Как это часто бывает, источником журналистского вдохновения послужило рекламное объявление. В нем говорилось, что объект в Болгарии продается с возможностью «обратного выкупа»: через четыре года, с увеличением цены на 20%. Красота: купил квартиру сегодня (например, за 100 тыс. евро), пожил в ней, а потом вернул продавцу за 120 тысяч.
На взгляд обозревателя «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru», все это как-то слишком хорошо, чтобы быть правдой. Но разобраться, конечно, надо.
Штрихи к портрету
Небольшое расследование, проведенное нами в интернете, сразу привело к положительным результатам – искомое явление мы обнаружили. Иногда оно так и называется – обратный выкуп, иногда звучит на иноземный манер – buy-back. Последний термин, как мы поняли, заимствован на фондовом рынке: там так именуется выкуп эмитентом собственных акций. Но, в конце концов, не в словах дело.
Предложение оказалось именно предложением, т.е. делом сугубо добровольным: если клиент не пожелает потом продавать обратно, никто его не заставляет. Это, конечно, приятно. Распространен обратный выкуп исключительно среди новостроек – продавцы вторичного рынка ничего такого не обещают.
Страны, в которых продавцы предлагают подобные опции, самые разные. От Болгарии и Испании, проблемы которых сегодня известны всем, до вполне благополучной Великобритании.
Еще деталь, показавшаяся примечательной. БОльшая часть объявлений, так поразивших наше воображение, относилась к 2005-2007 годам. Те времена сегодня принято с ностальгией называть «докризисными», тогда практически любая недвижимость в любой стране безостановочно дорожала. Соответственно, застройщикам могло показаться, что, предлагая 20-процентное удорожание за четыре года, они ничем не рискуют, рынок растет быстрее… Но обнаружились – правда, в заметно меньших количествах – и более поздние объявления. Их-то авторы на что рассчитывают?!
Держим карман шире
Вопрос о размерах обещаемой доходности тоже оказался любопытным. Упоминавшиеся в начале этой статьи 20% за четыре года (т.е. примерно 5% годовых, если не усложнять расчеты сложными процентами) выглядят достаточно стандартным вариантом. Но встречаются и другие. Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, говорит, что могут быть предложения и в… 0%, т.е. застройщик обещает выкупить через 3-5 лет за ту же цену, за которую продает сегодня. Согласимся, что в нынешних кризисных условиях это не так плохо: ваше 3-4-летнее владение недвижимостью оказывается фактически бесплатным (не считая квартплаты, налогов и т.п.). «В данном случае опция buy-back используется застройщиками с целью продемонстрировать покупателям (инвесторам) свою уверенность в реализуемом проекте: что он будет построен в установленные сроки, окажется ликвидным, - отмечает Станислав Зингель. – Это дополнительная страховка для инвестора, а не способ извлечения им прибыли».
Но скромность, как известно, далеко не самое часто встречающееся качество у продавцов недвижимости. Поэтому обнаружили мы и совершенно фантастические обещания вроде 50%. В «размазке» на 3-5 лет подобная доходность означает 10-17% годовых, т.е. цифры, очень рискованные для продавца и на быстро растущем рынке. Сегодня же они кажутся совершенно убийственными. Правда, во многих подобных предложениях обнаружилось словечко «до…» - оно, на наш взгляд, является поистине волшебным. Дело в том, что формулировка «до 50%» может означать любое число меньше 50%. Даже если доходности не окажется вовсе или она станет отрицательной (т.е. выкупили, скажем, на 20% ниже), обещание с юридической точки зрения соблюдено.
Цель оправдывает средства
Обратный выкуп выгоден покупателю – и на этот счет можно особенно не распространяться. Однако элементарный здравый смысл подсказывает, что сделки заключаются лишь тогда, когда интерес в них видят обе стороны. Зачем все это застройщику? Ответ очевиден: чтобы придать продаваемому объекту бОльшую привлекательность. «Обычно такие предложения встречаются на проблемных рынках, но могут обнаружиться и в развитых странах – на низколиквидных объектах, - говорит Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corp. – Девелопер, предлагающий подобные схемы, как правило, остро нуждается в деньгах сегодня, а за 4-5 лет все может случиться. Ни один застройщик не выкупит обратно потом недвижимость за сумму, превышающую рыночную, а если вдруг недвижимость поднимется за эти 4-5 лет в цене и будет стоить дороже заявленного обязательства застройщика на выкуп - вы сами не захотите ее продать застройщику обратно… На мой взгляд, buy-back интересен исключительно застройщику, которому сегодня надо продать квартиры».
«Как и в случаях с обещаниями неправдоподобно высокого дохода по гарантированной ренте, объекты недвижимости со схемой обратного выкупа продаются по изначально существенно завышенной стоимости, - дополняет картину Алина Якушева, коммерческий директор агентства зарубежной недвижимости EstateService. – Иногда разница в цене достигает полутора-двух раз, да и расположены такие объекты чаще всего в непривлекательных местах: со слабой инфраструктурой, без хорошего вида из окна, далеко от моря или горнолыжного подъемника… Жадность часто делает даже, казалось бы, вполне разумных людей небывало доверчивыми, и застройщик может сбыть втридорога совершенно неликвидные объекты».
Отделяем агнцев от козлищ
Вместе с тем не стоит считать все предложения buy-back‘а однозначно жульническими. Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что сам по себе этот метод – только прием, «который может использоваться как добропорядочными, так и недобропорядочными застройщиками».
В первом случае, развивает свою мысль эксперт, главной целью застройщика является демонстрация покупателям своей уверенности в реализуемом проекте. Как следствие, предлагаемая доходность окажется невелика: как сказано выше, иногда она может оказаться и вовсе нулевой, или очень небольшой. «В этом случае мы автоматически получаем ответ и на вопрос о том, что будет застройщик делать с выкупленным объектом, - отмечает Станислав Зингель. – Ни один здравомыслящий инвестор не продаст по цене 3-5-летней давности ликвидный объект, который за эти годы вырос в цене. А в тех единичных случаях, когда инвестор под давлением каких-либо личных обстоятельств все-таки решит воспользоваться опцией buy-back, то застройщик без проблем выкупит этот объект и тут же перепродаст его, зафиксировав дополнительную прибыль от перепродажи».
А вот те продавцы, которые в классификации Станислава Зингеля значатся как «недобропорядочные», обычно сулят небывало щедрые возможности заработать: 50% и более, причем в краткосрочной перспективе.
…Одним словом, при анализе подобных предложений нужно прежде всего сопоставлять посулы с реальностью и ситуацией на рынках.
400 относительно честных способов
Можно, конечно, возразить: продавцы, предлагающие объекты с опцией обратного выкупа, предложат покупателю контракт, в котором будут зафиксированы их обещания на данный предмет. В случае чего можно и заставить выполнить… Однако, по мнению наших экспертов, полагаться на это не стоит.
Методы, с помощью которых застройщик сможет уклониться от выполнения взятых на себя обязательств, весьма многочисленны. Может случиться так, что компания просто объявит себя банкротом и исчезнет. Другой путь – включение в договор нескольких заведомо не выполнимых для инвестора пунктов. Например, жесткие условия по состоянию объекта: понятно, что за три года проживания в квартире что-то обязательно протрется и потускнеет. «Если застройщику этот объект не нужен, он найдет миллион путей, чтобы потом легально выйти из этого бизнеса, - категоричен Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала indriksons.ru. – Он не выкупит этот объект, и инвестор останется «счастливым» обладателем неликвида».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Разумеется, существуют некие универсальные приемы проверки добропорядочности продавца: посмотреть на его репутацию на рынке, то, как он прежде выполнял взятые на себя обязательства… Однако применительно к обратному выкупу все эти способы работают не очень хорошо. Прежде всего потому, что дело это – долгое, измеряемое годами. Вполне возможно, что компания, в 2007 году добросовестно выкупавшая объекты (а чего тогда было не выкупать – цены то росли!), сегодня проявит себя совершенно по-иному.
Поэтому лучшее отношение к buy-back‘у – это не рассчитывать на него всерьез. Т.е. приобретать только такую недвижимость, которая интересна вам и без возможности вернуть ее застройщику. А саму эту опцию рассматривать как приятный бонус.