Нынешнюю ситуацию на вторичном рынке обычно описывают, используя слова вроде «спокойствие», «отсутствие ажиотажа», «стабильность цен». Хорошо это или плохо? Вероятно, как и все в этой жизни – имеет свои положительные и отрицательные стороны. Не забудем и о том, что на рынке есть разные участники: продавцы, покупатели, профессиональные посредники… У каждой из сторон – свой интерес, и то, что одним кажется благом, для других оборачивается неприятностями.
В общем, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться во всех нюансах данного предмета.
Покупатели: хорошо, но с оговорками
Считается, что от стабильности выигрывает покупающая сторона. Цены не растут (а в истории московского рынка были периоды, когда удорожание достигало 10% в месяц!) – соответственно, можно спокойно и не торопясь выбирать. Нет риска, что каждые 3-4 дня продавцы (или представляющие их интересы риелторы) будут сообщать вам «благую весть» о том, что цены на их объекты поднялись на очередные 100 тыс. руб. Красота…
Опрошенные нами эксперты данную точку зрения в целом подтвердили. «Это действительно так, - говорит Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Поскольку в обозримом будущем нет никаких оснований для резкого снижения или повышения цен вторичного жилья в Москве, покупатель имеет возможность спокойно выбрать себе квартиру, а в некоторых случаях и поторговаться».
Нисколько не споря с уважаемым комментатором, автор от себя может добавить, что, по его наблюдениям, торг в сегодняшних условиях происходит не «в некоторых случаях», а всегда. Но это к слову.
«Действительно, в период затишья покупатели выигрывают во времени для принятия решения», - отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Однако выявилась и пара досадных обстоятельств, мешающих утверждать, что у покупателей наступил совсем уж праздник жизни. Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», обращает внимание на сокращение числа ликвидных объектов. Вероятно (это автор снова от себя), их владельцы не верят в то, что нынешняя остановка цен – это навсегда, поэтому приберегают свой товар до лучших времен. Так что покупатели с разочарованием понимают, что выбирать особенно не из чего.
Второе – это то, что покупатели существуют, что называется, не в вакууме: они испытывают на себе все «прелести» нынешнего общего предкризисного (или уже кризисного?) состояния. «Покупательская способность населения явно снизилась по сравнению с прошлым годом, - говорит Сергей Власенко, президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Покупатели явно испытывают недостаток средств, и сделки совершаются, что называется, не «от жиру», а по необходимости. Люди стараются подобрать наиболее привлекательный по цене вариант, а таких предложений всегда бывает немного. Поэтому нельзя сказать, что покупатели диктуют условия совершения сделок».
Продавцы: торгуемся или ждем
А вот кому в нынешней ситуации однозначно неуютно – так это продавцам. Рынок недвижимости, существующий в нашей стране уже почти четверть века, в течение большей части своей истории рос – иногда галопирующими темпами. «Квартиропродавцы» тут изрядно избаловались: привыкли, что на каждого из них приходится по десятку покупателей; что можно капризничать, повышать цену, выдвигать по ходу сделки все новые и новые условия – покупатели все стерпят.
В полном соответствии с пословицей о том, что с высокого коня падать больнее, продавцы сегодня вынуждены привыкать к новым реалиям. «Их положение завидным не назовешь, - считает Сергей Власенко («Мегаполис-Сервис»). – Продавцы вынуждены находиться на рынке дольше, чем три года назад, помимо рыночной коррекции цен им приходится сталкиваться и с активным торгом. Только за лето цены упали на 1,02%. В 2013 году «однушки» продаются в среднем на 40 тыс. руб. дешевле, «двушки» на 70 тыс. руб., а «трешки» на 50 тыс. руб. дешевле, чем в 2011 году».
Автор тут снова вынужден заметить (что-то много я сегодня комментирую экспертов: сам понимаю, что не по чину беру, так что в последний раз), так вот, автор вынужден заметить, что «Мегаполис-Сервис» работает в Подмосковье, где ситуация для продавцов вторичных квартир тяжелее: жилой фонд старее и намного сильнее конкуренция со стороны новостроек. В Москве положение дел все-таки иное.
Что делать владельцам квартир в условиях, когда они больше не хозяева жизни? Правильно, либо снижать цену, либо терпеливо ждать своего покупателя. «Продавцы жилья на вторичном рынке ведут себя по-разному в зависимости от ситуации, - говорит Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Многие просто ждут, когда цены подрастут к их ожиданиям. Те, кому деньги нужны срочно, соглашаются на торг».
«Альтернативщики»: в целом благоприятно
К сожалению или к счастью, «чистых» продавцов и покупателей на нашем рынке не так много: гораздо чаще люди, что-то продавая, сразу же хотят приобрести нечто взамен. Съезжаются, разъезжаются. Иногда улучшают свои жилищные условия, докладывая деньги (скопленные или ипотечные). Иногда, напротив, идут на ухудшение, «вынимая» часть денег из недвижимости.
Подобные сделки на риелторском сленге называются альтернативными, а их участники – «альтернативщиками». И данная категория в нынешних условиях оказывается в выигрыше. «Такие сделки длятся в среднем от двух месяцев до полугода, - комментирует ситуацию Сергей Власенко («Мегаполис-Сервис»). – Отсутствие ценовых скачков гарантирует безболезненное завершение сделки для всех сторон».
Однако совсем хорошо в нашем мире, похоже, не бывает. Отыскалась своя проблема и у «альтернативщиков» - по крайней мере, у одного из их «подвида». «Очень многие клиенты планируют повышение площади или класса, - говорит Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»). – Часто в этих случаях доплата идет из ипотечных средств. И таким покупателям нужно действовать быстро, чтобы сначала получить кредит, а потом и одобрение банком выбранной квартиры. Тут точно не до долгого изучения рынка и бурных торгов».
Профессионалы: стабильности рады, вялости – нет
Помимо собственно участников сделок, на рынке присутствуют еще и профессиональные игроки: риелторы, юристы, ипотечные банки. Их отношение к происходящему сложное – с одной стороны, все рады стабильности. Все лучше, чем когда в условиях стремительного роста цен разваливают две из трех подготовленных сделок. «У профессиональных участников рынка – как никогда: все стабильно и без стрессов», - обрисовывает ситуацию Анастасия Журкевич, руководитель департамента продаж элитной жилой недвижимости компании MAYFAIR PROPERTIES.
С другой стороны, не всем нравится вялость рынка, нехватка на нем покупателей. «Риелторы любят активный рынок, рост или падение стоимости квадратного метра всегда увеличивают общее количество сделок, и как следствие - прибыль», - отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). «Для риелторов это плохо, - еще более категоричен Сергей Власенко («Мегаполис-Сервис»). – Стабильность не стимулирует людей к оперативному принятию решений. Если рынок растущий, то покупатель, посмотрев 2-3 объекта, торопится проавансировать, т.к. уже завтра эта же квартира будет стоить на 100 тыс. руб. дороже. На стабильном рынке покупатели выбирают долго и придирчиво, а на падающем рынке всегда есть смысл не торопиться вообще, т.к. скоро будет еще дешевле».
Что до банков, то им тоже приходится приспосабливаться. Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость») деликатно говорит о происходящем «совершенствовании механизма ипотеки». Сергей Власенко («Мегаполис-Сервис») рубит с плеча: «Для ипотечных банков стабильный рынок также не сулит ничего хорошего. Количество ипотечных займов на рынке снижается, чтобы привлечь клиентов банкам приходится проводить агрессивные маркетинговые акции».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Прогнозы – штука неблагодарная, но рискнем предположить: нынешняя ситуация на рынке более-менее сохранится в обозримом будущем. Резкого рывка вверх точно не будет (для этого нужен рывок в экономике вообще, а он как-то не просматривается), сильно падать ценам тоже особенно не с чего.
Между тем аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» зафиксировал, что в Москве намечается разворот цен вверх, однако вряд ли он преобразуется в существенный рост в обозримом будущем. Скорее всего, цены отыграют летнюю коррекцию. А существенно изменить картину цен, вывести наш рынок из состояния посткризисной стабильности могут только структурные изменения в мировой экономике.
Что же сегодня делать тем, у кого решение квартирного вопроса назрело? Решать его. «Завтра будет лучше, чем вчера» - это из оптимистичной советской песни, а в реальной жизни сделать сегодня часто оказывается лучше, чем ждать некоего светлого будущего.