После того как новый дом построен, предстоит завершающая стадия – оформление приобретенных квартир в собственность покупателей. Казалось бы, дело это сугубо техническое: крупные застройщики возводят квартиры сотнями и тысячами, у них уже должна быть «набита рука» на юридическом оформлении. Но нет – процесс постоянно сопровождается скандалами и судами. У очень многих владельцев новых квартир в свидетельствах о собственности в качестве основания фигурирует судебное решение.
В вопросе о том, почему так получается, и постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
А годы летят…
Какими максимально могут быть проволочки? Ответ, разумеется, зависит от того, по каким причинам оные проволочки возникли. Самыми серьезными оказываются проблемы, связанные с тем, что застройщик просто не возводит здание – деньги у него куда-то испарились. Сроки тут могут стремиться к бесконечности. Недавно автор этих строк побывал в гостях у знакомого, обитающего в окрестностях метро «Сходненская». Ландшафт за окном был знакомым: заурядные пятиэтажки. Как выяснилось из последующего разговора, это место – знаменитый 11 мкр-н Южного Тушино, где еще в 2005 году должны были быть построены новые дома.
Но мы все-таки о другом – о ситуации, когда дом физически готов, но квартиры покупателям почему-то не передаются. «Существует два основных типа причин промедления, - говорит Вадим Черданцев, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф». – Первый обусловлен наличием юридических дефектов или разногласий в связи с землей, документами на строительство, инвестиционными договорами и тому подобным. В этом случае задержки оказываются более длительными: известный нам максимальный срок составляет четыре года. Второй тип – проблемы организации бизнес-процессов и эффективности управления внутри компании-застройщика. Тут сроки оказываются меньше – до полутора лет максимум».
Никто не хочет, но получается…
Опрошенные нами представители строительных и девелоперских компаний дружно заверили, что никаких резонов искусственно затягивать оформление квартир у них нет. Минусы очевидны (репутационные, к примеру), а выгод нет вообще никаких. «Плюсов нет, - подтверждает Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». – Интересов затягивать сроки нет ни у кого».
Однако же происходит. И главную вину застройщики возлагают тут на внешние факторы. «Основная причина, по которой затягивается оформление прав собственности, – невозможность собрать полный пакет требуемых документов, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Иногда это происходит из-за конфликтов между инвестором и заказчиком (чаще всего это город): город будет добиваться выполнения всех обязательств по инвестконтракту, а ведь это не только строительство самих домов, но и возведение определенного объема инфраструктуры, облагораживание территории и так далее, с чем застройщик может и по каким-то причинам не торопиться. Без акта о реализации инвестиционного контракта дом не получит адрес, соответственно, у квартир тоже не будет точного адреса, и дольщики не смогут оформить права».
214-ФЗ оказался убедительным
Несмотря на то что проблема порой имеет внешние причины, неподвластные застройщикам, обратим внимание на интересный нюанс: после вступления в силу закона «О долевом строительстве…» (знаменитый 214-ФЗ) ситуация резко улучшилась. Закон, напомним, вводит для продавцов новостроек существенные штрафы за срыв сроков. Подтверждается правота Аль Капоне: доброе слово и пистолет вместе убеждают лучше, чем просто доброе слово.
«Ситуация, безусловно, улучшилась, - убежден Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Большинство проектов в Московском регионе сегодня реализуется в соответствии с 214-ФЗ. По закону застройщик должен не только построить жилье в обозначенные сроки, но и передать его в собственность покупателя… Застройщиков, злонамеренно этот закон нарушающих, с каждым днем становится все меньше и меньше».
«214-ФЗ здорово дисциплинирует застройщиков и способствует соблюдению застройщиками сроков строительства и оформления документов, - соглашается Наталья Кудрявцева («Кама-Проект»). – Однажды названный срок окончания строительства нельзя безнаказанно отодвигать, необходимо с каждым дольщиком подписать соглашение об изменении первоначальных сроков, а на подписание такого соглашения согласятся далеко не все покупатели».
«Законодательство продолжает ужесточать ответственность застройщиков за несвоевременную передачу объекта, - отмечает Татьяна Латорцева, юридический консультант компании «ЮИТ СитиСтрой». – Например, в Госдуме сейчас находится на рассмотрении законопроект, предусматривающий увеличение штрафов для застройщиков, допускающих нецелевое использование денежных средств, привлекаемых от участников долевого строительства. Размер штрафа планируется установить от 500 тыс. до 1 млн руб.».
Вы скажите, чьи вы?
Автор честно признается, что собственного опыта участия в подобных эпопеях у него нет. Но есть дальний родственник, прошедший через эти испытания – правда, было это лет восемь назад, еще до принятия 214-ФЗ. Рассказывает этот человек совершенно удивительные вещи: сотрудники компании-продавца оформлять им собственность, как водится, категорически отказывались, зато… сами советовали обращаться в суд. Телефоны адвокатов, готовых помочь в суде (не бесплатно, понятно), были вывешены прямо на стенах офиса. Адвокат при личной встрече тоже показался любопытным: участвовать в собственно оформлении был рад, а вот на вопрос о том, нельзя ли что-нибудь получить с застройщика в качестве компенсации за сорванные сроки, повел себя как Ипполит Матвеевич Воробьянинов – «так замахал руками, что на нем поднялся пиджачок». Вывод, который мы совместно сделали из этой истории, такой: «аблакат – нанятая совесть», конечно, «прикормлен» застройщиком, а вся эта история – форма дополнительного обогащения за счет покупателей.
Эксперты, правда, которые прокомментировали данную ситуацию, полагают, что для сегодняшнего рынка она не очень актуальна. «Вряд ли застройщик, который как минимум два года занимался строительством, отделкой, готовил дом к вводу в эксплуатацию, благоустраивал территорию, станет вступать в сговор со «специальными адвокатами» и намеренно тянуть с оформлением собственности, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – Очень много сомнений, что работа адвокатов принесет строительной компании интересную ей прибыль и компенсирует многочисленные, не самые приятные разговоры сотрудников компании с дольщиками».
А Наталья Кудрявцева («Кама-Проект») добавляет, что совершенно не факт, что покупатели будут пользоваться услугами именно этих адвокатов... К тому же подобная схема не избавляет застройщика от последующей выплаты пени и компенсации судебных издержек.
Тектонические сдвиги
Еще раз напомню, что приведенная в предыдущей главе история приключилась до вступления в силу 214-ФЗ. Сегодня же ситуация иная – покупатели перестали «стесняться» требовать компенсации. «Покупатели вправе требовать с застройщика большего, и они в последнее время это активно делают: юридическая грамотность населения явно растет, - считает Павел Лепиш («Домус финанс»). – В частности, по результатам рассмотрения дела суд может обязать застройщика выплатить покупателю компенсацию за моральный вред, а также средства, потраченные на юристов, и неустойку за просрочку передачи жилья в собственность. Кроме того, покупатель может потребовать возврата денег, ранее выплаченных застройщику за оформление права собственности».
«Есть судебная практика по признанию права собственности на квартиру в судебном порядке, а также взысканию с ответчика (застройщика) государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 60 тыс. руб.», - подтверждает Татьяна Латорцева («ЮИТ СитиСтрой»). Наталья Кудрявцева («Кама-Проект») также приводит конкретные цифры: если вам задержали квартиру стоимостью 3 млн руб. на полтора месяца, вы можете получить неустойку около 80 тыс. руб. И никто не запретит вам подать в суд и отсудить еще и компенсацию ущерба.
…От себя автор может добавить, что сегодня застройщики явно стали учитывать возможность судебных разбирательств с покупателями. Виденный недавно договор долевого участия: в качестве срока окончания строительства там указано 30 декабря 2013 года (что похоже на правду: дом визуально уже готов), выдать ключи застройщик обещает (на словах) в апреле-июне 2014-го, а в качестве официального срока передачи квартиры значится 30 июня 2015 (!) года. Ясно, что «гандикап» на срок более года – это попытка обезопасить себя от разных неожиданностей…
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Времена, когда покупателю приходилось бегать за продавцами и умолять их передать квартиру, похоже, прошли. То ли 214-ФЗ с его штрафами, то ли моральный императив внутри застройщиков (тут мнения разнятся: сами застройщики, понятно, предпочитают второй вариант) привели к тому, что сроков сегодня никто особенно не срывает. А если допустит, то потребитель вполне может обратиться в суд, где потребовать не только передачи квартиры, но компенсации.
Правда, для столь радостного для покупателя развития событий необходимо два условия:
1) покупка квартиры должна происходить только по ДДУ. Некоторые другие формы (скажем, преддоговор) 214-ФЗ не противоречат, но никаких компенсаций тут не будет;
2) застройщик должен быть таким, чтобы с него в принципе можно было что-то получить. Если квартира не передается потому, что на месте стройплощадки заросшее бурьяном поле, а глава компании, прихватив деньги, давно обывательствует в некоей уютной стране, не имеющей с Россией соглашения об экстрадиции преступников, – тут, понятно, никакое решение суда вам не поможет…
Мнение эксперта
Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент»:
В первую очередь, надо понимать, что застройщику не выгодно держать построенный объект у себя, не передавая его в собственность дольщиков. Для застройщика это лишние расходы на содержание, коммунальные платежи и прочее. Гораздо выгоднее передать объект со всеми сопутствующими платежами дольщикам.
Ситуация, когда дом построен, а собственность получить невозможно, может быть связана с тем, что инвестконтрактом, помимо строительства жилья, предусмотрена еще и иная нагрузка – организация очистных сооружений, возведение социальной инфраструктуры и тому подобное. Если какие-то из этих объектов еще достраиваются, соответствующие инстанции не имеют право подписать акт распределения инвестконтракта. Таким образом, получается, что здание построено, прошло госкомиссию, и не хватает только финального документа – акта распределения. В этом случае дольщики, для которых отсутствие акта является препятствием к получению прав собственности, обращаются в суд для признания этих прав и добиваются соответствующего решения. Некоторые издержки в этом случае абсолютно оправданны конечным результатом.
Важно отметить, что застройщик в большинстве случаев с пониманием относится к этой ситуации и оказывает дольщикам содействие в получении прав собственности. Часто компания-застройщик даже организует собственное юридическое подразделение, помогающее дольщикам в получении права собственности. Поэтому если процесс задерживается, а дом уже построен, имеет смысл вступать в диалог с застройщиком, который заинтересован в передаче собственности дольщикам и наверняка окажет необходимое содействие.