Симпатичный домик за рубежом может принести не только радость – в справедливости этой мысли, к сожалению, убедились уже многие российские покупатели. Случается, иностранная недвижимость приносит проблемы. Чаще всего финансовые, но в некоторых ситуациях (к счастью, нечастых) речь может идти даже о возможности попасть в тюрьму или об угрозе здоровью и жизни.
В том, какие страны наиболее рискованны, и постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru ».
Египет: этот фундаментализм ослабляет организм…
Эту арабскую страну в минувшем десятилетии наши сограждане горячо полюбили. Отдых выходил, конечно, подороже, чем в Турции (в основном за счет более дальнего перелета), зато пляжный сезон длится заметно дольше. Даже в январе-марте температура моря не опускается ниже 20-21°C, т.е. русский человек может купаться там круглогодично.
Правда – если говорить не об отдыхе, а о приобретении недвижимости – специалисты уже тогда отзывались о Египте не очень одобрительно. Для собственного отдыха, говорили они, разумнее снимать, а не покупать. Что до инвестирования (т.е. попытках заработать на перепродаже или аренде), то это совсем безнадежно.
Дальнейшее развитие событий, однако, пошло в духе произведений Я. Гашека: мы думали, что знаем Египет с плохой стороны, а оказалось, что это хорошая – мы еще настоящей плохой не видели. В начале 2011 года в стране произошла революция, началась исламская радикализация. Отдельные деятели всерьез говорят о введении законов шариата – причем подчиняться им должны не только местные жители, но и приезжие. Все это, мягко говоря, не добавляет Египту привлекательности – ни со стороны туристов, ни со стороны инвесторов.
«Политическая нестабильность в данной стране существенно повышает риски фактического уничтожения недвижимости, а также приводит к снижению ее инвестиционной привлекательности за счет снижения туристического потока и оттока зарубежного капитала, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Отмечены случаи разрушения магазинов и домов, которые принадлежали немусульманам… Неудивительно, что из всех африканских рынков недвижимости, популярных среди зарубежных инвесторов, египетская недвижимость стоит дешевле всего – в среднем 500 евро за кв. метр. За время революционных потрясений ее стоимость снизилась на 30%, и, согласно прогнозам, цены в лучшем случае останутся стабильными, а в худшем - упадут еще на 5% в течение года».
А Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome, добавляет, что аналогичные проблемы испытывает сейчас и Тунис. Правда – это мы уже от себя – количество инвесторов и туристов из России в этой стране заметно ниже.
В общем, Египет может на сегодня быть признан самой неблагоприятной страной: там ваша инвестиция вполне может обернуться неприятностями с властями и даже гибелью – если вы «попадете под раздачу», оказавшись в неудачном месте во время какой-нибудь демонстрации…
Северный Кипр: бойтесь данайцев, дома отсудивших
Мы полагаем, что о проблемах, существующих на Кипре, читатель более-менее в курсе. Поэтому кратко: с начала 70-х годов прошлого века остров разделен на две части, причем северную (Турецкая Республика Северного Кипра, ТРСК) в мире признали только Турция или Абхазия. Это не очень понятное государственное образование, однако контролирует 38% территории острова.
К недвижимости все это имеет самое прямое отношение. В ТРСК огромное количество объектов, брошенных прежними владельцами-греками. Правительство в Никосии, естественно, не признает их нынешних владельцев законными. Их продажа, конечно, тоже незаконна. Более того, напоминает Станислав Зингель (Gordon Rock), 20 октября 2006 года в Уголовный кодекс Республики Кипр была внесена поправка, возводящая в ранг уголовного преступления реализацию жилья, брошенного коренными киприотами во время наступления турецких войск.
До определенного времени все это мало волновало широкую общественность: мало ли чего там напринимают у себя греки-киприоты! Но затем один из упоминавшихся в предыдущем абзаце беженцев, Мелетис Апостолидис, узнал, что на принадлежавшем ему участке построена вилла, которую приобрела супружеская чета из Великобритании. Он добился решения суда, предписывающего покупателям (семья Орам) виллу снести, а ему выплатить компенсацию. Принципиально важным стал тот факт, что вслед за судом в Никосии это же решение поддержал Апелляционный суд Великобритании. Т.е. создается опасный для покупателей подобной недвижимости прецедент: проблемы они могут получить не только с Кипром (южным), куда они вряд ли станут заезжать, а на всей территории ЕС. А это, конечно, значительно серьезней.
…В целом, большинство опрошенных нами экспертов порекомендовали с Северным Кипром не связываться. «Ничего не понятно: чьи земли, кто владелец, - выражает эту точку зрения Марина Дацкевич, ведущий специалист компании GFPI BECAR. – Мы категорически против Северного Кипра, не берем недвижимость на продажу».
Однако было и иное мнение. Борис Заборский, генеральный директор компании Finest Estate Group LTD, считает, что отношения между двумя частями Кипра нормализуются. Напоминает он и о том, что в марте 2010 года Европейский суд по правам человека объявил о своем решении больше не рассматривать претензии греков-киприотов в отношении земель на Северном Кипре и передал все эти дела в Комиссию по недвижимому имуществу ТРСК. «Полное решение вопросов собственности на Кипре не за горами, - подводит итог эксперт. – И я думаю, что недвижимость, приобретенная сейчас на Северном Кипре, намного возрастет в цене. Тем более что этот регион сейчас активно развивается».
Автор этих строк честно признается, что не в состоянии быть арбитром в этом споре. Единственное, что могу сказать по этому поводу: оптимизм по поводу перспектив урегулирования кипрского конфликта и полной безопасности приобретения недвижимости в северной части острова излучают обычно те, кто эту недвижимость и продает…
И еще одно замечание. Проблемы, сродни кипрским, есть и у еще одной страны – Абхазии. Сходств вообще много: само государственное образование возникло в результате конфликта, «материнское» государство (в данном случае это Грузия) категорически не признает новые власти этой территории и грозит преследовать за любые контакты с ним. Приехав в Грузию с паспортом, в котором стоит абхазская виза, вы гарантированно окажетесь в тюрьме.
Болгария, Испания, Греция… Забудьте о доходах!
Возможно, кому-то объединение столь разных стран в одну кучу покажется странным. Но общее у них (а еще сюда можно добавить Турцию и Черногорию и даже далекую от Средиземноморья Латвию) есть. Эти страны лет семь назад переживали бурный рост на рынке недвижимости, который сегодня сменился спадом. Цены как минимум не растут, а то и снижаются, рынок затоварен – это не слишком удачливые инвесторы пытаются избавиться от своих объектов.
«Рынок Болгарии уже давно перегрет, - убежден Борис Заборский (Finest Estate Group LTD). – Правда, особого снижения не предвидится: цены уже и так совсем низкие. Но и роста в ближайшее время ждать не приходится. Более того, я считаю недвижимость Болгарии неликвидным вложением. Для отдыха – еще туда-сюда, но в качестве инвестиций вкладывать неразумно. Если вы купили недвижимость в Болгарии, то забудьте о желании ее продать без потерь на ближайшие 10-15 лет. Слишком предложение превышает спрос».
«После периода стремительного роста цен недвижимость Испании не менее стремительно стала обесцениваться в кризис, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – С 2007 по 2012 год ее средняя общенациональная стоимость снизилась на 30%. При этом на побережье и островах цены сократились на 37% и 27% соответственно. Согласно прогнозам, стоимость жилья в стране сократится еще на 7-9% до того, как цены вновь пойдут вверх. Но даже тогда рост цен вряд ли достигнет докризисных показателей».
Иногда подобные процессы охватывают не целые страны, а отдельные регионы. «В частности, в Италии есть целая отдельно взятая зона, где категорически не стоит покупать, - считает Яна Добровольская, руководитель департамента «Страны Западной Европы» компании «Страна Плюс». – Это Калабрия, где предприимчивые люди при поддержке местной мафии организовали и активно пропиарили целое мероприятие под названием «Купить дешевую недвижимость на море в Италии», но это предприятие с каждым годом буксует все больше и больше. По факту – южная Италия, и особенно Калабрия – это не совсем Италия, инфраструктура и уровень жизни в Калабрии оставляют желать много лучшего, вторичного рынка практически нет, а уже построенной недвижимости хватит на годы вперед».
…Одним словом, названные страны – цивилизованные и более-менее благоустроенные, и лично инвестору там ничего не угрожает (в отличие от государств, описанных в предыдущих главах). Там можно лишь «просто» потерять деньги – а это тоже неприятно.
Франция: опасные эксперименты
До самого недавнего времени Франция вызывала у покупателей недвижимости только самые положительные чувства. Да, дорого (т.е. автоматически отсекались небогатые граждане), зато солидно и надежно. Однако все меняется.
Минувшей весной президентом страны был избран Франсуа Олланд. Наводить порядок в экономике он начал вполне предсказуемыми для социалиста методами – прежде всего, за счет повышения налогов. Сейчас вся Франция обсуждает вводящийся с 2013 года «налог на роскошь» - те, кто получает в год более 1 млн евро, станут платить по ставке 75%. Решение уже вызвало свои последствия: страну стали покидать самые богатые, благо соседние страны рады предложить им куда более выгодные условия. В частности, в Великобритании налоги для данной категории в настоящий момент составляют 50%, и власти обещают снизить их до 40%. Как говорится, почувствуйте разницу.
К обсуждаемой нами теме все это имеет самое непосредственное отношение. Уже опубликованы расчеты, показывающие, что «налог на роскошь» способен принести казне 7 млрд евро – а Франции нужно 33! Т.е. не за горами новые налоговые «сюрпризы», в том числе и на недвижимость. Пока конкретных планов нет, но с приобретением новых объектов real estate в этой стране явно лучше повременить.
Германия: не надо Drang nach Osten
О Германии в целом ничего плохого сказать не можем: страна самая мощная и надежная в Европе, рынок практически не пострадал от кризиса. Так что сомнения вызывает лишь одна категория недвижимости: продаваемые необычайно дешево объекты на востоке страны. «Есть немало объявлений из разряда «квартиры в Германии от 10 тыс. евро» и «свой дом в Германии всего за 5 тыс. евро», - говорит Яна Добровольская («Страна Плюс»). – Но надо понимать, что все подобные варианты находятся в крайне депрессивных зонах. Кроме того, данный жилой фонд находится в плачевном состоянии, многие дома ожидают своей очереди под снос… Вся экономика и развитие страны происходит в западных частях Германии, подобные предложения в Восточной Германии характеризуются плохим состоянием, невозможностью продать его когда-либо и невозможностью использовать – и самими жить некомфортно, и сдать некому».
Таиланд: и жуликоватая жена в придачу
А вот здесь вообще не рекомендуется покупать недвижимость – никакую. Причина, разъясняет Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад», коренится в местном законодательстве: не вся недвижимость продается нерезидентам. Как всегда в подобных случаях, изобретаются обходные пути.
«Во-первых, можно купить квартиру или дом на компанию. Многие иностранцы покупают жилые объекты на подставные фирмы, однако контрольный пакет этих структур должен принадлежать гражданам Таиланда. Второй путь похож на первый. Многие таиладнские застройщики продают объекты иностранцам в строящихся жилых комплексах и коттеджных поселках. Однако приобретают иностранцы не конкретную квартиру или дом, а долю в проекте. При этом доли иностранцев не должны превышать 49%. Оставшиеся 51% фирма или продает резидентам страны, или оставляет у себя на балансе и сдает в аренду. В любом случае, риск лишиться недвижимости существует. Последний вариант еще более рискованный. Очень часто иностранцы покупают недвижимость на тайских жен и любовниц. Но, как правило, тайские жены, после того, как квартиры куплены на деньги мужей-европейцев и оформлены на них, разводятся с сужеными, оставляя последних с носом».
К этой причине, продолжает Евгений Скоморовский, следует добавить еще одну – экономическую. В Таиланде очень широко развит рынок аренды – предложение в разы больше спроса, поэтому жилье в Стране улыбок сдается очень дешево. Например, небольшую студию в курортном городе Паттайя площадью 25 кв. м и стоимостью порядка $20 тыс. можно сдать не более чем за $100 в месяц. Чтобы вернуть вложенные средства, придется при самом идеальном раскладе ждать 17 лет, в реальности же этот срок вырастет в 2 - 2,5 раза.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Разумеется, список неблагоприятных стран можно продолжить. Включить сюда государства Персидского залива (где на рынке надулся огромный пузырь), Мальту с ее чрезмерно зарегулированным рынком и запретом иностранцам сдавать приобретенные квартиры, Никарагуа, где сначала понастроили массу недвижимости возле океана, а потом власти «вспомнили» о законе, запрещающем строительство ближе 800 м от побережья… А практическая рекомендация может быть одна: тщательно изучать рынок перед тем, как вложить в него деньги. Таким и только таким способом можно избавить себя от массы разочарований.