Есть в Московской области особая категория городов - наукограды - средоточие научно-исследовательских предприятий и компаний-разработчиков различных продуктов. К ним относятся Дубна, Жуковский, Королев, Пущино, Реутов, Троицк, Фрязино, Черноголовка и Протвино, получившие этот статус в период с 2001 по 2008 годы, а также в этот ряд можно добавить Сколково, где активно формируется современный научный кластер.
Но отличается ли жизнь в этих центрах мысли и прогресса от жизни в других уголках Подмосковья? И как влияет звание наукограда на рынок недвижимости? Стоит ли покупать там жилье и что там предлагается? В этих вопросах и постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Особенности наукоградов
Наукограды появились еще в советские годы, они возводились вокруг крупных научно-исследовательских институтов и опытных предприятий и застраивались муниципальным жильем для их работников. То есть привлекали наличием рабочих мест и возможностью быстро получить отдельное жилье. Но сейчас статус наукограда не дает практически никаких преимуществ. «Ситуация, конечно, изменилась, и в большинстве случаев в наукоградах возводится коммерческое жилье. Причем далеко не в каждом городе сейчас можно приобрести квартиру на первичном рынке. Активно застраиваются Реутов, Королев, Жуковский, а например, в Черноголовке новостроек нет», - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Поэтому статус наукограда не влияет существенно ни на выбор покупателей, ни на ценообразование, ведь люди сегодня оценивают тот или иной город с точки зрения цен на жилье, транспортной доступности и развитости инфраструктуры», - утверждает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».
Но, правда, в плане инфраструктуры наукограды все-таки зачастую оказываются лучше других городов Подмосковья, ведь фактически они строились для тех, кто весьма ценился в советское время: ученых, исследователей, разработчиков и т.п., поэтому их изначально создавали комфортными для проживания, здесь было в достатке и детских садов, и школ, и предприятий быта, и поликлиник, и многое из этого наследия успешно функционирует до сих пор. Да и современная инфраструктура развивается зачастую весьма активно: «Градообразующими объектами здесь является научно-производственные комплексы, работников которых государство обеспечивает всем необходимым. В таких городах, например, хорошие учебные заведения, в частности, специализированные школы с углубленным изучением предметов», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Кроме того, как отмечает Мария Котова, MRICS, партнер и исполнительный директор компании Knight Frank Russia & CIS, наукограды давали работу высококвалифицированным кадрам, что создало определенную социальную среду - культурную и интеллигентную. А еще наукограды, так же как и раньше, предлагают рабочие места, может быть, не самые денежные по сравнению со столицей, но и не самые плохие. Поэтому, учитывая тот факт, что рынок недвижимости Подмосковья в значительной мере подпитывается трудовой миграцией, спрос на жилье в наукоградах довольно стабильный, правда, при условии хорошей транспортной доступности.
Ценовой аспект
«Стоимость недвижимости в наукоградах как раз зависит от того, что они могут предложить покупателям, от транспорта и социальной инфраструктуры, наличия высокооплачиваемой работы, удобства и безопасности проживания», - утверждает Дмитрий Филиппов, генеральный директор АН «Интеллект», вице-президент «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». А также, как добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), от экологической обстановки, близости к Москве и престижности направления. Например, цены на первичном рынке в Реутове одни из самых высоких по Подмосковью из-за близости к Москве и удобной транспортной системы», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). То же самое можно сказать и о Троицке и Королеве. «А, например, Черноголовка хоть и чрезвычайно комфортна для проживания (особенно для молодых семей), отличается неважной транспортной доступностью из-за постоянной загруженности Щелковского шоссе и отсутствия железнодорожных станций», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»), поэтому жилье там не строят, а на вторичном рынке цены сравнительно низкие.
Таким образом, цены в подмосковных наукоградах сильно дифференцированы. По данным Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», их диапазон составляет от 46 600 до 102 500 руб. за квадратный метр.
«Перво-наперво, наукограды можно разделить на две группы: ближние и дальние. К ближним относятся Сколково, Реутов, Королев, Жуковский, Фрязино и Троицк. К дальним – Дубна, Пущино, Черноголовка и Протвино. Даже если не учитывать других факторов, понятно, что в ближних наукоградах стоимость недвижимости значительно выше. Средние цены в Сколково доходят до 130 000 руб./кв. м, в Реутове – до 96 000 руб./кв. м, в Троицке – до 100 000 руб./кв. м», - рассказывает Мария Котова (Knight Frank Russia & CIS). А другие эксперты называют даже большие цифры. В Реутове, по данным Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость»), квадратный метр стоит 102 500 руб. «Самая же низкая цена предложения в Дубне и Протвино – 46 600 – 46 700 руб./кв. м, следом расположился г. Жуковский со средней ценой предложения 62 350 руб./кв. м. В Троицке и Королеве средняя цена составляет 75 950 и 79 960 руб./кв. м соответственно», - сообщает Елизавета Гудзь. Примерно такие же цены можно наблюдать и на графике, представленном компанией «БЭСТ-Новострой».
А полная картина по ценам представлена Дмитрием Тагановым, руководителем аналитического центра корпорации «ИНКОМ» в таблице:
| город | Средняя цена квадратного метра в рублях |
|---|---|
| Дубна | 62,2 |
| Жуковский | 87,6 |
| Королев | 95,37 |
| Пущино | 55 |
| Реутов | 123,15 |
| Троицк | 103,16 |
| Фрязино | 84,31 |
| Черноголовка | 80,98 |
| Протвино | 58,82 |
Но если сравнивать цены в наукоградах со стоимостью жилья в других городах Подмосковья со схожим месторасположением относительно Москвы, то видно, что сам по себе статус наукограда, как и отмечалось выше, не является для девелоперов и покупателей существенным преимуществом. «Цены в наукоградах в общем-то сопоставимы с ценами в соседних городах. Например, в Королеве средняя стоимость квадратного метра 75 000 руб., а в Мытищах – 74 000 руб. Реутов же остается лидером по цене не потому, что является наукоградом, а потому что обладает хорошим транспортным сообщением с Москвой», - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet.
Самые лучшие
В общем-то цена показывает, какой город лучше и удобнее для проживания, и на сегодняшний день это действительно Реутов. Он граничит с Москвой и располагает станцией метро, что делает его лидером по транспортной доступности среди других наукоградов. При этом в Реутове хорошо развита инфраструктура и довольно много новостроек, а значит, есть достойный выбор жилья. По данным Павла Лепиша, генерального директора компании «Домус финанс», здесь предлагается около 1300 квартир в 17 корпусах, что и демонстрирует график, представленный компанией «БЭСТ-Новострой»:
Однако всегда есть не только плюсы, но и минусы. У Реутова это высокая цена. Более демократичные предложения можно найти в Королеве, который тоже застраивается очень активно: по данным Павла Лепиша («Домус финанс»), там реализуется около 1000 квартир. «При этом Королев – город с развитой сложившейся инфраструктурой, где достаточно школ и детских садов, крупных торговых комплексов и сетевых магазинов. Кроме того, он отличается благоприятной экологической обстановкой, ведь в непосредственной близости от городской черты находится Национальный парк «Лосиный Остров», а треть территории города занимают парки, скверы и зеленые зоны», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). А еще, по мнению Дениса Бобкова (Est-a-Tet), в Королеве достаточно рабочих мест. Но его привлекательность снижает не очень хорошая транспортная доступность: выезд на Ярославское шоссе, которое ведет в столицу, часто затруднен, а в часы пик здесь собираются многокилометровые пробки.
Такой проблемы нет у города Жуковский: «Здесь автомобильные дороги дублируются железнодорожным сообщением, при этом город считается развитым и благоустроенным, и располагает достаточным количеством рабочих мест. А если тут будут развивать авиацию и аэродром, то рабочих мест будет еще больше», - говорит Денис Бобков (Est-a-Tet). Однако в инфраструктуре Жуковского есть брешь: «Основной упор делается на среднее и высшее образование, в городе больше 15 школ и несколько институтов, но ощущается острая нехватка детских садов – примерно каждый второй ребенок не получает место в дошкольном учреждении», - предупреждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Поэтому его не стоит выбирать семьям с маленькими детьми. Возможно, им больше подойдет Троицк.
Этот наукоград расположен дальше от МКАД и центра столицы, но зато с 2012 года входит в состав Новой Москвы (является центром Троицкого административного округа), а значит, купив здесь жилье, можно получить московскую прописку и соответствующие социальные льготы. При этом, как отмечает Мария Котова (Knight Frank Russia & CIS), еще с советского периода Троицк считается наиболее комфортабельным городом Подмосковья с богатой инфраструктурой, а присоединение к столице сулит ему дальнейшие развитие.
«Также для покупки жилья можно рассматривать Сколково, его отличает близость к Москве, ультрасовременные проекты и формирующийся инновационный кластер», - говорит Мария Котова (Knight Frank Russia & CIS). Единственный минус - цены тут тоже высоки.
Поэтому тем, кто ищет бюджетные варианты из наукоградов, эксперты советуют Дубну. Этот город тоже считается перспективным с точки зрения развития инфраструктуры и отличается хорошей экологией.
Если предполагается не только жить в наукограде, но и работать, то выбирать город стоит из соображений трудоустройства: «Внимательно смотрите, в какой области экономики работают предприятия наукограда: авиа- и ракетостроение и космические исследования, электроника и радиотехника, автоматизация, машино- и приборостроение, химия, химическая физика и создание новых материалов, ядерный комплекс, энергетика, биология и биотехнология. В зависимости от того, где может быть полезна ваша профессия, и нужно выбирать город, тогда появляется шанс работать рядом с домом и не тратить время и деньги на утомительные поездки в столицу», - советует Дмитрий Филиппов (АН «Интеллект», «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).
Также стоит обратить внимание на инвестиционную привлекательность наукоградов. С этой стороны многие эксперты советуют покупать жилье в Троицке, так как он входит в состав Новой Москвы, а значит, его неминуемо ждет развитие инфраструктуры и реконструкция транспортной сети. Однако не все специалисты тут единодушны: «Сейчас часто можно услышать разговоры о перспективности вложений в города Новой Москвы, в частности в Троицк, но пока правительственные планы по развитию этой территории четко не определены, и когда будут предприняты конкретные шаги в этом направлении, неизвестно. Когда было объявлено о присоединении новых территорий, цены на рынке Троицка несколько поднялись, но сейчас он «остыл» и цены стабилизировались. Да и метрополитен сейчас уходит на юго-восток и восток, поэтому скорейший рост цен ожидается не в наукоградах, а в Котельниках и Люберцах», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Троицк же наверняка станет полноценным районом Москвы, но, по мнению Дениса Бобкова (Est-a-Tet), это произойдет не менее чем через 5-10 лет. Тогда вырастут и цены - на 15-20%».
А в более краткосрочной перспективе прибыль скорее принесут Реутов и Сколково, особенно если вложить средства в проект на начальном этапе строительства. «К примеру, в некоторых проектах Сколково, расположенного максимально близко к Москве и одновременно на престижном западном направлении, ожидается годовой рост цен на 15-20%», - уверяет Мария Котова (Knight Frank Russia & CIS).
Ну а какие проекты предлагаются сегодня в наукоградах, www.metrinfo.ru расскажет в ближайших выпусках.
Наукограды Московской области
