Люди во многих странах мира знают: недвижимость мало приобрести, надо будет потом ее содержать. Регулярные обязательные платежи за квартиру (прежде всего налоги) составляют внушительную сумму, попытки просто забыть о которой заканчиваются плачевно. СМИ периодически приносят новости: то та, то иная звезда шоу-бизнеса или спорта, не справившись с финансовыми трудностями, вынуждена продавать свою виллу. У нас до самого последнего времени было иначе. Но теперь, похоже, Россия переходит на позиции, принятые в остальном мире.
Правда, и здесь обнаруживается наша «специфика» - например, под основной налоговый удар попадают владельцы новых квартир. Как так получилось, каким станет налогообложение недвижимости в перспективе – с этими и смежными вопросами разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Заповедник социализма
В советские годы налогов на недвижимость не существовало. Горожане жили в квартирах, юридически им не принадлежавших – это было государственное жилье, данное в наем. А нет собственности – нет и налогов. За дачи и деревенские дома граждане, конечно, платили – но суммы налогов были в высшей степени символические.
С конца 80-х страна принялась строить рынок. Цены на множество товаров повысились до вполне мирового уровня, но вот проделывать то же самое с налогообложением жилья власти поопаслись, справедливо полагая, что чересчур резкие телодвижения чреваты социальным взрывом. В результате налог на имущество физических лиц (а именно так он официально называется) остается весьма щадящим: для типовых московских квартир на уровне нескольких сотен рублей в год. Даже квартплата (которую, вероятно, можно считать «сиамским близнецом» налога на собственность) сегодня выше раз в 10 – и это притом что налог граждане обязаны платить раз в год, а квартплату – каждый месяц. Добавим еще и то обстоятельство, что от налога на имущество освобождены целые категории граждан, в том числе и такая многочисленная, как пенсионеры.
«Подарок» от БТИ
Если посмотреть российские законы, то можно обнаружить, что фигурирующие там ставки налогов совсем даже и не «льготные» - они находятся в рамках 0,1 - 2% в год, как и во многих странах. Почему же тогда сами налоги оказываются такими умеренными? Причина – в методике расчетов: стоимость имущества для целей налогообложения определяет специализированная организация – Бюро технической инвентаризации (БТИ). И за основу берется не рыночная цена, а так называемая инвентаризационная.
«Под инвентаризационной стоимостью имущества понимается стоимость объекта с учетом его физического износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги», - объясняет Ольга Смирнова, партнер, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Bluestone Group. Чтобы определить инвентаризационную стоимость для целей налогообложения, восстановительную стоимость уменьшают на величину стоимостного выражения физического износа. А физический износ вычисляется при помощи обследования, то есть проводится инвентаризация объекта.
Таким образом цена недвижимости оказывается серьезно заниженной. Но гражданам нравится – это ведь для целей налогообложения! Второй важный момент: действует правило «чем старше дом, тем ниже цена». По-своему логично: квартира там «физически изношена» значительно сильнее, чем в новом строении.
Новогодний «сюрприз»
Ставки налогов, действующие в Москве, продержались неизменными 10 лет. Правда, БТИ год от года потихоньку поднимало свою «инвентаризационную стоимость» - но все это было вполне в рамках, особенно на фоне подорожания всего прочего. Но сегодня праздник жизни закончился: налоги повышены.
Вот какими налоги были (в соответствии с законом города Москвы №47 от 23.10.2002 г.):
| Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения | Ставка налога |
| До 300 000 рублей (включительно) | 0,1% |
| Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) | 0,2% |
| Свыше 500 000 рублей | 0,5% |
А вот такими они стали с 2013 года (в соответствии с городским законом №56 от 14.11.2012 г.):
| Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения | Ставка налога |
| До 300 000 рублей (включительно) | 0,1% |
| Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) | 0,3% |
| Свыше 500 000 рублей до 1 000 000 рублей (включительно) | 0,6% |
| Свыше 1 000 000 рублей | 0,75% |
Как видим, для самых недорогих квартир ничего не изменилось. «Для объектов инвентаризационной стоимостью от 300 до 500 тыс. руб. ставка налога повышена до 0,3%, а для объектов инвентаризационной стоимостью от 500 тыс. до 1 млн руб. – на 0,1%, - комментирует Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – Кроме того, выделена еще одна категория (свыше 1 млн руб.), для которой установлена ставка в 0,75%».
Справедливости ради стоит отметить, что московские власти не абсолютно свободны в установлении налоговых ставок – существуют рамки, заданные федеральным законодательством. В соответствии со ст. 3 Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» для городов Москвы и Санкт-Петербурга они следующие:
| Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения | Ставка налога |
| До 300 000 рублей (включительно) | До 0,1 процента (включительно) |
| Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) | Свыше 0,1 до 0,3 процента (включительно) |
| Свыше 500 000 рублей | Свыше 0,3 до 2,0 процента (включительно) |
Таким образом, владельцам самых дешевых квартир поднять налог мэрия и Мосгордума просто не могли. Для категории 300-500 тыс. ставки выросли до максимума. Так что бодрые заголовки из серии «Небогатые москвичи не станут платить больше», которыми были заполнены официозные СМИ, не слишком корректны – во всяком случае, добрая воля московских властей тут совсем ни при чем. Кого действительно имели возможность серьезно «прижать» - так это владельцев дорогих объектов.
Ловушка для новостроек
Для большинства москвичей, проживающих в домах 10 и более лет от роду, данные новации пройдут по категории мелких неприятностей. «Двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м в доме 1955 года постройки в районе метро «Чистые пруды» оценивается БТИ в 369 560 руб., - приводит пример Ольга Смирнова (Bluestone Group). – При прежней ставке в 0,2% владелец должен был заплатить в год 739,12 руб., при новой (0,3%) - сумма составит чуть более 1100 руб.».
Другой известный автору пример – 80-метровая трешка в панельном доме конца 90-х годов постройки. Оценка за прошлый год составила примерно 790 тыс. руб., сумма налога по ставке 0,5% - 3950 руб. Теперь будет 0,6% - стало быть, налог окажется в пределах 4,8 тыс. Ничего хорошего, но особенно страшного ничего нет.
А вот по кому новый порядок исчисления налогов, извините, «вломит» с полной силой – это по покупателям новостроек. Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», приводит такой пример: однокомнатная квартира в новом доме на территории Новой Москвы (т.е. земель, присоединенных к нашему городу 1 июля прошлого года) стоит по оценке БТИ 1,5 млн руб. То есть ежегодный налог на нее окажется 11 250 руб.
Возможно, что кому-то эти цифры покажутся не очень ужасными. Но вспомним, что подобные новостройки – самое дешевое из того, что вообще продается на рынке. Покупатели таких объектов – небогатые люди, собирающие деньги буквально по копеечке. И вряд ли им покажется справедливым, что налоги, которые они платят, – в 10 раз больше тех, что у владельцев квартир на Чистых прудах…
Разминка перед введением рыночного налога
Нельзя, разумеется, не коснуться темы кардинальной реформы налогообложения – когда налоги будут рассчитываться от подлинной стоимости недвижимости. Технически это не проблема: оценщиков, способных определять рыночную стоимость недвижимости, достаточно. Да и органы БТИ не раз говорили, что такая работа им вполне по силам. Вопрос исключительно в том, что называется политической волей.
С ней – явный дефицит. Покопавшись в интернете, можно найти немало статей года этак 2003-го, в которых говорится, что вопрос окончательно решен и на налоги «от рынка» мы перейдем через три года – то есть к 2006 году. Но рано или поздно рассчитывать по новой схеме станут – особенно с учетом того, что в мире кризис, а у государства огромные финансовые обязательства. Поскольку налогооблагаемая база увеличится сразу в десятки раз (это если не считать самые новые дома), ставки налога, вероятно, будут снижены. Но все равно итоговые суммы, которые обывателям придется отдавать, увеличатся.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Налоги – эта тема, которая большинству населения не нравится. И сказать что-то оптимистичное здесь вряд ли возможно: ясно, что они будут расти. Остается лишь надеяться на здравый смысл государства – что оно не перекрутит гайки так, что в итоге убьет всю деловую жизнь. Хрестоматийный пример нам тут подает Франция: из-за желания облагать своих самых богатых граждан по ставке 75% страна уже лишилась многих выдающихся людей, а Жерар Депардье даже стал россиянином. Примечательно, что решение о введении «сверхналога» официальный Париж в итоге отменил – но цепную реакцию уже было не остановить.