Транспортная доступность – это одна из главных (а может быть, и самая главная) ахиллесова пята подмосковной недвижимости. Невысокие цены, удобные планировки, прекрасная экология – все это замечательно, но когда ежедневные поездки на работу превращаются в многочасовые мытарства в электричках, ничему рад не будешь… По данной причине нас не могла не заинтересовать информация о планах строительства в Подмосковье некоего «наземного метро».
Что это будет такое, как появление нового средства транспорта скажется на рынке – эти вопросы изучал обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
«Метро» - это для солидности
С обычным метрополитеном москвичи, слава богу, знакомы – первая линия (это которая «от Сокольников до Парка») работает в нашем городе с 1935 года. Без малого десять лет назад (в декабре 2003 года) у нас появилось еще и «легкое» метро – Бутовская линия. Ознакомившись с новинкой, горожане убедились, что она очень похожа на метро обычное – составы те же. Единственное, что 2/3 линии проходит не под землей, а над ней – по эстакадам. Отличие, конечно, заметное, но не сказать, чтобы страсть какое принципиальное – вон, по поверхности проложена почти вся Филевская линия. А станция «Воробьевы горы» вообще находится на мосту.
Это все мы к тому, что среднестатистический житель Московского региона имеет устойчивое представление о метрополитене – других примеров перед глазами просто нет. И когда ему говорят, что в области будет проложено метро – воображение услужливо рисует ему обычную станцию (сегодня их чаще всего совмещают с подземными пешеходными переходами), размещенную в родных Одинцово, Мытищах или Балашихе. Спустился вниз – и хорошо знакомый подземный экспресс понесет тебя до башен Кремля.
Как выясняется, все будет совершенно иначе. Прежде всего, метро будет наземным. Причина проста до невозможности – деньги. Строительство километра классического метрополитена (под землей, в тоннеле) стоит сегодня 8-10 млрд руб. Если прокладывать линию по поверхности, то удастся уложиться примерно в 2 млрд.
Следующий вопрос – где именно строить? Выделить новый коридор очень сложно – новый вид транспорта, напомним, должен приходить в крупные города Московской области, желательно в их центральную часть. А там своя застройка… Поэтому найдено простое и логичное решение – использовать землю, принадлежащую железной дороге. У РЖД имеются не только подходящие участки, но и необходимая инфраструктура. Например, электрические подстанции – без электричества, как известно, никакой поезд не поедет.
И, наконец, подвижной состав. Обычные метропоезда для подобного использования не годятся категорически. Причин несколько, но главная – электропитание подводится к таким поездам снизу. Т.н. «третий рельс» проложен в полуметре от самих рельсов. Для эксплуатации на поверхности не годится. Что же будет? Правильно, снова решение, позаимствованное у железной дороги, то есть - поезда обычного формата.
Словом, внешним видом новый транспорт будет более всего напоминать электричку. Может быть, для внешнего эффекта, составы покрасят в какой-нибудь новый цвет. Но слово «метро» - это для солидности.
Но и не электричка
Но будем справедливы – провозгласить подмосковное наземное метро просто клоном электрички было бы неправильным. Во-первых, для него будут проложены новые пути. Да, рядом с существующей железнодорожной линией – но все-таки свои собственные: иначе просто невозможно обеспечить заявленный интервал между поездами в 3-5 минут. А этот показатель, согласимся, более характерен именно для метро.
Во-вторых, заметно более высокий уровень комфорта. Портал «Итоги» (№31, 05.08.2103) предполагает, что поезда «будут напоминать составы «Аэроэкспресса», которые сейчас бегают в московские аэропорты… В каждом составе появятся кондиционеры и туалеты, что не может не радовать». Уверенность свою коллеги из «Итогов» подтверждают цитатой министра транспорта Московской области Александра Зайцева: «Мы планируем запустить около 120 поездов, которые должны соответствовать всем современным требованиям комфорта пассажиров».
По информации, которой поделился с нами Александр Дианов, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья», в новом проекте будут задействованы особые поезда – с максимальной скоростью 120 км/ч, оснащенные климат-контролем, бесплатным интернетом (WI-FI), «бестамбурные» (возможно свободное передвижение по всему поезду). Они также будут оборудованы датчиками присутствия людей около входных дверей, а стекла будут бронированными с антивандальной тонировкой.
И, в-третьих, наземное метро будет хорошо интегрировано с существующим метрополитеном. Проехать на одном поезде от Одинцово до «Охотного Ряда» не получится – это мы уже поняли, но вот пересадку в ТПУ (транспортно-пересадочных узлах) организуют так, что пассажирам не придется 10 минут бегать по коридорам и лестницам.
Планов громадье
Теперь, разобравшись с вопросом о том, что есть наземное метро, перейдем к географии его строительства. Тут планы грандиозные, они содержатся в материалах презентации проекта, которая состоялась в июле этого года в агентстве РИА «Новости». Ими мы и воспользуемся чуть ниже.
Первый участок заработает уже в ноябре нынешнего года. Он свяжет Химки с Ленинградским вокзалом, и на поездку, пообещал губернатор Подмосковья Андрей Воробьев, пассажиры будут тратить всего 20 минут.
В 2014 году это направление будет продлено до Зеленограда, а также построена ветка до Одинцово.
В 2015 году – участки в Мытищи и далее до Пушкино, а также в Железнодорожный. (По Мытищам следует сделать оговорку. Одновременно сейчас обсуждается и возможность строительства «классической станции» метро в городе, которая должна стать продолжением Калужско-Рижской ветки. Власти ее давно обещали, записали в свои планы, но окончательного решения пока еще не приняли, так как, по экспертным оценкам, оранжевая ветка может не выдержать огромного наплыва пассажиров).
2016 год – до Королева и до Домодедово (через Видное).
2017 год – до Подольска.
2020 год – до Нахабино (через Красногорск) и в микрорайон Солнцево.
В целом, к 2020 году будет построено 124,9 км новых линий, на которых будут функционировать 48 новых станций. По направлениям картина окажется такой:
| Направление | Длина участков наземного метро, км | Количество пригородных станций наземного метро, шт. |
|---|---|---|
| Ярославское | 23 | 11 |
| Октябрьское | 22,4 | 9 |
| Павелецкое | 17 | 5 |
| Рижское | 16 | 5 |
| Курское | 12,5 | 2 |
| Савеловское | 11,5 | 5 |
| Горьковское | 10,5 | 5 |
| Белорусское | 9 | 4 |
| Казанское | 3 | 2 |
| Итого: | 124,9 | 48 |
Немного дегтя в бочку меда
Идея привлекательная, но обнаружилась пара вопросов, на которые пока нет ответа. Первый – цена на билеты. Пока власти обходят вопрос деликатным молчанием, а если и произносят, то что-то нарочито невнятное. Дескать, определение тарифов – это «следующий этап», стоимость проезда «однозначно не будет безумной» и т.п. Так что единственное, что оставалось нам, – поинтересоваться ценами на скоростные поезда «Спутники». Например, от Ярославского вокзала доехать до Ивантеевки стоит сегодня 120 рублей в один конец, это почти в два раза дороже билета на обычную электричку. Курсирует такой поезд по фрязинскому направлению три раза в сутки – утром и вечером.
Второе – «взаимоотношение» наземного метро с автотранспортом. У нас, к сожалению, огромное количество железнодорожных переездов еще организовано по старинке: со шлагбаумом. Даже при нынешних интервалах в движении поездов (электрички раз в 10-15 минут плюс другие составы) на переездах скапливаются огромные пробки. Если же система заработает в режиме метро (поезд каждые 3-5 минут) – то шлагбаумы закроются навсегда.
Поживем – увидим
Если же отбросить сказанное в предыдущей главе (будем надеяться, что решение этих двух проблем будет найдено), то наземное метро – однозначно хорошая идея. Но опрошенные нами эксперты обращали внимание на то, что сроки реализации слишком велики. «Сейчас трудно сказать, будет ли реализован весь проект наземного метро в заявленные сроки и доведут ли эту идею до конца, - говорит Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP. – Эффективность наземного метро можно будет оценить в первые полгода эксплуатации. Существует возможность того, что в план развития метро будут внесены изменения. Например, если востребованность проекта не оправдается, есть вероятность, что от строительства некоторых станций откажутся».
«Перспектива слишком далекая, и в данном случае любой прогноз будет больше похож на гадание на кофейной гуще, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Во-первых, всегда могут возникнуть «непредвиденные обстоятельства», и власти отодвинут реализацию этого проекта на неопределенный срок. А во-вторых, они вообще могут отказаться от него или кардинально изменить данный проект».
Недовольных нет
А вот в чем сомнения нет – это в благотворном влиянии проекта на рынок недвижимости и на жизнь в подмосковных городах в целом. В ходе проведенного нами недавно телефонного социологического опроса (его результаты можно посмотреть здесь: «Народное мнение: метро в Подмосковье – это только хорошо») более 80% респондентов сообщили, что относятся к наземному метро положительно. Недовольных набралось лишь 4,3%.
Также одобрительные оценки и у профессионалов. «Если власти выполнят свои обещания, и в Подмосковье действительно появится развитая сеть наземного метро, то, возможно, через несколько лет качественное жилье в городах ближнего Подмосковья, через которые пройдет метро, будет стоить дороже, чем в отдаленных районах старой Москвы, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». – Не исключено, что в будущем жилье в подмосковных городах с метро будет стоить дороже, чем в труднодоступных, депрессивных районах Москвы».
По мнению эксперта, в городах с метро жилье может подорожать на 10-25% – чем труднее было добираться до населенного пункта до открытия станции, тем больше вырастут цены. Но надо понимать, что подорожание начнется не в момент открытия станции, а еще до того: основной прирост приходится на первый период строительства, когда люди видят, что обещания властей не расходятся с делами. (Читайте подробнее в статье «Руководитель IRN.RU: метро может сделать недвижимость в Подмосковье дороже, чем в депрессивных районах Москвы».)
С тезисом о предстоящем росте цен согласились абсолютно все опрошенные нами эксперты. «После ввода в эксплуатацию наземного метро можно ожидать существенного улучшения транспортной доступности, что вызовет оживление и рост стоимости квартир на местном рынке, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – По нашим данным, рост цен кв. м на новостройки, расположенные в пешей доступности от новой станции, может составить около 15-20%».
«Цены на новостройки в городах, оснащенных скоростными электричками, возрастут, и разрыв в цене между, допустим, новостройками в Долгопрудном и Мытищах, будет достигать 25-30%, - прогнозирует Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – Начнется перераспределение спроса, что в конечном итоге еще больше усилит ценовой дисбаланс».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Наземное метро – вероятно, действительно лучшее решение для Московской области. В первую очередь потому, что оно ровно в пять раз дешевле подземного – это означает, что на выделенную сумму (бюджет страны не безграничен, все это понимают) можно построить в пять раз больше линий. Да и само строительство пойдет быстрее.
Остается понять, как все будет реализовано на практике. Ждать недолго – первая линия, как мы помним, заработает уже в ноябре.
Мнения экспертов
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:
Влияние на рынок недвижимости Химок первая подмосковная ветка наземного метро окажет ощутимое. В первую очередь химчанам, жителям Куркино и других районов, через которые пройдет новое метро, будет гораздо проще добираться до Москвы.
Стоимость жилья в Химках сопоставима по стоимости со многими спальными районами Москвы или дешевле, при этом в городе есть много новых домов и жилых комплексов с современными планировками, в которых гораздо комфортнее жить, чем в спальном районе Москвы. Теперь представьте, что до Химок можно будет добраться быстрее, чем до Бутово. Конечно, появится много желающих перебраться в один из самых престижных городов Московской области, улучшив свои жилищные условия. Вырастет спрос, и цены последуют за ним, в соответствии с канонами рыночной экономики. Именно сейчас стоимость квадратного метра в Химках имеет потенциал роста – из-за пока еще нерешенного транспортного вопроса. Когда он будет решен окончательно, Химки мало чем будут отличаться от Москвы.
Иван Потапов, руководитель департамента продаж поселка «Ла-Манш»:
Планы по строительству в Подмосковье наземного метро достойны всяческой похвалы. Недостатки транспортной инфраструктуры тормозят развитие пригорода, создавая и жителям, и девелоперам неудобства и снижая ценность недвижимости. И если для высокобюджетного загородного строительства метро является лишь приятной дополнительной опцией, то для покупателей недорогого жилья метро - жизненная необходимость, повышающая качество жизни.
Рыночная практика показывает: даже заявленные планы по строительству обычного метро сразу поднимают статус района и увеличивает стоимость квартир в нем как минимум на 15-20%. Пока сложно прогнозировать, насколько «подорожает пригород» с приходом метрополитена, так как планы довольно долгосрочны, несомненно, вырастет не только стоимость недвижимости, но и, что главнее, повысится комфорт проживания.
Филипп Третьяков, генеральный директор агентства недвижимости Galaxy Realty:
Бурное развитие транспортной логистики в МО приводит к тому, что границы стираются, ближнее Подмосковье становится новым кольцом из огромных жилых массивов – не просто спальных районов, а целых городов, население которых сопоставимо с крупными региональными центрами. Разница между рынком недвижимости Мытищ и, например, Медведково будет нивелирована. То же самое с Химками и Куркино. Административное деление пока остается, но становится все более формальным. Мы сейчас являемся свидетелями процесса бурной глобализации Москвы, когда она прирастает площадями, равными территории маленькой европейской страны, когда МКАД постепенно становится внутригородской дорогой, а станции классического и наземного метро устремляются все дальше в область.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
Наземное метро не может не сказаться благотворно на рынке недвижимости ближайшего Подмосковья. Произойдет увеличение цен на недвижимость в тех районах, в которых будут открыты новые станции. Сегодня схема развития наземного метро уходит не так далеко в Подмосковье, но думаю, что в дальнейшем она будет развиваться и увеличиваться, соединяя со столицей новые города области.
Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент»:
Строительство наземного метро обходится в разы дешевле строительства автомобильной дороги. Оно также дешевле подземного метрополитена, поэтому и было принято такое решение. Тем более что в Подмосковье для этого имеются необходимые территории.
Строительство наземного метро, конечно, спровоцирует рост цен на недвижимость рядом со станциями. Но квартиры в зоне пешей доступности от метро все равно не станут по цене соизмеримыми с московскими. И в среднем рост на квартиры в этих районах может составить 5-10%.