Казалось бы чего проще, если иметь в собственности московскую квартиру: сдаешь ее, получаешь много денег, и, в принципе, можешь не работать, а жить себе где-нибудь на ГОА. Но аренда – это фактически бизнес со всеми вытекающими обязанностями и рисками. Да и вообще, где искать хорошего арендатора за хорошую цену?
Как это сделать, какие действия могут помочь в поисках достойных квартиросъемщиков и каким образом увеличить доходность аренды решил выяснить «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Лучший арендатор
Самые лучшие квартиросъемщики – это одинокие молодые и не очень молодые, но серьезные люди, сосредоточенные на работе и карьере, и семьи без детей, также увлеченные своим профессиональным развитием. Эти категории арендаторов обычно не создают никаких проблем: не устраивают грандиозных вечеринок, не спорят с соседями, не портят имущество, да и вообще проводят в квартире относительно не много времени, рано уходя в офис и поздно возвращаясь.
А вот прочие квартиросъемщики могут принести дополнительные проблемы. Cтуденты часто приглашают к себе гостей, при этом могут вести себя слишком шумно и неуважительно к соседям. Не очень ответственно относятся к чужому имуществу и поддержанию чистоты, поэтому не редко оставляют после себя и прожженную сигаретой обивку на диване, и поломанную мебель, и разбитую плитку на кухне.
Определенный риск создают и семьи с маленькими детьми: «Ребенок может открутить какой-нибудь важный винтик, разломать стул в научных целях, или готовить себя к карьере художника, рисуя на обоях», - отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Но с другой стороны, семьи с детьми, как правило, более аккуратны и ответственны. «Наличие детей является серьезным стабилизирующим фактором, предпосылкой к чистоте, порядку и отсутствию шумных застолий за полночь», - утверждает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
Гораздо хуже арендаторы с домашними животными. «Животные - это дополнительный риск, что будет испорчена мебель, появится неприятный запах, не будет должным образом соблюдаться чистота», - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). К тому же в квартире везде будет шерсть, которая, кстати сказать, порой вызывает аллергические реакции.
Особая проблема – сдать в аренду трехкомнатную или многокомнатную квартиру. Если это обычная квартира в типовой панельке спального района, то лучше всего ее сдавать покомнатно. Те, кто снимают комнаты или квартиру «вскладчину», не богаты и готовы закрывать глаза на многие недостатки. И таких, как отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»), в столице много, это и жители других городов и регионов, приехавшие исключительно на заработки и, как правило, занятые не самой высококвалифицированной работой, это и молодые специалисты, только начинающие свою карьеру, и иногородние студенты. Если сдавать им квартиру покомнатно, то доход может быть даже выше, примерно на 5-10 тыс. Но и рисков будет больше. Квартира, которая сдается по комнатам, как отмечает Карен Багдасарян, заместитель начальника отдела реализации риэлторской компании «Русский дом недвижимости», фактически превращается в общежитие, где никто особо не заботится о порядке и хозяйском имуществе, поэтому в итоге возможны приличный ущерб и постоянные жалобы соседей.
Выбирая жильцов, в первую очередь стоит обращать внимание не на социальный статус, а на их поведение и внешний вид (аккуратно одетый человек обычно аккуратен во всем). С потенциальными арендаторами обязательно нужно общаться, чтобы выяснить, чем они занимаются и насколько это для них серьезно, с кем они общаются, какое жилье снимали раньше и почему съехали. Если ответы на эти вопросы удовлетворят, то можно заключать сделку. «При этом возможные риски, связанные с проживанием в квартире животных и маленьких детей, можно компенсировать повышенной арендной платой», - советует Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. «А если квартира сдается покомнатно, то можно, к примеру, разработать некий свод правил пользования общими местами - кухней, ванной, туалетом, кладовкой. Это поможет избежать бытовых конфликтов между арендаторами, а значит, меньше рисков и больше спокойствия», - добавляет Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).
Привлекательные факторы
Если квартира в плохом состоянии, то найти добропорядочных жильцов будет не просто, разве что повезет встретить серьезного студента или молодого специалиста, которые могут закрыть глаза на отсутствие ремонта. Либо придется снижать арендную плату. Но лучший путь - вложить некоторые средства в ремонт, тогда и круг потенциальных арендаторов будет шире, и доходность квартиры возрастет.
«Например, однокомнатную квартиру в центре без ремонта можно сдать за 35-40 тыс. рублей, а если сделать минимальный ремонт, то ставку реально поднять на 10 тыс. руб. Но если это квартира в спальном районе, то без ремонта ее можно сдать за 30 тыс. руб., а с ремонтом – максимум за 35 тыс. руб. (всего на 5 тыс. руб. дороже). Если предположить, что вложения в ремонт составят 100 тыс. руб., плюс на него уйдет месяц, в течение которого квартира будет простаивать, то в первом случае все это окупится практически за год, а во втором случае – нет, так как дополнительная прибыль составит всего 60 тыс. руб.», - рассуждает Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI.
Таким образом, в бюджетных квартирах в спальных районах столицы делать серьезный ремонт не выгодно. «Состояние квартиры в сегменте экономкласса, конечно, влияет на цену, но не является определяющим фактором при выборе жилья. Прежде всего, спрос зависит от расположения и метража сдаваемого жилья. Поэтому если квартира, находится на крайних станциях метро и не может похвастаться большим количеством квадратных метров, то не имеет смысл делать в ней эксклюзивный ремонт и обставлять дизайнерской мебелью. Существенно поднять арендную ставку за счет этого все равно не получится», - утверждает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). «В общем, глупо отделывать мрамором квартиру в панельке рядом с МКАДом», - делает вывод Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). В таком жилье имеет смысл делать лишь косметический ремонт, просто для того, чтобы квартира в итоге смотрелось опрятной и уютной.
А вот если сдаваемая недвижимость относится к бизнес-классу, то качественный ремонт в ней просто необходим. «Объект бизнес-класса по умолчанию должен обладать целым набором характеристик, как то: хорошая планировка, качественный ремонт, высокие потолки, система кондиционирования, охраняемая территория и пр.», - отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Карен Багдасарян («Русский дом недвижимости») для квартир среднего уровня (бизнес-класс, бизнес-класс плюс, комфорт-класс плюс) рекомендует тратить на ремонт от 200 до 500 долларов США на каждый квадратный метр.
Все вышесказанное справедливо и для обстановки сдаваемой квартиры. Если это объект экономкласса, то достаточно обеспечить ее мебелью и техникой, без которых современному человеку жить некомфортно. «На кухне это должны быть обеденный стол со стульями или табуретками, холодильник и плита, а также не помешают микроволновка и чайник. А в комнате необходимо разместить спальное место, шкаф, пару стульев или кресел и телевизор», - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). А также в квартире нужна стиральная машина. Но впрочем, многие арендаторы со временем обживаются собственными вещами, да к тому же, как отмечает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), требования к уровню ремонта и наполнению квартиры бытовой техникой и мебелью, сегодня растут. Поэтому порой выгоднее сдавать практически пустую квартиру, лишь с плитой, холодильником и стиральной машиной: «Совершенно точно, что сегодняшние арендаторы предпочтут пустую квартиру, нежели обставленную «бабушкиной» мебелью, со старыми сервантами, коврами на стенах и т.п.», - утверждает Сергей Шевченко (АН DOKI).
«В настоящий момент, например, довольно сложно сдать квартиры в центре, если они с простенькой отделкой и мебелью из Икеи, раньше они шли «на ура» за довольно большие деньги, а сейчас простаивают или сдаются по более низкой цене», - рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Таким образом, в более дорогой квартире должна быть и более дорогая мебель, а также встроенная кухня со всеми бытовыми приборами от плиты до тостера, стиральная машина более высокого класса, посудомоечная машина, большой холодильник, современный телевизор (возможно, в каждой комнате), домашний кинотеатр и т.д.
«В общем, успех в аренде, достижим только тогда, когда соответствуют месторасположение, уровень дома и квартиры, отделка и мебель, и при этом арендная ставка адекватна», - делает вывод Вадим Ламин (SPENCER ESTATE).
Но как бы ни сдавалась квартира – через риелтора или минуя агентство недвижимости, - к показам она должна сиять чистотой: никакой разваливающейся мебели, никакого мусора и нагромождения вещей, только приятный запах и улыбчивый приветливый хозяин.
Прикинуть, сколько примерно стоит ваша квартира, вы сможете с помощью электронного сервиса «Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн».
Договор - обязательно
А во избежание всевозможных проблем, конфликтных ситуаций и споров эксперты рынка недвижимости рекомендуют оформлять сделку договором аренды, не экономя 13% от арендного дохода на налогах. «Только договор, в котором расписаны права и обязанности сторон, их ответственность, порядок расчетов, приведены контактные данные и документы, служащие основанием для сдачи в аренду, может регулировать отношения арендатора и арендодателя», - утверждает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE).
«Грамотно составленный договор аренды служит гарантией спокойствия и соблюдения оговоренных условий для каждой из сторон. С помощью этого документа арендодатель может обеспечить максимальное соблюдение своих интересов и гарантировать целостность и сохранность недвижимого имущества», - уверяет Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне). И как отмечает Карен Багдасарян («Русский дом недвижимости»), лишь с договором при необходимости можно обратиться в суд.
Ну а чтобы защита была максимальной, договор должен быть подробным, нужно постараться обговорить в нем все, что только можно, любые детали. «В договоре непременно должны быть прописаны сроки аренды, количество жильцов, условия посещения квартиры собственником, величина арендной платы, время и условия ее повышения, порядок внесения арендных и коммунальных платежей, залоговая сумма, возможность проведения ремонтных работ или перестановок мебели и т.п. Важно указать, каким образом каждый из участников арендных отношений может расторгнуть договор досрочно (за какой период времени он должен предупредить об этом и в каком виде), а также порядок возврата денег за оплаченный и не прожитый период. К примеру, можно включить пункт, разрешающий арендодателю расторгнуть договор в случае неуплаты арендной платы, - рассказывает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). – Но кроме этих фактически обязательных пунктов обе стороны вправе прописывать в договоре любые дополнительные правила, допустим, условия содержания домашних животных или запрет на их содержание».
И естественно, очень важный раздел договора – это штрафные санкции за несоблюдение его условий. К этим пунктам нужно подходить очень серьезно. «Например, стоит указать размер пеней, начисляемых за каждый день просрочки, в случае если арендатор своевременно не вносит плату за проживание», - говорит Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне).
Также помимо договора аренды при передаче квартиры от арендатора жильцам и наоборот нужно заключать акт приема-передачи: «В нем рекомендуется указывать все предметы обстановки, посуду, технику, мебель, которые находятся в комнатах, а также их состояние», - отмечает Карен Багдасарян («Русский дом недвижимости»).
А за уже сданным жильем нужно следить: регулярно посещать квартиру (но не чаще, конечно, чем обговорено в договоре), проверять уплату коммунальных платежей (если арендаторы оплачивают их или их часть самостоятельно) и т.п. «Если же квартира дорогая, с дорогой отделкой, мебелью и сантехникой, то имеет смысл все это застраховать», - советует Карен Багдасарян. «Кроме того, можно оформить страхование гражданской ответственности нанимателей жилья. Этот тип страхования подразумевает покрытие ущерба, который арендаторы могут нанести третьим лицам, то есть соседям, - говорит Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне), - и в первую очередь об этом следует задуматься тем арендодателям, которые живут довольно далеко от сдаваемой квартиры, а то и вовсе собираются уезжать на длительный срок».
Ну, и не забудьте о налогах. Сегодня возможно платить налоги, сидя дома (хоть на ГОА), не толкаясь в очередях. О том, как это сделать, - читайте в статье «Налоги: учимся платить через интернет. Урок для хозяина съемной квартиры. Жизнь заметно упрощается, но сначала придется похлопотать».
Резюме www.metrinfo.ru
Сдать свою квартиру в аренду не так-то просто, как кажется на первый взгляд. Прежде всего, нужно найти добропорядочного арендатора, а чтобы его привлечь, квартиру надо подготовить – освежить ремонтом, укомплектовать хотя бы минимумом техники и мебели, а также продемонстрировать все ее достоинства на показах. Вообще сдаваемый в аренду объект должен максимально соответствовать запросам целевой аудитории, тогда выйти на сделку удастся быстро и снижать ставки не придется, а жильцы с большой долей вероятности окажутся аккуратными и порядочными. Однако, даже с такими арендаторами нужно обязательно заключать договор аренды – только он может защитить от возможных проблем и споров и только он является основанием для обращения в суд в случае, если возникнет такая необходимость.