Странная штука – реформирование законов! Иногда преобразования законодательства производят огромный шум. Вспомним, к примеру, предстоящее изменение правил налогообложения недвижимости – гвалт и крики по этому поводу не стихают уже много лет, граждане усиленно пьют валидол. А иногда изменения проходят быстро и бесшумно, хотя и затрагивают довольно серьезные вещи.
С 1 сентября вступила в силу очередная порция поправок в Гражданский кодекс (ГК). «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет о них – разумеется, той части, где речь идет о любимом нами рынке real estate.
Срок давности: 10 лет вместо бесконечности
Первая из рассматриваемых нами новация касается срока исковой давности – то есть времени, в течение которого человек, считающий, что его права нарушены, может обратиться в суд. На этот счет в ГК существует ст. 196, провозглашающая, что «общий срок исковой давности устанавливается в три года».
Однако совсем просто, как мы знаем, в законах не бывает. В ГК имеется еще и ст. 1155, где сказано, что наследник, пропустивший срок принятия наследства, вправе обращаться и позже: в случае, если «не знал и не должен был знать об открытии наследства» или «пропустил этот срок по другим уважительным причинам».
Традиционное объяснение, даваемое этому пассажу, такое – защита внебрачных детей (они с точки зрения закона столь же полноправные наследники, как и рожденные в браке). Предположим, умирает мужчина, у которого где-то в другом городе есть сын двух лет от роду. Мама этого ребенка, не желая огласки, не станет требовать наследства, а самому ребенку три года исковой давности явно недостаточно. Зато лет через 16, став совершеннолетним, он вполне может обратиться в суд.
Но, защищая права одних, закон тут явно ущемлял права других. Покупатель любой квартиры, в истории которой был переход по наследству, должен трястись всю оставшуюся жизнь: а вдруг те наследники, что продавали ее, не единственные? Никак объявятся завтра и потребуют свою долю? Обратим внимание, что в ст. 1155 ГК вообще не называются никакие сроки – прийти можно и через 30 лет, надо лишь убедительно объяснить, что это за «уважительные причины» заставили так серьезно припоздниться.
Теперь о собственно новации, введенной 1 сентября. Ст. 196 ГК дополнена п. 2, где сказано, что «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». Так что 10 лет с момента открытия наследства – теперь окончательный период, по истечении которого собственник квартиры может перестать вздрагивать по ночам. «На мой взгляд, данное нововведение представляется разумным и справедливым, оно никак не ущемляет права наследников, пропустивших срок для принятия наследства, - комментирует Геннадий Тимошин, начальник юридического отдела агентства недвижимости «Квартал Риэлти». – В современном обществе с его высоким уровнем образования и культуры, развитыми средствами связи и коммуникаций, а также информационной открытостью 10 лет представляются мне более чем достаточными».
В вопросе о практическом смысле мнения разошлись. Президент гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов такового особенно не видит: по его оценке, количество дел, рассматриваемых в судах по истечении более 10 лет с момента нарушения права, и так составляет менее 1%. А вот Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», отмечает, что с подобными прецедентами ему сталкиваться приходилось. «Более того, инициирование подобных исков является для отдельных юристов самостоятельным бизнесом, - говорит эксперт. – Они находят лиц, не знающих о нарушении их прав, и обращаются к ним с подкупающими предложениями: «Давай отсудим, прибыль - пополам». И ведь бывает, что реально отсуживают!»
Заблуждение, ставшее «существенным»
Переходим к следующей новации. Есть в ГК глава 9, называющаяся «Сделки». В ней – параграф 2 «Недействительность сделок». И далее идут статьи, в которых перечисляются основания, по которым сделки попадают в категорию недействительных.
В одну из этих статей с 1 сентября внесены коррективы. Речь идет о ст. 178 – сделке, совершенной в состоянии заблуждения. Изменилось даже название: заблуждение теперь должно быть не простым, а непременно «существенным». И сама статья стала значительно больше по объему. В частности, в п. 2 появилось целых пять подпунктов, разъясняющих, какие именно заблуждения можно считать «достаточно существенными»:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
А вот п.3: «Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной».
Елена Разживина, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», в целом позитивно относится к новациям. «Приведенный в статье перечень случаев, по которым заблуждение признается существенным, является исчерпывающим», - отмечает эксперт. И далее обращает внимание на то, что неправильное представление о правах и об обязанностях по сделке не является существенным заблуждением. Также среди обстоятельств, не являющихся основанием для применения ст. 178 ГК РФ, можно обозначить недостижение предполагаемого результата (получение прибыли).
«Подход к понятию сделки, совершенной под влиянием заблуждения, стал жестче, - убеждена Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Заблуждение должно быть настолько существенным, что сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. На мой взгляд, данная корректировка – явление положительное, оно способно уменьшить злоупотребление правом со стороны недобросовестных участников сделок».
Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»), приветствуя уточнение формулировок, рекомендует подождать с восторгами и дождаться правоприменительной практики. «А некоторые положения уже сейчас вызывают тревогу, - отмечает он. – В них я усматриваю ряд положений, обеспечивающих тем, кто желает «развалить» сделку, значительную свободу маневра». В качестве примера Олег Самойлов приводит п.п. 4 - «сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой»: «Это о чем? Например, продавец исходил из предположения, что покупатель полностью рассчитается с ним имеющимися у него «живыми деньгами», а покупатель эти деньги получил от продажи своей квартиры? Или – взял в кредит? И если уж «докручивать» ситуацию до предела, не вздумает ли продавец, сожалеющий о том, что продал дешевле, чем хотел, развалить совершенную сделку, мотивируя свой иск тем, что изначально квартиру смотрел, например, сын, а новым титульным собственником стал отец? Либо, изначально покупатель собирался взять кредит в Сбербанке, а затем воспользовался помощью ВТБ24?».
От себя автор выражает надежду, что до подобного «максимализма» дело не дойдет. Хотя – и тут трудно не согласиться с Олегом Самойловым – надо посмотреть, как реально будут трактовать новые нормы суды.
А вот любопытный прогноз от адвоката Олега Сухова: «Законодатель ввел более широкий перечень, чем в предыдущей редакции, ситуаций, которые определяются как достаточно существенные заблуждения – следовательно, количество исков по оспариванию сделок, мотивированных положениями статьи 178 ГК РФ, увеличится в разы, в том числе и необоснованных».
Не только деньгами
Третья из новаций также касается ситуации, когда сделка признается недействительной и расторгается. Об этом говорится в п. 2 ст. 167 ГК. Ее прежняя редакция (до 1 сентября 2013 года) выглядела так:
«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».
Нововведение оказалось очень небольшим, из предпоследней строчки убрали «в деньгах». Раньше было «возместить стоимость в деньгах», теперь просто – «возместить стоимость».
«В данном случае законодатель расширил правовые последствия недействительности сделки, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Нередки случаи, когда у должника по недействительной сделке отсутствуют как само имущество, которое должно быть возвращено, так и денежные средства для его возмещения. Новой редакцией п. 2 ст. 167 ГК РФ закреплено право кредитора требовать (и обязанность должника возместить) либо возмещения стоимости в деньгах, либо возмещения стоимости, к примеру, посредством передачи должником имущества, оказания услуг и др., имеющих денежную оценку».
Впрочем, большинство опрошенных нами экспертов были настроены скептически. «Опять череда уточнений и дополнений, а по сути – манипуляция терминами и наведение «красоты», - считает Геннадий Тимошин («Квартал Риэлти»). «Фактически это не меняет ситуации: при отсутствии денежных средств у одной из сторон в процессе исполнительного производства можно обратить взыскание на имущество должника», - уверен адвокат Олег Сухов. «Поправка – почти ни о чем: с тем же успехом у мошенника может не оказаться не только денег, подлежащих возврату при признании сделки недействительной, но и никакого другого имущества, - соглашается Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – Причем на практике обычно именно так и бывает».
Нотариусы: мы их в дверь – они в окно
Последнее нововведение, о котором мы хотели бы рассказать, касается ст. 163 ГК «Нотариально удостоверенные сделки». В старой редакции говорилось, что «нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе… удостоверительной надписи нотариусом». Теперь же это действие «означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение».
Также ст. 163 ГК обзавелась п. 3, в котором говорится, что «если нотариальное удостоверение сделки… является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность».
Последнее – по существу тавтология: если нотариальное удостоверение обязательно, то оно обязательно. Масло масляное. А вот с первым сложнее. На взгляд человека неискушенного, дополнительную проверку законности сделки (особенно с таким дорогостоящим имуществом, как недвижимость) можно только приветствовать.
«Более подробно об этом говорится в ст. 10 Методических рекомендаций по совершению нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, согласно которому, совершая в соответствии со статьями 53 - 56 Основ законодательства о нотариате удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет:
1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;
2) наличие сособственников;
3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.
Нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки», - уточняет Анатолий Хохлов руководитель юридической службы агентства элитной недвижимости bon ton realty.
Однако знание некоторых жизненных реалий заставляет усомниться…
«Конечно, хочется верить, что за новыми дополнительными обязанностями нотариуса стоит и соответствующая ответственность. Однако сложившейся практики еще нет, как нет и прямых указаний закона на этот счет», - объясняет Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».
«Действительно, закон теперь устанавливает, что нотариальное удостоверение означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение, но о том, станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в законе не говорится, - замечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». - По всей видимости, на этом этапе реформы гражданского законодательства предполагается сформировать большее доверие к нотариальному удостоверению сделок как к способу снижения рисков при их совершении».
А на наш взгляд, данная норма является частью далеко идущего плана по возвращению нотариусов на рынок недвижимости в качестве обязательного элемента (добровольно, как мы помним, сторонам сделки никто и не запрещал к ним обращаться). «Такой сценарий очень даже возможен, - считает Геннадий Тимошин («Квартал Риэлти»). – В ст. 163 есть п. 2, где говорится, что «нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе». Таким законом может быть, например, Закон о нотариате в новой редакции, который еще не принят и активно обсуждается на уровне различных ведомств. Если наши уважаемые законодатели предусмотрят, то нотариусы станут обязательным платным звеном в сделках на рынке недвижимости».
Платным, но – по категорическому убеждению автора – абсолютно бесполезным. В качестве аргументов можно привести два тезиса:
- нотариусы уже были обязательными на нашем рынке – в 90-е годы. У кого-нибудь повернется язык сказать, что рынок тогда был более чистым и законным?
- номинально, нотариусы уже сейчас несут ответственность за свои действия. Вот только за 20 с лишним лет не было ни одного прецедента того, чтобы нотариус реально заплатил за заверенную им «кривую» сделку.
«Благодаря совместным действиям, предпринятым предпринимательским сообществом и, в частности, Российской гильдией риелторов, лоббистские усилия нотариусов пока успехом не увенчались, и изменений в ГК в марте нынешнего года не произошло, - говорит Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – В связи с этим нынешние усилия нотариального лобби сосредоточены на попытке «пойти другим путем» и все же протащить данную норму через новую редакцию Закона о нотариате. Я бы не только не возражал, но и горячо приветствовал восстановление обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, если бы это действительно способствовало повышению защищенности прав участников сделок. Однако поскольку текущие усилия нотариусов направлены лишь на то, чтобы обеспечить им гарантированный «жирный кусок» без установления какой-либо внятной ответственности перед потребителями, я против: операции с недвижимостью и так являются для граждан достаточно дорогим удовольствием».