Многим людям, еще только начинающим ипотечную эпопею, кажется, что самое главное – это получить кредит. Любыми способами, на любых условиях – а уж выплачивать его потом как-нибудь получится… Но, как показывает жизнь, сложности могут возникнуть на любом этапе – в том числе и у тех, кто взял кредит давно.
В этом обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» убедился, работая над очередным выпуском наших традиционных «ипотечных историй».
Смешивать ли деньги?
Покупаем квартиру с использованием ипотеки. Естественно, в процессе будут участвовать и наши собственные средства – 40%. Сделка будет проводиться с наличным расчетом, деньги должны быть помещены в банковскую ячейку. Арендовать нам две ячейки (для своих денег и денег банка) или только одну? Во втором случае, понятно, выйдет дешевле, но как-то боязно. Вдруг сделка не состоится, и наши деньги заберет банк?
Опасность, которой опасается автор письма, из разряда «теоретических»: так в принципе может произойти, но на практике не бывает. «Практики аренды участниками сделки двух банковских ячеек не существует, - категорична Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам информационного агентства «Банки.ру». – Риска, что банк заберет все деньги, если сделка не состоится, нет».
«Банк никогда, ни при каких условиях не заберет ваши деньги из ячейки без вашего присутствия или присутствия продавца, - подтверждает Илья Иванов, начальник отдела проведения ипотечных сделок департамента ипотечного бизнеса «РосЕвроБанка». – Если сделка не будет зарегистрирована (по любой причине), денежные средства из ячейки заберете вы. При этом банк обязательно захочет проконтролировать процесс».
Как отмечает эксперт, аренда двух и более банковских ячеек при сделках встречается, но имеет другой смысл. Скажем, когда продавцами квартиры выступают несколько человек. Или когда некоторая сумма удерживается до выполнения продавцом определенных условий – например, снятия им с регистрации в квартире. Но это, как говорится, совсем другая история.
Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа, добавляет, что, возможно, банк установит для последнего дня срока аренды сейфа доступ к нему только для собственных сотрудников. Тут, конечно, покупателю хорошо бы иметь еще один сейф для своих личных денег. Однако, уточняет Сергей Ситин, такая ситуация возможна лишь «теоретически и крайне редко».
Вывод, в общем, простой: бояться положить свои деньги вместе с теми, что дал банк, не нужно. Но на всякий случай стоит внимательно прочитать договор с банком: что там говорится о доступе в последний день.
Прописка – только с согласия банка?
У знакомых взрослый сын два года назад купил квартиру. Недавно из разговора выяснилось, что он до сих пор прописан (мы так понимаем, речь идет о постоянной регистрации по месту жительства. – Прим. ред.) по старому адресу. А на вопрос о том, что же это он не перепрописывается в свою новую квартиру, его родители ответили, что дело это хлопотное. Можно только с согласия банка, а банк его что-то не дает…
Ситуация показалась нам странной – «прописаться» не может сам заемщик? Т.е. человек, чье имя фигурирует в свидетельстве о собственности?!
Мнения опрошенных нами экспертов разделились. «Банк не может запрещать собственнику прописаться в собственной квартире, - убеждена Дина Орлова («Банки.ру»). – Запреты могут быть предусмотрены на регистрацию в квартире третьих лиц».
Но другие подобной уверенности не разделяют. «Возможность регистрации в залоговой квартире – один из тех важных вопросов, которые необходимо задавать специалисту банка еще до получения кредита, - считает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. – Поскольку четких общих правил, касающихся прописки в залоговой квартире, нет, нужно уточнять у своего банка-кредитора, какие ограничения у него есть в этой части. Как правило, без дополнительного уведомления банка в залоговой квартире может прописаться сам заемщик и члены его семьи (супруг/супруга, дети, родители). Иные лица прописываются только после получения на это согласия кредитора. Иногда банки прописывают в кредитном договоре пункт о необходимости согласовать возможность регистрации каждого лица, желающего прописаться в квартире».
В общем, рекомендация простая: для начала прочитать, что говорится о данном вопросе в кредитном договоре. Если прямого запрета нет, собственник, как правило, имеет полное право зарегистрироваться.
Валютный кредит – имеет ли смысл?
Помимо привычных нам рублей, среди предложений ипотеки - есть и в иностранных валютах. Знакомые нам доллары и евро, и совсем незнакомые швейцарские франки и иены. И проценты по ним ниже, чем по рублевым. Обычно специалисты не советуют брать такие кредиты: если курс «прыгнет», плательщик может попасть в тяжелое положение. Но курс уже вроде как «прыгнул» этим летом…
Начнем с того, что «экзотики» на нашем рынке не осталось. «Прежде популярных предложений в швейцарских франках и японских иенах больше нет, - говорит Илья Иванов («РосЕвроБанк»). – Ипотечные кредиты выдаются в рублях, долларах США и евро». Процентные ставки по «американцу» и «европейцу» выглядят очень привлекательными – по оценкам наших экспертов, они на 3,5 - 4% годовых ниже, чем по рублевым займам.
Так что вопрос «стоит ли рисковать?» действительно стоит во всей красе. И мнения на этот счет снова разделились. В числе категорических противников – Дина Орлова («Банки.ру»). «Соблазняться дешевизной не стоит, т.к. иностранная валюта несет в себе и существенные риски, - говорит эксперт. – А сейчас складывается довольно нестабильная макроэкономическая обстановка, поэтому говорить о стабилизации курсов валют крайне недальновидно». «Принимая во внимание риски наших клиентов, на текущий момент мы предоставляем ипотечные кредиты в рублях с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредита», - солидарен с этой точкой зрения Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка.
А вот несколько иное мнение. «Поскольку ставка по рублевым кредитам выше, заемщик с самого начала платит по ним больше, чем по валютным, - говорит Наталья Коняхина (СМП Банк). – Иногда даже после роста курса доллара валютный кредит все равно выгоднее». В качестве примера эксперт приводит две программы своего банка: покупка квартиры за 5 млн руб. при 50% собственных средств (т.е. размер кредита – 2,5 млн руб.). «Платежи по рублевому кредиту (при ставке 12%) составят 30 125 руб., а по долларовому - $731 (ставка 8%), т.е. при курсе 33 рубля за доллар – 24 123 руб., - объясняет Наталья Коняхина. – Платежи по долларовой программе будут выгоднее до тех пор, пока доллар не вырастет до 41,21, а пока же самый большой курс был 37 руб. за доллар».
…Однозначно предпочесть долларовую программу следует в двух случаях. Первый – ваши доходы номинированы в валюте. Второй – вы рассчитываете погасить кредит быстро (например, продав имеющуюся у вас в собственности другую недвижимость). Для всех прочих, если честно, у автора нет готовых рецептов: тут каждый решает сам, исходя из собственных условий и склонности к риску.
Разобраться с валютами вам поможет и наш профессиональный ипотечный калькулятор. Если цена квартиры определяется в рублях, кредит вы берете в долларах, а ваши сбережения для первоначального взноса вы держите в евро, вы можете их спокойно указать в нужных графах. Калькулятор сам приведет их к валюте кредита, в которой вам потом придется расплачиваться с банком.
«Выйти» из ипотеки
Был женат, мы купили квартиру, а потом развелись. С бывшей женой договорились, что квартира достается ей: она и проживает в ней, и кредит выплачивает, а после окончания выплат квартира будет оформлена в ее собственность. Если для этого нужно будет подписать какие-то документы – я подпишу. Но вот недавно у бывшей жены появились какие-то проблемы, она задерживает платежи – и банк начал беспокоить меня. Как выйти из этой ситуации?
Понятно, что просто так «выйти» нельзя – для банка автор письма остается созаемщиком, какие бы события ни произошли в его личной жизни и о чем бы он ни договорился со своей бывшей женой. Так что все возможные выходы требуют как минимум одного – одобрения банка. Куда и следует обратиться со своей проблемой.
Из положения есть несколько вариантов выхода, считает Ольга Шувалова, руководитель службы по работе с просроченной задолженностью банка DeltaCredit:
- вывод одного из созаемщиков из кредитного договора с переходом всех прав и обязательств на второго участника. Для этого необходимо, чтобы остающаяся (жена автора письма) подтвердила свою платежеспособность, т.е. прошла процедуру андеррайтинга, как при получении нового кредита.
- продажа квартиры с досрочным погашением кредита. После погашения стороны сами делят между собой оставшиеся средства – уже без участия банка.
- платить за бывшую супругу. Тут возможно два подварианта: либо автор письма полюбовно договаривается с бывшей женой о том, что она потом компенсирует ему эти расходы (это соглашение надо обязательно заверить у нотариуса). Либо платить без такой договоренности, а бывшей жене впоследствии предъявить регрессный иск.
…Варианты, если честно, из разряда тех, о которых товарищ Сталин говорил, что «оба хуже» (их, правда, не два, а больше – но сути это не меняет). Первый пройдет вряд ли: если бывшая жена уже допустила просрочки платежей, банк не одобрит ее в качестве заемщика. Продавать квартиру, как видно, не хочется. А прочие варианты означают, что автору письма придется платить за свою бывшую жену. Не забудем и о том, что договоренности (пусть и нотариально зафиксированные) могут быть впоследствии оспорены в суде. Да и регрессный иск вовсе не означает, что он будет удовлетворен в полном объеме.
Прозевали перепланировку – кто виноват?
Два месяца назад купили квартиру. Банк ее, естественно, проверял, в том числе и был выезд их специалиста. А сейчас из банка позвонили и говорят, что в квартире неузаконенная перепланировка. Требуют либо восстановить все в прежнем виде, либо узаконить. В противном случае угрожают расторгнуть договор.
Как и во многих прочих случаях, срабатывает принцип «без бумажки ты букашка». Важно не то, что говорил банковский специалист, а что осталось зафиксировано в бумагах. «Если в кредитном договоре указано, что квартира как объект залога банк полностью устраивает, и не обозначена ответственность вас как заемщика за проведение перепланировки, то правы вы, - считает Илья Иванов («РосЕвроБанк»). – Если же сказано, что заемщик обязан узаконить перепланировку, то банк может досрочно истребовать сумму кредита. И суд примет сторону банка – неважно, увидел сотрудник банка перепланировку или нет. В качестве аргумента это приведено быть не может».
От себя автор может добавить, что варианта, когда банк абсолютно доволен квартирой и ничего не сказано о перепланировках, он в реальных кредитных договорах не видел. А вот обязанность узаконить перепланировку там указывается практически всегда.
«Если квартира изначально была с перепланировкой, то она должна быть отражена в отчете о рыночной стоимости квартиры, подготовленном независимым оценщиком, - дополняет Ирина Ступаева, начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка. - В этом случае банк должен был знать о перепланировке, принимая решение о выдаче ссуды под залог данной квартиры, и указать в кредитном договоре об обязанности заемщика узаконить перепланировку. В отсутствие этого условия с требованиями банка можно поспорить. Если же залогодатель произвел перепланировку в залоговой квартире в период действия кредитного договора без письменного согласия кредитора (залогодержателя), то действия банка в описанном случае являются обоснованными».
Комиссию хочется вернуть
При покупке квартиры банк взял комиссию за оформление закладной. Тогда на это не обратили внимание, а сейчас стало жалко денег – сумма-то немаленькая… Насколько реально вернуть уплаченную сумму? Говорят, есть какие-то законодательные запреты на взимание комиссий за оформление кредитов?
«Действительно есть прецеденты, когда заемщики отсуживают комиссии, - говорит Дина Орлова («Банки.ру»). – Политика Роспотребнадзора и Верховного Арбитражного Суда – запрещение любой платы, связанной с предоставлением и обслуживанием кредитов и не несущей дополнительных благ для заемщика. Обусловлена такая позиция статьей 6 закона «О защите прав потребителей». Добровольно нечистые на руку банки не отказываются от комиссий, поэтому заемщикам необходимо знать свои права, читать договор, чтобы не тратить в дальнейшем нервы и деньги на выяснение отношений с банком. Если же говорить о комиссии за оформление закладной, то абсолютным большинством банков она не взимается, и у заемщиков есть хорошие шансы ее отсудить».
Илья Иванов («РосЕвроБанк») добавляет, что было определение Верховного суда РФ от 17.05.2011 года, согласно которому незаконными были признаны все комиссии, взимаемые банками за факт предоставления кредита и непосредственно его обслуживание. В число законных комиссий попали комиссии за дополнительные услуги, а оформление закладной никак к этой категории не относится. «При этом в то, что банк добровольно, т.е. без постановления суда, вернет комиссию заемщику, верится с трудом», - отмечает эксперт.
Одним словом, правда явно на стороне автора письма. Но отстаивать свои права ему, скорее всего, придется в суде.