В Германии больше половины населения, по экспертным оценкам, – около 60% - не покупают себе жилье, а снимают его. Обычно этот факт подается продавцами немецкой недвижимости как благо для иностранных инвесторов: вот, посмотрите, какая будет у вас мощная «кормовая база», как много желающих окажется арендовать купленную вами квартиру! Но можно посмотреть на ситуацию и иначе: а чего это сами немцы квартиры не покупают? Они мечтают обогатить иностранных рантье?
На наш взгляд, причина банальна: снимающие в Германии (и в Европе в целом, но в Германии особенно) так надежно защищены законами, что покупать квартиру им действительно ни к чему. Но защита одних участников рынка автоматически означает ущемление прав других. А этими «другими» тут оказываются собственники сдаваемой недвижимости. В подробностях этой драматической темы и постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Чуть меньше, но все равно немало
Первый вопрос, который мы попросили прояснить наших экспертов, касался статистики: сколько все-таки жителей Германии живут в собственных, а сколько – в съемных квартирах? «По последним данным, всего в Германии насчитывается 39 млн 617 тыс. единиц жилья, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Из них более 23,7 млн сдается в аренду, а количество жилья, принадлежащего проживающим в нем, составляет почти 15,9 млн единиц». Таким образом, количество снимающих оказывается чуть менее 60%.
Однако это – средняя цифра, а в зависимости от региона пропорции существенно варьируются. Так, Берлин лидирует по количеству квартиросъемщиков – там их почти 90% населения. В Гамбурге этот показатель составляет 80%. А меньше всего арендаторов (40%) – в землях Саар и Рейнланд-Пфальц.
С тезисом о том, что больше всего арендуемой недвижимости встречается в крупных городах, согласна и Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. «Часто можно наблюдать, что немцы имеют собственный небольшой домик за городом с садом и огородом, - говорит эксперт. – При этом они работают в крупном городе и вынуждены снимать там квартиру. А на выходные они едут отдыхать в свой дом».
Гражданский кодекс, как и у нас
В целом в Германии существует достаточно мощный пласт законов, посвященных отношениям сдающих и снимающих. «Основные положения об аренде квартир, а также права и обязанности арендатора и арендодателя подробно изложены в Гражданском кодексе (Германском Гражданском уложении)», - говорит Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Швейцарии, Германии, Австрии, Финляндии» компании «Страна Плюс».
Кроме Гражданского кодекса, существуют и «дополнительные» законы – и они, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), в последние 10-12 лет активно совершенствуются посредством принятия различного рода поправок. «В 2001 году был принят закон о правовой реформе аренды, включающий общий закон о договоре аренды (535-548) и закон (549-577a), регламентирующий иные аспекты аренды жилья, - говорит эксперт. – В 2002 году был изменен закон «Об обязательстве сторон».
Марина Филичкина, старший менеджер по продажам Tranio.Ru, добавляет, что в декабре 2012 года был утвержден правительством, а с 1 мая 2013 г. вступил в действие закон о реформе законодательства Германии относительно рынка арендного жилья. «Ключевые изменения в правилах аренды жилья включают право владельцев реализовывать любые обновления и инвестиционные проекты по энергоэффективности – даже против воли арендатора, при этом арендная плата не уменьшается, - говорит эксперт. – И наоборот: если меры по повышению энергоэффективности стоят больше, чем текущие расходы на предыдущем этапе реконструкции жилищного фонда, то стоимость может быть распределена на арендаторов».
Цены «рыночные», но регулируются
Теперь рассмотрим, что и как регулирует на арендном рынке это самое мудрое законодательство. Начнем с цен – вопроса, более всего интересующего потенциальных рантье. Тут человека, воспитанного на российских реалиях, ожидают две неприятные новости. Во-первых, арендная ставка фиксируется в договоре на длительное время – без права собственника поднять. А во-вторых, когда приходит срок все-таки увеличить цену, родной Фатерлянд активно вмешивается в процесс, диктуя собственнику, на сколько именно это можно сделать.
«Поднять цену на сдаваемую квартиру можно только в рамках, установленных законом лимитов, - подтверждает Наталья Котова («Страна Плюс»). – В каждом населенном пункте есть так называемые «рыночные ставки арендной платы», и установить плату за квартиру выше этих нормативов очень сложно. Если ставки растут, то арендодатель вправе поднимать цену на аренду, но не более чем на 20% за три года и заранее уведомив об этом арендатора. В любом случае поднятие цен происходит с согласия арендатора. Если он не согласен, то необходимо обращаться в суд».
«По действующему законодательству, стоимость аренды жилья не может увеличиваться более чем на 20% в течение трех лет; при этом запрашиваемый уровень арендных ставок не должен превышать средний по региону более чем на 50%, - подтверждает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Но на фоне жесткого регулирования немецкое законодательство оставляет возможности для маневра при самом ценообразовании – например, посредством различного рода «дополнений» к самой недвижимости. Скажем, арендодатель может сдавать квартиру без кухонного оборудования и мебели – и в дальнейшем посредством юридических уловок недостающие элементы можно предоставить арендодателю в аренду. Подобные действия предпринимаются и при сдаче жилья без учета стоимости паркинга и т.д.».
Особенно не выгонишь
Существенно ограничен владелец жилья и в праве выгнать не нравящегося ему арендатора – это можно сделать только после соблюдения множества формальностей. «Минимальный срок уведомления о выселении арендодателя составляет в Германии три месяца, - говорит Станислав Зингель. – Причем само уведомление должно быть подано в письменной форме и в случае его получения после третьего рабочего дня месяца данный месяц не засчитывается в один из трех необходимых для выселения. Вместе с тем, даже получив уведомление о предстоящем выселении, арендатор может опротестовать его в установленном законе порядке не позднее чем за два месяца до расторжения договора. Опротестование выселения можно, например, осуществить под предлогом того, что переезд в новое жилье вызовет у вас существенные трудности. В частности, затруднено выселение пожилых граждан, беременных женщин и солдат, чей срок службы подходит к завершению, и т.д.».
Свое желание досрочно разорвать договор аренды владелец должен чем-то обосновать. При этом – внимание! – желание проживать в квартире самому веским основанием германские законы не считают.
А вот уважительные причины: неоднократное нарушение проживающим тишины в позднее время, повреждение имущества, несвоевременная уплата арендных платежей, содержание домашних животных без письменного согласия арендодателя. Но даже тут просто так выселить нельзя – сначала надо направить жильцу письменное предупреждение о необходимости соблюдения нарушаемых правил. А выселение произойдет лишь по решению суда, на котором арендатор может попросить отсрочку до года.
Наталья Котова («Страна Плюс») добавляет к картинке несколько существенных деталей. Во-первых, сроки, в которые арендатору должно быть направлено уведомление о разрыве договора аренды, зависят от времени, в течение которого он уже проживает в квартире. Названные выше три месяца до расторжения – это только для случаев, когда арендатор проживает менее пяти лет. Если же срок проживания 5-8 лет, то уведомление надо направлять не позднее чем за шесть месяцев, а если квартиру снимают более восьми лет – тогда за девять месяцев.
Во-вторых, впечатляют размеры правовой защиты арендатора на основании возникновения у него «сложных социальных условий».
«На практике по решению суда договор аренды может быть принудительно продлен на разный срок (от трех до пяти лет), например, по следующим причинам, - говорит Наталья Котова. -
1. Арендатор вложил средства в арендуемую квартиру (что-то существенное отремонтировал или модернизировал) и за существующий срок аренды не «окупил» вложенные средства. Суд может признать это существенным и продлить договор аренды против желания владельца.
2. У арендатора возникли существенные проблемы со здоровьем, мешающие ему осуществить переезд, либо супруга арендатора находится в положении на последнем сроке. В этом случае суд может также постановить продлить договор на необходимый для выздоровления арендатора срок».
В итоге, в некоторых Федеральных землях Германии отсрочка от выселения может составить и до 10 лет, в связи со сложностями поиска арендатором квартиры на аналогичных условиях.
А еще и сквоттеры!
Хотя они и не арендаторы, совсем забывать об этих ребятах собственнику немецкой недвижимости не рекомендуется. Как отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), немецкие законы позволяют оперативно выселять скоттеров из муниципальной собственности. Последний шумный пример подобного действа был отмечен в 2011 году, когда группа сквоттеров численностью в 40 человек была выселена из пустующего муниципального здания в районе Altona города Гамбурга. Сквоттеров выдворили всего через семь часов после захвата здания, а потом на них были наложены штрафы в размере 20 тыс. евро.
Однако, отмечает эксперт, «куда менее оперативно самозванцы выселяются из пустующей частной собственности. Это позволяет сквоттерам кочевать из одного объекта в другой, не уплачивая арендной платы или штрафов».
Анна Левитова (EVANS) успокаивает тем, что сквоттеры обычно занимают недвижимость, которая плохо обслуживается, за которой не следят и неважно управляют. В обычной квартире в полностью жилом доме вероятность их появления очень мала. Это обычно происходит с заброшенными домами, которые остаются без присмотра.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
В процессе написания этой статьи у автора постоянно вертелось в голове бессмертное «Призрак бродит по Европе, призрак коммунизма». Цены «рыночные» - но их почему-то определяют власти, имущество твое – но распорядиться им ты не можешь.
Слов нет, жители Германии сами построили свое государство и сами придумали себе законы – учить их жизни мы не будем. В чужой монастырь со своим уставом не лезут. Но вот, что нашим людям, помышляющим об инвестициях в немецкую недвижимость, нужно как минимум хорошо подумать о целесообразности, – это бесспорно.