Согласно статистике риелторских компаний, Германия является одной из любимейших стран у российских покупателей недвижимости. Конечно, по общему количеству покупок ФРГ далеко не на первом месте – тут вне конкуренции Болгария. Но если отбросить приобретения «для себя» и оставить лишь инвестиции (т.е. покупки с целью сохранения и преумножения капитала) – тут показатели родины Шиллера и Гете оказываются намного лучше.
Но простого знания, что такая-то страна «вообще хороша», мало: инвестирование – наука точная, нужно правильно выбрать точку приложения сил. В том, какие именно объекты в Германии хороши для инвестиций, и постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Ordnung muss sein!
Причины, по которым иностранные (и российские в их числе) инвесторы выбирают Германию, хорошо известны. Прежде всего, это экономическая стабильность. Понятно, что никакая, даже самая лучшая недвижимость не принесет доходы сама по себе – должны быть люди, которые ее снимут или купят. А деньги у потребителей бывают только там, где хозяйство в порядке. «Экономика Германии остается сильной, - говорит Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». – Страна является основным локомотивом роста Евросоюза».
Второй важный фактор – отсутствие «рогаток» для иностранных инвесторов. Это так по-человечески – объявить «понаехавших» виновными во всех своих бедах и понапридумывать для них разных запретов: машины не водить, на рынке не торговать… Но, оказавшись в чужой стране, мы обнаруживаем, что сами превратились в «понаехавших». И Германия, безусловно, привлекательна тем, что здесь нет вообще никаких ограничений для иностранцев при покупке недвижимости.
Третье – привычка немцев не владеть квартирой, а снимать ее. В целом по стране так поступают около 60% населения, а в Берлине этот показатель достигает 90%. Так что приобретенную в качестве инвестиции площадь точно будет кому снимать.
И, наконец, фактор, который для многих оказывается главным. Знаменитая любовь немцев к порядку, склонность всегда и во всем соблюдать закон. Четкие правила на рынке, в том числе аренды. Наличие большого количества управляющих компаний, которые тоже все цифры произносят вслух, ничего не передают «черным налом» и под столом. Да, на таком рынке не сколотишь фантастический капитал – и по этой причине опытные инвесторы выбирают более экстремальные варианты. Но для новичка, не знающего языка, не имеющего возможности ежедневно заниматься управлением своей собственностью, Германия дает прекрасные возможности.
…Перейдем теперь к конкретным рекомендациям, которые дали наши эксперты.
Для старта – квартиру
Начинающим инвесторам, не имеющим большого капитала и опыта, лучше стартовать с небольших объектов. «Мы рекомендуем квартиры или небольшие доходные дома, - говорит Наталья Котова, руководитель направления «Недвижимость в Финляндии, Германии, Швейцарии и Австрии» компании «Страна Плюс». – Размеры инвестиций в этом случае составят 50 тыс. и 250 тыс. евро соответственно». Эксперт обращает внимание на то, что помимо собственно цены при приобретении недвижимости в Германии будут еще траты – на нотариальное оформление, налоги, комиссию маклерам. В сумме они составляют 8,5 - 15% от стоимости недвижимости – размер в каждой федеральной земле будет различным.
Впрочем, приведенные выше суммы уже включают данные дополнительные траты.
Важная деталь: приобретать нужно объект, пригодный для долгосрочной аренды. Если же недвижимость окажется на курорте, ни одна управляющая компания не сможет гарантировать ее 100-процентную заполняемость. «По итогам года доходность курортных объектов будет низкой, а расходы на содержание такой недвижимости круглогодичны», - предупреждает Наталья Котова.
Далее начинается «математика». «Брутто» доход от аренды такой недвижимости окажется 5-12%. Однако из данных цифр придется много чего вычесть: ежегодный поземельный налог (0,5 - 1,5% от стоимости недвижимости), услуги управляющей компании (30-50 евро в месяц), взносы в накопительный ремонтный фонд (в среднем около 20 евро в месяц), услуги домоуправления – (около 20 евро в месяц). После всего предстоит налогообложение уже владельца – как физлица, получившего доход. Налогообложение доходов от аренды происходит по прогрессивной шкале, ставки которой составляют от 26% до 42%. Налоги можно немного сократить – за счет расходов на содержание и обслуживание недвижимости и размера процентов по ипотеке.
В целом, подводит итог Наталья Котова, в общем случае размер чистого дохода от аренды недвижимости в Германии составляет от 3 до 5%. Это довольно приличная доходность по европейским меркам.
Не забывайте также о том, что в Германии законодательство очень серьезно защищает арендаторов. Подробнее об этом – в статье «Внимание частному инвестору: в Германии арендаторы правят бал! Нельзя ни повысить плату, ни выселить жильцов по своему хотению. А тут еще и сквоттеры…».
В расчете на одиноких и студентов
Доходы от сдачи в аренду недвижимости в Германии в принципе невелики, предупреждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru. До уплаты налогов она составляет максимум 6-7% годовых; после - в лучшем случае 3 - 4,5%.
В том случае, если у инвестора все-таки есть желание вкладывать в данный актив, Игорь Индриксонс рекомендует квартиры для людей, живущих в одиночестве, – доходность тут окажется немного выше среднего. Параметры такого жилья: площадь в 60-80 кв. м, расположение в экономически сильных регионах в районах с очень хорошей инфраструктурой. Квартира может находиться как в тихом пригороде, так и в центральной части города.
Также эксперт советует обратить внимание на студенческую недвижимость: практически во всех университетских городах Германии существует дефицит такого рода жилья, и оно приносит владельцам в среднем порядка 5,5% в год. Еще лучше цифры доходности будут у крупных коммерческих объектов (торговые центры, офисные здания), но стоят они в крупных городах (Кёльн, Штутгарт, Гамбург, Мюнхен) от 50 млн евро.
В целом Игорь Индриксонс весьма скептически оценивает германский рынок – здесь можно не столько заработать, сколько сохранить капитал в стабильных и безопасных условиях. Помимо невысокой доходности «брутто», очевидным недостатком страны являются высокие налоги. «Действующая система - едва ли не самая сложная в Европе, - отмечает эксперт. – Если налоговая система Великобритании позволяет свести все налоги к нулю, то в Германии, как бы ни хотелось оптимизировать эти выплаты, а заплатить придется, и немало. Минимальной суммой дохода в год считается 8 тыс. евро, с них налог не взимается, в случае дохода до 13,5 тыс. евро ставка колеблется от 14 до 24%, до 53 тыс. евро ставка от 24 до 42%, а если доход составляет свыше 250 тыс. евро, то отдать придется 45%».
Отели или магазины?
Такой выбор предлагает потенциальным инвесторам Марина Алексеева, директор компании Just Real Consult GmbH. По ее словам, отели имеют неплохую доходность, однако и недостатки тоже. «Если отель большой и сдается крупному оператору, то вложение средств достаточно выгодно, но стоимость таких объектов высока, от нескольких миллионов и до десятка миллионов евро, - отмечает эксперт. – Небольшие отели управляются самими собственниками, но здесь возникает вопрос знания немецкого языка и хорошего понимания экономики и бухгалтерии Германии».
По этой причине, продолжает Марина Алексеева, самыми выгодными коммерческими объектами для россиян являются магазины, поскольку такой тип объектов сдается в аренду крупным торговым сетям типа Netto. Это очень надежный арендатор, который сам снимает помещение и управляет объектом. Таким образом, у инвестора нет никаких головных болей, они просто получают свой доход от аренды – 5-9% годовых.
Стоимость стандартного магазина площадью 1000-1200 кв. м составляет примерно 1,5 - 3 млн евро. Более крупные объекты – торговые центры с дифференцированными арендаторами, их стоимость, конечно, выше. Цена такого объекта начинается от 4 млн евро и заканчивается в районе 100-120 млн.
Говоря о налогах, Марина Алексеева напомнила, что они зависят от формы собственности. Если объект крупный (или их несколько), то тогда разумнее оформить все на компанию GmbH (аналог российского ООО): налог на прибыль будет составлять 20%, но надо будет содержать компанию, то есть платить налоговому консультанту, который будет сдавать ежеквартальные и годовые балансы. Ставки налогов для физических лиц, как мы помним, заметно выше, так что при больших суммах доходов расходы на компанию окупят себя.
Не забудем о банках
Покупатели недвижимости в России с опаской относятся к ипотечным программам – ставки у нас, мягко скажем, высоковаты… В Германии другие реалии, и по этой причине там вполне спокойно можно пользоваться банковским кредитованием.
Вот три инвестиционные схемы, предложенные Станиславом Зингелем, президентом международного агентства недвижимости Gordon Rock. Обратим внимание, как поднимает доходность использование внешнего финансирования.
Торговая недвижимость (с долгосрочными договорами аренды, арендаторами класса «А»):
- арендатор класса «А» на 10-15-летнем договоре аренды с индексацией ставки в привязке к инфляции;
- банковское финансирование 50-70% по ставке от 3%;
- стабильный Cash-Flow;
- не требует от инвестора управления коммерческой, бухгалтерской и административной деятельностью объекта.
В этом случае потребность в собственных средствах составляет 500 тыс. евро, рентабельность инвестиций – 12-15% годовых.
Доходные дома (не требующие реновации, с стопроцентной заполняемостью, с опытной УК):
- многоквартирные жилые дома в Берлине или в Западной Германии;
- не менее 8% доходность от сдачи в аренду;
- ремонт не требуется;
- близкая к 100% заполняемость арендаторами;
- объект немедленно создает доход;
- не требует от инвестора управления коммерческой, бухгалтерской и административной деятельностью объекта.
При потребности в собственных средствах в 500 тыс. евро, рентабельность инвестиций составляет 11-14% годовых.
Отели, имеющие договор аренды (долгосрочный договор, заключенный с опытной УК):
- отель продается с долгосрочным договором на управление, заключенным с одной из европейских гостиничных сетей;
- договор на 10-15-20 лет;
- гарантированный доход, выплачиваемый собственнику отеля, составляет 6-8% годовых.
Минимальная потребность в собственных средствах составляет 1 млн евро. Рентабельность (при условии кредита в 70% стоимости под 3%) может достигать 14% годовых.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Германия – это, конечно, не Эльдорадо: сколотить огромный капитал за короткие сроки тут не получится. Но спокойствие здешнего рынка, его основательность как магнит привлекают инвесторов. Да и с доходностью, как видим, все не так безнадежно: имея определенные навыки, можно использовать банковские кредиты – а они увеличивают рентабельность до двузначных величин. Для Западной Европы это, согласимся, очень и очень неплохо.
Мнение эксперта
Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru:
Более трети российских покупателей недвижимости в Германии приобретают объекты для инвестиций. Это объясняется тем, что страна входит в пятерку крупнейших экономик мира и является сильнейшей в Европе. Кроме того, в Германии постоянно растут цены на недвижимость и повышается аренда, поэтому от недвижимости можно получить отдачу в короткие сроки.
В 2012 году инвесторов больше всего интересовали офисы, на этот тип недвижимости пришлось 42% сделок. На семи крупнейших рынках доля таких объектов составила 60%. На втором месте — торговые здания (31%), которые в 2011 году лидировали с небольшим перевесом. Далее следуют объекты смешанного использования и промышленно-складские помещения. Последние получили около 1,7 млрд евро — рекордную сумму с 2008 года.
Среди инвесторов бoльшим спросом пользуются объекты в Западной Германии. Но есть интерес и к «новым землям»: там покупают офисы, магазины и доходные дома, хотя таких покупателей пока немного. Тем не менее на некоторых рынках Восточной Германии инвестиции не менее выгодны, чем в «старых землях». Это Балтийское побережье (Росток), Лейпциг, Дрезден и города Тюрингии, расположенные вдоль трассы А4 (Эрфурт, Йена). Наибольший доход приносят супермаркеты в центре городов средней величины.