Ну кто из российских ипотечников не мечтает о кредитной ставке 3-4% - как в Европе или в США? Даже 6 или 8% для отечественного заемщика стали бы настоящим подарком, но пока до этого далеко, и от желаний и возможностей простых граждан процесс столь существенного удешевления кредитов никак не зависит. Сегодня, по данным АИЖК, средняя ипотечная ставка составляет 12,1%, и единственное, что можно сделать, обращаясь за ипотечным кредитом, - получить более низкий процент.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как это осуществить на практике.
Помощь государства
Прежде чем спешить в банк, лучше оценить свои возможности по покупке жилья и получению кредита, проанализировать, какое жилье хочется приобрести – самую дешевую «стартовую площадку» или «квартиру мечты» на всю жизнь, сколько при этом средств накоплено на первоначальный взнос, можно ли привлечь созаемщиков или получить какую-либо помощь от государства.
«Если потенциальный заемщик входит в категорию граждан, на которых рассчитаны федеральные или региональные программы, связанные с жильем, то в первую очередь необходимо подать заявку на участие в них. В зависимости от программы государство либо дает субсидию, либо уменьшает процентную ставку по кредиту», - говорит Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы «Абсолют Банка». А получить подобные преференции, как подсказывает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс», могут военнослужащие, находящиеся в отставке или уволенные в запас, жертвы чернобыльской аварии и других стихийных бедствий, рабочие спасательных служб, сотрудники налоговой полиции, МВД, а также молодые или многодетные семьи. Не так давно к этому списку добавились молодые ученые и учителя. Получаемые этими гражданами субсидии могут быть направлены на первоначальный взнос по ипотеке или на погашение жилищного кредита, оформленного ранее.
Помощь государства является неплохим подспорьем при покупке жилья. Например, как сообщает Сабина Хамитова, субсидии для молодых семей (т.е. семьи, где хотя бы одному супругу не более 35 лет), участвующих в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы, покрывают до 35% от стоимости квартиры. Единственный момент: чтобы участвовать в этой программе, надо быть признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий. Но вот семьи, в которых появляется второй ребенок, получают помощь без таких условностей, ведь им полагается материнский (семейный) капитал (в этом году это 387 640,3 руб.), который можно использовать на покупку жилья в ипотеку или на погашение уже имеющегося долга. В некоторых банках даже есть специальные программы, но, пожалуй, наиболее известен продукт «Материнский капитал» от АИЖК. «По этой программе заемщик может получить кредит, имея на руках всего 10% собственных средств, а остальную часть первоначального взноса может покрыть маткапитал. Таким образом, появляется возможность увеличить размер кредита и приобрести более комфортную квартиру. При этом допускается участие 4 созаемщиков, а ставка на 0,25 процентного пункта ниже, чем по стандартному продукту», - рассказывает Марина Малайчик, исполнительный директор АИЖК по инновациям.
АИЖК реализует и другие специальные ипотечные программы, которые учитывают причитающиеся заемщикам субсидии и предлагают лояльные проценты. «Был разработан новый ипотечный продукт «Молодые ученые», по которому ипотека выдается по ставке 10-10,5% в рублях и предоставляется специальный график погашения. А если молодой ученый признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, имеет стаж работы в качестве научного работника не менее 5 лет и по возрасту не старше 35 лет (или 40 лет для докторов наук), то он при кредитовании может использовать причитающуюся ему субсидию, которая в зависимости от региона составляет в среднем от 1,5 до 3 млн руб.», - говорит Марина Малайчик.
Похожая программа есть и для молодых учителей: те из них, кто имеет право на субсидию и оформил соответствующую заявку, могут получить ипотечный кредит под 8,5% годовых. При этом размер субсидии, как утверждает Марина Малайчик, составляет до 20% от суммы ипотечного кредита. Также для военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы (НИС) работает программа «Военная ипотека», предлагающая процентную ставку от 9,75 до 11,25%. Подобный продукт - «Ипотека для военных» - есть и в ВТБ24, здесь ставка начинается от 8,7%.
А жители Москвы, являющиеся участниками жилищных программ и стоящие на очереди, могут рассчитывать на «Социальную ипотеку» . Кредиты «социальщикам» выдает банк «Московское ипотечное агентство», ставка в этом случае начинается от 9,5%.
Большинство специальных жилищных продуктов (в том числе ипотечных) распространяется лишь на узкий круг лиц, однако государство оказывает поддержку и тем, кто не может участвовать в таких программах, – в АИЖК, Сбербанке и ВТБ24 действует ипотека с господдержкой. В этом случае сумма кредита ограничена (в Москве – до 9 млн руб.), а купить можно лишь квартиры в новостройках, но ставка получается весьма привлекательной, причем, как сообщает Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24, она не зависит ни от размера первоначального взноса, ни от срока кредита, всегда оставаясь минимальной. В ВТБ 24 это 11% годовых, в Сбербанке – от 9,5%, а в АИЖК, где реализуются продукты «Новостройка» и «Малоэтажное жилье», процент начинается от 7,9%.
Однако все программы, в которых в той или иной степени участвует государство, всегда связаны с определенными ограничениями, а если говорить о субсидиях, то получать их можно годами. Коммерческая же ипотека позволяет оформить заем без проволочек, да к тому же, как отмечает Андрей Мальцев, заместитель председателя правления «Нордеа Банка», она дает более широкие возможности и гибкие условия, например, по порядку погашения долга (аннуитетными или дифференцированными платежами) или по выбору объекта недвижимости, а проценты при этом могут быть весьма гуманными.
Милости банков
Еще один путь снизить ипотечную нагрузку – обращаться только в те банки, где заемщик может быть привилегированным клиентом. «На дополнительное снижение ставки могут рассчитывать зарплатные клиенты банка (т.е. клиенты, получающие зарплату на карточку данного банка. – От ред.), сотрудники корпоративных клиентов и служащие тех компаний, которые банк оценивает как финансово-устойчивые», - рассказывает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных продуктов «Росбанка». Также в некоторых банках к этому списку добавляются постоянные клиенты и вкладчики, частные предприниматели, открывшие расчетный счет, и т.д. Для сотрудников корпоративных клиентов и организаций, участвующих в зарплатных проектах, делают скидки в ВТБ 24, Сбербанке, СМП Банке, Райффайзенбанке, Абсолют Банке и др. «Например, в Промсвязьбанке вкладчикам, клиентам, получающим заработную плату на карту нашего банка, а также сотрудникам корпоративных клиентов предоставляется скидка в размере 0,5% к базовой процентной ставке», - рассказывает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка. На такой же дисконт могут рассчитывать и привилегированные заемщики Сбербанка, а в некоторых банках скидка доходит даже до 1%.
Кроме того, в Райффайзенбанке действуют специальные ставки для держателей пакетов услуг «Золотой» и «Премиальный». А в «Нордеа Банке» пониженную процентную ставку может получить любой участник программы лояльности «Домашний Банк». «Всем клиентам в рамках этой программы присваиваются статусы – сначала «Бронзовый», а по мере пользования услугами банка - «Серебряный» и «Золотой». Категория повышается до «Серебряной», когда минимальная общая сумма в его кредитах и вкладах составляет 200 тыс. руб. и участник программы пользуется двумя услугами «Нордеа Банка». Это могут быть и депозиты, и кредиты, и дистанционное банковское обслуживание, и банковские карты, и накопительные программы страхования жизни, и др. «Золотой» клиент должен использовать четыре или более услуги банка, а общая сумма его кредитов и накоплений должна составлять не менее 1 миллиона рублей. При этом суммируются услуги, которыми пользуются отдельные члены семьи клиента. Со статусом, естественно, растут и преференции, но даже на «Бронзовом» уровне можно получить скидку по ипотечной ставке порядка 0,2 процентного пункта», - рассказывает Андрей Мальцев («Нордеа Банк»).
Еще один путь снижения процентов по ипотеке – обратиться в банк через солидное агентство по недвижимости с хорошей репутацией. Так можно убить сразу двух зайцев, а информацию о риелторских компаниях-партнерах, как правило, можно найти на сайтах банков. Для клиентов аффилированных риелторов скидка составляет до 1%. Например, в Промсвязьбанке это 0,5%, а в ВТБ24 – 1%.
Снижению ипотечной ставки способствует и хорошая кредитная история заемщика. Более того, в настоящее время АИЖК работает над проектом централизованного андеррайтинга. «Пока доступ к базам данных в Бюро кредитных историй недешев, и андеррайтинг доступен только для крупных банков. Мы же хотим создать стабильные, публичные сервисы, которые будут постоянно обновляться и станут доступными для всех банков. Внедрение этой и других инноваций может снизить процентную ставку абсолютно по всем кредитам на 0,4%», - обещает Андрей Языков, генеральный директор ОАО «СК АИЖК». Пока же на столь значительные скидки можно рассчитывать лишь в том банке, куда заемщик уже обращался за кредитом. Например, в Промсвязьбанке клиенты, прекрасно выполнившие свои обязательства по прежним займам, могут получить скидку в 0,5 процентного пункта. Таким образом, добросовестным заемщикам часто нет смысла метаться между банками, а перед тем, как отправляться за ипотекой, можно купить в кредит, например, телевизор, обратившись за займом в банк с приглянувшейся ипотечной программой. Долг за телевизор можно отдать досрочно и переплата в таком случае будет совсем небольшой, а на ипотечном кредите, который обычно заключается на крупную сумму, получится сэкономить.
«Также ряд банков предлагает скидки клиентам, входящим в определенные социальные группы, например, ученым, учителям, военнослужащим, молодым семьям и т.п.», - рассказывает Эмма Пономарева, заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка. Это специальные программы, похожие на аналогичные продукты, финансируемые государством (полностью или частично), но разработанные самими банками. «Например, в Сбербанке работает программа «Молодая семья», она позволяет снизить минимальный первоначальный взнос с 15% до 10% от стоимости жилья и увеличить количество созаемщиков до 6, то есть взять большую сумму кредита и при этом получить скидку к процентной ставке в размере 0,5 процентного пункта», - рассказывает Наталья Алымова, директор управления розничного кредитования Сбербанка России. Нередко банки делают преференции и для молодых семей, в которых появляются дети. «Например, такая возможность предусмотрена в нашем банке», - сообщает Антон Тиванов (банк «Западный»). Поэтому если в ближайшем будущем планируется расширение семьи, то стоит поискать банки с подобными предложениями.
«Ну и конечно, при выборе программы ипотечного кредитования потенциальному заемщику нужно обратить внимание на акции, проводимые банками», - советует Георгий Тер-Аристокесянц (ВТБ24). Особенно много их предлагают под Новый год, который совсем не за горами. Но и сегодня на рынке есть неплохие предложения.
«Например, в Сбербанке при покупке строящегося жилья действует акция «Ключевое предложение». В рамках этой программы любой заемщик может получить жилищный кредит с первоначальным взносом 20% от стоимости жилья на срок до 30 лет по ставке 11% годовых в рублях. А для участия в этой акции необходимо лишь подать документы на кредит до 31 декабря 2012 г.», - рассказывает Наталья Алымова (Сбербанк России).
«А в нашем банке специальная акция действует до 12.12.12. По этой программе клиентам предоставляется возможность оформить ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке с единой ставкой 12,5%, не зависящей от срока кредита и размера первоначального взноса», - сообщает Антон Павлов («Абсолют Банк»). Также в Абсолют Банке ко всем ипотечным кредитам предлагается дополнительная опция «Абсолютная ставка», с ней процент по ипотеке снижается на 0,5 процентного пункта.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Ставки по ипотечным кредитам в российских банках пока остаются довольно высокими, но при определенных условиях и стараниях их можно немного снизить. Лучше всего в этом плане тем, кто может претендовать на помощь государства в виде материнского капитала, субсидий и права на участие в специальных ипотечных программах. В таких случаях процент по кредиту может быть даже меньше 10%. Более низкий процент реально получить, будучи клиентом банка. Также в снижении ставок по ипотеке помогают ведущие риелторы и специальные акции банков.
В ближайших выпусках нашего портала мы продолжим тему.