Минувшим летом государство внесло изменения в правила ипотечного кредитования. 25 июля вступил в действие закон №169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Новации не сказать чтобы жуть какие революционные, но все же заслуживающие внимательного рассмотрения – особенно на фоне сложного положения в экономике, когда любое неосторожное движение способно хрупкое равновесие нарушить. Что принес рынку новый закон, как изменится ипотечное кредитование в целом – на эти вопросы мы постарались ответить.
Если залог обесценился, а долг вырос…
Закон касается довольно узкой темы – даже не ипотечного страхования целиком, а исключительно вопросов страхования заложенного имущества (т.е. чаще всего - квартиры). Он нацелен на то, чтобы избежать весьма неприятных ситуаций, когда стоимость находящейся в залоге недвижимости оказывается меньше непогашенной части кредита. Если у заемщика тут случится дефолт, то, даже продав свою квартиру, он останется должен банку и будет вынужден продолжать выплачивать кредит…
На первый взгляд такая ситуация маловероятна: банки не зря требуют от своих клиентов, берущих ипотечный кредит, солидный первоначальный взнос. Кроме того, заемщик с первого же месяца начинает платежи, т.е. уменьшает сумму кредита. Но не будем спешить с выводами. «Согласно исследованию Финансового университета при Правительстве РФ, в 30-60% случаев при дефолте и после продажи квартиры за заемщиком остается долг в размере 20-40%, - сообщил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru« Андрей Языков, генеральный директор «Страховой компании АИЖК». – Не зря страхование данного риска очень популярно за рубежом».
Отметим, что приведенные выше цифры касаются достаточно спокойных времен. А что произойдет в случае полномасштабного кризиса? С одной стороны, резкий рост личных дефолтов, с другой – обесценивание недвижимости. Элементарный пример – мы купили квартиру за 5 млн руб., внеся своих 30% (1,5 млн) и взяв в банке оставшиеся 70% (3,5 млн). При падении рынка вдвое цена квартиры становится 2,5 млн, и целый миллион кредита оказывается «незащищенным».
Еще об одной возможности напоминает Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: превышение размеров долга над стоимостью залога может появиться «в случае злоупотребления банком своими правами и прибавлением к сумме долга заемщика значительного размера штрафа и неустоек». Ситуация, к сожалению, не такая редкая: попав в сложную финансовую ситуацию, некоторые должники предпочитают «затаиться», надеясь, что банк о них забудет. Ряд банков в такой ситуации действительно не беспокоят своих заемщиков – но делают это вовсе не по забывчивости или от сердечной доброты, а по соображениям более циничным: чтобы накопить существенную сумму пеней и штрафов за просрочку платежей. А потом, когда итоговая сумма станет совсем аппетитной, предъявляют претензии.
В принципе, возможность страховать подобные риски существовала с 2005 года. Однако прежние правила были несовершенны – их отладке и посвящен вступивший в силу в июле новый закон.
Что там нового?
«Изменения в законе содержат два важных момента, - говорит Владимир Зимохин. – Первый: банки смогут застраховать свои финансовые риски на тот случай, если им будет необходимо обратить взыскание на предмет залога и его стоимость окажется меньше, чем сумма долга. Второй – наличие подобной страховки (у банка либо у заемщика) освобождает заемщика от последующих платежей по кредиту. То же самое происходит в случае банкротства страховщика, выдавшего такую страховку».
Андрей Языков (СК АИЖК) добавляет несколько принципиальных уточнений:
1. Защиту получили не только заемщики банков, но и те граждане, которые берут ипотечные займы в специализированных компаниях. Ранее это было невозможно. Также защиту получили кредиты, которые оформлялись под залог имеющегося жилья. Прежде страхования этого также было невозможно, а подобных сделок на рынке недвижимости немало;
2. Законодатель решительно выступил против псевдострахования, т.е. когда страховка навязывается не с целью защиты заемщика, а ради получения скрытых комиссий. Введена формула расчета минимального срока страхования, и установлены верхняя и нижняя границы страховой суммы. Менее чем на 10% от размера кредита, законодатель посчитал, страховаться бессмысленно. Статистика это подтверждает – меньшие риски кредитор может оставлять на себе;
3. Радикально изменилась норма о прощении долга заемщика. Ранее действовало правило, согласно которому долг заемщика прощался, если в результате публичных торгов заложенную квартиру продать не удавалось, а кредитор принимал имущество на баланс. Законодатель считал, что если торги прошли неуспешно (фактически цена снижалась на 35%), то в регионе совсем все плохо и вины заемщика в этом нет. Но, прощая долг заемщика, законодатель не предложил механизма компенсации убытка. К тому же многие заемщики стали мешать продавать имущество с торгов – в ход шли самые разные ухищрения, включая разгром собственной квартиры. Все, что угодно, лишь бы не продалось с торгов, чтобы получить заведомое избавление от остатка долга. Теперь же все кардинально изменилось: долг будет прощаться только рациональным заемщикам, которые оформили страховку на себя.
«В целом указанные изменения расширили сферу применения страхования ответственности заемщика и конкретизировали положения Закона об ипотеке, - подводит итог Наталья Чиркова, руководитель отдела правового обеспечения бизнеса банка DeltaCredit. – Страховая выплата позволяет кредитору компенсировать свои потери, а заемщику – не опасаться, что после реализации или оставления за собой заложенного имущества кредитор предъявит к нему дополнительные требования».
Два эксперта – три мнения
Люди в массе своей эгоистичны, и любые происходящие вокруг события склонны рассматривать через призму собственных интересов: как все это скажется на мне лично? По этой причине рассмотрим новый закон «с кочки зрения» обычного ипотечного заемщика – каким будет влияние нового закона? Мнения опрошенных нами экспертов разошлись: кто-то считает, что воздействие будет для потребителя позитивным, кто-то уверен, что ничего не изменится. Нашлись и те, кто прогнозирует ухудшение…
«Теперь кредитору «не страшно быть добрым», - считает Андрей Языков (СК АИЖК). – При наличии страховки банк пойдет на снижение ставки, уменьшение первоначального взноса или реструктуризацию кредита. А значит, заемщик быстрее и дешевле получит ипотечный кредит, а в случае необходимости и дополнительное время для восстановления своей платежеспособности».
«Новый вид страхования минимизирует риски банков, гарантируя защиту от недополучения денег, – тем самым создается благоприятная почва для снижения процентной ставки по ипотечным кредитам, - соглашается Лариса Сулацкая, управляющий филиала «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» (Группа Внешэкономбанка). – В целом новая редакция закона об ипотеке обеспечивает баланс интересов кредиторов и заемщиков: создает полноценную защиту кредитора по кредитным рискам и повышает социальную защищенность заемщиков». «Можно ожидать некоторого снижения ставок для кредитов с небольшим первоначальным взносом, - прогнозирует Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам информационного агентства «Банки.ру». – Также некоторые банки, которые сейчас предоставляют ипотеку с первоначальным взносом от 20-30%, смогут позволить себе снизить этот показатель до 10% - при условии заключения договора страхования ответственности».
«В целом новый страховой инструмент в меньшей степени способен оказать влияние на условия ипотечного кредитования, чем текущая экономическая ситуация в стране», – считает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». «Сложно сказать, повлияют ли эти изменения на рынок, - соглашается Владимир Зимохин («НДВ-Недвижимость»). – Скорее всего, вряд ли они окажут серьезное воздействие на ставки. Есть вероятность, что заемщикам, оформляющим страховку по выполнению обязательств перед банком, кредит получить будет легче, но стоимость такой страховки также может вырасти».
А вот мнения «пессимистов». «Думаю, что банки в целом повысят ставки по кредитам. Стремясь стимулировать своих заемщиков на заключение договоров страхования, банки повысят ставки для всех и станут понижать их уже для лояльных клиентов», - убеждена Елена Любименко, начальник юридического департамента Банка ИТБ. Также она считает, что ипотечный кредит в конечном итоге станет получить сложнее (банки будут перестраивать свои условия и процессы), а также вырастет конечная стоимость кредита для потребителя. Последний тезис Елена Любименко объясняет тем, что клиентам, отказавшимся страховаться, банки ставки повысят (об этом мы уже сказали). Если же заемщик свои риски застрахует, то дополнительные расходы возникнут уже из-за страхования. «Тут нужно смотреть, что окажется более выгодным в итоге: понизить ставку и заплатить дополнительную страховую премию или отказаться от страхования ответственности по кредиту и платить в течение всего срока кредита повышенный процент за пользование им, - отмечает эксперт. – Скорее всего, выгоднее будет застраховаться».
«С вступлением данного закона банки будут более внимательно относиться к размеру минимального первоначального взноса, - говорит Иван Лонкин, начальник управления кредитования физических лиц СДМ-БАНКа. – При реализации объекта залога они могут остаться с невозвратной частью проблемного кредита из-за низкого размера дисконта, неверной оценки залога и падения цен на недвижимость. Вероятно, ряд банков будет этот риск страховать».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
В целом данные изменения в законах следует считать скорее положительными: у заемщика появляется новая защита. Однако влияние на рынок окажется не очень сильным: все-таки, там сегодня действуют другие, куда более мощные факторы – общая экономическая ситуация, санкции Запада… Не забудем и о том, что с момента вступления в силу новых поправок прошло еще не очень много времени – полностью оценить их влияние на рынок можно будет, наверное, примерно через год.