Новостройки Москвы и Подмосковья: экологический обзор. Квартиры рядом с парками - варианты экономкласса реальны. Свежий воздух, активный образ жизни. Цены – от 47 тысяч рублей

Рядом с парками
В сегментах премиум и бизнес соседство с парковой зоной может даже стать решающим фактором при покупке. В классах эконом и комфорт, по мнению большинства экспертов рынка недвижимости, ключевыми параметрами, влияющими на совершение сделки, становятся цена, надежность застройщика и транспортная доступность. Но сразу после этих факторов покупатели демократичной недвижимости оценивают экологическую составляющую, и «при прочих равных условиях практически на 100% выбор делается в пользу проектов рядом с парками и зелеными зонами», - утверждает Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО «ЦНИИМЭ» (ЖК «Московская, 21»). Исключением, по мнению Натальи Козловой генерального директора ОАО «Главмосстрой-недвижимость», могут стать лишь инвесторы, которых скорее интересует скорость возведения дома, рост цены и т.д.

«Впрочем, некоторые покупатели даже бюджетных новостроек не рассматривают варианты в удаленности от зеленых зон», - замечает Марина Акимова, начальник отдела продаж новостроек АН «Арсенал холдинг». Это семьи с детьми, пожилые пары, любители спорта и люди небогатырского здоровья. «Ценность соседства покупатели ощущают еще перед покупкой, во время посещения стройки. Когда клиент своими глазами видит зелень у дома, а поднимаясь на 3-4 этажи и выше, - чудесную панораму, например, Лосиного острова или Бутовского лесопарка, ему значительно проще принять решение о покупке», - утверждает Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест».

Но доступных по ценам объектов рядом с парками не так уж и много. В пределах ТТК их вообще единицы. Как сообщает Дмитрий Земсков, заместитель генерального директора по коммерческой политике корпорации «Баркли», лишь один из 30 жилых домов в зоне Садового кольца располагается около исторического парка, но это, как правило, вторичка, часто не лучшего качества, но довольно дорогая, а среди новостроек - лишь объекты премиум-класса.

«За ТТК подавляющее число новостроек вблизи парковых зон столицы, а именно 51%, относятся к бизнес-классу, и лишь 14% и 35% строящихся объектов – это соответственно классы эконом и комфорт, - сообщает Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». Бюджетное жилье поблизости от зеленых зон, как правило, есть лишь ближе к МКАД, в «Новой Москве» или там, где не очень хорошо с транспортной доступностью.

Более широкий ассортимент «парковой» недвижимости представлен в Подмосковье, поскольку там довольно много мест, соседствующих с зелеными зонами, но проблемы с транспортом в этом случае не менее актуальны.

Зелень, цены и ликвидность
Тем не менее специалисты рынка недвижимости утверждают, что многие семьи готовы переезжать в районы с более благополучной экологической обстановкой даже в ущерб транспортной доступности.

По различным оценкам, квартиры в жилых комплексах, соседствующих с парками, в среднем на 5-15% дороже аналогичных, расположенных вдали от зеленых зон (если прочие факторы примерно одинаковые).

По мнению Леонида Муравина, заместителя генерального директора ЗАО «Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» значительно дороже дома близ Лосиного острова и Измайловского парка, а самые дорогие в своих сегментах – квартиры рядом с парком им. Горького, Нескучным садом или «Сокольниками».

«Правда, это касается только тех объектов, которые имеют непосредственный выход к парку или лесу. Если же комплекс находится более чем в километре от зеленого массива, то прямым соседством такое расположение уже не назовешь, и на ценообразование оно обычно никак не влияет», - отмечает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». Но вот на ликвидность такое соседство все-таки влияет: «После старта продаж квартиры, расположенные в «парковых» жилых комплексах, при прочих равных продаются ощутимо быстрее», - утверждает Сергей Гусев, директор по развитию бизнеса ЗАО «АМ Девелопмент» (инвестор строительства жилого квартала RiverStreet).

Впрочем, тут еще играет роль расположение самой квартиры. Если сравнивать варианты с окнами на дорогу и на парк, то быстрее и дороже будут продаваться объекты с хорошими видовыми характеристиками и меньшим уровнем шума. «И что касается цен, то в зависимости от проекта разница может составлять от 3 до 10%», - говорит Наталья Козлова («Главмосстрой-недвижимость»). А в объектах премиум- и бизнес-классов, как отмечает Дмитрий Земсков («Баркли»), квартиры с окнами, выходящими на парк, могут быть дороже даже на 30-40%.

Предложения столицы
По данным Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, в СЗАО сегодня строится около 21% всех домов, расположенных около парковых зон, а в ЗАО – 24%, есть несколько новостроек в ЦАО. Это, например, ЖК «Садовые кварталы» (рядом парк «Усадьба Трубецких» в Хамовниках, к тому же на территории комплекса будет собственная зеленая зона с прудом) и ЖК Barkli Park, находящийся в непосредственной близости от Екатерининского парка – самого крупного в ЦАО.

«Эконом- и комфортклассы тоже встречаются. Например, рядом с парками расположены микрорайон «Царицыно», ЖК «Битцевский» и др.», - говорит Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»). А Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) в черте столицы выделяет ЖК «Загорье» (рядом Царицынский парк), ЖК «Кронштадтский» (рядом Головинские и Фестивальные пруды, парк Дружбы, Химкинское водохранилище и Химкинский лесопарк), ЖК «Измайловский» (рядом Измайловский парк), ЖК «Лосиный остров» (рядом парк «Лосиный остров»).

Самый известный из вышеназванных проектов, пожалуй, микрорайон «Царицыно» (комфорткласс), занимающий площадь 420 100 кв. м и расположенный рядом (нужно лишь перейти дорогу) с одним из лучших московских парков – музеем-заповедником «Царицыно» и Бирюлевским дендропарком. Этот комплекс состоит из 15 монолитных домов и предполагает возведение собственной инфраструктуры: 4 детских сада, двух школ, поликлиники, детских и спортивных площадок, физкультурно-оздоровительного центра с бассейном, торгово-развлекательного комплекса и подземных парковок. Выбор квартир - от однокомнатных до четырехкомнатных, площадью от 45,41 до 125,12 м кв., причем как с отделкой, так и без. Да и цены для столицы тоже неплохие: «Минимальная стоимость квадратного метра на сегодня составляет 98 500 руб.», - сообщает Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). В первом корпусе, который находится на стадии фундаментных работ, двухкомнатную квартиру площадью 64,8 кв. метра можно приобрести за 7,1 - 7,8 млн рублей, а однокомнатную (45,7 кв. м) - за 5,3 - 6 млн рублей.

Это, пожалуй, самое бюджетное предложение среди «парковых» ЖК. До ближайших станций метро «Кантемировская» и «Царицыно» нужно добираться транспортом (примерно 7-10 минут), а пеший путь займет не менее 20-25 минут.

С точки зрения транспортной доступности выигрышно выглядит, например, ЖК «Янтарный город» (комфорткласс), расположенный в пешей досягаемости от станции метро «Строгино» и недалеко от удобных транспортных развязок на Строгинское шоссе и Краснопресненский проспект. Этот проект представляет собой пять монолитно-кирпичных корпусов близ Москворецкого парка и практически на берегу Строгинской поймы – залива Москвы-реки. Обращает на себя внимание инфраструктура этого комплекса: «В нескольких минутах ходьбы от комплекса возведены стадион «Янтарь» и одноименный дворец спорта со школами по фигурному катанию, хоккею, плаванию и мини-футболу. Для детей открыты театральная студия (бесплатно), детский центр, центр изучения иностранных языков. А в скором времени заработает и «Соседский клуб», где к услугам жителей откроются танцевальная студия и спортивно-патриотический клуб», - рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». При этом в комплексе предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью 56-161 кв. м. Цены – от 180 тыс. руб./ кв. м.

Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», приводит в пример два жилых комплекса в шаговой доступности от знаменитого Битцевского парка. Это жилые комплексы «Аннинский» и «Чертановский», которые были построены в прошлом году. На данный момент компания строит жилой комплекс «Большое Кусково» в непосредственной близости от Кусковского парка и исторической усадьбы и Терлецкого лесопарка, а также ЖК «Мироновский» - совсем рядом с известным и любимым всеми Измайловским парком. Стоимость квадратного метра на сегодня в ЖК «Большое Кусково» - от 103 000 рублей до 133 000, в ЖК «Чертановский» - от 111 500 до 153 000 рублей.
В «Новой Москве» и ближайшем Подмосковье
Значительно ниже цены в проектах «Новой Москвы» и ближнего Подмосковья. Например, в городе-парке «Переделкино Ближнее» (Боровское шоссе, 8 км от МКАД; комфорткласс), расположенном в окружении Ульяновского и Валуевского лесопарков. «В окрестностях этого проекта есть множество озер и прудов, и действительно очень чистый воздух – недаром в Переделкино в советское время был построен санаторий для астматиков», - рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). «Переделкино Ближнее» - масштабный объект, в рамках которого до 2019 года запланировано построить 87 домов высотой от 4 до 25 этажей и собственную инфраструктуру. Кроме того, в декабре 2014 года обещает открыться новая станция Сокольнической линии метрополитена «Солнцево» неподалеку от микрорайона. Пока же строится первая очередь (3 корпуса), где можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью от 42,5 до 82,5 кв. м по весьма приемлемым ценам – по данным Вадима Ламина, от 66 500 руб./кв. м. Недалеко находится и проект «Солнцево-Парк», где цены начинаются от 71 000 рублей за квадратный метр.

Также в окружении Ульяновского и Валуевского лесопарков расположился город-парк «Первый Московский» (территория г. Московский, 7 км от МКАД по Киевскому шоссе), где строится первая очередь панельных домов. Здесь можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью от 37,3 до 88,4 м кв. тоже по цене от 66 500 руб./кв. м. «А если делать акцент на сочетании близости леса и транспортной доступности, то весьма удачным можно назвать ЖК «Юго-Западный», также расположенный в городе Московский в 7 км от МКАД», - сообщает Ольга Гусева («Домостроитель»). Сейчас здесь ведется строительство 3-й и 4-й очередей, и можно приобрести 1-3-комнатные квартиры площадью 43,25 - 105,3 кв. м по цене от 72 450 руб./кв. м.
Стоит отметить целый ряд проектов от ГК «Мортон» - микрорайон «Щитниково» (г. Балашиха, 3 км от МКАД по Щелковскому шоссе) в окружении Лосиного острова и Горенского лесопарка, микрорайон «Завидное» (г. Видное) на границе Видновского лесопарка, микрорайоны «Бутово Парк» (Ленинский р-н, 300 м от границы Москвы) и «Бутово Парк-2» (Ленинский район, по границе Москвы и области) рядом с Бутовским лесопарком и «Мортонград «Путилково» (Красногорский р-н, 300 км от МКАД) по соседству с природным парком долины реки Сходни в Куркино.

«Эти проекты расположены максимум в 200 метрах от границ зеленых зон, а в их ближайшем окружении нет иных многоэтажных застроек, что обеспечивает большинству квартир прекрасные виды на окрестности, - рассказывает Антон Скорик («Мортон-Инвест»), - а также они окружены объектами инфраструктуры, среди которых, например, водоемы с местами для отдыха, самая известная в ближнем Подмосковье подготовленная лыжная трасса и Кремлевская школа верховой езды («Мортонград «Путилково»)». Благодаря этому названные проекты весьма популярны у покупателей, чему также способствуют и демократичные цены: «В каждом из этих проектов есть большой выбор 1-3-комнатных квартир площадью от 38 до 80 кв. м в панельных и монолитно-кирпичных домах. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 64-65 тыс. руб. (в ЖК «Бутово Парк-2» и «Щитниково»)», - рассказывает Антон Скорик («Мортон-Инвест»).

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) среди подмосковных проектов рядом с зелеными зонами выделяет ЖК «Западное Кунцево» (2 км от МКАД, рядом Чаченские пруды, лесопарк) и ЖК «Новая Трехгорка» (3 км от МКАД, рядом Подушкинский лесопарк и природоохранная зона «Переделкино») в Одинцовском районе, а Наталья Козлова («Главмосстрой-недвижимость») - ЖК «Подольские просторы» в Подольске. Марина Акимова (АН «Арсенал холдинг») отмечает микрорайон «Спасский мост» (Красногорск), который располагается в Павшинской пойме Москвы-реки, ЖК «Первый» и дом на улице Говорова, 34 (Одинцово), рядом с Барвихинским лесопарком и микрорайон «Центр» (Железнодорожный), также соседствующий с лесопарковой зоной. Также, по мнению Сергея Гусева («АМ Девелопмент»), интересные проекты: ЖК «Архангельское», расположенный в непосредственной близости от дворцово-паркового комплекса «Архангельское», и клубный жилой экоквартал RiverStreet (микрорайон Фирсановка в Химках, рядом Сходненское лесохозяйство). «Все названные мной проекты предлагают множество вариантов квартир, от open-space-студий площадью 30-35 кв. м до просторных объектов площадью от 80 до 100 кв. м, и по привлекательной стоимости - от 68 до 85 тыс. руб. за квадратный метр», - сообщает Сергей Гусев. Ну а самое бюджетное из указанных предложений, пожалуй, в Железнодорожном, где цены начинаются от 46 800 руб./кв. м.
«Один из самых красивых проектов - «Город набережных» (Химки, 11 км от МКАД), с интересной архитектурой, выгодным месторасположением. Здесь возможно приобрести однокомнатную квартиру в районе 2,5 - 3 млн рублей (30-36 кв. м). Данный комплекс только начали строить, поэтому пока стоимость данных предложений не столь высока», - добавляет Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест».

Резюме www.metrinfo.ru
Дом рядом с известным и ухоженным парком, тем более что такие проекты даже в низкобюджетных сегментах сегодня, - не редкость. Их можно найти и в Москве, и тем более в Подмосковье, а цена вопроса всего на 5-15% выше по сравнению со стоимостью аналогичного жилья в новостройках, удаленных от зеленых зон.

Дома рядом с парками в Москве и Московской области

Источники: компании «Сити-XXI век», АН «Арсенал холдинг», ГК «МИЦ», «Баркли», SPENCER ESTATE, ГК «Мортон», «АМ Девелопмент», ГК «ПИК»