Инвестиции в коммерческие объекты в жилых комплексах по сравнению с квартирами отличаются более высокой доходностью и меньшим сроком окупаемости, притом что их стоимость в расчете на квадратный метр сопоставима со стоимостью жилья. Однако хорошие показатели можно получить лишь с «правильным» помещением.
Поэтому, если в прошлой статье на данную тему («Новостройки: подбираем коммерческие помещения. Инвестиционная арифметика – торговая площадь может оказаться выгоднее квартиры») речь шла больше о цифрах, то в этот раз «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как выбирать нежилое помещение, чтобы обеспечить максимальный доход и не столкнуться с различными проблемами.
Бюджет и время покупки
Прежде всего, надо понимать, что, несмотря на относительную дешевизну коммерческих помещений, которые в среднем стоят 130-200 тыс. руб./кв. м, что вполне сопоставимо с жилыми объектами, минимальный порог входа в этот сегмент все-таки выше, так как площади больше. Например, на рынке жилья можно купить однушку или студию за 4,5 - 5 млн руб., а на рынке коммерческой недвижимости самое небольшое помещение, а это обычно 40-50 кв. м, даже при низкой цене обойдется в 5-6 млн руб., но это, скорее всего, будет не самый ликвидный объект вдали от людских потоков. А для приобретения более просторного и ликвидного помещения потребуется уже как минимум 10-15 млн руб. «Поэтому с бюджетом меньше 10 млн руб. лучше вложить средства в квартиру, а вот при наличии суммы свыше 15 млн руб., напротив, стоит подбирать объекты в сегменте коммерческой недвижимости», - утверждает Елена Мишина, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
За нежилое помещение можно заплатить и меньше, если покупать на начальном этапе строительства ЖК. Но, во-первых, далеко не каждый девелопер открывает продажу коммерческих объектов на стадии котлована, а во-вторых, если инвестор планирует сдавать помещение в аренду, а не перепродавать его после сдачи дома, большинство экспертов такую экономию считают не такой уж экономной, так как приходится «замораживать» средства минимум на 1-2 года. Ведь пока ЖК строится, там никто не живет, т.е. нет потребителей, а значит, нет и арендаторов. «Потребители появляются тогда, когда дом заселяется. Поэтому коммерческие помещения в жилых комплексах стоит приобретать на завершающих этапах строительства, ближе к моменту сдачи дома в эксплуатацию, - советует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Тем более в этом случае существенно снижаются риски недостроя и долгостроя». И в особенности не рекомендуется покупать коммерческие объекты на начальных этапах строительствам тем, кто вкладывает не только собственные накопления, но и привлекает заемные средства: «Заемным деньгам для того, чтобы обслуживать кредит, нужен уже готовый денежный поток или перспектива его скорейшего появления. Либо у покупателя должен быть сторонний поток денег, не связанный с приобретаемой недвижимостью и позволяющий расплачиваться по кредиту», - говорит Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.
«Инвесторы, как правило, ждут хотя бы 50%-й готовности объекта, прежде чем сделать приобретение, поскольку покупка нежилого помещения требует отвлечения существенной суммы денежных средств из бизнеса, а окупаемость начнется только после открытия коммерческого объекта. Разница между этими событиями можем достигать трех лет, - говорит Александр Щиголь, коммерческий директор девелоперской компании Brusnika. - Если застройщик надежен, у него не было долгостроев или не введенных в эксплуатацию объектов, я бы рекомендовал приобретать коммерческую недвижимость сразу после объявления старта продаж. Ведь в отдельных случаях за время строительства объекта (1,5 - 2 года) стоимость такой недвижимости может вырасти более чем в два раза, а наиболее «проходимые» и привлекательные помещения разбираются в первую очередь».
«Если нежилые объекты качественны и отличаются выгодным местоположением, то их обычно скупают все-таки на этапе строительства», - соглашается Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки компании Cushman&Wakefield.
Поэтому выбирать коммерческий объект и вести переговоры о покупке лучше, не дожидаясь ввода ЖК в эксплуатацию, а если помещение понравилось, то можно оставить залог или договориться о рассрочке. Конечно, не все застройщики идут на такие шаги, если недвижимость ликвидна, но пытаться стоит. Либо, как советует Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж компании STONE HEDGE, можно сосредоточить свое внимание на проектах редевелопмента, так как сроки ввода в эксплуатацию подобных объектов обычно короче, чем у нового строительства, а значит, при покупке на старте продаж деньги «заморозятся» на меньший период.
Выбор объекта
Но не так важно время покупки, как важен сам объект. При выборе помещения в первую очередь, конечно, нужно отталкиваться от своих финансовых возможностей: торговые площади могут приносить бОльшую прибыль, но стоят они дороже. А вот если средства не строго ограничены, то можно выбирать, исходя из предполагаемой доходности, окупаемости и востребованности помещения у арендаторов. Для этого надо предварительно изучить рынок, выявить целевую аудиторию и понять ее потребности, какие магазины и организации ей нужны и какие арендаторы готовы взять имеющийся объект. «То есть, присматривая помещение, нужно обязательно учитывать социально-экономические показатели района: состав жителей и доходы населения, а также наличие учебных и детских заведений и торгово-деловой зоны», - отмечает Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). Например, если рядом много домов бизнес-класса, то помещение может быть востребовано компаниями, ориентированными на обеспеченных клиентов, они могут платить за аренду выше среднего, а вот если рядом находится торговый комплекс, то магазины в ЖК вряд ли будут популярны у покупателей и, соответственно, у арендаторов.
«Еще одним важным фактором является доступность помещения для будущих посетителей. Здесь нужно оценить близость к остановкам общественного транспорта, станциям метро. Проанализировать пешеходные маршруты и людской трафик в разные часы», - говорит Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). И как отмечает Евгений Каур, управляющий директор компании LCMC, покупать можно лишь площади с ликвидной локацией, причем даже при ограниченном бюджете. «Не надо бояться высоких цен, лучше купить максимально востребованный вариант площадью 50 кв. м, чем дешевый, но никому не нужный объект с метражом 200 м. Дорогое помещение, как правило, гораздо проще сдать в аренду и в последующем перепродать. Поэтому необходимо оценивать коммерческую недвижимость не по стоимости, как делают многие покупатели, а с точки зрения ее будущей доходности», - отмечает Иван Татаринов (GLINCOM). И в этом вопросе большую роль играет трафик.
Чем больше людей проходит мимо, тем выше прогнозируемый доход арендаторов, а значит, больше арендные ставки и прибыль. «Прекрасный показатель – 600 человек в час, при таком потоке целесообразно открывать мелкий ретейл. А если показатель – 100 человек, в помещении можно размещать отделение банка или аптеку», - объясняет Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», но когда трафик меньше, лучше поискать другой объект для инвестиций. Причем лучше всего в масштабных проектах. «В принципе, в жилых комплексах, где больше 500 квартир, любая коммерческая недвижимость будет рентабельной», - утверждает Петр Кирилловский. Но, правда, иногда возникает проблема переизбытка нежилых помещений и перенасыщения ЖК объектами инфраструктуры, когда на один корпус приходится несколько аптек, салонов красоты и кафе. «Это чревато высокой конкуренцией между собственниками коммерческих объектов, сложностями в поиске арендаторов, вынужденным снижением ставок и простоем площадей», - сообщает Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). Поэтому если для имеющегося трафика потребителей коммерческих помещений слишком много, лучше искать другой ЖК, причем с открытой территорией и притоком покупателей «с улицы». А также, как отмечает Дмитрий Онофрей, ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури», не стоит покупать коммерческие объекты в новостройках, которые заселяются очень медленно, собственно поэтому у девелоперов нужно интересоваться динамикой продаж жилых помещений.
Естественно, выгоднее инвестировать в помещения с отдельным входом, расположенные на первой линии домов и на первых этажах. А что касается их назначения, то наибольшим спросом в масштабных жилых комплексах пользуются объекты, подходящие для торговли. Такие активы в большинстве случаев приносят самый стабильный доход (но, правда, если район еще не переполнен магазинами и торговые точки нужны жителям): «Даже в кризис 2008-2009 гг. наиболее устойчивы оказались помещения стрит-ретейла, расположенные в удачных местах», - напоминает Алексей Болдин, генеральный директор риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»). И к тому же доходы от предприятий торговли не только стабильны, но и довольно высоки. Как отмечает Дмитрий Онофрей («Терра Аури»), у различных видов бизнеса разный оборот и, соответственно, разные возможности по арендной плате, и максимальную ставку прежде всего могут осилить именно магазины продовольственных и непродовольственных товаров.
«Поэтому при большом бюджете можно посоветовать покупку помещения площадью 900-1200 кв. м для размещения, например, супермаркета, а для меньшего объема инвестиций лучше всего подходят торгово-бытовые объекты площадью до 150 кв. м», - полагает Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Хотя, по данным Сергея Чемерикина (Cushman&Wakefield), наиболее интересными нежилыми объектами можно считать торговые точки площадью от 500 до 1 000 кв. м, которые с удовольствием рассматривают магазины «Пятерочка», «Дикси», «Перекресток» и др. А Елена Орлова, и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что проще сдаются в аренду небольшие помещения площадью до 50 кв. м. С ней соглашается и Иван Татаринов (GLINCOM): «Максимальным спросом пользуются небольшие объекты - 50-150 кв. м. Их может использовать максимальное количество торговых операторов (от банков до магазинов, от крупных сетей до мелких ИП. – От ред.). По этой причине даже при достаточном бюджете я рекомендовал бы купить несколько небольших помещений площадью 50-150 кв. м нежели одно большое с метражом 500-800 кв. м, тем более что крупные супермаркеты и магазины товаров длительного спроса (бытовая техника, мебель) обычно требуют льготных условий по аренде». Да и далеко не все ЖК предлагают просторные коммерческие помещения, подходящие для магазинов серьезных сетей. Но каков бы ни был размер объекта, важно, чтобы там были витрины, высокие потолки, качественная инженерия, достаточная электрическая мощность, вентиляция и т.п., а вот несущих конструкций внутри должно быть как можно меньше.
Ну а если связываться с торговлей не хочется, то хороший доход могут принести помещения под точки общепита, отделения банков и салоны связи, а еще недвижимость, подходящая для предприятий сферы услуг. За этим списком следуют офисные помещения и площади для медицинской отрасли, а вот фитнес-клубы, так же как и супермаркеты, платить по высоким ставкам не готовы и, как правило, просят скидки. Но зато высокая доходность, как отмечает Петр Кирилловский (ГК «ГРАС»), может получиться у «обрезки» от жилого комплекса, т.е. у площадей, которые застройщик изначально не планировал продавать. Из них реально сделать рентабельный бизнес, например, в подземном паркинге оборудовать мойку или шиномонтаж. Однако в любом случае нужно проверять, насколько помещение соответствует желаемому назначению, потому что иногда, как объясняет Мария Кондакова (Est-a-Tet), оно может не отвечать требуемым параметрам (например, по мощности сети или по влажности), и тогда потребуются дополнительные расходы на перепрофилирование объекта, а порой коммерческая недвижимость вообще продается «голой». Таким образом, надо тщательно изучать информацию о техническом оснащении, которая должна содержаться в договоре.
Плюсом для коммерческой недвижимости, по мнению Анастасии Малковой (STONE HEDGE), будет расположение в современном здании с красивой архитектурой и дизайнерской отделкой и соседство с солидными арендаторами, а также собственная парковка, так как сейчас есть определенный дефицит с машино-местами, особенно ближе к центру Москвы.
Важные моменты
Покупая коммерческую недвижимость, нужно обязательно думать о юридической стороне вопроса, ведь риски задержки сроков строительства, ввода в эксплуатацию и получения права собственности, а также приобретения актива с сомнительной историей существуют и для нежилых помещений. И если смотреть с этой точки зрения, то, как отмечает Олег Морозов, руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate, лучший вариант – инвестиции в уже достроенные ЖК, поскольку нет необходимости в ожидании как самих помещений, так и свидетельства о собственности на них. Но, конечно, при этом надо изучать правоустанавливающие документы продавца, а также проверять объект на наличие каких-либо обременений.
А если покупать недвижимость все-таки в недостроенном проекте, то наименее рисковый вариант оформления сделки – договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, как и в случае с жилой недвижимостью. При этом надо обращать внимание на репутацию и надежность застройщика и на сроки сдачи проекта. «А также следует проверить права застройщика на земельный участок, проектную декларацию и разрешение на строительство», - советует Елена Орлова («НДВ-Недвижимость»). И не надо жалеть денег на юристов для проверки юридической чистоты.
Но даже если проект, в котором приобретается коммерческое помещение, уже построен, высока вероятность столкнуться с дополнительными расходами: «Окончательное заселение ЖК обычно происходит через 2-3 года после сдачи его в эксплуатацию. Люди долго заезжают, долго делают ремонт, а пока они не заехали, потенциальные арендаторы не спешат открывать свои бизнесы. Но, несмотря на это, за имеющиеся помещения приходится платить – «коммуналку» и эксплуатационные платежи. И выбирая коммерчески объект, эти расходы тоже надо предусматривать», - предупреждает Петр Кирилловский (ГК «ГРАС»). «Вообще, нужно понимать, что после приобретения недвижимости, все заботы по ее содержанию и управлению перекладываются на плечи покупателя», - добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Однако коммерческое помещение нужно не только купить без проблем, но и удачно сдать в аренду, не задирая ставку, что чревато долгим поиском арендаторов и простоем, но и не занижая ее. Поэтому еще до покупки будет не лишним изучить уровень арендных ставок в выбранном районе, а также, как советует Дмитрий Онофрей («Терра Аури»), провести грамотную оценку перспектив роста как стоимости недвижимости, так и ставок. Если вложения серьезные, то для этого рекомендуется даже привлечь специалистов по инвестициям.
Ликвидное помещение можно попытаться сдать по долгосрочному договору аренды еще на этапе строительства дома компаниям с длительными планами развития. Собственно если арендаторы собираются использовать недвижимость для серьезного бизнеса, например, под сетевой продуктовый магазин, то им все равно требуется время на оснащение объекта в соответствии с имеющимися целями, поэтому многие из них готовы заключать договор аренды до ввода всего проекта в эксплуатацию. Но, впрочем, ликвидная недвижимость сдается довольно быстро, поэтому можно и не спешить, выбирая лучшего съемщика: «Например, для помещений у метро арендаторы находятся в среднем за 1,5 - 2 месяца и простои минимальны», - говорит Иван Татаринов (GLINCOM). А вот коммерческие помещения «на задворках» могут пустовать 6-8 месяцев, поэтому начинать незамедлительный поиск арендатора нужно скорее в этом случае.
Ну а если заниматься подбором клиентов для своих коммерческих объектов не хочется, то можно поручить это занятие агентам по недвижимости либо приобрести не просто помещение, а арендный бизнес. «В этом случае приобретается недвижимость с уже сформированным арендным потоком. Такая покупка стоит дороже, но оправдывает себя. Во-первых, вложения сразу же начинают «работать», поскольку площади не простаивают. А во-вторых, в случае необходимости наличие арендатора значительно увеличивает скорость перепродажи - площади, «отягощенные» арендным бизнесом реализуются в течение 1-2 месяцев. Единственно, приобретая и актив, и арендный поток, надо изучать не только саму недвижимость, но и договор аренды, анализируя при этом стабильность арендатора», - говорит Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex.
Но в любом случае важно правильно выстраивать отношения с управляющей компанией. «Она может диктовать жесткие условия по проходимости объекта, по его содержанию, по платежам и т.п. Эти моменты нужно оговаривать еще до покупки. А также, если бизнес клиентский, надо сразу предусмотреть парковку. Иногда застройщик не продает парковочные места, ссылаясь на их отсутствие, но для коммерческих площадей они планируются отдельно, а значит, их можно требовать», - сообщает Петр Кирилловский (ГК «ГРАС»).
Также важны и хорошие отношения с жителями ЖК. «Часто у собственников коммерческих помещений возникают конфликты с жильцами. Причем причиной может стать что угодно, например, борьба за парковочные места или нежелание видеть в своем доме кафе, которое зачастую воспринимается как источник дополнительного шума», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). А чтобы этого избежать, при необходимости лучше вести с жителями диалог и не нарушать их прав.
Резюме www.metrinfo.ru
Коммерческие помещения в жилых комплексах могут стать хорошим вложением средств, даже более выгодным, чем инвестиции в квартиры. Но, конечно, если они грамотно подобраны - с учетом потока людей и их приоритетов, на основе оценки конкурентной среды и характеристик самих объектов. Самый высокий доход могут приносить лишь ликвидные помещения на первых этажах и на первой линии жилых корпусов, построенных недалеко от метро или вдоль центральных улиц района, и прежде всего, доходностью отличаются торговые площади. Но такие объекты требуют более серьезных капиталовложений – не менее 10-15 млн руб. Однако даже если бюджет меньше, отчаиваться не стоит: всегда можно подобрать «золотую середину», которая все равно окажется прибыльнее жилой недвижимости. Главное только - быть очень внимательным и дотошным при выборе и не отказываться от помощи специалистов, если возникают какие-либо сложности и вопросы.