Уже сколько раз сказано о том, что недвижимость – прекрасный инструмент для инвестирования, вот только цена входного билета высоковата. Одним из методов, позволяющих справиться с этой проблемой, является объединение усилий. Понятно, что сумма, к примеру, в $1 млн малоподъемна для обычного человека. Но если таких людей соберется тысяча, то для получения искомого «лимона» им нужно будет сброситься всего по $1 тыс. – не такие великие деньги.
На Западе эту нехитрую математику поняли давно, там существуют паевые инвестиционные фонды. А для нашего рынка они еще остаются диковинкой, которую «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» и решил изучить.
Бессребреники поневоле
В англоязычном мире изучаемые нами компании называются Real Estate Investment Trust (произносится как «риит»). Деятельность подобных фондов (английское trust – это как раз «фонд») состоит в коллективном инвестировании в объекты недвижимости или же в ценные бумаги участников рынка ипотечного кредитования. «Приобретая ценные бумаги фонда, - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, - инвестор содействует покупке фондом объектов недвижимости или же ипотечных закладных».
В первом случае, продолжает эксперт, доход извлекается за счет управления, в том числе и сдачи в аренду объекта недвижимости. Во втором – генерируется за счет процентов, выплачиваемых по ипотечным займам. При этом в обоих случаях доход от вложений прямо пропорционален их объему. То есть чем большее количество ценных бумаг фонда будет куплено, тем большую долю от его совокупного дохода получит инвестор.
Сам доход выплачивается с определенной периодичностью в форме дивидендов. При этом купленные ценные бумаги также можно реализовать. Однако в большинстве случаев данная процедура ограничивается сроками и сопровождается выплатой различных налогов и сборов, вследствие чего перепродажа долей REIT получила меньшее распространение, чем перепродажа акций. То есть ценные бумаги REIT-фондов – это прежде всего средство для извлечения дивидендной доходности, а не биржевых спекуляций, заключает Станислав Зингель.
Еще законодательство западных стран настроено так, чтобы не давать зарабатывать самим этим фондам – в этом случае они подвергаются серьезному налогообложению. Так что REITы предпочитают передавать своим пайщикам бОльшую часть прибыли. «Пайщики получают в виде дивидендов минимум 90% доходов, - говорит Марина Филичкина, менеджер по продажам компании Tranio.Ru - зарубежная недвижимость. – А большинство REIT передают 100% налогооблагаемой прибыли и таким образом избавляются от необходимости платить налог на корпорации».
Ипотека не в фаворе
Выше уже было упомянуто о разной специализации паевых фондов. Марина Филичкина (Tranio.Ru) приводит такую статистику:
1. Долевые (Equity REIT). К ним относится примерно 91% всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие долевых REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.
2. Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7% от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 1% фондов недвижимости.
От себя автор может добавить, что лет 10 назад статистика была другой: ипотечные фонды занимали куда бОльшую долю рынка. Но кризис (а начался он, напомним, как раз с ипотечных ценных бумаг) серьезно подорвал веру инвесторов в подобный актив. Предназначенная для сдачи недвижимость – это, конечно, куда более весомо и зримо, чем закладные, которые непонятно кем и непонятно кому оформлялись.
США, далее везде
Хотя паевые инвестиционные фонды существуют давно, их работа именно на рынке недвижимости имеет примерно 50-летнюю историю. «Изначально REIT-фонды были не чем иным, как одним из наиболее успешных социальных проектов правительства США, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Власти учредили данную форму инвестиционной активности в 1960 году, пытаясь привлечь для инвестиций в рынок недвижимости средства среднего класса».
В дальнейшем подобные фонды появились и во многих других странах - естественно, адаптировавшись под национальное законодательство. Сегодня они в той или иной форме есть в Австралии, Бразилии, Болгарии, Канаде, Финляндии, Франции, Германии, Гане, Гонконге, Индии, Японии, Нигерии, Пакистане, Филиппинах, Сингапуре, ОАЭ, Великобритании и ряде других стран.
Меньше обещать – меньше согрешить
Один из главных вопросов, интересующих потенциальных инвесторов, – это, конечно, размеры будущих дивидендов. Но REIT – не банк: обещать конкретную доходность ему запрещено законом. «В большинстве стран вы не можете обещать или гарантировать, какая у вас будет прибыль, - говорит Нури Катц, президент компании «Century 21 Россия» и управляющий партнер американского фонда United Realty America Fund. – Однако фонд всегда может заявить, какая прибыль для него является целевой. Например, в United Realty America Fund мы как менеджеры не будем получать прибыли, пока фонд не заплатит инвесторам по крайней мере 8% в год. Однако мы рассчитываем на возврат около 18%. Это нормально для большинства фондов. Люди вкладывают капитал в эти фонды не из-за гарантии, а потому что они полагают, что управляющие фондом – профессионалы, которые потрудятся достаточно, чтобы достичь хорошей прибыли».
Артем Лаптев, управляющий директор, партнер компании «Анкор Инвест» (эксклюзивный продавец ЗПИФ «НСКА-новостройки»), называет куда более скромные показатели доходности. По его словам, средняя доходность фондов, инвестирующих в стабильную недвижимость Европы или Америки, находится на уровне 3-4%. Более рискованные REIT стремятся получить доходность в 7-8% в валюте, что считается уже очень хорошим результатом. При этом динамика может оказаться и отрицательной – это особенно заметно в период кризиса 2008 года. «Наихудшие результаты были на уровне 70-80% потери стоимости фонда, за счет сильно негативной динамики и использованного заемного капитала», - отмечает эксперт.
Ценные кадры
Еще весьма интересный вопрос – стоимость услуг управляющего и зависимость его дохода от результата труда. На автора этих строк в свое время произвела большое впечатление история Барни Мэдоффа: возглавляемый им фонд нес огромные убытки, инвесторы теряли деньги, а сам руководитель не забывал выписывать себе огромные зарплаты и бонусы, вел шикарный образ жизни. Прежде мне всегда казалось, что такой, с позволения сказать, стиль является отличительной чертой только нашенских бизнесменов – а поди ж ты, и в Америке такое возможно! Как в этом смысле обстоят дела у REIT?
Как выясняется, руководство этих фондов не забыло о страховке – для себя. «Основная часть фондов имеет двухуровневую систему вознаграждения, - говорит Артем Лаптев («Анкор Инвест»). - На регулярной основе удерживается комиссия «за управление», которая не зависит от результата и в основном составляет от 1% до 3% от активов фонда. Комиссия «за успех» составляет в среднем от 15% до 30% от прибыли, полученной фондом, и взимается только в случае заработка указанной прибыли».
«Эта формула называется 2% и 20%, - подтверждает Нури Катц («Century 21 Россия»). – Управляющие фондом взимают 2%-ю комиссию каждый год за управление независимо от того, как фонд сработает. С одной стороны, это может показаться неправильным, но это не так. Управляющий фондом должен заплатить сотрудникам, внести арендную плату за офис и понести многие другие расходы. Инвесторы, которые надеются заработать, должны понимать, что эти расходы будут, и готовы заплатить за это… Что касается прибыли, которую получает сам управляющий фондом, это зависит только от того, сколько прибыли он принесет для своих инвесторов. Он получает прибыль только после того, как обеспечивает инвесторам определенный доход. Например, в United Realty America Fund мы как менеджеры не получаем никакой прибыли, если не обеспечим прибыль в 8% нашим инвесторам. Это значит, что, если менеджер возвращает даже 7,9%, он не получает прибыли себе. Однако если возврат выше 8% тогда управляющий фондом получает 20%-ю прибыль. Так и инвестор, и управляющий фондом разделяют риски».
Россиянам можно, но...
Теоретически гражданам России ничто не мешает инвестировать в подобные фонды – наше законодательство это не запрещает. Широко обсуждаемый в последнее время законопроект, препятствующий приобретать зарубежную недвижимость и вести в иностранных государствах бизнес, во-первых, еще не принят. А во-вторых, касается он только тех, кто находится на госслужбе – чиновников, депутатов. Так что поучаствовать в REIT можно.
«Сами вложения в фонды могут осуществляться как через зарубежного посредника (брокера), так и через отечественные компании, торгующие в России деривативами (производными финансовыми инструментами), - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Также у российского инвестора есть возможность и для прямого инвестирования – например, путем покупки пая закрытого фонда недвижимости».
Проблем, собственно, две. Первая – это выбор фонда. Плохие REIT ничем внешне не отличаются от хороших: все заявляют о своей надежности и огромном опыте (вспомним того же Мэдоффа). Разобраться в них – тяжелый труд, с которым часто не справляются даже люди, которые живут в той же стране и в совершенстве владеют языком. Что уж говорить о россиянах!
Второе – это цена входного билета. В США и Западной Европе минимальный размер инвестиции в подобные фонды – от 100 долларов или евро. Те, кто продает подобные инвестиции в России, начинают уже с суммы в 10 раз больше. Но это – самое «дно» данного рынка, и имеющиеся здесь предложения с полным основанием можно считать рискованными. Если же иметь дело с только крупными и известными управляющими компаниями, то названные нами цифры следует увеличить еще на пару порядков. К примеру, Артем Лаптев («Анкор Инвест») говорит, что его компания предлагает данную услугу от $250 тыс.
А в России?
Теоретически, аналоги REIT существуют и в нашей стране – у нас они называются «ПИФами недвижимости». Однако вопрос о них вызвал разногласия – на мой взгляд, они хорошо иллюстрируют тезис об общей неразвитости данного рынка. Так, по мнению Юрия Гольдберга, управляющего партнера НСКА, таких фондов «существует достаточно большое количество». Как отмечает эксперт, у многих из них доходность даже в кризисный год достигала 10%, а на сегодня картина наиболее успешных фондов выглядит так:
1. «Фонд Лидер Девелопмент» (УК «Привилегия») - доходность за год 23%
2. «Арсагера жилищное строительство» (УК «Арсагера») - 15%
3. «Первый национальный» (УК «Национальная управляющая компания») -14%
Вместе с тем Нури Катц («Century 21 Россия») убежден, что подобные фонды в России – «явление новое и еще слишком рано, чтобы судить об их работе».
Станислав Зингель (Gordon Rock) сообщил www.metrinfo.ru конкретные цифры: объемы привлекаемых в подобные фонды средств колеблются от 200 млн до 1 млрд руб. Для сравнения: на депозитах в банках население России хранит 12 трлн рублей.