Игроки рынка коммерческой недвижимости с нетерпением ожидают введения в эксплуатацию самого крупного офисного проекта в России – ММДЦ «Москва-Сити». Все устали от дефицита офисных площадей и бесконечного роста цен продаж и аренды. Интересно, поправит ли ситуацию появление этого нового уникального комплекса? И еще одна тема для размышления – выиграют ли те, кто сегодня стремится купить там метры.
На столичном рынке коммерческой недвижимости – бум спроса. В среднем фирма, желающая приобрести или арендовать офис для собственных нужд, получает приемлемое предложение лишь через два – три месяца. И это только в том случае, если очень повезет.
По данным компании MiraxCiti, возводящей башню «Федерация», предположительно, в 2007 году совокупный объем предложения составит порядка 200-250 тыс. кв. м. Львиную долю - около 150 тыс. кв. м - обеспечат проекты на территории «Москва-Сити», прогнозируемая максимальная цена продаж — $ 25 тыс. за кв. метр. Выдвинем тезис — «Москва-Сити» должен не только изменить архитектурный облик Москвы, но и повлиять на рынок коммерческой недвижимости города.
Сюда переедут бизнесмены и чиновники
Строительная площадка Московского Международного Делового Центра «Москва-СИТИ» (ММДЦ) находится на Краснопресненской набережной, ее территория занимает 60 гектар. Проектом ММДЦ «Москва-Сити» предусмотрено, что здесь встанут 19 высотных зданий, предназначенных для офисных помещений, гостиниц, выставочных центров, апартаментов, пентхаузов. Общая площадь всех сооружений составит более 4,5 млн. кв. м.
На Краснопресненской набережной должна сосредоточиться деловая и административная жизнь мегаполиса. Сюда намерено в будущем переехать правительство Москвы и Московская городская дума — для них выстроят комплекс административных зданий. Кроме того, здесь должны появиться аквапарк с гостиницей, многофункциональный комплекс с дворцом бракосочетаний, выставочно-деловой комплекс, офисно-гостиничные и офисно-административные здания.
К 2009 году в деловой центр запустят мини-метро, которое протянется от станции метро «Александровский сад» до станции «Москва-Сити» через «Киевскую». Будет построена дорожно-транспортная инфраструктура и транспортный терминал, обслуживающий пассажиров Скоростной транспортной системы из аэропорта «Внуково». Количество работающих и гостей комплекса по предварительной оценке достигнет 250 000 – 300 000 человек.
Небоскребы с интеллектом
Проект уникален не только объемами строительства, но и инженерно-техническими решениями. Никаких нормативов для «супербашен» еще никто не создал, инженерам все пришлось придумывать заново. Высотки Сити будут оснащены системой «интеллектуальный дом», для них специально разрабатывается высокоэффективная система безопасности сооружения.
Так, по информации портала «Строительный мир», за состоянием конструктивных элементов самой высокой в Европе башни «Федерации» следит система датчиков, заложенная в монолит и бетонные плиты. Пожарные нормы ужесточены по сравнению с мировыми в два раза, огнестойкость материалов составляет 4 часа . Климат в здании поддерживается инженерной системой. Кроме того, башня поделена на блоки (как бы на отдельные здания) и каждый блок имеет отдельную систему снабжения водой, воздухом, теплом.
А в целом строение будет представлять собой многоуровневый подиум с двумя разновысотными башнями — «Восток» и «Запад» (93 и 62 этажа), объединенными общей стилобатной частью.
Апартаменты – удобство для топ-менеджеров
Несмотря на высокие цены, купить площади в комплексах возможно только на стадии строительства, — рассказал исполнительный директор департамента недвижимости компании MiraxCiti Александр Моторин.
Особой популярностью пользуется такой экзотический для России продукт, как апартаменты — деловая квартира или домашний офис, который выполняет презентационную функцию. Эти помещения не предназначены для семейной жизни, они служат квартирой для наемных менеджеров высшего звена, как правило, приглашенных из-за рубежа. Кроме того, такую недвижимость покупают для личного пользования и владельцы компаний.
Сегодня апартаменты – это и модно, и удобно для делового человека. Например, иногда для переговоров с деловыми партнерами очень важно создать уютную домашнюю атмосферу, быть гостеприимным хозяином. Для этого не подходит ресторан или гостиничный номер. Важно пригласить партнера домой, но при этом многие не хотят нарушать неприкосновенность своей частной жизни. Для таких случаев и нужны апартаменты. Предполагается, что апартаменты комплекса «Федерация» будут обслуживать специалисты отеля Hyatt, то есть сервис должен быть на уровне.
— Массовая продажа апартаментов началась в прошлом году, когда на рынок вышли первые объекты строящегося ММДЦ Москва-Сити: деловой комплекс «Федерация» (MIRAX GROUP) и комплекс «Город столиц» (Капитал Групп). По итогам года объем апартаментов, реализованных в рамках этих проектов, составил 50 тыс. кв. м, — сообщил Александр Моторин, — Стоимость некоторых апартаментов выросла в 1,5 раза в течение периода экспонирования. Сейчас в башне «Запад» делового комплекса «Федерация» все апартаменты уже проданы. Можно найти предложения только на вторичном рынке по 15 тыс. долларов за кв. м.
Средняя стоимость предложения на «первичке» составляет от $7тыс. до $15тыс. за кв.м; цена апартаментов в «Городе столиц» варьируется от $10,5 тыс. до $16 тыс. за кв. м.
Возможно также начало продаж в многофункциональном комплексе Imperia Tower, заявленная стоимость апартаментов в котором составляет 12,5 тыс. долл. за 1 кв. м. (Кстати, по аналогичной цене компания «Капитал Групп» планирует продавать недвижимость не только в Сити, но в других новых объектах — комплексах «Легенда Цветного», «Баркли-Плаза» и «Городе Яхт»).
Рынок апартаментов, как и любой рынок дорогих товаров и услуг весьма сильно ограничен количеством людей с высоким уровнем доходов, подчеркивает Александр Моторин. Поэтому их нельзя, да и не нужно строить на поток, как типовое жилье. Тем не менее, спрос на них не будет временным. Он не будет расти сильно, но будет стабильным.
Арендаторы и покупатели — все в очередь
В настоящее время вырос спрос на помещения международного уровня класса А, причем растет количество желающих «взять» большую площадь. Российские богатые компании предпочитают приобретать офис в собственность, а иностранные компании офисы чаще арендуют. На аренду офисов площадью до 200 кв.м. приходится 40% заявок арендаторов. При покупке офисных помещений ситуация иная – набольший спрос (35%) приходится на помещения площадью от 500 до 1500 кв.м
Как отметил член Совета директоров компании MIRAX GROUP Максим Темников, на офисном рынке Москвы наблюдается стабильный рост ставок аренды: с 2005 года в сегменте класса B эти показатели выросли на 25-30%, в А — на 30-35% и сегодня составляют в среднем $1-1,5 тыс. за кв. м. Более того, в течение нескольких лет ожидается рост арендных ставок на 10-15% ежегодно. Стабильно растут и продажные цены.
Не только мелким фирмам, но даже и «крупняку» все сложнее купить подходящие помещения. «Собственники бизнес-центров класса А не спешат продавать площади. И найти 2-3 тыс. кв. м офисных площадей под покупку сложно, несмотря на то, что покупка нескольких этажей крупным инвестором снимает большую часть проблем с продавца. Ведь чем меньше у тебя собственников или арендаторов - тем эффективнее можно выстроить работу управляющей компании,» - подчеркнул Максим Темников.
Но и офисы площадью до 200 кв. м зачастую хотят купить, причем на расходы идут небольшие компании: такой актив можно использовать для получения кредита (заложить имеющуюся площадь и в рассрочку приобрести офис большего размера). Это сокращает финансовые риски: арендная ставка, существенная для небольших компаний, может с течением времени вырасти, соответственно вырастут и затраты. Как нас уверили в MIRAX GROUP, компания старается учитывать спрос: продавать и просторные площади и небольшие.
«Для девелопера на первый взгляд выгодно продавать площади маленькими кусками: квадратный метр получается дороже, — объясняет Темников —Однако если на одном этаже разместить несколько собственников - необходимо увеличивать объемы общественных зон. Получается интересная арифметика: теряя до 10% площадей этажа можно увеличивать стоимость оставшихся квадратных метров полезной площади. Поэтому независимо от объемов площадей выставляемых на продажу, средняя цена этажа в целом получается примерно одинаковой».
Одного Сити мало!
Итак, перед нами картина ажиотажного спроса на самый современный коммерческий объект в городе. С прискорбием отметим, что наш тезис о влиянии «Москва-Сити» на коммерческий рынок, не подтверждается. Неудовлетворенный спрос на офисы класса А, А+ настолько высок, что даже введение нового делового комплекса не сможет существенно сбить цены, - таков приговор экспертов.
Зато это хороший прогноз для тех, кто успел вложиться в недвижимость «Сити» или планирует это сделать. Они не прогадают, — стоимость современных коммерческих площадей будет только расти, по, крайней мере, в течение ближайших лет пяти. Только в 2007 году, цена продаж выросла по разным данным от 5% до 10%.
Некоторая стабилизация рынка и падение цены арендной ставки возможны только после введения всех площадей «нового кольца Москвы», то есть всех запланированных высоток и небоскребов.