Самые популярные квартиры: покупатели меняют рынок к лучшему

«Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» продолжает изучать современного покупателя. В предыдущей статье «Самые популярные квартиры - удобные, но без излишеств» мы рассказали о том, что самые востребованные на сегодня квартиры – двухкомнатные, комфортной площади, разумной планировки, с хорошей кухней, на средних этажах. Большинство покупателей пользуются ипотекой, для многих – это уже вторая покупка, а первой была студия или малогабаритная однушка.

А сегодняшняя статья - о том, как вкусы покупателей влияют на девелоперские проекты и на рынок в целом. Ведь строители тщательно изучают запросы людей - терять клиентов никто не хочет.

Одно из важных завоеваний потребителя – квартиры с отделкой. По данным Анны Чижовой, первого заместителя руководителя Комплекса продаж, рекламы и маркетинга Лидер Инвест, 23% покупателей желают приобрести отремонтированную квартиру. У Татьяны Калюжновой, директора по маркетингу Urban Group, близкая цифра: около 28%. Спрос на жилье «под ключ» заметно за последние годы вырос, и застройщики стали больше предлагать востребованного товара. По оценке генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, сейчас 19,5% столичных квартир предлагается с отделкой, а в 2014 году их было всего 9,8%. Руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов считает, что их доля составляет 20-25% от общего объема предложения.

Растет и уровень этого сервиса. Используемые материалы и дизайн-проекты становятся более качественными, а покупатели могут «пощупать» отделку в шоу-румах, - комментирует Яна Глазунова, генеральный директорVSN Realty.
По наблюдениям наших экспертов, квартиры с отделкой интересны людям, прежде всего, молодым, свободным от семейных уз, а также тем, кто собирается сдать квартиру в аренду или перепродать ее. Отделанные квартиры предпочитают люди, живущие на съемных квартирах, и все, кто заинтересован в скорейшем переезде.

Квартиры, готовые к новоселью, безусловно, дороже, чем жилье без ремонта. К стоимости небольших однокомнатных квартир, по мнению директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой, отделка добавляет примерно 400 000 рублей. Но за самостоятельный ремонт человек заплатит больше: просто потому, что застройщик как крупный заказчик экономит на материалах и отделочных работах. Тем не менее, отделка повышает базовую стоимость жилья и «отпугивает» часть клиентуры. К тому же, не все покупатели уверены в качестве ремонта. Федор Ушаков, директор по продажам Департамента жилой недвижимости AFI Development считает, что качественный ремонт возможен при стоимости от 15 тыс. руб. за кв. метр, а зачастую предлагается 5-8 тысяч – этого мало. Поэтому, как правило, с «отделкой от застройщика» продается часть квартир в комплексе.

Несмотря на более высокую цену, квартиры с ремонтом имеют неоспоримые преимущества:

- стоимость ремонта можно заложить в ипотечный кредит;

- экономятся деньги, время и нервы;
- покупатель сразу получает готовый продукт и переезжает;
- жители не превращают дворы и подъезды в склады строительных материалов.
Квартиры с отделкой можно купить в жилых комплексах ГК «Рассвет» («Томилино», «Пушкарь»), Группы «Эталон» («Эталон-Сити», «Изумрудные холмы»).

Отделка проникает в более высокие сегменты

Как отмечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», и с ним соглашается большинство комментаторов, рост предложения квартир с отделкой - тенденция, присущая эконом и комфорт-классу.

В сегментах комфорт+ и бизнес приоритет сохраняется за свободной планировкой, поясняет Виктор Прокопенко, директор по продажам SezarGroup: «Мы проводили опрос, который показал, что 90% нашей целевой аудитории выступает «за» свободную планировку и возможность реализовать свои дизайнерские решения».

Тем не менее, по утверждению Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки»), квартиры с отделкой проникают и сюда: доля готовых лотов в бизнес-классе составляет 13%, правда, часть предложения является отделкой white box (пречдистовой. Прим. ред.)».

Меблировка: совсем без забот

Но рынок идет еще дальше и предлагает квартиры не только с отделкой, но и с мебелью. Пока таких предложений мало, как замечает Максим Каварьянц, коммерческий директор ЖК «Пироговская Ривьера» тренд «квартиры под ключ с мебелью» пока находится в стадии формирования. По данным Татьяны Калюжновой (Urban Group), спрос на них не превышает 10%. Интерес к меблировке наблюдается только в отдельных сегментах, например, когда квартира покупается для сдачи в аренду.

По данным Яны Глазуновой (VSN Realty), пока что жилье с меблировкой больше представлено в категории апартаментов. «Иногда предлагается не полная меблировка, а полностью оборудованная ванная и кухня» – замечает Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Риск не угодить покупателю с отделкой и мебелью определенно существует, но можно найти компромисс. Как объясняет Андрей Гайдуков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Рассвет», при больших объемах девелопер может включать отделку и меблировку как опции. То есть, дать покупателю на выбор квартиру, как без отделки, так и полностью укомплектованную, причем предоставить клиенту возможность подобрать материалы и мебель.

Квартиру с отделкой и мебелью можно купить в ЖК «Поколение», похожее предложение разрабатывается в проекте «Кварталы 21/19»: «В скором времени выведем на рынок квартиры с мебелью, электроникой и бытовой техникой. Мы предлагаем клиенту даже такие мелочи, как постельное белье и посуду, включая мелкие предметы», - сообщает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Квартиры: компактнее, рациональнее, интереснее

Изучая спрос, девелоперы не только предлагают покупателю квартиры в формате «заезжай и живи», но и меняют сами квартиры. Вот что появилось нового за последние годы.

Площади сократились, но стали более функциональными

Метражи квартир начали уменьшаться после чрезмерного увлечения (еще в девяностых-начале двухтысячных, особенно в бизнес-классе), огромными площадями. Кризис 2008 года изменил ситуацию.

«За последние два года средняя площадь квартир в столичных новостройках сократилась на 20%, а в проектах Новой Москвы - на 13%, - говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»). Впрочем, Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья» считает, что в массовом сегменте тренд уменьшения площадей уже прошел, и за прошедший год показатели практически не менялась. Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 40,7 кв. м, двухкомнатной – 62,9 кв. м, трехкомнатной – 88,3 кв. м. А вот в бизнес-классе, по данным эксперта, площади квартир продолжили сокращаться.

Как видно из приведенных цифр, речь идет о квартирах с разумным метражом. Как рассказывает Артем Горлюб, коммерческий директор квартала «Новые Котельники», когда стало понятно, что успехом пользуются «квартиры стандартной комфортной площади, застройщики сразу стали увеличивать долю этих квартир в своих проектах. Например, в квартале «Новые Котельники» мы учли эти изменения спроса».

Кроме того, площади стали более рациональными: нет огромных ненужных лоджий в объектах эконом-класса, лишних коридорных метров, каждый метр стал функциональным, - подчеркивает директор по развитию «КомСтрин» Дмитрий Разлуцкий. К тому же появились полезные помещения:

Эркеры, вторые санузлы, кладовки, гардеробные

«Зачастую девелоперу уже не уйти от таких элементов современных планировок, которые ранее использовались только в квартирах бизнес-класса и выше, а сейчас являются обязательными практически во всех квартирах эконом и комфорт класса – это эркеры, несколько санузлов, кладовые и гардеробные комнаты - комментирует Андрей Гайдуков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Рассвет». - Так, в нашем ЖК «Пушкарь» в квартирах имеются эркеры и гардеробные комнаты». Апартаменты с дополнительным санузлом есть в ЖК «Савеловский Сити».

Увеличились кухни

«Кухня выполняет в семье роль гостиной, требование к ее площади: «чем больше, тем лучше». Здесь мы и готовим, и принимаем пищу, и работаем, когда семья уже спит, и принимаем гостей», - замечает Виктор Прокопенко (SezarGroup). Распространенная площадь современной кухни – 9-10 кв. м. Есть проекты «с увеличенной кухней» - около 20 кв. метров, например, в ЖК «Поколение».

Наступают евроформаты

Не все потребители любят модные «европланировки», но у них есть своя аудитория. Покупатели ценят большое пространство «кухня+гостиная», а квартиру с двумя отдельными спальнями воспринимают, как «трешку». Многим кажется удобным, что, принимая гостей, или вечеряя в гостиной с семьей, не надо куда-то ходить за чайником и посудой. Все здесь, под рукой.

Расширяется квартирный ассортимент

Помимо евороформатов появляется много необычных типов квартир. К примеру, в городе-событии «Лайково» девелопер предлагает покупателям сразу пять пять классов домов и более 50 вариантов квартир, в числе которых двухуровневые квартиры с потолком 6 метров и вторым светом, эколофты, хайфлэты, ситихаусы, квартиры с террасами, квартиры с окном в ванной, квартиры-офисы и т.п..

Квартиры можно объединять

Покупатели сегодня занимаются объединением не только в случаях, когда нужна квартира с потенциалом в 5-6 или более комнат (как правило, не предусмотренных, базовыми вариантами). «Нередко объединив две смежные однокомнатные квартиры, можно создать шикарную трехкомнатную, с двумя просторными санузлами, дополнительной гардеробной, большой объединенной лоджией», - комментирует Виктор Прокопенко (SezarGroup).

Покупатель «уважать себя заставил»

Наши комментаторы признают – сегодня на рынке недвижимости правят покупатели. Их требования изменили не только площади и конфигурации квартир, но и сам подход к проектированию и строительству жилого комплекса. «В обществе меняется отношение к понятию «дом», - говорит Виктор Прокопенко (SezarGroup). - Это не только «моя квартира», но и «мой подъезд», «мой двор», «мой бульвар».

По определению Татьяны Калюжновой (Urban Group), на рынке формируется «новая культура потребления недвижимости». Потребитель получает проект совсем иного уровня, с параметрами, на которые люди прежде обращали внимание далеко не в первую очередь. И это следующие достижения.

- Улучшилась архитектура

Людям надоели одинаковые дома, поэтому в современных комплексах - интересные фасады, яркие цвета, увеличенные площади остекления, необычные формы зданий. Застройщики обращаются к знаменитым архитекторам. Так, для ЖК «Кварталы 21/19» архитектурную концепцию разрабатывало бюро «Цимайло Ляшенко & Партнёры». Проект предусматривает 5 жилых кварталов, в индивидуальном стиле, с зеленым бульваром с аллеей длиной 800 метров.

- Общественные зоны и входные группы стали красивыми и полезными

МОПы (места общего пользования в доме – вестибюли, холлы, помещения на цокольных этажах) часто получают и качественную отделку, и дополнительные опции. В них размещаются колясочные, кладовки и даже специальные «помывочные» для собак, возвращающихся с прогулок домой. Входные группы имеют дизайнерское оформление.

- Дворы комфортны, безопасны и многофункциональны

Придомовая территория озеленяется, проводятся ландшафтные работы. В закрытых и свободных от машин дворах организуются интересные детские городки, разнообразные спортивные площадки, зоны отдыха. Так, в квартале «Новые Котельники», расположенном в окружении лесопарковой и водной зон, жителям будут доступны вейкборд, горнолыжный спуск, благоустроенный пляж, летний кинотеатр, скейтпарк.

- Безбарьерная среда: лучше поздно, чем никогда

Отсутствие порожков, широкие проемы дверей, подъемники для колясок - в западных странах уже давно стали нормой. Мы же внедряем эти нормативы с опозданием, но, слава богу, что хоть так. «Михайлова, 31», «Петра Алексеева, 12А» - в этих комплексах реализуется концепция безбарьерной среды.

- Своя продуманная инфраструктура

Как подчеркивает Яна Глазунова (VSN Realty) это не просто «коммерческие помещения на первом этаже». Инфраструктура должна иметь проработанную концепцию, и крайне желательно, чтобы объекты начали функционировать на момент ввода в эксплуатацию. Так, в ЖК «Томилино» предусмотрено четыре детских сада, две школы, детская и взрослая поликлиники, бассейн, стадион, кинотеатр, физкультурно-оздоровительные комплексы, пешеходный бульвар, водоем с набережной и кафе.

- Прогрессивные отделка и «начинка»

Применяются экологичные, долговечные отделочные материалы, прогрессивные технологии, устанавливается «продвинутое» инженерное оборудование.

- Задается стиль жизни

Это важный нематериальный параметр, который формируют все перечисленные выше. Хороший застройщик обязательно предложит жителям определенный стиль жизни. Смысл этого предложения заключается в том, что в своем жилом комплексе вы можете получить все, что необходимо вам и вашим детям, с пользой отдохнуть и дать волю увлечениям. Часто в таких ЖК появляется некий уникальный объект, который становится центром притяжения жителей – крупный спортивный центр, концертный зал, парк. Например, в ЖК «Изумрудные холмы» создали «Аллею космонавтов», по сути - музей космонавтики под открытым небом, занявший часть ландшафтного парка.

Качество проектов меняется под давлением конкуренции

Современный рынок отличается тем, что сегодня на нем присутствует конкуренция, чего много лет просто не было. Застройщики вынуждены работать над качеством проектов под давлением этого соперничества. Поэтому, как замечает Василий Фетисов, коммерческий директор «Эталон-Инвест» (входит в Группу «Эталон»), мелочей больше не существует: каждая уникальная деталь, отличающая проект от конкурентов играет большую роль. Иначе клиент в любой момент может переметнуться к «заклятым» коллегам. «Сегодня девелоперы соревнуются в качестве благоустройства, создании атмосферы, качестве городской среды, авторской архитектуре, то есть в том, что делает из проекта комплексного освоения территории настоящий новый город», - говорит Татьяна Калюжнова (Urban Group).

Нынче этот тренд характерен для класса комфорт, комфорт плюс, но эксперты предвидят, что процесс пойдет и дальше – в сегмент массовой застройки. А надо еще и учитывать, что на рынок выходит новое поколение. Как обращает внимание Максим Каварьянц («Пироговская Ривьера»), такие клиенты являются «визуалами». Они привыкли получать всю информацию в 2-3 клика; активно путешествуют и видят, как живут, например, европейцы. И требования к жилью выдвигают соответственные. Так что расслабиться застройщикам не удастся. По крайней мере, - в обозримой перспективе.