Вкладывать сбережения в строительство – затея рискованная. Это как игра в рулетку: построят - не построят. Но отказываться от такой игры пока никто не собирается: застройщикам нужны деньги граждан, гражданам нужны дешевые на этапе котлована квартиры. Потому и дискуссии об отмене долевого строительства восторга не вызвали. Но защитить дольщиков понадежнее власти все-таки решили. И в очередной раз реформировали закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, ряд положений которого заработает уже с 1 января 2017 года.
Долевое строительство по-новому
Для начала разберемся: сильно ли изменится жизнь застройщиков и дольщиков после вступления в силу новой версии 214-ФЗ. Суть поправок – ужесточение требований к застройщику, что, как предполагается, позволит лучше защитить дольщика.
Среди грядущих новшеств: создание единого реестра застройщиков, введение новых требований к самому застройщику (он не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом) и его уставному капиталу, перечисляет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
«Сейчас никто не проверяет, имеются ли в распоряжении застройщика хоть какие-то денежные средства, которые могут обеспечить ведение строительства и его успешное завершение, или он целиком и полностью полагается на заемные деньги», - говорит Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group.
С 1 января 2017 года только застройщики с установленным правительством капиталом смогут возводить дома. Причем, чем больше жилья возводит компания, тем больше собственных денег у нее должно быть. Например, минимум – 500 тыс. кв. м жилья. В таком случае застройщик должен иметь в уставном капитале не меньше 2,5 млн руб.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», новые требования к размеру уставного капитала будут способствовать укрупнению рынка, но вряд ли приведут к росту цен – все же ценообразование в проекте определяется рыночной ситуацией, финансовой моделью проекта, спросом и платежеспособностью населения, считает эксперт.
Правда, подчеркивает Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, на цене жилья может сказаться снижение конкуренции среди девелоперов: «в Московском регионе сейчас работает менее 30% крупных застройщиков, остальные игроки – это средние и мелкие компании, которые могут уйти с рынка, если они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме <…> Из-за сокращения количества девелоперов неизбежно уменьшение объемов предложения, причем значительное. А чем более дефицитен продукт – тем выше его стоимость».
Дольщик будет больше знать о застройщике
Предполагается, что с 2017 года деятельность застройщиков станет еще прозрачнее. Обновленная версия 214-ФЗ расширяет перечень информации о самой компании и о проекте строительства, которую теперь застройщикам придется раскрывать. Если раньше застройщик мог ограничиться размещением только проектной декларации, то теперь он будет обязан обнародовать сканы основных документов, включая разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, объясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
«Продвинутому покупателю поможет определиться с выбором и размещенное на сайте аудиторское заключение о деятельности застройщика за последний год, а также договор поручительства с учредителями застройщика и многое другое, что будет способствовать более глубокой информированности потенциального дольщика», - говорит эксперт.
Также застройщики должны будут размещать на своих сайтах и ежемесячно обновлять фотографии строящихся домов.
Еще одно новшество - создание и ведение единого реестра застройщиков, с помощью которого каждый покупатель сможет проверить деятельность застройщика.
Кто достроит дом, если застройщик - банкрот?
На случай, если девелопер не справится со строительством, власти решили создать так называемый Компенсационный фонд дольщиков. Фонд, в который застройщики будут отчислять по 1% с каждого ДДУ, по идее, и должен подстраховать застройщика и взять на себя расходы по достройке домов в случае его банкроства.
Фонд дольщиков позволит покупателям квартир в новостройках почувствовать большую уверенность при принятии решения о покупке, ведь их интересы будут застрахованы государственной структурой с огромными средствами, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». Так, рассуждает эксперт, у фонда будет больше средств, чем у любого частного страховщика. Это значит, что не возникнет финансовых проблем в случае банкротства крупных девелоперов.
«Если раньше в случае банкротства девелопера, дольщики оставались наедине со своей проблемой и вынуждены были через суд пытаться восстановить справедливость, то теперь появляется новая инстанция, которая готова взять на себя риски и завершить стройку», - заключает Колочинский.
А Владислав Луцков (Est-a-Tet) в эффективности нового фонда пока не уверен: «предполагаемый размер его накоплений не сможет покрыть с большой вероятностью все расходы на достройку объектов незавершённого строительства».
По замыслу чиновников, компенсационный фонд долевого строительства не повлияет на рынок, но изменит саму схему страхования участников, объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Компенсационный фонд, по сути, только заменит частных страховщиков, а отчисления даже немного снизятся, так как в законе их размер ограничен 1% (сейчас компании отчисляют страховщикам 1-1,5% - ред.). На ценах это не отразится», - уверена Литинецкая.
Наталья Шаталина из «МИЭЛЬ-Новостройки» не исключает, что эти расходы, возможно, будут возложены на «плечи» дольщиков (для компенсации застройщиком расходов), «но если это и будет, то увеличение цены не повлечет сильного изменения стоимости». Если только на тот же 1%, допускает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED. Впрочем, подчеркивает она, «если рынок не станет покупать по этим ценам, то произойдет откат назад и все вернется на круги своя».
«На стоимости жилья это не отразится», - уверенно заявляет Юрий Гольдберг, президент федерального страхового брокера дольщиков НСКА.
Дольщику тоже придется задуматься над своим поведением
Не только застройщику, но и дольщику придется стать ответственнее с 1 января 2017 года. «Благодаря конкретизации прав и обязанностей сторон в новой редакции 214-ФЗ, теперь и застройщик получает больше инструментов воздействия на участника в части исполнения обязательств по договору. А это в свою очередь позволит нивелировать сложившуюся сегодня практику злоупотребления правом со стороны участников долевого строительства», - говорит Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.
Так, в реформированном законе введен обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками.
«На практике часто возникали ситуации, когда отдельные граждане, минуя застройщика, сразу шли в суд, пользуясь неустойками и штрафами закона о защите прав потребителей, - вспоминает Александр Синицкий, директор департамента продаж ЖК «Английский квартал». - Теперь же любой спор сначала должен решаться вне суда между сторонами, и только в критических случаях – через суд».
Что будет с ценами на жилье?
На стоимости квартир сегодня сказываются все дополнительные затраты застройщика, замечает Ольга Барабанова из Sezar Group: «если раньше дельта в прибыли позволяла девелоперам нивелировать незначительное увеличение в себестоимости «за свой счет», то сегодня маржинальность бизнеса такова, что каждый дополнительный фактор роста в конечном итоге переносится в стоимость продукта».
Правда, замечает Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group, рост цен в связи с новациями 214-ФЗ возможен только в том случае, если покупательская способность сможет выдержать повышение стоимости. «А если нет – придется застройщикам дополнительно снижать норму прибыли. Скорее всего, в итоге дополнительные расходы на обеспечение прав дольщиков будут разделены между самими дольщиками и застройщиками».
Полный запрет ДДУ: на руку ли покупателям?
Только полная отмена долевого строительства позволит защитить граждан от обмана, заявили власти в самом начале обсуждения поправок в 214-ФЗ, и предложили вовсе отменить долевое строительство в России. Но нужна ли такая защита самим покупателям квартир? Ведь готовый продукт всегда значительно дороже, чем тот, в создании которого принимают участие дольщики, говорит Ольга Барабанова (Sezar Group).
От начальной стадии строительства до момента ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличивается примерно на 30%, что существенно, говорит Ирина Могилатова (TWEED). По оценке Евгения Сандлера, коммерческого директора ГК «INGRAD», если предположить, что единственным доступным вариантом финансирования строительства станут банковские кредиты, то напрашивается логичный вывод: стоимость квадратного метра вырастет в разы. «Такую нагрузку не выдержит ни покупатель, ни девелоперский бизнес», - констатирует эксперт.
А для многих россиян долевое участие в строительстве – единственный реальный способ стать собственником жилья, а для застройщиков среднего звена – возможность строить, не привлекая банковское финансирование по российским, заметим, не очень лояльным ставкам, не скрывает Евгений Страхов, директор правового управления ООО «УК «Фонд-Юг».
Отказ от долевого строительства для российского рынка в современных реалиях маловероятен, но если предположить его реализацию, то рынок столкнется с массой проблем, уверены эксперты. А в конечном итоге, отмена 214-ФЗ может значительно снизить инвестиционную привлекательность строительной отрасли, опасается Наталья Дубина, старший юрисконсульт семейства компаний KASKAD Family: «девелоперские и строительные компании не смогут привлекать достаточное количество инвестиций для реализации проектов, так как инвесторы предпочтут вложения в другие, более эффективные отрасли экономики. Недостаток инвестирования приведет к сокращению количества «игроков» на рынке, что негативно скажется на конкуренции и, как следствие, цене и качестве предлагаемых рынку объектов недвижимости».
«Кажется, выиграют в этой ситуации только банки, у которых застройщики будут брать кредиты на строительство, а граждане – на покупку готовой недвижимости, которая, безусловно, будет стоить дороже, чем на начальных стадиях строительства», - говорит Ольга Славкина из Kalinka Group.
Терять бдительность дольщикам не стоит
Несмотря на то, что новый закон, действительно становится жестче и требовательнее к застройщикам, дольщикам все равно нужно всегда быть на чеку, предупреждают эксперты.
Проблема в том, что новации 214-ФЗ в основном ужесточают лишь требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан на основании ДДУ, говорит Андрей Кирсанов из MR Group. Однако, обращает внимание эксперт, подавляющее большинство сегодняшних обманутых дольщиков доверили свои деньги компаниям, привлекающим деньги способами, не предусмотренными 214-ФЗ: заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; заключения договоров инвестирования строительства и др.
«Как видим, способов нарушения требований 214-ФЗ достаточно много и потребителю надо проявлять бдительность, прежде чем отдавать застройщику свои деньги», - предупреждает эксперт.
Кроме того, подчеркивает Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», далеко не все риски исходят из несовершенства правовой базы: не нужно забывать про экономическое положение, причем как самих застройщиков, так и покупателей жилья.
«Сегодня главные риски рынка связаны не с процедурными моментами, а экономической конъюнктурой, - подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). - С одной стороны, рынок тянет на дно низкая платежеспособность покупателей. С другой стороны, рост издержек на строительство и дорогой кредит не позволяют застройщикам выводить на рынок продукт, доступный большинству наших сограждан, которые нуждаются в жилье. На мой взгляд, властям нужно сосредоточиться на решении экономических проблем. Что касается 214-ФЗ, то, как я полагаю, покупатель уже достаточно защищен и дальнейшее ужесточение мер по отношению к девелоперам может привести ровно к противоположному эффекту – росту стоимости жилья и неустойчивости строительного бизнеса».
Резюме www.metrinfo.ru
Несмотря на новые требования 214-ФЗ, ужесточенные меры и повышение ответственности застройщика, важно понимать, что инвестиции – это риск. Закон – это база, которая всегда нуждается в совершенствовании. И ни один закон не может обеспечить стопроцентной защиты дольщиков. Главное при покупке квартиры в строящемся доме – быть внимательным и тщательно проверять всю информацию о застройщике, чтобы минимизировать риски.