Гостиничный бизнес в России считается далеко не самым развитым, в большинстве городов не хватает отелей, а те, что есть, часто не отличаются комфортом и уровнем сервиса, но все-таки можно отметить и некий прогресс. Например, в России стали появляться современные апарт-отели. Они могут стать интересными не только постояльцам, но и тем, кто хотел бы заниматься арендным бизнесом. Ведь можно сдавать не только квартиру, скажем, доставшуюся от бабушки, но и номер в апарт-отеле.
И «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, где искать этот новый вид недвижимости, стоит ли вкладывать в него свои сбережения и с каким бюджетом можно стать фактически совладельцем отельного бизнеса.
Апарт-отели
Прежде всего, нужно определиться, что подразумевается под словом «апарт-отель». Это название произошло от английских слов «apartment», то есть апартаменты, или попросту квартира, и «hotel» - отель. Таким образом, апарт-отель – это гостиница, где привычные номера заменяют квартиры, как положено, с санузлом и с кухней (иногда вместо полноценной кухни бывает мини-кухня – небольшой отсек, где есть только плита, рабочий и обеденный столы), но только без возможности постоянной регистрации.
Апарт-отели стали популярны благодаря тому, что многие путешественники даже за границей хотят чувствовать себя как дома, особенно если приезжают в город на долгий срок. Собственно на таких «долгоиграющих» гостей они и ориентированы: некоторые «апарты», например, сдаются только на срок более недели.
Апарт-отели, так же как и обычные отели, можно разделить на классы – от фешенебельных до самых простых, только если для классификации обычных отелей используется привычная система звезд, то с «апартами» не все так однозначно. В большинстве стран их уровень, как для всякой коммерческой недвижимости, обозначается латинскими буквами: класс А самый высокий, В+ ниже и так далее по нисходящей, а в некоторых районах, например, на Канарских островах, принята система ключей.
Ключи фактически заменяют звезды: два ключа – очень простенькие апартаменты, а пять ключей сулят комфорт и обстановку, как в пятизвездочном отеле. Квартиры-номера бывают с различным количеством комнат и оснащаются в зависимости от класса апарт-отеля. В самых скромных обычно можно встретить лишь номера-студии с кроватями, шкафом, тумбочками и мини-кухней с минимальным набором посуды и бытовой техники, а в самых шикарных есть даже огромные пентхаусы, оснащенные джакузи, домашним кинотеатром, дизайнерской мебелью и прочими радостями бытия. Но каков бы ни был класс «апарта», как и во всяком отеле, там предлагается определенный набор дополнительных услуг: уборка помещений, замена постельного белья и банных принадлежностей, обмен валюты, сейф, бассейн, фитнес-зал и т. п. И как всяким отелем, «апартом» управляет специальная управляющая компания (отельер).
Сегодня во многих странах мира апарт-отели благодаря высокому спросу на них - весьма активно развивающийся сегмент коммерческой недвижимости, но в России ситуация иная.
«Российский рынок гостиничной недвижимости еще относительно молодой, и некоторые форматы размещения все еще недостаточно развиты. К этой категории можно отнести и апарт-отели», - утверждает Евгения Коростелева, директор агентства элитной недвижимости Bonton realty, отмечая при этом, что и с классификацией «апартов» у нас пока полная неразбериха. К ним относят и гостиницы неопределенной категории, и отели не выше двух звезд, и отели с номерами квартирного типа, и современные комплексы. Если говорить только о новых проектах, отвечающих мировым стандартам, то пока они реализуются в основном только в Москве и Санкт-Петербурге. По мнению Анастасии Рабиной, руководителя проекта «Инвестиционное Агентство «Доходный дом», помимо двух столиц можно отметить еще и Большой Сочи, но там рынок апарт-отелей не совсем официален, и к этой категории в большинстве своем относятся частные дома с несколькими квартирами, которые не обладают статусом жилого помещения временного проживания. В других же регионах России апарт-отели – большая редкость.
А в Москве в этом формате можно выделить отели «Милан», «Эридан», «Волга», «Орехово», «Пять прудов», Mamaison All-Suites Spa Hotel и т.д. «Также апартаменты есть в некоторых гостиницах, не являющихся апарт-отелями. Например, на верхних этажах «Рэдиссон Ройал» («Украина») предлагаются номера площадью 70-140 кв. м, включающие спальни, гостиную, ванную комнату и оборудованную кухню», - рассказывает Евгения Коростелева (Bonton realty). Время от времени реализуются и новые проекты, например, в «Сити». «А также фонд апарт-отелей увеличивается за счет появления новых объектов в реконструированных зданиях. Обычно они располагаются в центре Москвы и включают в себя от 5 до 30 номеров», - говорит эксперт. У гостей столицы все они пользуются спросом и никогда подолгу не пустуют.
Как купить?
Апарт-отелем занимается управляющая компания, а вот его собственниками могут быть как юридические лица, так и граждане, купившие одну или несколько квартир. На Западе инвестиции в номера-квартиры апарт-отелей не редкость и весьма частый источник дополнительного дохода, более того – разработаны специальные схемы, например, французская lease-back, которые позволяют покупать этот вид недвижимости в ипотеку, сдавать в наем и расплачиваться по кредиту гарантированными доходами от аренды.
У нас таких проработанных программ пока нет, и большинство проектов принадлежат компаниям: «Строительство отелей – это все-таки целенаправленный вид деятельности, требующий довольно объемных вложений и определенных усилий для поддержания необходимого уровня заселенности, поэтому разбивать его на отдельных собственников нет смысла», - считает Анастасия Рабина («Инвестиционное Агентство «Доходный дом»). Тем не менее некоторые проекты бывают доступны и частным инвесторам. В большинстве случаев это не классические апарт-отели, а комплексы апартаментов, нередко перепрофилирующиеся в «апарты» после завершения строительства.
Купить апартаменты в проекте, который строится как будущий апарт-отель, либо в комплексе апартаментов можно так же, как и обычную квартиру. Например, объекты в питерском проекте апарт-отеля YES, как сообщает Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», реализуются в рамках 214-ФЗ. «Никаких особых ограничений на покупку апартаментов не существует. Можно обратиться в офис продаж компании-застройщика или компании, реализующей объект, и там помогут с подготовкой всех необходимых документов», - говорит Максим Титов, руководитель проекта «Апарт-отель» компании JUST FIT LIFE.
«Апарты» можно купить и в ипотеку, причем многие девелоперы аккредитуют свои объекты в банках, что позволяет получить кредит по более выгодным ставкам и без лишних проволочек. Однако апартаменты относятся к помещениям нежилого фонда и используются для временного проживания, поэтому, как сообщает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»), условия их кредитования будут аналогичны условиям кредитования коммерческой недвижимости. «В случае если объектом залога будут сами апартаменты, а не какая-либо другая недвижимость потенциального покупателя, ставка кредитования может быть крайне высокой – 16-17% годовых. И лишь после регистрации права собственности она снизится на 1-3 пункта», - говорит Евгения Коростелева (Bonton realty).
Доходность и выгода
Как любым видом недвижимости, собственник может распоряжаться апартаментами по своему желанию, в том числе в них можно жить, правда, без постоянной регистрации (можно оформить лишь временную регистрацию сроком на 1 год).
Однако если проект изначально строится как апарт-отель, то, скорее всего, обязательным условием покупки будет последующий договор с управляющей компанией о сдаче апартаментов в аренду, предусматривающий, естественно, определенное вознаграждение отельера за содержание недвижимости и поиск клиентов. Таким образом, номера будущих апарт-отелей приобретаются с целью инвестирования. И как сообщает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, средний доход от аренды в этом случае составляет 10-11% годовых. Правда, если речь идет о комплексе апартаментов, то, возможно, собственнику придется тратиться на эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Без учета электроэнергии и воды (т.е. ресурсов, которые учитываются по счетчикам) они в среднем составляют 50-70 руб./кв. м/месяц. «Например, в комплексе апартаментов The Loft это 52 руб./кв. м/месяц», - сообщает Евгения Коростелева (Bonton realty).
«А сумма обслуживания апартаментов YES в Санкт-Петербурге составит 1500-2000 руб. в месяц», - добавляет Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).
Нельзя сказать, чтобы это был огромный доход, особенно с учетом того, что сегодня 10-12% годовых обеспечивают банковские депозиты, но «при подсчете прибыли инвестора необходимо учитывать тот факт, что она формируется не только из рентных платежей, но и из увеличения стоимости апартаментов как объекта недвижимости. Если упростить расчеты, то доходность инвестиций в апартаменты с учетом ежегодного 10-процентного роста цены на недвижимость составляет 20-25% годовых. На такие проценты можно рассчитывать, реализуя проекты в крупных городах – в Москве, Санкт-Петербурге и в других миллионниках», - утверждает Максим Титов (JUST FIT LIFE).
Правда, указанная доходность – теоретический вариант, а на практике может случиться очередной кризис. Да и 10-11% достижимы лишь в том случае, если управляющая компания сумеет разрекламировать отель, привлечь клиентов и обеспечить его заполняемость (вообще доходность в значительной мере зависит от управляющей компании). В то же время неразбериха и отсутствие стандартов и нормативов в сегменте апарт-отелей, что в настоящее время имеет место быть, отпугивает известные управляющие компании с мировым именем. Это само по себе снижает возможную доходность.
Российскими апарт-отелями управляют в основном отечественные компании, и не всегда качественно. К тому же их не много, что ослабляет конкуренцию и способствует повышению ставок за управление и соответствующему уменьшению прибыли. «Поэтому частному инвестору стоит предельно осторожно относиться к апарт-отелям и с особой тщательностью подходить к принятию решения об инвестировании. Для России это новый вид коммерческой недвижимости, и как любому начинанию, этому бизнесу придется пройти через трудности, совершая и исправляя ошибки», – рассуждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. Чтобы не проиграть, нужно внимательно читать предложения, сравнивать их и серьезно оценить управляющую компанию.
Вниманию арендодателей
Однако если есть интерес к инвестициям в недвижимость с целью получения рентного дохода, то апартаменты могут стать прекрасной заменой обычным квартирам: «Для того чтобы квартира приносила доход, необходимо, прежде всего, привести ее в «товарный» вид: сделать ремонт, закупить мебель и бытовую технику. Потом нужно искать жильцов, занимаясь публикацией объявлений или обращаясь в риелторские агентства. А когда арендаторы найдены и заселились в квартиру, часто начинаются проблемы взаимоотношений, переживания за состояние жилья и предметов интерьера. И обойтись без подобных хлопот можно лишь приобретя в собственность уже готовые для сдачи в аренду апартаменты, не требующие личного участия в процессе управления», - говорит Максим Титов (JUST FIT LIFE). К тому же в апарт-отелях собственникам номеров-апартаментов не приходится решать и вопрос обеспечения безопасности.
Проекты апарт-отелей
В Москве средняя цена квадратного метра в апартаментах – 140-160 тыс. руб. «Самые крупные проекты в данном сегменте - это объекты ГлавУпДК при МИД России, относящиеся к категориям эконом и бизнес. Они находятся в наиболее престижных районах Москвы и отличаются удачным расположением, высоким уровнем безопасности проживания и профессиональным управлением (у ГлавУпДК более чем 90-летний опыт)», - рассказывает Евгения Коростелева (Bonton realty). Сегодня можно приобрести апартаменты в комплексах «Парк Мира», «Расторгуево Village», The Loft, а также принимаются заявки на новый объект – Tivoli.
Например, «Парк Мира» - это многофункциональный комплекс на проспекте Мира с собственным парком. В его состав помимо дома с апартаментами бизнес-класса войдут бизнес-центр и торговая галерея. Здесь можно купить двухуровневые апартаменты площадью от 54,2 до 82 м кв. и одноуровневые апартаменты в мансарде площадью 37-93 м кв. Их стоимость начинается от 4 928 долл./кв. м. В проекте The Loft (м. «Тульская») квадратный метр стоит от 185 000 руб., а в «Расторгуево Village» (г. Видное) - от 90 000 руб. Однако все это комплексы апартаментов, а не апарт-отели, и вполне возможно, что отелями они никогда не станут. Новых же проектов «апартов», по данным наших экспертов, в Москве на сегодня нет.
Зато такой объект возводится в Санкт-Петербурге. Это апарт-отель YES от ГК «Пионер». «Он строится одним из наиболее крупных и надежных застройщиков города, у проекта внятная концепция, несколько вариантов доходных программ, хорошее местоположение. А его управлением займется компания NAI Becar, у которой накоплен огромный опыт в управлении объектами недвижимостью. В общем, есть все основные факторы для удачной реализации», - рассказывает Максим Титов (JUST FIT LIFE).
Апарт-отель YES представляет собой 16-этажное здание с подземной парковкой, расположенное на пересечении проспекта Просвещения и улицы Хошимина. «Апартаменты размещены с 4-го по 16-й этаж здания и представлены в трех категориях в зависимости от площади: Standard -27-29 кв. м, Superior - 31-35 кв. м и Deluxe - 42 кв. м. На 1-3-м этажах отеля находятся помещения сервисной инфраструктуры, в том числе фитнес-клуб с бассейном (25 м)», - рассказывает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»). Апартаменты будут передаваться инвесторам в состоянии готовности под ключ, и это при весьма демократичных ценах – от 2,3 млн руб. Благодаря таким ценам проект, кстати, весьма популярен у московских инвесторов.
Еще один проект – в Омске – таким спросом пока не пользуется, тем более что находится на начальном этапе строительства, но это тоже будет апарт-отель под управлением компании NAI Becar, что обещает довольно высокие стандарты. А стать его совладельцем можно с бюджетом от 880 тыс. руб.
В скором времени неплохой проект может появиться и в Сочи. Правда, это будет скорее доходный дом: «Недавно в нашу компанию обратился сочинский предприниматель с предложением найти инвестора для строительства такого проекта. Квартиры предполагается сдавать в аренду помесячно вне сезона и посуточно в горячий сезон. Окупиться этот проект должен за 4-5 лет, при средней доходности 15-20%», - рассказывает Анастасия Рабина («Инвестиционное Агентство «Доходный дом»).
Резюме www.metrinfo.ru
Апарт-отели популярны во многих странах мира, ведь они позволяют чувствовать себя как дома. Но в России этот вид бизнеса, несмотря на то что уже есть успешно работающие проекты, пока только начинает развиваться. Поэтому во всем, что связано с апарт-отелями, много неоднозначности и неопределенности. Тем не менее такие проекты периодически выходят на рынок, причем не только в Москве. И вложив свои капиталы в апарт-отели, можно получить до 11% годового дохода, правда, при условии, что проекты грамотно управляются и постоянно заполняются.