Ипотека при сделках с недвижимостью прочно вошла в жизнь россиян. На протяжении последних лет количество выданных ипотечных кредитов только росло. Сейчас Россия переживает непростые политические и экономические времена. Финансовый рынок сокращается, что может в перспективе сказаться на рынке ипотеки.
Что происходит сейчас на рынке ипотеки Москвы и Подмосковья, как ведут себя сейчас заемщики, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.
Актуальная ситуация
Ипотека по-прежнему остается для многих людей единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Как подсчитал Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость», порядка 35% сделок на вторичном рынке жилья Москвы происходит сегодня с использованием ипотечных средств. Наиболее востребованным банковским продуктом остается «долгий» кредит со сроком погашения от 15 лет, но при этом реальный средний срок выплат составляет 6-8 лет. То есть люди стараются быстрее разделаться с долгами.
Правда, растет и число заемщиков, которые не торопятся с досрочным погашением кредита. Интегрировав его в структуру своих расходов, они воспринимают ипотечный кредит как обязательный, но не обременительный платеж и не готовы поступаться качеством жизни, форсируя выплаты. «За год количество таких клиентов у нас выросло примерно на четверть», - отмечает эксперт.
Заметная группа на ипотечном рынке - владельцы квартир в старом жилом фонде, как правило, доставшихся по наследству. Собственники продают эту жилплощадь и с помощью ипотеки приобретают современное жилье с хорошими потребительскими характеристиками. Так действуют сравнительно молодые люди со стабильным доходом, отчетливыми карьерными перспективами и пониманием тенденций развития рынка. Как раз среди этой категории клиентов больше всего тех, кто не стремится к досрочному погашению кредита. В Москве такие сделки более популярны, так как в области при обилии там строящегося и вводимого в эксплуатацию нового жилья старый жилой фонд гораздо менее востребован.
Вплоть до мая месяца в компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечали увеличение количества ипотечных сделок, рассказывает Лев Плецельман («ИНКОМ-Недвижимость»). По данным эксперта, за первые пять месяцев 2014 года рост составил порядка 15% и в значительной мере связано это с активностью покупателей, решивших с помощью заемных средств «переложиться» из банков в недвижимость. Сейчас активность покупателей на рынке в целом стала меньше, соответственно, уменьшилось и количество тех, кто решает свои жилищные вопросы с помощью ипотеки. «Число заемщиков уменьшилось по сравнению с первым кварталом 2014 года, - говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». - Однако по сравнению с летним периодом их число увеличилось».
Ирина Писягина, генеральный директор «Пересвет-Недвижимость», также подтвердила, что по сравнению с летом сделок стало больше. Сейчас активно прогнозируют повышение ставок по ипотеке, дальнейший рост инфляции и как раз это дает стимул приобрести недвижимость, пока ситуация более-менее стабильна. Люди понимают, что размер процентной ставки больше уменьшаться не будет и, наоборот, произойдет корректировка в сторону увеличения, соглашается Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), поэтому многие уже сейчас пытаются быстрее решить квартирный вопрос, осознавая, что в будущем ипотека будет стоить дороже.
Еще одна характерная черта современного ипотечного рынка - банки все больше ориентируются на заемщиков, которые готовы заплатить сравнительно высокий первоначальный взнос. А это, замечает Лев Плецельман («ИНКОМ-Недвижимость»), служит для банков определенной гарантией платежеспособности клиента. И логика тут простая – если человек не смог накопить даже на первоначальный взнос, как он сможет в дальнейшем откладывать средства на погашение кредита?
Программ без первоначального взноса сегодня на рынке фактически нет. А взнос 10% готовы рассматривать единицы компаний. По стандартным условиям большинства ипотечных программ размер первоначального взноса при покупке жилья на вторичном рынке составляет 15-20%. Вместе с тем наиболее привлекательные условия кредитования банки готовы предоставлять заемщикам, которые вносят более крупный первоначальный взнос.
Еще одна тенденция - общее ужесточение банками условий ипотечного кредитования. Примерно с середины II квартала начали повышаться проценты по кредитам, требования к заемщикам стали строже, изменились условия акций, рассчитанных на массовое привлечение клиентов.
Одновременно, по наблюдениям Льва Плецельмана («ИНКОМ-Недвижимость»), трендом стала работа с узкой целевой аудиторией, интересной банкам своими финансовыми гарантиями. Для этих групп потенциальных клиентов и стали целенаправленно разрабатываться различные акции, стимулирующие на получение людьми кредита на более выгодных по сравнению со стандартными программами условиях. Наиболее активная в этом отношении работа ведется с «зарплатными» клиентами банков. Как правило, ставки по кредитам для них снижены на 1 - 1,5 % по сравнению с базовыми программами.
Кто у нас заемщики?
Константин Шибецкий (ГК «МИЦ») разделил заемщиков на две категории: первая – те, кто покупает жилье впервые (в основном это приезжие), вторая - те, кто улучшает свои жилищные условия, меняет свое старое жилье на новое.
Лев Плецельман («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что самая многочисленная категория ипотечных клиентов – традиционные «обменщики», которые используют ипотечный кредит для улучшения жилищных условий. Около 80% операций с привлечением ипотечных средств на вторичном рынке жилья связаны с одновременной продажей и покупкой недвижимости в рамках изменения жилищных условий, а кредит является доплатой, составляющей в среднем треть стоимости приобретаемой жилплощади. При этом надо отметить, что сегодня сделки совершают главным образом в случае, когда жилищный вопрос действительно критично назрел. То есть люди покупают жилье для себя, для семьи, а тот спрос, который носил хоть сколь-нибудь инвестиционный характер, исчерпал себя еще в марте месяце.
Как правило, обменные ипотечные клиенты - это люди от 40-45 лет со средним уровнем дохода, вынужденные прибегнуть к ипотеке в связи с теми или иными жизненными обстоятельствами – разъездами с детьми, бывшими супругами, необходимостью увеличения жилплощади. Важно, что как раз среди таких заемщиков наибольшее количество тех, кто предполагает досрочное погашение кредита и по факту намерен рассчитаться по своим кредитным обязательствам не позднее чем через 10 лет. Банки расценивают данную категорию клиентов как одну из самых надежных – размер кредита в данном случае, как правило, небольшой, а финансовая нагрузка тщательно просчитана.
Что же касается бюджета, на который претендует бОльшая часть заемщиков, то в среднем сумма кредита составляет 3-5 млн руб., замечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Минимальный размер кредита зафиксирован на рынке вторичного жилья в Московской области и составляет 1,5 млн руб., максимальный размер на столичном рынке – 8 млн руб. При этом соотношение суммы кредита к размеру первоначального взноса зависит от того, покупается ли квартира впервые или меняется старое жилье на новое. Если при помощи ипотеки заемщик меняет старую квартиру на новую, размер собственных средств может составлять до 70% от стоимости объекта недвижимости. Если жилье приобретается впервые размер первоначального взноса существенно меньше – около 40%.
По данным Льва Плецельмана («ИНКОМ-Недвижимость»), в настоящее время средняя сумма ипотечного займа на вторичном рынке жилья равна 3,7 млн рублей – почти вдвое меньше стоимости стандартной однокомнатной квартиры в Москве, которая в мае составила 7,4 млн рублей. Этот размер также подтверждает, что кредит в подавляющем случае является доплатой на улучшение жилищных условий. Похожие данные привела и Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». С ее слов, в процентном соотношении это не более 50% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Практически все банки, работающие с ипотекой, предоставляют займы на покупку квартир на вторичном рынке. По словам Константина Шибецкого (ГК «МИЦ»), наиболее привлекательные условия кредитования предлагают Сбербанк, ВТБ 24, DeltaCredit, Промсвязьбанк и другие банки, которые работают по программам АИЖК. Мария Литинецкая («Метриум Групп») добавила Банк Москвы, Газпромбанк, Связь-Банк, и с сентября к ним присоединился Россельхозбанк с акцией «12/12/12». А Ирина Писягина («Пересвет-Недвижимость») выделила и Райффайзенбанк. При этом на практике, считает Лев Плецельман («ИНКОМ-Недвижимость»), самые выгодные условия кредитования предлагают разные банки в рамках специальных акций, рассчитанных на целевые группы клиентов.
Портал www.metrinfo.ru попросил своих экспертов дать прогноз - как ситуация на рынке ипотеки изменится в будущем?
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Количество ипотечных сделок до конца года будет стремительно увеличиваться. Учитывая экономическую нестабильность, люди постараются вложить сбережения до конца года в недвижимость, а чтобы приобрести более ликвидные объекты покупатели используют ипотечные кредиты.
Ирина Писягина, генеральный директор «Пересвет-Недвижимость»:
В настоящее время ситуация на рынке столь непредсказуема, что сложно давать прогнозы, но если ипотечные ставки существенно не повысятся, она по-прежнему будет востребована.
Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость»:
Ситуация на рынке ипотеки будет сильно зависеть от общей ситуации в экономики и внешней политики. Если негативные тенденции будут усугубляться, то нас, к сожалению, скорее всего, ждет еще большее ужесточение условий кредитования и некоторое повышение процентных ставок по кредитам. Однако в любом случае банки отойдут от стратегии масштабного покорения рынка и продолжат целенаправленную работу по привлечению наиболее интересных для них групп заемщиков с помощью специальных программ и акций.
Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»:
Рынок ипотечного кредитования будет развиваться и дальше, люди будут брать ипотечные кредиты, если ставки останутся на прежнем уровне либо станут чуть выше. Если размер ставки увеличится на 2-3%, количество желающих оформить ипотечный кредит станет гораздо меньше. При этом рост ставок затронет в первую очередь тех заемщиков, которые приобретают жилье впервые. Те, кто осуществляет обмен с помощью ипотеки, будут соглашаться на ипотеку и по более высоким ставкам, поскольку сумма кредита в таком случае меньше и не так тяжела долговая нагрузка.