Новостройки Подмосковья: обзор объектов на стадии котлована. Города: Видное, Мытищи, Реутов, Котельники. Преимущества: «стартовые» цены от 2 млн рублей за квартиру

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, много ли таких объектов, чем они примечательны и сколько стоят.

Среди предложений, находящихся на самом старте, есть и новые проекты (их, по данным Татьяны Кузнецовой, директора департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», примерно 10% от общего числа подмосковных проектов), и новые корпуса в хорошо известных масштабных комплексах, например, в ЖК «Татьянин парк» (Ленинский район), ЖК «Новая Трехгорка» (Одинцовский район), ЖК «Изумрудные холмы» (Красногорск) и др. И как утверждает Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group, более 90% нового строительства – это как раз очередные корпуса в объектах комплексной застройки: сегодня в любом крупном проекте можно купить квартиру различной степени готовности - от «котлована» до «сдача ГК».

Предложения на нулевом цикле встречаются на всех направлениях от Москвы, причем как в нескольких километрах от МКАД, так и в дальнем Подмосковье, хотя большинство предложений располагается недалеко от столицы: по сведениям Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), таких объектов около 93% от всех проектов на стадии котлована. Но собственно новостройки и на других стадиях строительства преобладают в ближнем Подмосковье, где девелоперская активность максимальна: «На расстоянии до 15 км от МКАД находится 59,5% новостроек на начальных этапах строительства, но в этой территориальной зоне сосредоточено и основное предложение первичного рынка жилья МО - 57% корпусов», - сообщает Артем Ржавский («Азбука Жилья»). А по данным Татьяны Кузнецовой («Эталон-Инвест»), в ближнем Подмосковье расположено 81,5% всех новостроек и на долю дальнего приходится лишь 5%. Распределение объектов на стадии котлована демонстрирует график, предоставленный компанией:

Больше всего новостроек на нулевом цикле находятся в городах Видное, Подольск, Люберцы, Балашиха, Железнодорожный, Химки, Красногорск, Одинцово, Мытищи, а в дальнем Подмосковье это, например, Чехов, Бронницы, Лобня и Солнечногорск. «Среди объектов на стадии котлована лидирует северное направление», - отмечает Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»).

Но на всех направлениях предложения на начальных этапах строительства преимущественно относятся к классам эконом и комфорт. «Причем одна из интереснейших тенденций ушедшего года в том, что доля эконом- и комфортклассов в структуре предложения Подмосковья практически сравнялась», - отмечает Олеся Кошкина (TEKTA GROUP). По данным Артема Ржавского («Азбука Жилья»), доля объектов комфорткласса - 67,3% от объема «котлованных» новостроек.

Эксперты также отмечают, что монолитных проектов на стадии котлована в Подмосковье заметно больше, чем панельных.

Актуальные предложения
По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в данный период раскупается около 75% квартир в новостройках. И основная причина этого – низкие цены.

Чем выше готовность объекта, тем дороже квартиры. «Стоимость готовых объектов в ближайших к Москве городах уже почти сравнялась с московской. А объекты на нулевом цикле сравнительно дешевы. К примеру, в ЖК «Октябрь» в Люберцах однокомнатная квартира площадью от 29,5 кв. м стоит от 1,92 млн руб.», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Мы попросили экспертов назвать наиболее интересные подмосковные объекты, находящиеся на ранней стадии строительства.

Среди них - квартал «Краски жизни», входящий в состав мини-полиса «Радужный» (южная часть г. Видное, 5-й микрорайон). В рамках этого проекта уже введены в эксплуатацию 8 жилых домов и детский сад «Улыбка», а сейчас началось строительство трех корпусов переменной этажности (от 3 до 17 этажей), все они будут выполнены по индивидуальному проекту с применением монолитной технологии и вентилируемых фасадных систем. «Квартал возводится в соответствии с социально-архитектурной концепцией компании «Сити-XXI век», которая предусматривает формирование комфортной среды проживания. На его территории разместятся более 20 открытых игровых и спортивных площадок (в том числе баскетбольная зона и 2 поля для мини-футбола), а также зон для отдыха. К тому же территория комплекса будет оборудована собственной велосипедной трассой протяженностью около 2 км с велопарковками», - рассказывает Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век». В плюс к этому здесь будут магазины, кафе и детские площадки для ребят разных возрастов, а для домашних питомцев построят отдельную зону для выгула и проведения специальных тренировок (двойной барьер, балансир, трамплин и т.д.).

Преимущество квартала «Краски жизни» - хорошая экология. Во-первых, он расположен в природно-рекреационной зоне реки Битца, а во-вторых, его авторы уделили большое внимание озеленению: «Коэффициент дополнительного озеленения территории при серьезной инфраструктурной нагрузке более чем впечатляющий – 0,4, что составляет почти половину территории квартала, - дополняет Виталий Разуваев («Сити-XXI век»), - причем предпочтение отдается редким породам деревьев и кустарников, и предусмотрено множество цветников».

Жителям будут доступны практически все виды общественного транспорта – автобусы, маршрутные такси и электрички. Сообщение со столицей обеспечивается прямым выездом на трассу М4 «Дон», но также можно проехать по Каширскому или Симферопольскому шоссе.

В квартале «Краски жизни» представлено жилье практически на любой вкус, здесь предлагается более 70 планировок. Привычные 1-3-комнатные квартиры, двухуровневые апартаменты площадью 63-87 кв. м с антресолями и отдельным входом на первых этажах домов, квартиры-студии и евроквартиры с отдельной спальней (или двумя спальнями) и совмещенной кухней и гостиной площадью от 44 до 51 кв. м. Все варианты удобны и функциональны, с большой долей полезной площади и просторными кухнями (до 15 кв. м). А продажи квартир ведутся в соответствии с 214-ФЗ, причем возможна ипотека в банке «Уралсиб» и КБ «Московское ипотечное агентство». Цены же начинаются от 64 500 руб./м кв.
Также в Видном реализуется проект «Эко Видное». «В настоящее время на начальном этапе строительства находится корпус № 1, который представляет собой панельный дом популярной серии П-44К. Здесь реализуются 1-3-комнатные квартиры площадью 45,1 - 99,8 кв. м по цене 2,8 - 6,5 млн руб. А при стопроцентной оплате действуют скидки», - рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Примерно такие же цены, комфорт и широкие возможности в плане инфраструктуры предлагаются и в малоэтажном проекте «Пятницкие кварталы» (Пятницкое шоссе, 12 км от МКАД), вышедшем на рынок в ноябре 2012 г. (сейчас построен третий этаж первого дома, строится второй этаж второго дома и третий дом находится на стадии котлована) и предполагающем строительство 37 домов (от 3 до 8 этажей), 39 таунхаусов, школы на 550 учебных мест, 3 детских сада, детских и спортивных площадок, торговых галерей, фитнес-центра с бассейном и т.п.

«Этот проект выполняется в формате «Города для жизни», который сочетает в себе стоимость экономкласса, инфраструктуру и комфорт бизнес-класса и архитектуру премиум-сегмента. При этом особое внимание уделяется обустройству коллективных пространств и максимальной индивидуализации домов и квартир – разнообразию планировок, фасадов, этажности, видов из окон, архитектурных приемов, - рассказывает Леонард Блинов (Urban Group). – А одно из самых важных преимуществ ЖК «Пятницкие кварталы», которое раньше встречалось только в единичных элитных комплексах, - полная защищенность дворов от машин и аварийных ситуаций. Для машин предусмотрен комплекс наземных и подземных паркингов, куда они будут попадать прямо с улицы, и уже из паркинга можно будет выйти пешком во двор».

Сейчас в проекте предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 29,4 до 68,6 кв. м, студии с метражом от 28,2 до 30,6 кв. м, двухуровневые апартаменты от 48 до 108,3 кв. м и таунхаусы площадью 128, 140 и 170 кв. м. Предусмотрено более 40 вариантов планировок. Стоимость однушек начинается от 2,28 млн руб., а двухкомнатных квартир – от 3,34 млн руб.

Еще один яркий пример проекта с инфраструктурой и изюминкой - жилой квартал «9-18» в Мытищах. «Это первый в России проект «семейного» формата. Его идея берет свои истоки из частной английской школы-кампуса, где вся инфраструктура для детей находится в одном месте, в шаговой доступности. Это позволяет ребенку ходить в детский сад или в школу, посещать бассейн, каток, кружки без присмотра родителей, то есть даже с 9.00 до 18.00, когда родители работают, - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). - На территории жилого квартала будут работать детский сад, хоккейная школа под управлением легенды советского хоккея Виктора Шалимова, каток, Академия Детства (музыкальная и художественные школы, дающие образование с соответствующими аттестатами), театральная студия, спортивный, хореографический, конструкторский кружок, а также фитнес-центр с бассейном и многое другое».

А помимо этого проект отличается необычной архитектурой в «футуристическом» стиле и прогрессивной планировкой. В квартале запланированы «квартиры-трансформеры» с панорамным остеклением и минимальным количеством несущих конструкций, способные превращаться по желанию владельцев из студий в объекты с раздельными комнатами. И в плюс к этому квартал «9-18» может похвастаться хорошей транспортной доступностью: «Сейчас до комплекса можно добраться на скоростном железнодорожном экспрессе «Спутник» от Ярославского вокзала (время в пути – 25 мин.) либо на автобусе от метро «Медведково», а в 2015 году в пешей досягаемости планируется открытие станции метро», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Цены же довольно гуманны: 1-комнатная квартира стоит от 3 050 000 руб. (от 76 900 руб./кв. м), 2-комнатная - от 3 897 000 руб. (или от 69 800 руб./кв. м), 3-комнатная - от 6 500 000 руб. (или от 68 900 руб./кв. м).

Есть в Московской области также и более бюджетные предложения, причем комфорткласса, с приличной собственной инфраструктурой. По данным Павла Лепиша, генерального директора компании «Домус финанс», оптимальные варианты можно найти в Котельниках: «Например, в микрорайоне «Белая дача» в ноябре 2012 года на этапе котлована квартиры стоили 49 800 – 56 000 руб. за квадратный метр».

Довольно демократичен по ценам ЖК «Весенний» (23 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, поселок Сосновый бор Подольского района), на территории которого планируется возвести 5 монолитно-кирпичных жилых домов, детский сад, общеобразовательную школу и подземный паркинг. «Примечательно, что жилые дома с двух сторон окружены сосновым бором», - отмечает Артем Ржавский («Азбука Жилья»). Ну а купить здесь можно 1-3-комнатные квартиры площадью от 39,0 до 90,8 кв. м в корпусах 1 и 2, сдача которых в эксплуатацию намечена на конец 2014 года. Общая стоимость этих вариантов - от 2,3 до 5 млн руб.

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», сообщает о начале продаж в монолитно-кирпичных домах второй очереди ЖК «Новые снегири», первые десять корпусов которого построены и будут вводиться в эксплуатацию во II квартале 2013 года.  Комплекс, расположенный в Истринском районе Московской области (22 км от МКАД) в шаговой доступности от ж/д станции Снегири, предлагает современное качественное жилье и набор собственной инфраструктуры. Детский сад уже строится, а в ближайшее время начнется возведение торгового и спортивного центров. Цены на однокомнатные квартиры площадью от 51 кв. м в домах второй очереди начинаются от 1,9 млн руб. Минимальная стоимость квадратного метра в комплексе составляет 36 тыс. рублей.

Среди наиболее привлекательных объектов на первичном рынке жилья эксперт выделяет первый из монолитных корпусов ЖК «Светолюбово», расположенный в шаговой доступности от станции Заветы Ильича в городе Пушкино. Стоимость однокомнатных квартир площадью от 35 кв. м начинается от 1,7 млн руб.

В Мытищах на Второй Институтской строится ЖК «Спутник», где на начальной стадии предлагается купить квартиры с отделкой, что соответственно сказывается на стоимости: минимальная цена однокомнатной квартиры площадью от 35 кв. м составляет 2,5 млн руб.

Если же хочется жить поближе к столице, то можно выбрать, к примеру, микрорайон «Новокосино-2», строящийся в непосредственной близости от станции метро «Новокосино» на границе Москвы и Реутова. «Студии площадью от 29,6 кв. м в монолитно-кирпичных корпусах на этапе котлована реализуются по цене от 2,4 млн руб. А помимо них можно купить 1-3-комнатные квартиры», - рассказывает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».

Кроме того, эксперт рекомендует проект в Химках - монолитно-кирпичный ЖК «Планерный», расположенный всего лишь в 1 км от МКАД. Здесь в наличии 1-3-комнатные квартиры, а минимальная стоимость предложения составляет 3,6 млн руб. за однушку площадью 45,6 кв. м.

Тем, кто предпочитает бизнес-класс, тоже есть из чего выбрать. Например, осенью 2012 года начались продажи в проекте «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры», расположенном в микрорайоне Новогорск города Химки. «Комплекс включает в себя восьмиэтажные жилые дома, а также уникальные объекты социальной и спортивной инфраструктуры: детский сад, центр творчества, центр единоборств «Самбо-70», школу бокса, - рассказывает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». – И кроме того, жителям будут доступны все спортивно-образовательные объекты ЖК «Олимпийская деревня Новогорск»: Международная академия спорта (проводятся занятия по художественной гимнастике и игровым видам спорта), современный детский сад, школа с углубленным изучением английского языка и фитнес-клуб класса люкс». Цены стартуют от 130 тыс. руб. за квадратный метр.

Можно найти варианты и подешевле. Например, в комплексе «Новые Вешки», который находится всего в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе в окружении лесов. «Здесь квартиры на стадии котлована предлагаются в монолитно-кирпичном корпусе №1, их стоимость начинается от 4,8 млн руб. за 43 кв. м, а завершение строительства намечено на IV квартал 2013 года», - рассказывает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

Также предлагается ЖК «Ньютон» в Мытищах, расположенный в трех минутах ходьбы от станции электрички и предполагающий собственную инфраструктуру. «Сейчас, на этапе котлована (в некоторых секциях уже идет заливка фундамента), средняя стоимость квадратного метра составляет 83 тыс. руб.», - сообщает Олеся Кошкина (TEKTA GROUP). И стоит отметить, что по этому проекту ожидается серьезное удорожание: на момент завершения строительства цены, скорее всего, возрастут на 30-40%, ведь вблизи от ЖК уже в 2015 году ожидается возведение метро.

Есть и другие проекты с хорошими инвестиционными перспективами. «В октябре 2012 года компания НСКА – независимый эксперт на рынке первичной недвижимости по оценке рисков и доходности инвестиций – подготовила ТОП-5 наиболее инвестиционно-привлекательных новостроек Московской области. Первые места заняли ЖК «Новая Трехгорка» (Одинцовский район) и ЖК «Южное Домодедово» (Домодедово), ожидаемая доходность которых составляет 82,4% и 80,2% соответственно. Средняя цена квадратного метра в «Новой Трехгорке» увеличится до 92 489 рублей, а в «Южном Домодедово» - до 73 519 руб.», - рассказывает Ирина Егорова, руководитель службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155 и Компания». Сегодня же квадратный метр во второй очереди ЖК «Новая Трехгорка» (производится раскопка котлована и забивка свай) стоит 50 700 руб. в двухкомнатных квартирах и 55 000 – в однокомнатных. А в 36-м корпусе микрорайона «Южное Домодедово», где завершено устройство стен и перекрытий технического подполья стоимость квадратного метра находится в диапазоне 42 – 43 тыс. руб.

ЖК «Южное Домодедово» (первая очередь) – это микрорайон из 15 современных панельных домов серий И-155Б и И-155МК переменной этажности от 12 до 17 этажей, который строится в соответствии с принципами комплексного освоения территории. «Проектом застройки предусмотрены два детских садика, школа на 900 учеников, торговый центр, гаражный комплекс и другие инфраструктурные объекты. А в пешей доступности от жилого комплекса планируется создание национального паркового проекта «Россия», в рамках которого будет построен парк развлечений, парк приключений и сафари-парк», - рассказывает Ирина Егорова (КТ «СУ-№155» и Компания»). В микрорайоне же «Новая Трехгорка», где уже закончена первая очередь строительства, работает детский сад на 140 мест, готовятся к вводу в эксплуатацию встроенный детсад и школа на 900 учеников, а в планах на ближайшие два года – строительство еще трех детсадов, двух школ и поликлиники.

Ну а помимо этих объектов в список НСКА вошли микрорайон «Центральный» (г. Долгопрудный, стоимость квадратного метра 44 – 52,800 тыс. руб.) и дом по адресу ул. Дзержинского, 1, в г. Ивантеевка (стоимость квадратного метра 38 - 45 тыс. руб.). Такие проекты могут принести доход не только благодаря росту цен в связи с окончанием строительства проекта и развитием района, но и благодаря сдаче квартиры в аренду и росту цен на недвижимость в целом. «Доходность от аренды составляет примерно 6-8% годовых. И после окончания строительства стоимость жилья ежегодно возрастает примерно на 10%», - утверждает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP.

Остается только добавить, что на рынке также присутствуют новостройки, для которых только начали готовить стройплощадку, и кроме того, девелоперы продолжат выводить на рынок предложения на стадии котлована в 2013-2014 гг. «Судя по заявлениям строительных и девелоперских компаний, в будущем году на рынке Москвы и ближайшего Подмосковья может появиться до 20 новых проектов», - обещает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Например, в Химках в этом году начнется строительство проекта ЖК «Ленинградский», а на северо-западе выйдут в продажу квартиры в микрорайоне «Нахабино», - сообщает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

В ближайших выпусках www.metrinfo.ru вернется к теме «котлованных» новостроек: мы обсудим риски, которые связаны с этим приобретением, а также изучим московские предложения.