом месте возможности нет, так как торговые центры и жилые дома подходят почти вплотную к дороге».

…но вдохновляющее будущее
Но есть и поводы для оптимизма. Шоссе реконструируется. «Уже сейчас сделано многое, - отмечает Ирина Крылевская («ИНКОМ-Недвижимость»). – Реконструкция ведется не только в Москве, но и на отрезке до Шереметьево. Планируется сделать трассу десятиполосной, выделить полосу под общественный транспорт, организовать «карманы» для остановок. Переделают «клеверную» развязку на пересечении с МКАД. По прогнозам специалистов проходимость увеличится на 25-30%. В более отдаленной перспективе есть шанс на расширение трассы до Зеленограда – она тоже станет многополосной».

Но главные надежды связываются даже не с модернизацией существующей трассы, а с прокладкой новой дороги. «Трасса Москва - Петербург станет одной из первых в России категории 1А, это будет автомагистраль с высокой максимально разрешенной скоростью, - говорит Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – Первый участок этой трассы протяженностью около 40 км от МКАД до Солнечногорска планируют открыть уже в конце 2014 года. Это будет платная трасса, плата за проезд составит 7 руб./км, для жителей Долгопрудного и Левобережного района Химок проезд по участку дороги от МКАД до Лихачевского шоссе будет бесплатным. Ввод в эксплуатацию всей скоростной автотрассы Москва - Петербург общей протяженностью 684 км запланирован на 2018 год».

По мнению руководителя отдела продаж ГК «Астерра» Евгения Воронина, новая трасса оттянет на себя транзитный транспорт и разгрузит старую Ленинградку для жителей Подмосковья и дачников.

«Ленинградское шоссе сейчас – это 2-3 полосы в одну сторону. Но уже через три месяца произойдет самый большой единовременный ввод дороги за всю историю России – сразу 50 км новой дороги! Безусловно, все «полетит», - не скрывает оптимизма Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации GOOD WOOD.

Общественный транспорт: все хорошо и станет еще лучше
Для тех граждан, кто пользуется общественным транспортом, ситуация на направлении достаточно благополучная: пригородное автобусное сообщение развито хорошо. «От метро «Речной вокзал», «Планерная», «Сходненская», «Тушино» и «Митино» ходят автобусы, маршрутки и экспресс-автобусы, - говорит Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»). – Время в пути, например, до Зеленограда без учета пробок составляет 30-40 минут».

Есть и железная дорога – октябрьского направления, идущая в Москве от Ленинградского вокзала, с возможностью пересадки на метро на «Петровско-Разумовской». «Частота курсирования электропоездов высокая: порядка 60 электричек в день ходят до Химок, Сходни, Зеленограда», - отмечает Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Кроме того, напоминает эксперт, большие надежды жители региона связывают со строительством наземного метро. Его линия пройдет от Ленинградского вокзала до Зеленограда и будет состоять из девяти станций. Станцию в районе Химок планируется открыть уже в ноябре этого года.

Экология: на отдалении все нормализуется
Об экологическом аспекте опрошенные нами эксперты говорили двояко. С одной стороны, все-таки северо-запад, и в этом смысле места эти выручает наша роза ветров: все выхлопы от Москвы сдуваются в противоположном направлении. С другой – окрестности Ленинградской трассы сильно освоены человеком.

«Ленинградское шоссе уступает другим направлениям с точки зрения экологии, - пессимистичен Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Нужно отметить негативные факторы: свое влияние на экологию оказывает аэропорт Шереметьево. Кроме того, ситуацию ухудшают большие потоки транспорта». «Понятно, что все ближайшее Подмосковье имеет и очистные сооружения, и полигон для свалок, и какие-то промышленные зоны, - соглашается Ирина Крылевская («ИНКОМ-Недвижимость»). – Самый загрязненный район – Химки, постоянные пробки и выхлопные газы делают его самым неблагоприятным. Но с точки зрения постоянного проживания район все равно пользуется спросом – это практически Москва и людей привлекает развитая инфраструктура».

Но, отмечали далее наши консультанты, основная масса негатива расположена на незначительном удалении от Москвы. За Зеленоградом (т.е. там, где расположена загородная недвижимость, являющаяся основной темой нашего сегодняшнего разговора) ситуация нормализуется. И окрестности Ленинградского шоссе порадуют хорошими песчаными почвами и красивыми сосновыми лесами, обилием рек и озер – среди них выделяется, конечно, расположенное в районе Солнечногорска озеро Сенеж. «Непростая транспортная ситуация на данном направлении компенсируется благополучной экологической, - подытоживает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Некоторые объекты с негативным фоном, конечно, есть, но все они локальные, их воздействие не глобально. Зато природные характеристики действительно прекрасные, что положительно влияет на окружающую среду и дает широкие возможности для семейного отдыха».

Коттеджи: немного и очень недешево
Теперь переходим к основной теме нашего разговора – недвижимости. Классических загородных объектов – коттеджей – на Ленинградском направлении не так много: опрошенные нами эксперты называли цифры от одного до четырех десятков поселков. «Ленинградку нельзя назвать полноценной загородной трассой, - считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». – Это скорее современный пригород, чем загород». «Первые 15-25 км после МКАД занимают города: Химки, Сходня, Долгопрудный и Зеленоград, - поддерживает эту точку зрения Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – Они занимают все территории не под построение поселков дачного или коттеджного типа, а под расширение границ города».

«Довольно интересный и не столь дорогой по цене предложений поселок «Мечта», - говорит Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Здесь можно приобрести готовый коттедж площадью 163 кв. м по цене 8,08 млн рублей, с получистовой отделкой – 9,62 млн рублей, под ключ 12,04 млн рублей. Это пример довольно успешного проекта, поселок «Мечта» расположен в экологически чистом районе, недалеко от столицы (между Дмитровским и Ленинградским шоссе в 23 километрах от МКАД). Объект выделяет широкая линейка предложений качества бизнес-класса по цене эконом. На выбор покупателям представлены как небольшие квартиры, так и таунхаусы, дуплексы, большие и маленькие коттеджи. На территории комплекса «Мечта» расположена вся необходимая социальная и бытовая инфраструктура: детские сады, школы, бассейн, музыкальная и художественная школы, а также магазины, поликлиника».

Среди существующих проектов Дмитрий Котровский называет «Новогорск-7», «Новая Пальмира», «Старвиль», «Фэмили клаб», а также самый громкий, по его мнению, проект - «Олимпийская деревня Новогорск» - ЖК, отличающийся высочайшим уровнем развития инфраструктуры – прежде всего образовательной и спортивной. Анна Ибатуллина, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Ника Эстейт», дополняет этот список еще двумя объектами, расположенными на удалении 10 км от МКАД, – «Новогорск-2» и «Юрловские холмы».

Эти поселки, а также ряд других фигурируют в таблице, составленной Ольгой Гусевой («МИГ-Недвижимость»):

Участки с подрядом: выбор тоже невелик
В этой категории недвижимости наши консультанты назвали всего пару предложений. Эдуард Бобровский («Оазис») говорит о мультиформатном поселке «Морозов» - он расположен в 18 км от МКАД в Солнечногорском районе, в 1 км от реки Клязьма и недалеко от озера Круглое. Здесь в продаже представлены участки в 6-16 соток с подрядом на строительство коттеджей площадью 170-203 кв. м. Стоимость – от 9,6 млн руб. В поселке предусмотрен ряд объектов инфраструктуры: спортивная и детская площадки, магазин-кафетерий, пляжная зона, благоустроенная лесная прогулочная зона, часовня, мини-гостиница.

Людмила Архипова («МИЭЛЬ») называет проект «Экогород Векшино» - он находится в 35 км от МКАД. Размеры участков – от 9 соток, площади будущих коттеджей – 120-300 кв. м. Стоимость домовладений составляет 3-7 млн руб., среди запланированных объектов инфраструктуры – детский сад, начальная школа и магазины. Впрочем, в поселке есть и участки без подряда.

Участки без подряда: выбор заметно больше
Предложений в данном сегменте на порядок больше – тут можно говорить о полноценном рынке, на котором потребителю есть из чего выбирать. «Купить небольшой участок (8-10 соток) на расстоянии 40 км от МКАД можно за 700-800 тыс. руб.», - говорит Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»).

Среди конкретных примеров Евгений Воронин называет объекты ГК «Астерра»: это поселки «Альпийские горки», «Кружева», «Тироль» и «Дудкино», находящиеся в Солнечногорском районе. Цены в них находятся в пределах 75-210 тыс. руб. за сотку в зависимости от уровня инфраструктуры, набора коммуникаций и наличия на участке лесных деревьев.

Анна Ибатуллина («Ника Эстейт») дополняет список еще двумя интересными проектами – Vladeville и «Пятницкий парк». Они расположены значительно ближе к Москве и цены на землю в них, конечно, существенно выше. Людмила Архипова («МИЭЛЬ») советует обратить внимание на поселки «Владычино» и «Акватория Истры» - во втором из них, несмотря на значительное удаление от МКАД, наличествует хорошая инфраструктура: кафе, магазин, врач, прачечная, спортивные площадки. А в перспективе будут построены детский центр, конноспортивная база, причалы для яхт и прочее.

Таунхаусы: загород с городскими удобствами
Как говорит Эдуард Бобровский («Оазис»), поселки таунхаусов на Ленинградском направлении расположены преимущественно между Химками и Солнечногорском. Они пользуются хорошим спросом у покупателей, что объясняется близостью к Москве и развитой инфраструктурой, гарантирующей условия проживания, максимально соответствующие городскому уровню.

Среди наиболее интересных эксперт называет «Город набережных» от компании Urban Group. Проект отличает необычное для экономкласса разнообразие планировок – более 50 вариантов, в том числе двухуровневые квартиры. Предлагаемые к продаже таунхаусы имеют площадь 120 и 170 кв. м.

Людмила Архипова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») напоминает об одном из самых успешных и крупных проектов - «Маленькой Шотландии». Поселок, состоящий из 682 таунхаусов, реализуется с 2007 года. На начальном этапе цена составляла порядка 5 млн руб., сейчас – 7-13 млн.

Ольга Гусева («МИГ-Недвижимость») называет ЖК «Три озера», возле которого расположены, как и явствует из названия, три реликтовых озера ледникового происхождения: Долгое, Круглое и Нерское. На территории находятся торговый центр, ресторан, аптека, отделение банка, поликлиника, детский сад.

Дальние дачи: преимущества природы
Философия данной категории понятна: покупатель готов забраться подальше от Москвы и терпеть неудобства в дороге – но это должно компенсироваться прекрасными природными условиями. Ленинградскому шоссе есть что предложить в этом смысле: на удалении от МКАД здесь находятся верховья Волги и цепь водохранилищ. «Московское море», «Большое Завидово», поселки в районе Конаковской ГРЭС, – перечисляет Семен Гоглев, руководитель «НЛК Домостроение». – Это все замечательные проекты».

Причем расположенные столь далеко объекты отнюдь на всегда дешевы. Елизавета Некрасова (бюро Must Have) говорит, что в поселке «Завидово Honka» стоимость домов составляет $600 тыс. – $1млн. Инфраструктура включает гольф-поле, марину на 500 яхт, отели «Radisson Resort Завидово» и «Усадьба Завидово», бизнес-парк, спортивный комплекс «Акватория лета Завидово», теннисные корты, детские спортивные площадки и обустроенные набережные.

Но есть, конечно, и куда более доступные по цене объекты. Ирина Крылевская («ИНКОМ-Недвижимость») называет поселки «Сергеевка» и «Палитра». Там можно купить участок без подряда, а также готовый коттедж или дуплекс – по цене от 2,5 млн руб.

Что до самого дешевого, то, как уверяет Эдуард Бобровский («Оазис»), на удалении 60-80 км от МКАД можно найти предложения и по 15-25 тыс. руб. за сотку. От себя заметим, что там, конечно, не будет по соседству большой воды – зато в полной мере можно насладиться покоем загородной жизни.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Ленинградское шоссе, конечно, специфично. На участке до Солнечногорска оно сильно урбанизировано, и это сказывается на структуре предлагаемой здесь недвижимости. Что ж, и в этом есть плюсы – например, любители таунхаусов могут приобрести здесь объект, где хорошая экология будет сочетаться с почти городским укладом жизни.

Что до дальних участков, то у них хорошая перспектива – в свете завершающейся реконструкции основной трассы и строительства ее дублера. Известно ведь, что сегодня расстояние меряется не столько в километрах, сколько во времени, которое тратится на дорогу. Шоссе, по которому совершенно легально можно будет разогнаться до 150 км/ч, сделает близкими самые отдаленные уголки.