Жадность – нормальное человеческое качество (если, разумеется, ее масштабы не вылезают за рамки разумного). Многие владельцы сдаваемых в аренду квартир, размышляя на тему «как бы выжать из имеющегося в наличии имущества побольше?», приходят к идее поискать на роль арендаторов не жильцов, а предпринимателей, т.е. чтобы квартира стала офисом.
В достоинствах и недостатках данного пути разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Отвори потихоньку калитку
У задачи имеется очевидное решение: перевод в нежилой фонд. Используется оно, кстати, не так уж и редко – во многих районах Москвы, застраивавшихся в советские годы (тогда, как мы помним, был явный перекос: жилья много, а магазинов почти нет) в бывших квартирах на первых этажах сегодня размещаются небольшие магазинчики, предприятия бытовых услуг, фирмы.
Официальное превращение квартиры в нежилой объект имеет то преимущество, что все происходит именно официально – впоследствии к нахождению магазина в данном помещении у госорганов не будет претензий.
Однако имеются и существенные недостатки:
- перевод стоит денег – их придется заплатить за юридическое согласование.
- обязательна перепланировка – в подавляющем большинстве случаев нежилому помещению, расположенному в жилом доме, потребуется отдельный вход. Это, как мы понимаем, новые траты.
- помещение становится дороже в смысле эксплуатации – воду, тепло и прочие блага коммунальные службы станут поставлять вам по коммерческим тарифам, которые существенно выше тех, что для населения.
- недвижимость подешевеет – если говорить о ее цене при продаже. Так что в случае необходимости продать объект собственник потеряет деньги.
- квартира станет непригодной для проживания. Кризисы всегда сильнее бьют по коммерческой недвижимости: в 2008-9 годах жилая аренда практически не пострадала (ну, чуть просели цены), тогда как по коммерческим площадям просто прошел ураган – остряки утверждали, что каждый второй магазин тогда назывался «Сдается!». И владелец «переведенной» площади, решивший в кризисный момент объявить ее опять жилой, обнаружит, что это невозможно: нужен новый юридический перевод, на этот раз из нежилья в жилье. Тоже небесплатный.
- на нежилье выше налоги. Уже объявлено, что рамках обещанной реформы квартиры будут облагаться по ставке 0,1% в год, тогда как нежилые объекты – 0,5%.
Одним словом, хотя перевод в нежилой фонд – весьма распространенная процедура, многие владельцы квартир поступают иначе: оставляют квартиры юридически жилыми, а под офис сдают втихаря.
40%, но это «средняя температура по палате»
Естественен вопрос «зачем?». Чего ради сдавать квартиру именно фирме? Ответ понятен – большая арендная плата. А вот с конкретными размерами «денежного выхлопа» у опрошенных нами экспертов получилась изрядная разноголосица.
В числе «максимальных оптимистов» оказалась Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Недвижимость». По ее мнению, разница в цене может оказаться двукратной. «Квартира площадью 100 кв. м без евроремонта, расположенная в центре Москвы в старом жилом доме, как жилье будет стоить 60-80 тыс. руб. в месяц, - говорит эксперт. – А если сдавать ее под офис, то можно будет заработать уже 140-160 тысяч».
Еще более аппетитные цифры называет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». По его словам, квартира в те же 100 кв. м, но расположенная непременно на первом этаже и на первой линии оживленной московской магистрали, будет стоить 50-100 тыс. руб. в месяц (как жилье) и «не менее 150-300 тыс. руб.» (как нежилье). Тут автор позволит себе немного усомниться. Последняя цифра вполне реальна – но в случае легальной аренды, т.е. перевода в нежилой фонд и целевого офисного ремонта. Если же мы сдаем просто квартиру, да еще и просим арендатора никому не говорить, что у него тут офис – заявленные 300 тыс., на мой взгляд, недостижимы.
Прочие эксперты называли куда более скромную разницу. Так, Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», считает, что одна и та же квартира (110 кв. м, Сретенский бульвар) будет стоить как жилье не более 100 тыс. руб. и 170 тыс. руб. как офис. Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», говорит о цифрах в 55-60 и 70 тыс. руб. соответственно, т.е. выгода от сдачи под офис составляет порядка 20%. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, называет еще более скромные 15%.
Одним словом, реальная выгода от сдачи под офис находится в районе 40%. Но надо отметить очень важный момент: эта разница в цене арендодателю вовсе не гарантирована. Нужно, чтобы квартира обладала определенным набором характеристик.
А из нашего окна
Параметры, делающие сдаваемый в аренду объект «хорошим» (т.е. приносящим своему владельцу много денег), разнообразны. Часть из них едины что для жилья, что для нежилья – расположение поближе к центру, большой метраж… А вот с другими наблюдается любопытная метаморфоза: то, что благоприятно для жилой квартиры, оказывается убийственным для офиса. И наоборот.
В ряду этих факторов одним из главных оказывается расположение на первом этаже. Для жилья это ужасно – цена квартиры (что при продаже, что при сдаче) сразу снижается на 10-15%. А вот для офиса такое расположение идеально: даже если не будет оборудован отдельный вход, все равно, работникам и посетителям удобнее не подниматься высоко. «Квартиры, которые сдаются под офис, как правило, располагаются на первых этажах жилых домов», - подтверждает нашу мысль Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Еще можно упомянуть такое качество, как относительно легкий доступ в подъезд – для жилья это тоже не есть особенно «гуд», а вот для офиса – благо. «Домофон не помеха, а вот бабушки-консьержи, особенно те из них, которые подходят к своей работе со всей ответственностью, могут сообщить «куда следует» о слишком активном посещении квартиры», - отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. «Сдача в аренду квартиры под офис обычно практикуется в том случае, когда ряд квартир в подъезде уже сдан под офис», - добавляет Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium.
Аргументом в пользу офисного использования могут стать и большие размеры квартиры. Риелторы знают: большинство снимающих жилье хотят однокомнатную квартиру, желающих на двушки уже значительно меньше, не говоря уже о трешках. И владелец слишком крупного помещения может оказаться перед невеселым выбором: снимающих или нет вообще, или придется уступать в цене. С офисами – иначе. «Офисы востребованы практически любого размера, а квартиры площадью выше 150 кв. м сдаются с трудом и в таком сегменте уже требуют самой высококачественной отделки», - говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. От себя автор может добавить, что названная цифра – 150 кв. м – относится к элитному сегменту. В экономе и 80 «квадратов» могут сделать квартиру «неперевариваемой» рынком.
Что до расположения, то – естественно – вне конкуренции оказывается центр. «К таким объектам всегда высокий интерес со стороны адвокатских контор и юридических компаний, практикующих врачей, образовательных центров», - убежден Владимир Максименко, руководитель департамента коммерческой недвижимости ООО «DOKI-Мир Недвижимости».
А вот если квартире «не повезло», и она находится в отдалении от центра Москвы, то сделать ее привлекательной может расположение окнами на оживленную магистраль. Качество, совершенно ужасное с точки зрения жилья – но для офисного помещения оно прекрасно.
Подготовка: можно, но необязательно
Повысить привлекательность сдаваемого помещения можно с помощью хорошего ремонта – это сегодня знают все. Свои критерии «хорошего» есть и у офисов. «Кабинетная планировка – помещения от 10-15 кв. м, - перечисляет Владимир Максименко (DOKI). – Интерьер с подвесными потолками, офисная мебель». Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость») напоминает о возможности подключения большого количества оргтехники.
Впрочем, все названные правила можно… и не соблюдать. «Если арендодатель уже знает, кому именно он собирается сдавать квартиру, или примерно представляет себе, как она может быть использована, – соответствующий ремонт лишним не будет, - говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). – Но большинство собственников «офисных» квартир стремятся к минимализму, отдавая право на отделку и обустройство помещения арендаторам». «В этом-то и заключатся один из плюсов сдачи квартиры под офис: как правило, ремонт или как минимум адаптацию помещения берет на себя арендатор», - соглашается Вадим Ламин (SPENCER ESTATE).
Муки выбора
Назовем вещи своими именами: использование квартиры в качестве офисного помещения незаконно. Помимо налогов (их платить надо всегда – и под жилье сдаешь, и под нежилье), существуют еще и нормы, предписывающие использовать жилые помещения исключительно для жилья. «В соответствии с Гражданским кодексом жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, - говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). – Штраф за незаконное использование составляет до 1500 руб. для физических лиц».
Но основной риск заключается в следующем: если органы местного самоуправления докажут, что собственник систематически нарушает закон, а его арендная деятельность наносит ущерб всему дому – «офисная» квартира может быть продана по решению суда с публичных торгов. Экс-владелец получит сумму, вырученную от продажи, за вычетом средств на судебное разбирательство… Однако в реальности случаи взимания штрафов с собственников незаконно сдаваемых квартир очень редки. Дело в том, что доказать сам факт незаконной сдачи квартиры в аренду довольно проблематично».
Разумеется, возможно прослезиться и отказаться от идеи сдавать под офис. Альтернативный путь – с умом подобрать арендатора, так, чтобы он не создавал проблем и не бросался в глаза. «Нужна компания, поток посетителей в которую будет минимальным, - советует Римма Балясникова (ЕГСН). – Не подойдут всевозможные туристические и кадровые агентства. Не стоит сдавать квартиру и интернет-магазинам: их сотрудники станут регулярно вносить и выносить коробки, вызывая подозрения соседей. Следует держаться подальше от массажных салонов, поскольку под их прикрытием часто работают бордели».
А вот «положительные примеры». Как говорит Павел Лепиш («Домус финанс»), к их числу можно отнести арендаторов-одиночек творческих профессий: дизайнеров, художников, архитекторов, деятельность которых очень спокойная. Также подойдет фирма, желающая разместить бэк-офис: все контакты с клиентами идут в другом месте (парадный офис), а здесь работают только 3-4 человека – составляют отчеты и т.п.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Сдача квартир под офисы – это вроде как «уходящая натура». В Москве строится все больше офисных центров, и теоретически весь бизнес должен бы перебраться туда. Но – не перебирается, в первую очередь потому, что владельцы квартир умело реагируют ценами. Офис в жилом помещении – это часто единственный вариант для начинающего предпринимателя, который просто не в состоянии арендовать площадь в дорогом бизнес-центре.
Мнения экспертов:
Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Снимать квартиры в качестве мини-офисов людей вынудил кризис: увольнения и острая нехватка денежных средств перевесили, и многие перешли на надомную работу. В эту категорию попали преимущественно представители творческих профессий: художники, фотографы, дизайнеры, парикмахеры и nail-мастера и т.д. Не желая мешать близким и чтобы хоть как-то разнообразить свою жизнь, они предпочли снимать для работы отдельные помещения – чаще недорогие однушки рядом с метро. В целом, доля таких арендаторов сейчас составляет не более 5% от общего числа квартиросъемщиков.
Условно их можно разделить на две группы. К первой относятся те, кто находится в начале или середине своего карьерного пути. Такие наниматели менее требовательны к снимаемому мини-офису и предъявляют весьма скромные требования. Они выбирают недорогие однокомнатные квартиры в пределах 25 тыс. руб. в месяц. Вторая категория – арендаторы, уже состоявшиеся как профессионалы. Им необходимы более комфортабельные помещения – с отдельной гостевой зоной, обособленным местом для работы, приема пищи и т.д. Поэтому они предпочитают просторные однокомнатные или даже двухкомнатные квартиры. Нижняя ценовая граница их бюджета составляет 35 тыс. руб. в месяц.
Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet:
На рынке офисной недвижимости существует огромное разнообразие офисов – на любой вкус и любой бюджет. Я бы сказала, что рынок офисной недвижимости близок к насыщению. Основной тренд настоящего времени – купить или арендовать что-то особенное, интересное и модное. Более того, аренда офиса в бизнес-парке, бизнес-центре или в доме класса бизнес и элит несет дополнительные плюсы для арендаторов: соседи определенного круга, статус, обмен деловыми связями, приобретение дополнительных клиентов. При этом офис должен выглядеть действительно офисом: обособленная входная группа, офисная отделка, инфраструктура для бизнеса (кафе, холлы, переговорные для клиентов). Всего этого нет и никогда не будет в жилом доме. Я не понимаю, зачем снимать квартиру под офис, если есть достойные предложения в нежилом (коммерческом) секторе. Мне кажется, что таких сделок уже нет, это пережиток прошлого.
Олег Исаев, начальник отдела маркетинга компании «Квартал Риэлти»:
С точки зрения собственника недвижимости, сдача помещения под коммерческие цели является более рентабельным, чем как жилое помещение (при наличии у собственника такого выбора).
Например, аренда трехкомнатной квартиры с отделкой площадью 140-160 кв. м, расположенной в домах повышенной комфортности в «Квартале на Ленинском», будет приносить собственнику примерно 150 тыс. руб. в месяц, а офиса той же площади – не менее 250 тысяч. Учитывая, что стоимость 1 кв. м нежилого помещения, как правило, ниже, чем квартиры, инвестиции в коммерческую недвижимость оказываются более выгодными.
Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп Недвижимость», партнер «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:
Если квартира используется под офис, то качество ремонта в ней не очень волнует арендатора, а мебель вообще не интересует. В такой ситуации выигрывают оба: собственник сдает квартиру дороже по сравнению с другими квартирными вариантами, а арендатор получает офисное помещение в удобном ему месте дешевле, чем в бизнес-центре. Экономия получается на интернете, так как в квартире частный тариф, и на коммуналке. Обычно квартиры под офисы сдаются в центральной части города неподалеку от Садового кольца и метро. Пропускной режим должен быть в подъезде не жестким, иначе будет сплошная нервотрепка.
Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Согласно статье № 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может использоваться для реализации профессиональной и индивидуальной деятельности гражданами, проживающими в этой квартире на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам законодательства, предъявляемым к жилым помещениям. При осуществлении пользования жилым помещением не допускается деятельность, приводящая к порче жилого помещения и нарушающая чистоту и порядок в местах общего пользования. Порча жилых домов, их самовольная перепланировка и использование не по назначению влечет за собой административную ответственность в виде предупреждения или штрафа в размере от 1000 до 1500 руб.
Таким образом, теоретически в квартире может располагаться офис, если основное функциональное назначение квартиры, а именно проживание, не будет изменено и помещение будет содержаться в надлежащем состоянии. Немаловажно, чтобы деятельность такого офиса не доставляла дискомфорт соседям.