Понятие «загородная недвижимость» очень многолико – в том числе и по уровню комфорта для жителей. Но если говорить об объектах, предлагаемых для постоянного проживания, то в них необходимо как минимум одно качество: обеспеченность полным набором городских удобств. Потому что не комильфо это – в XXI веке агитировать людей в пользу жизни в поселке, где им придется ходить за водой к колодцу и посещать на участке «туалет типа сортир».
В числе этих обязательных благ цивилизации в нашей северной стране фигурирует, конечно, и отопление. Как оно может быть организовано, в какие деньги обойдется жителям – с этими и смежными вопросами и решил разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
При всем богатстве выбора альтернативы газу нет
Берясь за данную статью, автор исходил из того, что существует два варианта обогрева – газ и электричество (дрова и прочее мы не рассматриваем в силу явной допотопности такой технологии). Опрошенные нами эксперты в целом подтвердили наше предварительное впечатление. Говоря точнее, существуют и иные варианты отопления, но пока они пребывают в статусе любопытной экзотики.
В частности, Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», рассказал об обогреве теплом земли. По словам эксперта, технология действительно работает: в поселке Рождествено имеется соответствующий шоу-рум. Для дома бурится восемь скважин, из них поступает согретая в недрах земли вода, которая затем циркулирует по радиаторам – точь-в-точь, как и при обычной системе отопления. И заказать себе в дом такую же диковинку может любой желающий. Единственная «маленькая» деталь: соответствующее оборудование стоит 2-3 млн руб.
Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость», напоминает о других источниках энергии: солнечных батареях, ветрогенераторах. При бесспорных достоинствах (например, 100-процентной экологичности) эти технологии, однако, слишком маломощны, чтобы прогреть дома. Особенно с учетом того, что солнца меньше всего бывает как раз тогда, когда энергия нужнее всего – т.е. зимой.
Куда реалистичнее выглядит отопление электричеством. Но с ним свои беды. Во-первых, такой обогрев требует колоссальных мощностей. А на дома в коттеджных поселках выделяют обычно ограниченное количество киловатт. А во-вторых, электрический обогрев получается очень дорогим. У автора есть знакомый, который из-за непредвиденных проблем (поселок должны были газифицировать, но потом у застройщика расстроились отношения с газовой компанией, и подключение к магистральному газопроводу отложили на год) остался на зиму в эдакой «холодной берлоге». 220 вольт, правда, в розетках были бесперебойно, и зиму на электрических обогревателях удалось пережить. Но ежемесячные платежи в самые холодные месяцы достигали 30-40 тыс. руб.
Можно отапливать дом и соляркой. Выходит, по словам знающих людей, дешевле чем электричеством (хотя все равно дороже, чем газом). Плюс к этому запах, не очень хорошо гармонирующий с экологией – ради которой, собственно, люди в загородное жилье и перебираются.
Одним словом, газ – это, безусловно, самый рациональный со всех точек зрения источник тепла для загородного дома. Проблема, однако, в том, что есть он далеко не везде.
Газ – это наше все. Но не везде
Главный герой «Ревизора» Хлестаков утверждал, что ему надо непременно есть – иначе он отощает. Аргумент этот, однако, не производил на окружающих никакого воздействия. Точно так же и с газом: одного признания того факта, что «голубой огонек» в поселке необходим и жителям без него будет очень худо, вовсе не приводит к тому, чтобы газификация происходила сама собой.
«Каждый девелопер стремится подключить к своему поселку газ – или, по крайней мере, делает такую попытку, - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Но получается не всегда. Например, земли, ранее использовавшиеся как сельскохозяйственные, бывают удалены от газовых магистралей. Поэтому, когда на них создаются поселки, газовые коммуникации отсутствуют. Или в Подмосковье (особенно, на юге области) есть районы, где газ традиционно используется для нужд промышленности. В этом случае инфраструктура является устаревшей, и технические характеристики труб не позволяют обеспечить давление, необходимое для перекачки газа к проектируемым поселкам».
По мнению Валерия Лукинова («ИНКОМ-Недвижимость»), на первичном рынке и свет, и газ есть «лишь в 90% предложений». На вторичном рынке, продолжает эксперт, проблема обеспечения электроэнергией и газом стоит острее: многие объекты предлагаются с пометкой «газ и электричество в перспективе». Зачастую это означает, что владелец будущего участка может остаться без инженерных коммуникаций на долгие годы, поскольку самостоятельное подведение стоит либо очень дорого, либо совсем невозможно по причине отсутствия технических возможностей.
Посчитаем
«Дороже» и «дешевле», о которых мы говорили в начале этой статьи, – это, конечно, не совсем то, что хотел бы видеть вдумчивый читатель. Цифры всегда предпочтительнее, а уж выводы о том, по карману нам это или нет, мы сумеем сделать и сами. И такие расчеты были сделаны – их провел Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad Family.
По словам эксперта, количество тепла, необходимое для обогрева дома, общепризнано – 1 кВт на 10 кв. м. Соответственно, на дом площадью 100 кв. м нам потребуется 10 кВт – и величина эта не зависит от того, каким видом топлива мы пользуемся. 10 кВт х 24 часа х 30 дней – это 7 200 кВт/час в месяц. В реальности же котел будет работать лишь половину времени (или на половину своей предельной мощности), т.е. потребление составит 3 600 кВт/час. Помножаем на отопительный сезон (7 месяцев) и получаем расход 25 200 кВт/час энергии в год.
Теперь, продолжает Борис Цыркин, рассматриваем каждый вид топлива – в ценах 2011 года:
- электричество. в Московской области для населения стоит 3,4 руб. за кВт – соответственно, в месяц мы получаем траты в 12 240 руб., в год, при условии, что отопительный сезон равен 7 месяцам, – более 85 тыс. руб. При этом к дому должен быть подведен кабель высокой мощности. (Автор тут может добавить, что даже эти цифры получаются в случае, если в коттедже имеется электрокотел. Если же его нет, то приходится пользоваться обогревателями, и тогда суммы вырастают до уже упоминавшихся выше 30-40 тыс. в месяц);
- дизельное топливо. Если исходить из цены солярки в 24 руб. за литр, то стоимость 1 кВт, полученного при ее сжигании в хорошем (89-процентное КПД) котле составит 2,74 руб. Искомые ежемесячные 3 600 кВт/час обойдутся в 9 860 руб., за сезон набегает 69 тыс.;
- сжиженный газ (пропан-бутановая смесь). Вариант хорош своей автономностью: газ (еще одно его название СУГ, сжиженный углеводородный газ) привозится на участок и хранится в зарытой в землю емкости. Стоимость 1 л СУГ – 15 руб., при его сгорании выделяется порядка 7 кВт энергии. 1 кВт, таким образом, обходится примерно в 2 руб., в месяц траты составляют 7 200 руб., в сезон – более 50 тыс.
- природный газ (метан). 1 кубометр для населения стоит 3,3 руб., при его сгорании выделяется 9,77 кВт. Стоимость 1 кВт получается всего в 31 коп., так что необходимые нам ежемесячные 3600 кВт/час обойдутся всего в 1118 рублей. Цена за весь сезон – менее 8 000 руб.
Итог очевиден: газ из магистрали дешевле всех альтернатив, причем в разы. Тарифы, конечно, год от года меняются. Но общее соотношение остается прежним.
Но расчеты надо скорректировать
Цифры, приведенные в предыдущей главе, требуют существенной оговорки – они касаются постоянных трат при использовании той или иной системы отопления. Но существуют еще и первоначальные вложения – на оборудование, подключение к сетям и т.п.
Если исходить из того, что электричество на нашем участке уже имеется (так, к счастью, бывает в подавляющем большинстве поселков), то стартовые затраты для электрообогрева не так уже велики. По словам Михаила Кондырева («33 Поселка»), электрический котел можно купить по цене от 20 до 50 тыс. рублей.
Установка индивидуального газгольдера (для отопления уже упоминавшимися СУГ) стоит, говорит Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН», 30-60 тыс. руб. Его емкости хватает на полгода-год. В общем, это неплохой вариант – для тех случаев, когда нет возможности подключиться к газопроводу.
А вот магистральный газ – там уже совсем другие деньги. Как отмечает Михаил Кондырев, даже в тех случаях, когда газовая магистраль проложена вдоль границ участков поселка, стоимость подключения варьируется в диапазоне от 50 до 200 тыс. руб. Далее предстоит установка газового оборудования. Его главный элемент – котел – стоит от 15 тыс. (самый дешевый отечественный) до 120 тыс. руб. (известных импортных марок, например, Viessmann).
…В целом, по словам наших специалистов, общие затраты на газификацию дома можно оценить в 300-500 тыс. руб. И это в тех ситуациях, когда газопровод имеется неподалеку. В противном случае газ подвести нельзя – ни за какие деньги.
Рекомендации от портала www.metrinfo.ru
Ситуации, когда застройщики обещают провести в поселок газ (и берут за это деньги), а потом по разным причинам не подводят, иногда случаются. По этой причине покупателю стоит обратить внимание на ряд аспектов:
- обязательства по коммуникациям (и газу в том числе) должны быть четко сформулированы в договоре – в том числе и по срокам;
- следует обязательно обратить внимание на компанию, с которой заключается договор, – в плане того, как она выполняла взятые на себя обязательства в других проектах, какова ее репутация;
- необходимо понять, откуда газ, собственно, возьмется на вашем участке. Если в радиусе 10 км нет ни одного газопровода, к обещаниям подвести его стоит отнестись скептически;
- если до газификации поселка использовался электрический котел, его не стоит выбрасывать. В случае аварий с газом электросистему можно использовать как резервную.
Мнения экспертов:
Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи»:
Мнение о том, что газовое отопление намного дешевле, чем электрическое, – миф. В среднем подводка газа в Подмосковье обходится в 300 тыс. руб. (это проект плюс проводка к дому), даже если газ изначально проведен по границе участка.
Намного дороже будет стоить и газовая система внутри дома. Вся отопительная система дома в 100 кв. м электричеством обойдется вам в 20 тыс. руб., если пользоваться конвекторами. Цена газовой отопительной системы - 150 тыс. руб. вместе с котлом – соответственно, стоимость подводки газа и установки системы внутри дома превысит 500 тысяч. Поэтому разница в стоимости носителей никогда не окупит расходы по доводке и установке оборудования по носителю.
Единственная причина, которая оправдывает установку газового отопления, – это постоянная проблема в районе с подачей электроэнергии – такое, к сожалению, не редкость даже и в ближнем Подмосковье. Если же регулярных проблем с электричеством нет, то на случай единичной аварии достаточно будет установить генератор, стоимость которого также невысока. Понятно, жить постоянно на нем нельзя, он довольно шумный и поглощает много топлива, но в экстренных случаях может выручить.
Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ»:
Локальное отопление с использованием индивидуального газового котла с точки зрения начальных капитальных затрат является более затратным, чем электрический котел. Однако в эксплуатации затраты будут существенно ниже. Второй факт связан со стоимостью подключения проекта к газовым сетям для девелопера. Это проблемный вопрос, особенно для Московской области, и связан он с газовой инфраструктурой. Здесь важно отметить дороговизну прокладки газопровода, а также долгосрочность планирования всей газовой инфраструктуры в конкретных районах Московской области, что накладывает также и временные, и финансовые ограничения по возможности подключения к газовым сетям.
На начальной стадии (на стадии земельного участка или котлована) возможность подключения газа является сильнейшим конкурентным преимуществом для любого девелоперского загородного проекта.
Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия»:
Провести природный газ в поселок – процедура недешевая, так как в процессе увеличивается цена затрат, и как следствие – цена квадратного метра. Много времени занимают согласования и получение всевозможных разрешений, так что задача может растянуться на срок от 6 месяцев до 3 лет. Застройщику требуется утвердить генплан застройки поселка, размежевать все участки, согласовать точку врезки газоотвода, составить план подвода газа к поселку, проверить земли, по которым будет проходить газоотвод, получить разрешение от собственников этих земель. Далее – получение технических условий на газификацию. После получения разрешения на подведение газа начинается процесс монтажа.
Стоимость газификации равна 15-25% от общей цены за участок и зависит от числа участков в данном населенном пункте. Чем больше участков – тем дешевле газификация. Если мы рассматриваем маленький поселок, находящийся далеко от других населенных пунктов, цена за землю может вырасти в 2 раза по сравнению с суммой, которую бы пришлось заплатить покупателю за участок без газа.
Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»:
Большинство проектов в формате участков без подряда выводятся на рынок на начальной стадии подведения коммуникаций. Электричество подвести проще, быстрее и дешевле, поэтому оно появляется в поселке раньше газа. И если поселок пользуется популярностью, он может быть просто распродан до того момента, как подведут газ.
Мало газифицированных поселков там, где вообще мало поселков. Когда район только-только начинает осваиваться девелоперами, все сети энергоснабжения в нем не слишком развиты. Это, кстати, имеет отношение не только к дальним дачам. Чем дальше от федеральных трасс, тем меньше поселков: транспортная доступность все-таки имеет приоритет перед экологией в глазах и покупателей, и девелоперов. Поэтому загородному рынку часто проще развиваться вдоль магистралей, чем «вгрызаться» в глубь района.