Дом, имеющий все признаки многоквартирного, но возведенный в неподобающем ему месте – эта тема, к сожалению, весьма «популярна» в последнее время. Общественный резонанс ей придают действия властей – принимаются судебные решения о сносе подобных строений, некоторые из данных решений приводятся в исполнение. Крайними же оказываются владельцы квартир: они не только не получают никаких компенсаций за утраченное имущество, но часто еще и обязаны оплатить судебные издержки и расходы на снос.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться в проблеме кардинально: понять, какие вообще существуют назначения земли и что может быть построено на каждом из видов.
Сначала семь, а дальше больше
В поисках ответов на интересующие нас вопросы мы по традиции обратились к законам. Поначалу все было просто: у земель имеется целевое назначение. «Данному вопросу посвящена ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса (ЗК) РФ, - говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». – Всего категорий семь, причем, как отмечает Юрий Маклецов, член совета директоров – управляющий партнер Kaksad Family, в Московской области все они представлены:
– земли сельскохозяйственного назначения;
– земли поселений;
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– земли особо охраняемых природных территорий и объектов;
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса».
Однако при дальнейшем погружении в проблему понимаешь, что все значительно сложнее. Внутри каждой категории существуют еще и виды разрешенного использования. «По закону собственник имеет право назначать любой вид разрешенного использования (в рамках категории земли), - объясняет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – С этим обстоятельством связаны запутанные истории и юридические коллизии: собственник может назначить вид использования, но должен действовать в соответствии с Градостроительным кодексом».
Для строительства жилья вроде бы идеально подходит категория «земли поселений». Но здесь, обращает внимание Михаил Кондырев, видом разрешенного использования может быть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а может - и строительство многоэтажного жилья (этажность которого также возможна разная). Эти нюансы регулируются правилами застройки и землепользования, принимаемыми районными властями.
То, что данный предмет, мягко говоря, непрост, подтверждает и Ирина Суслова, юрист компании «Century 21 Римарком». По ее словам, в соответствии с Классификатором видов использования земель (утвержден Приказом Росреестра от 12.10.2011 N П/389 «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости») всего существует 188 видов использования земельных участков.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства, продолжает эксперт, может быть следующих видов:
- основные виды разрешенного использования,
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, и осуществляемые совместно с ними.
…Вывод, который автор смог сделать из всей этой «науки», оказался не слишком утешительным: «дело это в высшей степени сложное и запутанное» (copyright д-ра Ватсона из культовой советской экранизации рассказа «Пестрая лента»), разобраться во всех хитросплетениях обычному человеку нереально. Что ж, было бы иначе – не было бы такого количества скандалов со строительством «неправильных» объектов на дачных шести сотках…
Избирательная строгость
Попробуем зайти с другой стороны – спросим о том, что встречается в реальной жизни. У нас, то есть в Москве и Московской области. Картина, нарисованная экспертами, тоже «порадовала» разнообразием. «У нас не Камчатка, поэтому вы не встретите охранной территории вокруг вулкана, - обнадеживает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-недвижимость». – Но даже на таком небольшом и урбанизированном клочке земли, как Москва (это только одна категория – земли населенных пунктов), присутствуют абсолютно все виды разрешенного использования. Есть река (водоохранные земли), Тимирязевские поля (сельхозпроизводство), жилая застройка, промышленные и оборонные предприятия – все, что угодно».
Как же все это используется? «Возьмем, к примеру, водоохранные земли, - говорит Алексей Сенчук. – Это территории, покрытые водой. И прибрежная полоса – зона отчуждения (15-20 м), которая может принадлежать только государству. И ничего, кроме причалов на ней строить нельзя. Та же самая ситуация с лесным фондом. Однако эти территории можно взять в аренду и, пройдя долгие согласования, построить рекреационную зону – прогулочные зоны, аллеи и прочее».
Насколько известно автору, на этом строится самая распространенная схема «освоения» прибрежных территорий. Сначала возле озера и реки (но дальше прибрежной зоны отчуждения) строится дом отдыха или пансионат. Затем – уже у самого берега, там, где строить нельзя, – возводится нечто, что по документам выглядит как «беседки» или «места для шашлыков». На деле же это полноценные жилые строения…
Аналогично и с тем, с чего мы начинали свой рассказ – «высотками на сотках». В садовом поселке (это с юридической точки зрения земли поселений, только с разрешенным использованием ИЖС) возводится дом в 3-4 этажа. Выделить в нем квартиры юридически невозможно – так что продавец выделяет доли, которые и продает желающим.
…Все подобные схемы при всем их видимом разнообразии объединяет одно: они жизнеспособны ровно до той поры, пока надзирающий за соблюдением законности чиновник по каким-то причинам не обращает на происходящее внимание. Если обратит, то ничего не стоит понять, что «беседка» с водопроводом и газовым отоплением – это никакая не беседка. А дом, в котором проживает 20 посторонних друг другу семей, никак не влезает в категорию ИЖС, т.е. индивидуального жилищного строительства.
Что дальше?
Ответ на вопрос «Что будет, если нечто построено в «неправильном» месте?», к сожалению, известен. В Гражданском кодексе РФ есть ст. 222, которая называется «Самовольная постройка». Она подлежит сносу (причем самим осуществившим ее строительство лицом либо за его счет). И лишь суд в некоторых случаях может признать право собственности на самовольную постройку.
«Уже пошел процесс судебных разбирательств и последующего сноса многоквартирных домов на землях ИЖС. Но это самые «отъявленные» случаи, зачастую мошеннические. На самом деле, такая же участь может коснуться и поселков таунхаусов, построенных на землях ИЖС. Так как таунхаусы, согласно действующему законодательству, тоже многоквартирные дома, так «многоквартирность» определяется количеством секций две и более», - замечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок).
«Такая постройка может просуществовать довольно долго, пока не будет обнаружена: здесь не будет применяться правило о том, что за давностью лет или владения она будет сохранена (хотя в других случаях «приобретательная данность» может стать основанием для признания за собственником права собственности)», - комментирует ситуацию Алексей Сенчук («ИНКОМ-недвижимость»).
Первый вопрос, который рассмотрит суд, – на основании чего постройка возведена? Даже если участок земли находится в собственности, но земля предназначена для садоводства – многоквартирный дом, скорее всего, будет признан незаконно возведенным и подлежащим сносу. С другой стороны, если застройщик не нарушил ничьи права – суд может вынести решение признать право за собственником. «Громкие дела про снос – это как раз те случаи, когда среди малоэтажной застройки возводились многоэтажки на 40 квартир, на земле для этого не предназначенной, - продолжает Алексей Сенчук. – Здесь налицо не только нарушение законодательства, но и нарушение прав всех граждан, кто живет поблизости. Решение о сносе, таким образом, становится неким сигналом рынку: терпеть такое власти не будут.
Отсюда и громкие скандалы, в том числе освещенные в СМИ. И вряд ли можно избежать разбирательства, дав взятку».
«Не виноватая я!»
Многие покупатели «сомнительных» квартир пытаются построить свою защиту на том, что возводили эти строения не они, а совершенно другие лица. А сами они ничего не знают и являются «добросовестными приобретателями» (слова эти к месту и не к месту используются сегодня на рынке всеми). К сожалению, в нашей ситуации это не очень поможет.
«Самовольность постройки и признание покупателя добросовестным приобретателем – это два отдельных вопроса, - объясняет Алексей Сенчук. – Суд может вынести решение, что покупатель добросовестный. По документам, на основании которых было приобретено жилье, суд установит его стоимость и вынесет решение о том, что продавец должен возместить приобретателю указанную в договоре сумму. Но в реальности застройщика найти очень сложно, и у него может не оказаться денег. Так что решение суда – это один вопрос, а его реализация в дальнейшем – другой».
Впрочем, есть и другой вариант развития событий, более гуманный, о нем говорит Илья Дискин («Фламандия eco village»): «Власти зачастую идут на узаконивание многоквартирных домов, требуя от нынешних владельцев, например, решить вопрос с нехваткой электрических мощностей (оплатив сетевой компании соответствующие работы) и т.п.». То есть власти меняют вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» на «малоэтажное жилищное строительство».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Мы не станем призывать никогда и ни при каких обстоятельствах не нарушать закон – как известно из Нового Завета, кидаться камнями может только тот, кто сам без греха, а таковые обычно в большом дефиците. Но напомним, что для нарушения закона потребна хитрость, информированность и дружба с сильными мира сего. Все это может наличествовать у человека, который продает вам «квартиру» в пятиэтажном доме в дачном товариществе, но не быть у вас. Так что не удивляйтесь потом, почему власти совершенно не замечали незаконную стройку, когда она велась – но сразу заметили, когда собственником стали вы.
А рекомендации – они простые. Не гоняться за дешевизной (если все квартиры вокруг стоят 2,5 - 3 млн, то предложение за 1, 2 – это неспроста). Изучать документы. А лучше – обратиться за помощью к профессионалам. Риелторы обычно хорошо знают, кто что продает и чей товар – гниль…
Комментарий эксперта
Александр Дубовенко, учредитель корпорации GOOD WOOD:
Самая простая схема: «девелопер» (извините, я не могу этих людей назвать девелоперами без кавычек) покупает земельный участок на даче и строит там одноквартирный дом. По проекту очевидно, что он многоквартирный, там есть подъезд, санузел в каждой квартире. Но власти не могут влезать в проект и говорить: «странный у вас дом какой-то, санузлов одних 20 штук». Не ваше дело! Чего хочу то и строю.
После этого дом строится, сдается в эксплуатацию. И немного перестраивается (уже без разрешения), и потом «девелопер» начинает продавать доли в этом доме. И тут начинаются проблемы. Мощностей не хватает. Но формально тут даже нарушения закона нет. Это остается частным домом, никто никакой квартирой не владеет. 20 семей владеют одним частным домом.
И до сих пор никто с такими домами проблем не решает, их не сносят. А сносят сейчас 4-5-этажные дома. Так, жадность «девелоперов» не знает границ. Им недостаточно этой кривой, но законной на текущей момент схемы. Они пошли дальше. Они нарушают свой проект, увеличивают этажность и начинают продавать доли еще до сдачи дома и сбегают. Вот тогда начинаются серьезные проблемы у людей.