Новостройки старой Москвы: объемы выросли. Застройщики получили зеленый свет, в продаже десятки новых адресов. Скоро на рынок выйдут десятки жилых комплексов разных классов

Какие проекты вышли в старой Москве за последнее полугодие, в чем их особенность, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» разбирался с помощью экспертов рынка недвижимости.

По данным столичного стройкомплекса, в 2012 году в Москве построили больше не только жилья, но и объектов социальной инфраструктуры. В городе введено 2,5 млн кв. м – это на 19% превышает аналогичные показатели 2011 года. Кроме этого, сдано 76 детских садов на более чем 10 тыс. мест, что соответствует показателям ввода за три предшествующих года, девять средних общеобразовательных школ, один колледж и один детский дом, шесть больниц, восемь поликлиник.

По данным Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», в 2012 году властями Москвы было выдано 531 разрешение на строительство, тогда как годом ранее - всего 240. Наибольшее развитие получили районы, вплотную прилегающие к МКАД. Как объяснил Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», в них еще остались свободные площадки, позволяющие девелоперам реализовывать крупные проекты. А в центре Москвы дефицит пространства по-прежнему ограничивает возможности застройщиков, и «ситуация эта может измениться только в том случае, если городские власти решатся на тотальную реконструкцию старых жилых кварталов», - заключает эксперт.

По результатам исследования «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 3-4 кв. 2012 года. Сравнительный анализ» аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на участке от Третьего транспортного кольца до МКАД в IV квартале 2012 года продажи в зоне от ТТК до МКАД предлагалась 161 новостройка.С III кв.12 по IV кв.12 на рынок вышла 31 новостройка, а распродались 16 объектов.

За период, включающий IV квартал 2012 года – I квартал 2013 года, по данным Антона Северьянова, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», на первичный рынок старой Москвы вышло 28 новых объектов. Из них – три объекта в ЦАО (два с апартаментами и один, сданный госкомиссии еще в 2011 году). 54% относится к бизнес-классу, 25% - к экономклассу, 14% - к комфортклассу и 7% - это элита. На долю апартаментов приходится 14,3% общего объема нового предложения. А за 2012 год на рынок новостроек старой Москвы вышло 82 корпуса, что почти в 2 раза больше, чем за весь 2011 год.

На рынке недвижимости продолжает сохраняться тенденция комплексного освоения территорий. Строители создают целые районы, преимуществом которых, как замечает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», является не только современное и качественное жилье, но и полностью благоустроенное пространство вокруг. Это фактически город в городе, где вся инфраструктура располагается в шаговой доступности и жителям не нужно покидать микрорайон, чтобы решать ежедневные бытовые проблемы.

Еще одна тенденция, отмеченная экспертом - появляется все больше предложений с отделкой. Квартиры с отделкой существенно снижают затраты на ремонт и позволяют вселиться сразу после того, как ключи получены. Так, сегодня ГК «ПИК» большинство проектов сдает с улучшенной отделкой из высококачественных, экологичных материалов по проектам профессиональных дизайнеров.

За счет минимальных затрат застройщики увеличивают классность своих проектов, говорит Анна Соколова («Метриум Групп»). В частности, в процессе реконцепции комплексов «Богородский», «LIFE-Митинская» были улучшены такие характеристики, как отделка мест общего пользования, высота потолков, благоустройство придомовой территории, паркинг и другие объекты инфраструктуры.

«Повышение требовательности покупателей ведет к улучшению качественных характеристик новостроек, а вместе с тем к росту востребованности объектов комфорткласса», - отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Также в последнем квартале продолжилась тенденция всего 2012 года - развитие формата апартаментов. По данным «Метриум Групп», с октября по декабрь продажи открылись в нескольких таких комплексах, за пределами ТТК это: Petrovsky Apart House, SKY PARKS, Studio #8.

Новые поступления
Новые проекты, вышедшие на столичный рынок за последнее полугодие, позиционируются в разных классах. Как уточнила Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», в эконом- и комфортклассе - это М-House (ЮАО), «Варшавские Холмы» (ЮАО), новые корпуса в ЖК «Волжская-life» (ЮВАО). В сегменте бизнес-класса - ЖК «Таежный» (СВАО), в ноябре 2012 года анонсировалось строительство крупного многофункционального ЖК «Утесов» в районе Хорошево-Мневники, в районе Раменки открылись продажи в новом корпусе ЖК «Мичуринский». В элитном сегменте стартовали продажи апартаментов в новом ЖК «Дом Гельриха», а также в небоскребах «Москва-Сити».

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, обращает внимание на новый корпус в ЖК «Загорье» (мкр. Загорье, ЮАО). Это один из самых крупных новых объектов, он представляет собой 18-секционный монолитный дом переменной этажности от 6 до 45 этажей. Проектом предусмотрены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 35 до 90 кв. м со свободной планировкой или с выполненной отделкой, включенной в стоимость квартиры, которая составляет 4,7 - 17,8 млн рублей.

Еще одним крупным проектом, пополнившим предложение на рынке в конце 2012 года, стал уже упомянутый ЖК «М-Хаус» (застройщик «ФСК-Лидер»). Новый монолитный дом комфорткласса расположен рядом со станцией метро «Улица Академика Янгеля» (ул. Кировоградская, вл. 25). Проектом предусмотрено более 900 квартир площадью от 39,5 до 89,3 кв. м. Предлагаются однокомнатные квартиры по цене от 6,4 млн рублей, двухкомнатные - от 8,5 млн рублей.

В январе 2013 года вышли на рынок два новых корпуса (к. 16 и к. 17) в ЖК «Велтон парк» (застройщик - компания «Крост»). Новые корпуса (так называемая «Золотая миля» жилого комплекса «Велтон парк») расположены на берегу Москвы-реки (Карамышевская наб.). В предложении представлено порядка 300 квартир площадью от 31 до 82 кв. м, в т.ч. квартиры со студийным подходом, где кухня объединена с гостиной. Окончание строительства новых корпусов намечено на конец 2014 года. Цена квартир - 5,9 - 18,8 млн рублей.

Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу «ЮИТ СитиСтрой», сообщил о том, что открыты продажи в жилом комплексе «Зеленый берег» в районе Центральное Чертаново на берегу каскада прудов на границе природного комплекса «Битцевский лес» (ул. Кировоградская, вл. 36). Жилой комплекс комфорткласса строится по индивидуальному проекту, состоит из двух корпусов разной этажности на 212 квартир - от классических вариантов до квартир-студий. Все квартиры, за исключением однокомнатных, будут иметь два санузла, а также двухстороннюю ориентацию помещений. Еще одна отличительная особенность ЖК «Зеленый берег» - возможность при желании покупателя изменить дизайн-проект квартиры: внутреннее пространство не имеет несущих стен.

Цены предложения начинаются от 5,8 млн рублей за однокомнатную квартиру. Ввод жилого комплекса в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2014 года.

Компания Sminex в 2013 году открыла продажи в клубном доме бизнес-класса Tivoli, состоящем из апартаментов. Он расположен в районе Сокольники по адресу Стромынский переулок, д. 6. Это не первый проект компании, включающий апартаменты. В 2012 году она начала заселять свой первый комплекс апартаментов «Парк мира» (Проспект Мира, дом 102), а в марте 2013 года и в Tivoli появился первый новосел. Как рассказал Дмитрий Петров, директор департамента сквозного менеджмента проектов компании Sminex, здание бывшей гостиницы было приобретено компанией летом 2012 года. Объект состоит из 54 апартаментов площадью от 25 до 90 кв. м, из них по состоянию на конец марта 23 апартамента (47%) проданы. Цена предложения – от $6 тыс. за 1 кв. м. Апартаменты можно приобрести с чистовой отделкой. В таком случае цена возрастает примерно на $1,2 тыс. за 1 кв. м. В доме также есть подземный паркинг, где машино-место продается по цене от $35 тыс., келлеры площадью от 8 кв. м для хранения личных вещей - по 2,5$ тыс. за 1 кв. м и располагается фитнес-клуб с бассейном. Управлять домом будет собственная УК Sminex.

По наблюдениям Елизаветы Гудзь, руководителя аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость», изменение объема предложения в первые месяцы 2013 года обеспечено в основном за счет выхода в продажу корпусов эконом- и комфорткласса.

Вместе с тем Анна Соколова («Метриум Групп») отметила, что более половины новых объектов, возводимых в Москве в прежних границах, все-таки приходится на бизнес-класс. Цена квадратного метра в них варьируется от 127 000 до 307 000 руб., в эконом- и комфортклассе стоимость составляет 103 000 – 168 000 руб./кв. м, в апартаментах – 135 000 – 231 000 руб./кв. м.

Перспективные проекты
В течение 2013 года на рынок недвижимости Москвы выйдет еще несколько новых ЖК. «В настоящее время, - говорит Анна Соколова («Метриум Групп»), - уже известно о более чем 20 проектах. Это и жилые дома, и многофункциональные комплексы с апартаментами. Среди них «Фили Град» и «Водный» (MR Group), «Донской Олимп» («LSR.Недвижимость - Москва»), Red Site (Dekra / Insigma), «Варшавские Холмы» («ПИК»)».

Василий Фетисов («ЛСР. Недвижимость – Москва») добавил, что также заявлены проекты редевелопмента территорий на месте экспериментального завода полимерных материалов на Бережковской набережной, завода им. Хруничева, Западного речного порта, часового завода «Слава», Бадаевского пивзавода, карандашной фабрики, текстильной фабрики в Большом Саввинском переулке, завода «Красный Богатырь». Кроме этого «ЛСР. Недвижимость – Москва» в ближайшее время планирует вывести в продажу жилой комплекс бизнес-класса «Донской Олимп» на Серпуховском Валу на месте бывшей промышленной зоны. «Выход трети перечисленных проектов ожидается уже в 2013 году, реализованы они будут в течение ближайших 4-5 лет», - уточняет эксперт.

«На 2013 год намечено строительство жилого комплекса на месте промзоны № 4 «Звенигородское шоссе», - рассказывает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», - активно обсуждаются планы по застройке территории бывшего завода ЗИЛ, где летом начнется продажа участков».

Кроме этого компания «Эталон-инвест» анонсировала новый проект комфорткласса ЖК «Эталон-Сити» недалеко от станции метро «Улица Скобелевская». Еще один интересный проект, запуск которого намечен на 2013 год, — реконструкция микрорайона Калошино на востоке Москвы. По словам Павла Лепиша («Домус финанс»), здесь планируется построить три жилых дома.

Напоследок портал www.metrinfo.ru обратился к экспертам с вопросом: «Почувствовали ли вы изменение градостроительной политики в городе?»

Василий Фетисов, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва»:
Совершенно очевидно, что хаотично застраивать свободные площадки только офисами или премиальным жильем крайне неверно. Москве необходимы парки, развлекательные зоны, арт-пространства, спортивные сооружения и доступное жилье.

«Градостроительная пауза», связанная с проводившейся московскими властями ревизией инвестконтрактов и состояния инфраструктуры, завершилась. В 2013-2014 гг. в столице ожидается значительное увеличение числа новых проектов. Однако вернуться на показатели ввода жилья, которые были несколько лет назад – до 5 млн кв. м в год, вряд ли получится.

По нашим оценкам, оптимальный на сегодня возможный для Москвы темп застройки - 3-4 млн кв. м жилья в год и еще около 6-7 млн кв. м коммерческой и социальной недвижимости: офисов, объектов торговли, учреждений культуры и спортивных сооружений, школ и детских садов.

Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development:
В 2013-м наступила оттепель, но вряд ли она сравнится с докризисными временами. Власти требуют, чтобы объекты были обеспечены инфраструктурой, должно сохраняться культурное наследие. В градостроительные организации включены общественные структуры, так что роль общественности возросла. Количество градостроительных планов земельных участков ГПЗУ за последний год выросло вдвое: с 1050 в 2011 году до 2035 в 2012 году. Следует заметить, что погоня за квадратными метрами жилья без обеспечения инфраструктурой, с простыми генеральными планами привела к нынешним транспортным коллапсам, застройке примкадовских территорий.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:
Ситуация, конечно же, изменилась. Вступило в силу и до сих пор продолжает действовать решение о пересмотре инвестконтрактов, ужесточились меры по получению разрешения на строительство. Внутри Садового кольца ввели мораторий на новое строительство, разрешается лишь реконструкция зданий. Я считаю, что такие меры вполне логичны. Они позволяют оградить столицу от самостроя, обеспечить более комфортное проживание москвичей.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
Объемы выхода новых жилых проектов на московский рынок заметно снизились при новой администрации: с 4-5 млн кв. м до 2-3 млн кв. м из-за ужесточения режима согласования. Новые городские власти взяли паузу на рассмотрение уже заключенных инвестконтрактов, многие из которых были в конечном итоге расторгнуты. Но уже в ближайшем будущем нас ждет заметное увеличение темпов строительства. Так, если по итогам прошлого года в Москве построили порядка 2,5 млн кв. м жилья, то уже в этом году московские власти ожидают ввод на уровне 3 млн кв. м. Дело в том, что многие застройщики наконец получили зеленый свет на реализацию давно запланированных проектов и теперь готовы выйти на площадку. По нашим прогнозам, объемы ввода жилья в Москве могут вернуться на докризисный уровень уже в 2014 году.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:
Подавляющее большинство новостроек, вышедших на рынок за последнее время, представляет собой либо уже согласованные до мэра Собянина проекты, либо жилье, строящееся на месте бывших промзон в рамках программы по их редевелопменту. Исключений в этом списке не так уж и много, и таким проектом стал, например, жилой комплекс M-House, который был согласован при новой власти, но при этом расположенный в жилом районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, включая шаговую доступность московского метро.

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»:
В целом, власти Москвы планируют увеличивать объемы вводимого жилья, однако достигнуть прежних показателей пока вряд ли удастся. Основная надежда - на реализацию крупных проектов на месте реорганизуемых промышленных зон. При активизации процесса их застройки и за счет развития территории вновь присоединенных территорий мы можем увидеть и больший объем строительства, чем при прежнем правительстве города.