Новостройки Подмосковья: средний и дальний северо-запад. Изучаем рынки Сходни, Дедовска, Истры, Солнечногорска и т.п. Чем дальше от Москвы – тем свободнее дороги, лучше экология и ниже цены на недвижимость

Ленинградское шоссе давно уже стало синонимом одной огромной пробки. На некотором удалении от Москвы ситуация, конечно, улучшается – но не сказать, чтобы кардинально. «Эта трасса – одна из самых проблемных, - говорит Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Пробка начинается от МКАД и длится до деревни Черная Грязь (16 км). Кроме того, часты затруднения на пересечении с Панфиловским проспектом (выезд из Зеленограда), около Солнечногорска и Клина». Еще более сурово отзывается об этом шоссе Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест»: она считает, что «до Зеленограда трасса стабильно стоит, далее движение все равно остается плотным, это обусловлено высоким грузовым трафиком».

Есть проблемы и у Новорижского шоссе, которое вообще-то считается одним из самых лучших в Подмосковье. «С 15 марта 2012 года трасса реконструируется с 17 по 50 км, из-за ремонта идет сужение с шести полос до двух, - напоминает Артем Ржавский. – На данный момент затруднения наблюдаются возле деревни Глухово и после города Истра. Реконструкция Новой Риги ориентировочно продлится до 2015 года».

Все спокойно лишь для Волоколамского шоссе – на нем нет ни ремонтов, ни реконструкций. По оценке наших экспертов, транспортный поток на этой трассе существенно снижается после Красногорска. Но все равно остается довольно большим: Волоколамка проходит через множество населенных пунктов.
 

Общественный транспорт: «железка» есть почти везде
К тем, кто не имеет собственного автомобиля, северо-запад Подмосковья в целом дружелюбен. От станций метро «Речной вокзал», «Тушинская» и «Планерная» налажено движение автобусов и маршруток – причем, по оценке Татьяны Кузнецовой («Эталон-Инвест»), даже до самого дальнего из рассматриваемых нами городов, Клина, можно доехать за полтора часа.

Линий железной дороги целых две (Ленинградская и Рижская), и в итоге почти все населенные пункты региона имеют свои станции. Исключение составляет лишь поселок Брёхово, до которого от станций Крюково или Малино нужно ехать на маршрутке.

«Волоколамское направление (Истра, Дедовск, Истринский район) характеризуются одними из самых высоких в Подмосковье показателями уровня развития железнодорожного транспорта. По ленинградскому направлению количество действующих станций в пересчете на численность населения выше, чем в среднем по Московской области, - отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». – Однако последние 30 лет Октябрьская железная дорога находится в состоянии перманентной реконструкции, в связи с чем периодически происходят изменения в расписании и отмены электричек».
 

Экологические проблемы: все осталось в Химках
Экологическую ситуацию в рассматриваемом нами регионе все эксперты дружно назвали благоприятной. «Конечно, Химки нельзя назвать экологически чистым, но более удаленные районы зеленые и уютные, - отмечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». – Так, вблизи поселка Нахабино расположен Опалиховский лесопарк». В целом, продолжает эксперт, северо-западное направление Московской области отличается хорошей экологией, лесные массивы и удачная роза ветров защищают их от вредных выбросов мегаполиса. А город Истру с полным правом можно назвать подмосковным курортом, поскольку здесь много лесных массивов, расположено известное Истринское водохранилище, протекает река Истра.

«Экологическая обстановка на данном направлении благоприятная, - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». – Господствующие ветры относят воздушные массы от Москвы в другую сторону; в регионе практически отсутствуют крупные промышленные предприятия, загрязняющие окружающую среду».

…А теперь, как обычно, переходим к индивидуальному описанию каждого из городов направления.
 

Сходня
Самый близкий из рассматриваемых нами сегодня населенных пунктов – от МКАД его отделяют всего 13 км. Прежде это был самостоятельный город, но в 2004 году, напоминает Сергей Лядов («Сити-XXI век»), Сходня вошла в состав городского округа Химки в качестве микрорайона.

Инфраструктура этого микрорайона, отмечает Артем Ржавский («Азбука Жилья»), хорошо развита: она включает высшие учебные заведения, школы, в том числе и музыкальные, дом детского творчества и спортивные центры. Также в микрорайоне есть поликлиники, банковские отделения, торговые центры и магазины.

На вторичном рынке средняя цена 1 кв. м составляет немногим больше 85 тыс. руб. «Среднестатистическую» однокомнатную квартиру можно приобрести за 3,8 млн руб., двухкомнатную – за 5,5 млн руб., трехкомнатную – за 6,9 млн руб.

Что касается новостроек, то, говорит Артем Ржавский, в продаже находятся 11 адресов. Один корпус относится к экономклассу и является панельным, все остальные – это монолитные жилые дома комфорткласса. В качестве примера эксперт называет новостройку во 2-м Мичуринском тупике в 3 минутах пешком от станции Сходня. Предлагаются два корпуса: № 2 и № 6. №2 – каркасно-кирпичный, он уже введен в эксплуатацию. Однокомнатную квартиру в 45 кв. м здесь можно приобрести от 3,4 млн руб. Корпус №6 – панельный, серии П-111М, находится в стадии завершения монтажа. Однокомнатную квартиру можно приобрести от 2,8 млн руб., двухкомнатную – от 3,4 млн руб., трехкомнатную – от 3,8 млн руб.

Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест») называет еще несколько интересных объектов – в их числе ЖК «Старосходненский», «Мичуринский квартал», «Первомайский», а также жилой дом на ул. Овражная.
 

Нахабино
Довольно крупный поселок – его население составляет около 35 тыс. человек. Расположен в 17 км от МКАД. Инфраструктура, рассказывает Александр Саяпин, генеральный директор агентства «Планета Недвижимость», довольно развитая: четыре школы, шесть детских садов, стадион, рынок, торговые центры, поликлиники. Планируется строительство ряда новых объектов – большого торгово-развлекательного центра с современным кинотеатром, круглосуточным супермаркетом и бутиками популярных брендов. Также планируется строительство спортивного комплекса, нового детского сада и школы.

На вторичном рынке Нахабино средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет около 3,2 млн руб., двухкомнатной – 4,3 млн руб., трехкомнатной – 6,5 млн руб. Среди новых проектов Александр Саяпин называет ЖК «Новое Нахабино», «Лагуна», «Эко Парк Нахабино», а также ЖК «Палитра».
 

Дедовск
Находится в 18 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. Город, по оценке Александра Саяпина («Планета Недвижимость»), «чистый, тихий и небольшой». При этом с хорошей транспортной доступностью от Москвы и прекрасной экологией – он обрамлен смешанными лесами и небольшими речками. Хорошо развита инфраструктура: есть детские сады, школы, вуз (филиал РГСУ), больницы, поликлиники, торговые центры, спортивный комплекс с бассейном, стадион, парки.

На вторичном рынке города, говорит Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», самый недорогой вариант стоит 3,2 млн руб. А трехкомнатную квартиру в 70 кв. м с кухней в 11 кв. м в панельном девятиэтажном доме можно купить за 5,9 млн руб.

Что до новостроек, то наши эксперты назвали в Дедовске два новых объекта: ЖК «Дедовский дворик» и дом на ул. Гвардейская, 12.
 

Брёхово
До недавнего времени это была обычная деревня в 18 км от МКАД по Пятницкому шоссе. По этой причине на вторичном рынке встречаются только частные домовладения и земельные участки. Первичный рынок – это ЖК «Пятница», состоящий из 15 панельных корпусов серии П-44Т и П-44К. Шесть из них уже построены и сданы, оставшиеся девять находятся в стадии строительства. Средняя цена 1 кв. м, говорит Артем Ржавский («Азбука Жилья»), составляет 59,1 тыс. руб. Однокомнатную квартиру здесь можно приобрести за 2,4 млн руб., двухкомнатную – за 3,4 млн руб.

Что касается инфраструктуры, то, как говорит Алексей Баранов, юрисконсульт ГК «Восьмой этаж», Брёхово «полностью пригоден для постоянного проживания». В поселке имеются продовольственные магазины, детский сад (один работает и еще один строится), общеобразовательная школа. Также есть рынки строительных материалов, ресторан и студия красоты «Богема». А вот медицинские учреждения находятся в близлежащем Зеленограде (6 км).
 

Истра
Этот город находится уже на значительном удалении – от МКАД его отделяет 35 км. При этом, отмечает Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест»), транспортная доступность хорошая, поскольку добираться до Москвы можно и по Волоколамскому, и по Новорижскому шоссе. Есть и железнодорожная станция Истра, хорошо развита сеть автобусов и маршруток.

Истринский район – один из самых экологически чистых, 79% его территории составляют земли лесного фонда, сельхозземли, водный фонд и особо охраняемые территории. Земли поселений и промпредприятий составляют лишь 15% территории.

На вторичном рынке средняя цена 1 кв. м составляет 55,2 тыс. руб. Средняя цена однокомнатной квартиры – 2,8 млн руб., двухкомнатной – 3,8 млн, трехкомнатной 4,8 млн руб.

Среди новых объектов наши эксперты назвали дом на ул. Рабочей, 27, и ЖК «Роза ветров». Также стоит отметить ЖК «Новые Снегири» и микрорайон «Истрово», которые возводятся в Истринском районе.
 

Солнечногорск
Расстояние до Москвы – уже 44 км. Город несколько портит проходящее прямо через него Ленинградское шоссе, из-за которого экологическая ситуация ухудшается. Но стоит отойти немного в сторону – Солнечногорск оказывается тихим и уютным. Украшает его и обилие водоемов: в непосредственной близости находится озеро Сенеж, протекают реки Истра, Сестра и Клязьма.

Средняя цена на здешнем вторичном рынке, говорит Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»), – 66 тыс. руб. за кв. м. Однокомнатную квартиру можно купить за 1,7 - 3,3 млн руб., двухкомнатную – за 2,9 - 5 млн, трехкомнатную – за 3,8 - 6 млн руб. Основная часть предложения приходится на квартиры в 5-9-этажных домах 70-х годов.

Среди новостроек Солнечногорска можно отметить ЖК «Молодежный» и «Никольская панорама», а также находящиеся в пригородах ЖК «Поварово Первый» и «WELLTON PARK Новая Сходня».
 

Клин
Последний из рассматриваемых нами сегодня городов, находящийся от МКАД в 66 км. Помимо приличной экологии (что, учитывая расстояние, вполне естественно), наши эксперты отметили хорошее развитие в этом городе промышленности. В результате, отмечает Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест»), в Клину есть и рабочие места, и социально-бытовая инфраструктура, и интересные места для отдыха.

Цены на вторичном рынке начинаются от 1,15 млн руб. – именно за столько можно купить однокомнатную квартиру в 30 кв. м с кухней 5 на первом этаже пятиэтажного панельного дома.

Из новостроек в Клину можно отметить ЖК «Акуловская слобода» и «Бородинский сад», а также жилой дом на пересечении ул. Дзержинского и Менделеева.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В целом северо-запад Подмосковья производит благоприятное впечатление. Тут хорошая экология, неплохая транспортная доступность. Практически во всех городах есть железная дорога, ведутся работы по реконструкции автомагистралей. Все это означает потенциал для роста цен на недвижимость – и квартиры здесь могут быть признаны удачным приобретением. Как для собственного проживания, так и в качестве инвестиции.