С момента появления военной ипотеки как продукта, прошло более 10 лет. Программа расширялась, дорабатывалась новыми условиями и возможностями. Если на начальном этапе по программе военной ипотеки можно было купить квартиру только на вторичном рынке, то сейчас программа в полной мере работает и на рынке новостроек. Итог: по данным «Росвоенипотеки», с 2005 года приобрести жилье в рамках программы смогли 160 тыс. военных.
Насколько эта программа популярна среди военных, и какое жилье по карману молодому офицеру – рассказывают эксперты «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Квартира за три года службы
Программа военной ипотеки заработала в 2005 году, когда вступил в силу закон «О накопительно-ипотечной системе (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих» (№117-ФЗ от 20.08.2004). С тех пор вместо квартир военным стали ежегодно выделять деньги, накопив которые, они могут сами купить приглянувшееся жилье.
Чтобы получить военную ипотеку, необходимо быть участником НИС – это основное и единственное требование к военнослужащим. Таковыми могут стать военные, которые пришли на службу (получили воинское звание или подписали первые контракт) после 1 января 2005 года. На каждого участника НИС открывается именной накопительный счет, куда ежегодно перечисляются взносы от государства.
Сумма такого взноса одинакова для всех и индексируется ежегодно. В первый год работы НИС она составляла 37 тыс. руб., в 2016-м – уже 245,8 тыс. руб. Правда, воспользоваться деньгами военный может не раньше, чем через три года. К тому времени на его счете скопится около 700 тыс. руб., которые и станут первым взносом по ипотеке. Получить оставшуюся сумму можно в любом банке, работающем по программе «Военная ипотека».
При этом ежемесячно платить по кредиту военному не придется – пока он служит, за него это будет делать государство. Ежемесячно двенадцатая часть от суммы годовых начислений (те самые 20,4 тыс. в 2016 году, например) переводится из бюджета на его банковский счет, а оттуда деньги автоматически списываются для погашения кредита.
Законодательство не ограничивает военного в выборе жилья. Он может купить уже готовую квартиру или новостройку, приобрести коттедж или таунхаус.
Военная ипотека: ставки особого значения не имеют, требования к заемщику – минимальные
Военную ипотеку сегодня можно получить во всех крупнейших банках страны: Сбербанк, ВТБ 24, Связь-Банк, Газпромбанк, Банк Зенит, Банк Россия, Россельхозбанк, Открытие, а также в банках, работающих по программе АИЖК.
Требования к заемщику – минимальные, ведь гарантом выплаты по такому кредиту является государство. По той же причине и процентные ставки в рамках программы в целом ниже, чем в среднем по рынку: около 12,5% на вторичном рынке и около 11,5% на первичном (данные «Росвоенипотеки»). Срок кредитования зависит от возраста военнослужащего, максимальный – 20 лет.
Однако нужно понимать, что банки выдают кредиты по военной ипотеке на фиксированные суммы, предупреждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». В «Сбербанке» сумма кредита имеет лимит в 1,9 млн руб., в «Банке ЗЕНИТ» - 2,3 млн руб., в «ВТБ24» - 1,93 млн руб., в «Связь-Банке» - 2,2 млн руб.
Бывает, банки запускают специальные предложения, в рамках которых увеличивают максимальную сумму, уточнят Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель». Например, в рамках совместной программой с ГК «Гранель» банк Зенит увеличил сумму кредита до 2,8 млн руб.
«Что касается процентных ставок, - продолжает эксперт, - с учетом того, что обслуживание кредита происходит за счет бюджетных средств (сам военнослужащий-заемщик ничего не платит), снижение ставки не самый главный момент. Гораздо важнее подумать о возможности увеличить размер кредита».
Три способа увеличить размер кредита
Воспользоваться накопленной на счету суммой сразу по истечении трех лет службы, или сделать это позже – решать военному. Если у военнослужащего нет острой потребности в скором приобретении жилья, он может подождать и накопить на своем счете сумму побольше. Те, кто не хочет откладывать покупку квартиры, могут добавить свои личные сбережения – условиями программы это тоже не запрещается.
Нет накоплений? Можно взять потребительский кредит (опять же, если позволяют средства), предлагает Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family. Речь идет о второй кредитной линии, которая пойдет параллельно первой. «Ежемесячный платеж по данному кредиту будет зависеть от срока, ставки и итоговой суммы, которой воспользуется военнослужащий», - объясняет эксперт.
В конечном итоге, если сложить сразу и накопления на счете, и сумму военной ипотеки, добавить накопленные средства и оформить небольшой потребительский кредит, можно получить вполне достойную конечную стоимость квартиры или даже таунхауса и навсегда решить свой жилищный вопрос, заключает Анна Борисова (KASKAD Family).
Правда, по оценкам «Росвоенипотеки», которые приводит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», в целом по России доля собственных средств (имеется в виду доплата за счет личных накоплений, помощи родителей или потребительского кредита) составляет всего 9% от суммы сделки. На весомое увеличение общей суммы большинству военнослужащих рассчитывать не приходится.
Максимум сегодня – 3 миллиона, но выбор есть
Сегодня выбор жилья для военных довольно широк. Если на начальном этапе по программе военной ипотеки можно было купить квартиру только на вторичном рынке, то сейчас программа в полной мере работает и на рынке новостроек, рассказывает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». «Из всех строящихся сегодня жилых комплексов по программе аккредитовано порядка 60% новостроек. Если брать в среднем по рынку, то на военную ипотеку приходится по 10-15% квартир в каждом доме», - комментирует Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.
А цены на новостройки вполне подъемные.
«На сегодня цены на первичном рынке недвижимости максимально приблизились к себестоимости, а застройщики предлагают максимально комфортные условия на приобретение недвижимости», - замечает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».
По подсчетам Ирины Доброхотовой из «БЕСТ-Новострой», если военный интересуется покупкой квартиры сразу по истечении 3 лет службы, общая сумма покупки составит около 3 млн руб.: те самые 700 тыс. руб., скопившиеся на лицевом счете, плюс около 2,3 миллиона «ипотечных» рублей. В Московском регионе за эти деньги можно купить небольшую 1-2 комнатную квартиру в новостройке в ближнем Подмосковье.
«В этой ценовой категории военным уже доступны не только типовые панельные проекты, но и квартиры в жилых комплексах с авторской архитектурой, инновационными решениями и редкими форматами квартир, которые не представлены в типовых новостройках», - говорится в исследовании Urban Group.
Из 49 рассмотренных компанией объектов, расположенных до 16 км от МКАД и аккредитованных по программе военной ипотеки, лишь 15 – дома панельных серий, остальные – монолитно-кирпичные, монолитные, монолитно-каркасные.
«БЕСТ-Новострой» в бюджете до 3 млн руб. предлагает квартиру в 9 подмосковных проектах, в их числе жилые комплексы «Одинцовский парк» (г. Одинцово), «Успенский квартал» (п. Горки-8), «Весна» (г. Апрелевка).
Подходящие по бюджету варианты, аккредитованные по программе «Военная ипотека» есть у ГК «МИЦ»: - Новоград «Павлино» (г. Балашиха), где цены стартуют с отметки 1,7 млн руб. и ЖК «Зеленые Аллеи» (г. Видное), где можно купить квартиру за 2,7 млн руб., говорит Константин Шибецкий.
По подсчетам Владимира Каширцева из «Азбуки Жилья», в Москве программа военной ипотеки действует в каждой десятой новостройке, в Подмосковье - в каждой четвертой. В агентстве «Азбука Жилья» можно рассмотреть покупку квартир с привлечением военной ипотеки в ЖК «Дача Шатена (г. Ивантеевка) и ЖК «Афродита» (г. Мытищи). В ЖК «Дача Шатена», например, стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м начинается от 2,6 млн руб.
«Метриум Групп» реализует в рамках военной ипотеки сразу несколько комплексов. Например, в ЖК SAMPO (Истринский район) действует военная ипотека от банка «Зенит»: ставка - 9%, сумма кредита - 3 млн руб. В месяц в рамках программы здесь приобретается 8-10 квартир. Военная ипотека от Связь-Банка предлагается в ЖК «Новый Зеленоград» (ставка - 11,25%, сумма кредита - 2,2 млн руб.), а в ЖК «Альфа Центавра» (г. Химки) действует военная ипотека от Сбербанка (ставка - 12%, сумма 1,9 млн руб.).
Всего на сегодня банками по программе «Военная ипотека» аккредитованы более 1,2 тыс. объектов, 190 из них расположены в Москве и Подмосковье, отмечают в «Росвоенипотеке».
Главные требования военных – низкая цена и детский сад рядом
При выборе квартиры для большинства военных на первом месте стоит бюджет покупки, отмечает Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век». Поэтому, как правило, они выбирают жилье в Подмосковье, однокомнатные или двухомнатные квартиры в объектах эконом- и комфорт-класса. По наблюдениям Екатерины Тейн, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН», основной объем сделок в среднем приходится на 3,35 млн руб.
Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group, ссылаясь на данные ФГКУ «Росвоенипотека», приводит среднюю стоимость сделки по Московской области по II кварталу 2016 года - 3 767 005 руб. При этом средняя стоимость 1 кв. м. жилья, приобретаемого по программе военной ипотеки, составила 54,20 тыс. руб.
Согласно данным АО «АИЖК», военнослужащие предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке. По оценкам экспертов АИЖК, военнослужащие чаще всего приобретают двухкомнатные квартиры площадью порядка 60 кв. м в 10-11-этажных домах.
Однако по наблюдениям Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой») в Московском регионе, все больше военнослужащих предпочитают квартиры в новостройках – уж больно дорогой квадратный метр.
Наиболее привлекательными для военнослужащих остаются Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Краснодарский край, рассуждает Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге».
Требования военных к своим будущим домам и квартирам мало чем отличаются от стандартных требований покупателей жилья. «Военнослужащие - обычные семейные люди, для которых важны комфорт проживания, наличие развитой инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, магазины и т.д.) и хорошая транспортная доступность, окружающая среда и экология района застройки», - говорит Рустам Арсланов (ГК «Гранель»).
В качестве подходящего примера он называет аккредитованные в рамках программы ЖК «Императорские Мытищи» (г. Мытищи), «Государев дом» (г. Видное) и малоэтажные «Валентиновка парк» и «Театральный парк» в Королеве.
Еще один малоэтажный вариант для военнослужащих - жилой комплекс «Аккорд. Smart-квартал» в Одинцовском районе. Здесь, по словам Максима Каварьянца, коммерческого директора SDI Group, около 5% покупателей от общего числа клиентов приобретают жилье по программе «Военная ипотека».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Программа «Военная ипотека» существует на рынке уже больше 10 лет. Изначально к военной ипотеке было настороженное отношение, однако в последние годы военнослужащие все чаще выбирают этот способ решения квартирного вопроса а, значит, программа работает.