Ипотечное кредитование на то и ипотечное, что при нем имеется обеспечение – недвижимость. И при событии, деликатно именуемом «личным дефолтом заемщика», эта недвижимость должна быть продана, а вырученные деньги – направлены на погашение остатка долга. Чаще всего так и происходит, но иногда оказывается иначе: денег от продажи не хватает. И оказывается, что заемщик не только лишился квартиры, но еще и остался должен банку.
В подробностях этой не слишком веселой темы постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
«Хвосты», почти утерянные в ходе эволюции
Опрошенные нами эксперты сошлись во мнении, что подобным образом события развиваются очень и очень нечасто. Редки даже продажи «из-под залога» - т.е. в ситуации, когда залогодержателем квартиры является банк. По данным Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», доля таких сделок не превышает 2-3%. «Когда заемщик только начинает испытывать трудности с выплатой кредита, он может принять решение о продаже объекта, - объясняет Алексей Шленов. – Заемщик получает разрешение банка и ищет покупателя. Некоторые банки помогают своим заемщикам и выставляют такие квартиры на своих сайтах в свободном доступе».
Чуть более пессимистичный взгляд на проблему у Андрея Владыкина, руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». «В среднем по рынку «дефолтники» составляют 5-7% от общего числа выданных кредитов, - отмечает эксперт. – А у самых «продвинутых» банков статистика лучше: от 0,3 до 1%».
Приведенные цифры, напомним, касались всех дефолтов и продаж из-под залога. Если же говорить о ситуации, когда вырученных денег не хватает, то она почти уникальная. «Про случаи, когда залог не покрывает остаток долга, не было слышно с 2009 года, - отмечает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). – Можно сказать, что сейчас если такие ситуации и встречаются, то носят единичный характер».
Но отыскалось и еще одно мнение – из другого сектора экономики. В процессе подготовки материала автору попалась на глаза статья из «Известий», где приводилось исследование компании «Секвойя кредит консолидейшн», занимающейся коллекторским бизнесом. Согласно ее данным, объем необеспеченной задолженности, которая осталась после взыскания залога (коллекторы образно называют их «хвостами»), составил на 1 августа 2013 года 2,4 млрд руб. Как пояснили авторы исследования, речь идет о долгах кризисного 2008 года и посткризисного периода.
Что можно сказать о цифре в 2,4 млрд руб.? С точки зрения обычного человека, она, конечно, огромна. С другой стороны, суммарный объем выданных ипотечных кредитов только в нынешнем году составит, по прогнозам АИЖК, 1 - 1,2 триллиона. Еще вспомним, что основная масса «хвостов» накоплена по итогам 2008-10 годов. Так что сегодняшний заемщик может чувствовать себя в относительной безопасности.
Кризис…
Теперь обратимся к вопросу о том, почему так происходит. Послушаешь банки – они страсть как серьезно относятся к выдаче ипотечных кредитов. Без 10-15% (это minimum minimorum!) первоначального взноса и не приходи, зарплата «белая», кредитная история безупречная… При таких исходных данных даже дефолт заемщика выглядит маловероятным, а уж если он произошел – превышение стоимости квартиры над размерами кредита выручит. Однако все же случается!
Первым в ряду причин был назван все тот же кризис – в этот момент срабатывает сразу комплекс факторов, и все как на подбор негативные.
Во-первых, заемщик может лишиться работы, так что и «белая» зарплата, и безупречная кредитная история оказываются бесполезными. Во-вторых, снижаются цены на недвижимость. «Во время сильной финансовой нестабильности цены на отдельные виды могут существенно скорректироваться вниз, - говорит Андрей Владыкин (НДВ-Недвижимость»). – И 10-15% первоначального взноса могут не помочь банку компенсировать падение цены на конкретную квартиру».
Есть еще и «в-третьих» - в благополучное докризисное время банки, случалось, кредитовали приобретение квартиры и с нулевым первоначальным взносом.
Тогда всем (и банковским служащим в том числе) казалось, что цены на недвижимость могут лишь расти. Как объясняет Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка, первоначальный взнос в случае «дефолта» заемщика может компенсировать разницу между долгом и стоимостью залога, даже в случае ее снижения. Если первоначального взноса нет, залога может не хватить, так как долг растет из-за неоплаченных процентов и пеней.
И в-четвертых: популярными были кредиты в иностранной валюте – не только в долларах и евро, но и в такой «экзотике», как иены и швейцарские франки. Они были очень привлекательными из-за низкой процентной ставки – но вот как только курс рубля упал, ежемесячные платежи по данным кредитам резко выросли.
…но не только
Однако валить все исключительно на кризис было бы неправильным – есть и другие причины. И первой в их числе можно назвать категорическое нежелание расставаться с приобретенной квартирой.
«Все от нашего русского «авось», - уверена Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Есть заемщики, которые не хотят продавать купленные в кредит квартиры, даже когда платить по кредиту уже не могут. Тянут до последнего, а долг-то копится, и сумма, которую заемщик может получить на руки после продажи квартиры, тает».
Понять ситуацию более четко помогает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «По стандартным условиям ипотечных договоров, если заемщик выбивается из графика, то к ежемесячным процентам добавляются ежедневные пени в размере 0,1 - 0,5% от просроченного платежа плюс штраф за просрочку, - говорит эксперт. – При технических просрочках в 1-3 дня эти суммы несущественны, а вот в более долгий временной период цифры растут как снежный ком. В большинстве случаев действует следующий порядок погашения просрочки:
1) Штрафы и пени
2) Начисленные проценты
3) Основной долг
И получается, что заемщик, платя частично, гасит только штрафы и пени, а основной долг сохраняется, и на эту просрочку все начисляется заново. И так до бесконечности».
Можно, конечно (это автор уже от себя), разразиться тут гневной тирадой по поводу жадности банков. Но мы не будем: в конце концов, все условия прописаны в договоре (хотя иногда и весьма мелким шрифтом), а заемщики – взрослые люди, понимающие, на что они идут.
В общем, данная ситуация напоминает мне прочитанную в детстве историю о том, как в далеких жарких странах ловят обезьянок. Берется полая внутри тыква, в которой проделываются отверстия – ровно такого размера, чтобы раскрытая обезьянья ладонь туда пролезала, а кулак – уже нет. Внутрь насыпаются орешки. Обезьяна просовывает руку, хватает их – а вынуть руку уже не может. И даже видя подходящего охотника, она не в силах отказаться от орехов. Правда это или нет – сказать не берусь, но ипотечному заемщику, оказавшемуся на грани дефолта, точно не стоит такой обезьяне уподобляться.
К гадалке не ходи
То, что граждане все-таки уподобляются, хорошо подтверждает случай, рассказанный Ириной Кажикиной («Релайт-Недвижимость»): «Года три назад ко мне на консультацию пришла молодая женщина – просила помочь с кредитом, который был взят в августе 2008 года. Он брался в швейцарских франках, на покупку загородного дома, с 10% собственных средств. Посетительница поведала, что не контактирует с банком, а уже два года пытается решить вопрос со всеми, с кем только можно: и к бабке ходила, и к адвокатам обращалась (пыталась оспорить кредитный договор на основании того, что ее не предупредили, что брать кредит во франках – это очень рискованное дело). Вместо того чтобы продать загородный дом с существенным дисконтом и погасить большую часть долга, она пыталась выставлять его на продажу по той же цене, по которой он приобретался. В собственности семьи были еще квартира и две машины, но и с этим имуществом расставаться тоже не хотелось… В общем, помочь я уже не могла. Говоря точнее, все решения, которые я предлагала, не устраивали, так как пришлось бы расстаться с частью имущества».
Короче говоря, «если человек теряет источник дохода и понимает, что вернуться к изначальному уровню дохода не получается, то лучше самому продать квартиру, не теряя времени на разбирательства с банком и деньги от набегающих процентов», - резюмирует Анна Шушкова, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Законы изменили, но…
Но вернемся к основной нити нашего разговора. Чуть менее двух лет назад заинтересованную общественность заинтриговали новости о том, что в законодательство внесены некие мудрые и человеколюбивые поправки. Их суть сводится к тому, что если заемщик отдал банку квартиру, то он не должен больше ничего. Изучение предмета показало, что это действительно так – однако, как часто бывает, с оговоркой.
В декабре 2011 года в ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» появился п.5:
«Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».
А оговорка, собственно, простая: банк может забрать квартиру себе, но может этого и не делать. Если квартира достается не банку (а, к примеру, продается с торгов или покупателя находит сам заемщик) – то тогда данная норма закона не действует.
Золотое дно или безжизненная пустыня?
В умных книжках (в основном переводных с американского) автор прочитал много хвалебных слов о залоговом имуществе: среди него можно купить замечательные вещи по цене существенно ниже рынка. Но, побродив по сайтам наших банков, предлагающих залоговую недвижимость, я убедился: там нет ничего привлекательного. Напротив, квартиры предлагаются по таким ценам, что там, похоже, заложена старая завышенная стоимость (по которой квартирка когда-то приобреталась), набежавшие за пару лет проценты со штрафами, да еще и норковые шубы организаторам этого действа.
«Несмотря на то что недвижимость для банков – это непрофильный актив, продавать ее по бросовым ценам банкиры не хотят и не будут, - убежден Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Особенно в условиях наступившей экономической стабильности». «В ситуации, когда рынок недвижимости развивается и цены растут, залоговый объект не может подешеветь», - соглашается Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».
Впрочем, считать залоговую недвижимость совсем уж бесполезной не следует. «Мониторить эти квартиры стоит, среди кучи мусора там можно найти свой самородок», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). А Павел Лепиш («Домус финанс») добавляет важную деталь: банки (которым все-таки не очень удобно держать эти объекты на балансе) готовы поступиться не столько ценой, сколько предложить потенциальным покупателям специальные кредитные программы со сниженной ставкой. То есть выгода покупателя здесь будет не в стоимости, а в условиях кредитования.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Если не рассматривать возможность повторения кризиса (тут уж, как говорят в народе, «против лома нет приема»), то потенциальный заемщик вполне может избежать попадания в изученную нами ситуацию. Рекомендации простые:
- трезво рассчитывать свои силы при получении кредита. Предварительные расчеты сделать просто, для этого можно воспользоваться ипотечным калькулятором.
- иметь некий запас (2-3 месячных платежа) на случай непредвиденных обстоятельств;
- если проблемы все-таки возникнут – сразу ставить банк в известность и пытаться решить их. Нет ничего глупее, чем затаиться, надеясь, что банк о вас забудет.