О любви россиян к Кипру известно давно. Причем россияне были весьма непростые, а их любовь – самая искренняя из всех возможных, денежная. Произнося с высоких трибун различные прочувственные слова о патриотизме, собственные капитальцы они держали на Острове Афродиты. Тем, вероятно, больнее было то, что приключилось весной нынешнего года.
Сейчас, по прошествии более чем полугода, пыль осела – можно и первые итоги подводить. Этим «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» и займется.
Проникновенье наше по планете…
О «русской экспансии» на Кипр говорить сложно: по вполне понятным причинам авторы сих «подвигов» не спешат рассказать о них. Но есть экспертные оценки – согласно им, счет идет на многие миллиарды долларов.
«По данным Global Financial Integrity (GFI; организации, изучающей нелегальные потоки капиталов по всему миру), в период с 1994 по 2011 год из России было выведено в общей сложности $211,5 млрд, - говорит Елена Кволек, управляющий партнер компании CONTRUST ESTATE INVESTMENTS. – На долю Кипра из них приходится порядка $30 млрд». Очень похожую цифру называет и Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: по имеющимся у него данным, за последние 20 лет и России на Кипр был выведен $31 млрд. Из них $12 млрд принадлежало банкам и $19 млрд - физическим и юридическим лицам.
«Глубину проникновения россиян на Кипре отлично характеризует ходившая среди киприотов весной в разных вариантах, но выражавшая одну и ту же мысль фраза: «Если русские заберут свои деньги, то мы погибли», - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru. - Конечно, в действительности все сложилось не так трагично, но последствия имело весьма плачевные». Эксперт добавляет, что к весне 2013 года на счетах нерезидентов (в первую очередь россиян) в банках Кипра лежало порядка 15 млрд евро.
Недвижимость: подвинули мы этих британцев
Некоторая часть выведенных капиталов (не все, но существенная доля) были инвестированы в недвижимости. Мнения о масштабах разнятся. Наибольшую цифру назвала Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru: по ее оценке, за последние 10 лет россияне вложили в недвижимость Кипра около $10 млрд.
Другие эксперты называли более скромные цифры – но все равно счет шел на миллиарды. «За последние 10 лет россияне вложили в недвижимость Кипра не менее 2 млрд евро, - считает Станислав Зингель (Gordon Rock). – При этом наибольшую активность наши соотечественники проявили в первые послекризисные годы, когда «российская» доля в общем объеме сделок, заключаемых иностранцами, достигала 40-55%. Для сравнения: до кризиса в общем объеме сделок лидировали граждане Великобритании».
Эксперт добавляет, что россияне традиционно приобретают на Кипре недвижимость дороже 150 тыс. евро. В общем объеме сделок лидирует Пафос (порядка 30% всех заключаемых). Фамагуста и Ларнака занимают второе и третье места (по 20% сделок). Лимассол обеспечивает порядка 15% транзакций, в то время как Никосия является традиционным аутсайдером (не более 10% сделок).
Что произошло весной?
О проблемах в экономике Кипра в принципе хорошо известно. Вступив в ЕС, это замечательное государство поспешило установить у себя европейский уровень жизни (зарплаты, пособия), не позаботившись о том, чтобы работать достаточно эффективно. До 2008 года все шло нормально, а после начала мирового кризиса стал стремительно нарастать разрыв между тратами и доходами бюджета. Компенсировали его вполне в духе времени – за счет иностранных займов. И еще существенная деталь: Кипр приобрел славу «всеевропейской отмывочной» - сюда переводились деньги, полученные с помощью различных схем по уклонению от налогов. Что, понятно, вызывало раздражение тех стран, откуда эти деньги прибегали.
Весной 2013 года Никосия в очередной раз попросила в долг. Международные кредиторы (ЕС и МВФ), прежде безропотно раскошеливавшиеся во имя «европейского единства», тут проявили жесткость: потребовали реальных перемен в экономике. Одна из предлагавшихся мер – списать часть денег на депозитах частных лиц.
«Весной один из двух главных банков Кипра – Laiki Bank обанкротился, - вспоминает Анастасия Демидова-Зенонос, консультант по международной недвижимости компании Knight Frank. – Все депозиты свыше 100 тыс. евро сгорели, все депозиты до 100 тыс. евро были переведены в – Cyprus Bank. Единовременно все депозиты, которые находились в Cyprus Bank, были обложены налогом в размере 20-40%».
Кроме этого, продолжает эксперт, были приняты еще некоторые меры:
- снятие наличных (со своих счетов) ограничивали до 300 евро в сутки;
- снятие в месяц ограничено 1000 евро;
- вывозить, не декларируя, можно только 1000 евро (затем эта сумма была увеличена до 3000). Если вы не задекларируете при прилете сумму свыше 3000 евро, то (в случае если они останутся не потраченными) вам не дадут вывезти их с Кипра.
Злые языки говорили, что принятые меры оказались специально «заточены» против российских вкладчиков, поскольку именно они держали в кипрских банках крупные депозиты. «Вклады больше 100 тысяч евро составляют 30 из 67 млрд, хранящихся в банках Кипра, - отмечает Елена Кволек (CONTRUST ESTATE INVESTMENTS). – По оценкам, 20 или более млрд из них – деньги российских вкладчиков».
Недвижимость: помощь с Дальнего Востока
Описанные события, конечно, не могли не сказаться на рынке недвижимости – однако влияние оказалось не таким резким, как это можно было ожидать, глядя на панические заголовки в газетах. Во-первых, цены снижались и до того. «С IV квартала 2009 года по II квартал 2013 года средняя общенациональная стоимость жилья на Кипре снизилась на 33,6%, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Первые два квартала 2013 года обеспечили четверть от данного снижения». Четверть, согласимся, это немало – но это означает, что остальные три четверти произошли до банковского коллапса.
В качестве конкретного примера Станислав Зингель приводит двухкомнатную квартиру в поселке Ливадия вблизи Ларнаки: 84 кв. м и веранда в 17 кв. м. В конце 2009 года данный объект стоил $155 тыс., к началу 2013-го - $135 тыс. и после всех банковских ужасов - $130 тыс.
«Несмотря на банковский кризис, россияне в целом не считали инвестиции в кипрскую недвижимость рискованными, - соглашается Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). – В глазах покупателей кризис был временным явлением, его перевешивали такие факторы, как возможность получить ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью более 300 тыс. евро, теплый климат и низкая преступность».
А Елена Кволек (CONTRUST ESTATE INVESTMENTS) в ряду причин, поддержавших рынок, называет активизацию покупательского спроса со стороны Китая.
Налоги: «машина времени»
Кажется аксиомой, что недвижимость (особенно дорогая, да к тому же принадлежащая иностранцам) – это, с точки зрения правительства, прекрасный инструмент для лечения собственных финансовых проблем. Однако повышения налогов на собственность на Кипре не произошло. Во многом это объясняется хитрым временным маневром, предпринятым местными властями. «За налогооблагаемую стоимость взяты цены на недвижимость на 1 января 1980 года, а тогда цены были на порядок ниже текущих, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Причем даже если налогооблагаемой недвижимости тогда еще не было (а так в большинстве случаев), Земельный комитет по специальной методике определяет ее «стоимость на 1 января 1980 года».
Расчет налога производится по следующим ставкам:
| Ставки для расчета налога | |
| Стоимость недвижимости на 01.01.1980 г. | Размер ежегодного налога в % от стоимости недвижимости |
| До 40 000 евро | 0,6% (но не менее 75 евро) |
| 40 000 – 120 000 евро | 0,8% |
| 120 000 – 170 000 евро | 0,9% |
| 170 000 – 300 000 евро | 1,1% |
| 300 000 – 500 000 евро | 1,3% |
| 500 000 – 800 000 евро | 1,5% |
| 800 000 – 3 000 000 евро | 1,7% |
| Свыше 3 000 000 евро | 1,9% |
| Источник: Gordon Rock | |
«Можно привести конкретный пример: налог на объект стоимостью (сегодня) в 500 тыс. евро составит ежегодно 320 евро, - подводит итог Станислав Зингель. – Правительство острова, во многом действующее под воздействием внешних сил, сделало все, чтобы минимизировать последствия кризиса для рядовых инвесторов, сделавших так много для процветания Кипра».
Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) добавляет, что начиная с 2015 года планируется, что налог будет ежегодно пересматриваться в соответствии с индексацией цен в земельном кадастре.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Приобретение недвижимости на Кипре в качестве вложения денег, на наш взгляд, не очень разумно. Росту цен взяться неоткуда – экономические проблемы (что самого Кипра, что ЕС в целом) еще далеко не преодолены. А вот если недвижимость нужна для себя – тогда все совершенно иначе. Теплый климат, удобство жизни, возможность получения ВНЖ в Европе – все это никуда не делось. И даже если цены упадут еще на 10-15% (многие эксперты не исключают такого поворота) – того, кто пользуется недвижимостью лично, это вряд ли особенно огорчит.
Мнения экспертов
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
Рынок недвижимости Кипра серьезно зависит от спроса нерезидентов – в последнее время преимущественно российских и китайских покупателей. А на фоне банковского кризиса число иностранных инвесторов стремительно сократилось.
Полагаю, в дальнейшем нисходящая динамика не будет столь выраженной, с низких ценовых уровней рынок может даже немного пойти вверх. На отдельных локальных рынках страны, например, эти процессы уже наблюдаются. Некоторые эксперты отмечают рост продаж нерезидентам на Пафосе и в Лимасоле в 3-м квартале на 10-20% - ряд специалистов интерпретируют позитивные тенденции как результат реализации программы по предоставлению иностранцам ВНЖ в случае покупки ими недвижимости на сумму 300 тыс. евро.
Тем не менее в целом по итогам года результаты, скорее всего, будут пессимистичными. В дальнейшем потери могут быть как прямыми – в части продолжающегося сокращения ликвидности и значительного падения спроса, так и косвенными - общее ухудшение макроэкономической конъюнктуры, испорченный инвестиционный климат и очевидный репутационный ущерб, - полностью нивелировать которые будет весьма сложно.
Восстановление будет возможным только по мере качественного улучшения экономической ситуации и формирования новой системы понятных гарантий для инвесторов.
Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль-DPM»:
Тотального и полного снижения стоимости объектов недвижимости не наблюдается. Конечно, как обычно бывает в таких ситуациях, есть объекты с существенным дисконтом, прежде всего, это вторичные объекты или объекты от застройщиков, на которые кризис повлиял самым серьезным образом. Во всех остальных случаях, а именно если застройщик достаточно хорошо себя чувствует в финансовом отношении, если у продавцов вторичных объектов нет серьезных финансовых затруднений, то стоимость по таким объектам не снизилась или снизилась очень незначительно, на 3-5% и то только в случае серьезной заинтересованности покупателя они готовы идти на уступки.
С другой стороны, появилось много интересных возможностей. Например, для российских граждан с активами не менее 5 млн евро сейчас есть возможность приобрести объекты коммерческого назначения для последующего получения гражданства. При меньших средствах можно приобрести жилую недвижимость на первичном рынке. Сохраняется возможность получения ВНЖ: для этого объект должен быть стоимостью не менее 300 тыс. евро, 200 тыс. из которых должны быть оплачены единовременно, на оставшуюся часть может быть предоставлена рассрочка.