Минувшей весной общественность была заинтригована сообщениями о том, что финансовые власти страны разрабатывают планы реформирования налоговой системы. В частности, измениться должно и налогообложение сделок с недвижимостью. Обычно наш журнал изучает новации, уже превратившиеся в полновесный закон, а всевозможные проекты не комментирует. Но в данном случае мы решили сделать исключение.
Причины две. Первая – это важность происходящего для рынка, поскольку запланировано изменение многих базовых принципов. Вторая – поддержка инициативы на самом высоком уровне. В интервью «Ведомостям» замминистра финансов РФ Сергей Шаталов сказал, что идея изменить порядок налогообложения доходов от продажи жилья поддержана президентом Владимиром Путиным. В наших краях этот фактор является практически гарантией того, что все будет решено в заданном русле.
На «единственный - неединственный» рассчитайсь!
Следуя рекомендации К. Пруткова «отыщи всему начало, и ты многое поймешь», «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» стал искать первоисточники. Поиски привели нас на сайт Минфина РФ, где выложены «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов». Документ очень объемный и затрагивающий действительно многие аспекты жизни. Темы же нашей статьи касается п. 5 – «Налогообложение доходов физических лиц от продажи имущества».
Перво-наперво авторы документа изложили существующую сегодня схему – хорошо известное всем участникам рынка правило, что, если недвижимость находилась в собственности физического лица более 3 лет, доходы от ее продажи полностью освобождаются от обложения налогом. Если же меньше, то налоги платить нужно, и при этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов: либо налог платится с разницы между той ценой, за которую недвижимость приобреталась, и той, по которой продается; либо доход от продажи просто уменьшается на налоговый вычет в 1 млн руб. Ставка налога во всех случаях составляет 13%.
По мнению экспертов Минфина, «действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков». Например, такими:
1) освобождаются от налогов крупные доходы. Также в неравные налоговые условия ставятся инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;
2) освобождаются от налогов доходы от продажи не только жилья, но и нежилой и коммерческой недвижимости.
3) в случае смены места жительства (продажи старой квартиры и покупки новой) даже в случае единственного жилья, если такое жилье находилось в собственности менее 3 лет, физическое лицо вынуждено заплатить налог либо манипулировать с ценами, чтобы избежать налога.
1) полное освобождение доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.) вне зависимости от сроков владения в случае, если эта недвижимость является единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика;
2) если физическое лицо получает доходы от продажи жилого помещения, не являющегося единственным, то освобождать доходы от его продажи предлагается при одновременном соблюдении следующих условий:
- доходы от продажи этого объекта не превышают 5 млн руб. (при этом предоставить органам власти субъекта РФ уменьшать эту величину) или продаваемое имущество является расположенным на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилым строением жилой площадью до 50 кв. м или хозяйственным строением и сооружением общей площадью до 50 кв. м, а также земельным участком, на котором расположены такое жилое или хозяйственное строение и сооружение;
- срок владения этим объектом составляет не менее трех лет, при этом органы власти субъекта РФ могут увеличивать этот срок вплоть до 10 лет.
В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода, рассчитываемого как кадастровая стоимость продаваемого объекта имущества на дату его продажи, умноженная на 0,7, в случае, если фактические доходы от продажи ниже этой величины. При этом необходимо предоставить субъекту РФ право снижать этот коэффициент.
Эх, хорошо в России нищим быть!
В отличие от многих прочих к данной инициативе сложно «приклеить ярлык» - является ли она однозначным послаблением или закручиванием гаек. Скорее налицо желание государства «отделить агнцов от козлищ» - бедных от богатых. И, предоставив поблажку первым, суровее «остричь» вторых.
«В данном случае речь идет о справедливом распределении налоговой нагрузки, - говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Если у собственника имеется единственное жилье, к нему будет применяться наиболее правильный, на наш взгляд, подход в сфере налогообложения. Для всех остальных будут действовать правила, которые существуют во всем мире».
В числе однозначно выигравших – собственники одной площади. «Данная инициатива положительно скажется на них, - убеждена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Например, молодая семейная пара покупает квартиру. Через год-два у них рождается ребенок, и появляется возможность улучшить свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой, с большей площадью. Соответственно, семье не придется ждать трех лет, чтобы избежать выплаты налога. Пара сможет совершить обмен в любой момент. Я думаю, что подобные изменения в системе налогообложения могут привести к увеличению спроса со стороны обычных покупателей, владеющих одной квартирой».
Остальное – уже из серии ужесточений. Особенно опрошенные нами обозреватели раскритиковали порог в 5 млн руб. – совершенно очевидно, что для Москвы это никак нельзя назвать рубежом, отделяющим элитную недвижимость от дешевой. В наших краях эта планка должна быть раза в четыре выше…
С позволения благосклонных читателей автор выскажет на этот счет собственную точку зрения. Представленный проект – один из многих в череде тех, где финансовая нагрузка перераспределяется в пользу провинции за счет «зажравшихся москвичей». Обратим внимание, что регионы получают право увеличивать срок с трех до 10 лет, изменять коэффициент «налога с вмененного дохода» - но при этом возможности поднимать планку с 5 млн руб. им не дают. Интересно, почему?
Еще момент: «Получается, что если вы хотите продать свою квартиру, чтобы на вырученные деньги купить жилье побольше, но при этом владеете еще дачей или, например, долей в родительской квартире, то вы будете обязаны заплатить государству 13%. И налог съест всю доплату, которую вы несколько лет копили на улучшение жилищных условий. Фактически всех, у кого больше одной конуры, записывают в инвесторы-спекулянты», – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. («Руководитель IRN.RU: отмена налоговых льгот при продаже квартир может дать эффект, обратный желаемому»).
Адвокат Олег Сухов соглашается с этим наблюдением, а также обращает внимание еще на ряд деталей. Во-первых, собственниками нескольких объектов недвижимости могут оказаться совсем небогатые люди. «Нередки ситуации, когда гражданин владеет, например, 1/15 доли в двухкомнатной квартире, и при этом получает в наследство 1/3 доли в однокомнатной квартире, - говорит эксперт. – Если одна из этих долей продается, она уже не может быть признана единственным жильем».
Во-вторых, доходом признается любая положительная разница в цене при продаже приобретенного ранее имущества. Но если квартира приобреталась пять лет назад по цене, например, 5 млн руб., а сейчас продается за 6 млн – это де-факто никакой не доход, а убытки – поскольку инфляция за пять лет явно превысила 20%. А по логике Минфина, тут владельцу надо еще и 130 тыс. налога заплатить…
«Суть предполагаемых изменений – это, как обычно, «закручивание гаек», характерное для всей законотворческой деятельности последнего времени, - подводит итог Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Насколько я понял идею – хорошо быть нищим, иметь единственное жилье и дачный домик до 50 кв. м. Можно еще машину «Жигули» с двигателем до 60 «лошадей». А если хочешь чуть-чуть вырваться вперед, заработать – заметьте, заработать, а не украсть – плати, и чем лучше работаешь, тем больше. Где стимул работать?!».
Моя родня – мое богатство
Естественно возникающие вопросы – о влиянии новаций на рынок и возможных способах ухода от налога. По некоторым частным инвесторам новые правила ударят – но именно по части. «Мелкие частники, которые могут себе позволить купить для перепродажи только одну квартиру, не пострадают, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – А вот более крупным спекулянтам, скупающим по несколько квартир, придется платить налог. Соответственно, введение новых правил налогообложения приведет к тому, что рынок недвижимости станет менее привлекательным для инвесторов. Их количество действительно может снизиться, однако не думаю, что изменения будут существенными».
Что до «налогового оптимизирования», то самый очевидный вариант налицо – превратиться в собственника единственного жилья. «На отдельную семью приходится не больше 3-4 квартир. Это максимум, - считает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – Распределить их между собой довольно просто: у каждого будет по единственному жилью».
Здесь, правда, надо не забывать, что варианты обхода закона всегда чреваты. Например, в семье муж и жена имеют по две квартиры. Муж дарит одну из квартир жене – у нее становится в собственности три, а у мужа жилье единственное, он может спокойно продавать. Однако жена тут может сделать «ход конем» - подать на развод и уйти вместе со всем записанным на нее имуществом. Понятно, что подавать в суд и требовать квартиру назад (дескать, дарил фиктивно, чтобы от налогов увернуться) муж в такой ситуации не сможет.
Не забудем еще и о том, что в Гражданском кодексе есть понятие «мнимая сделка» - т.е. такая, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК). Если вторая квартира мужа дарится жене, затем через пару месяцев муж продает свою оставшуюся квартиру, а потом еще через месяц жена дарит мужу первую квартиру обратно – такая активность вряд ли останется без внимания. ФНС вполне может подать иск о признании сделок мнимыми – соответственно, на момент продажи собственник владел двумя объектами. Так что и налог он заплатить должен, и штраф причитающийся…
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Не стоит забывать, что все сказанное выше относится к проектам – а они превратятся в законы не очень скоро. Не исключено также, что предложенные меры будут как-то изменены, скорректированы. Точно можно сказать только одно – государство явно задалось целью «расщепить» рынок недвижимости, выделить на нем богатых и бедных и по возможности побольше обложить налогами первых. А поскольку богатые – люди по определению сообразительные, умеющие оборонять свои капиталы, шоу предстоит занимательное.